Advokat-inform.ru

Юридический советник
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Защита участников долевого строительства: риски и решения

Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом. При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены. Но с принятием в 2014 году ФЗ №214-ФЗ ситуация поменялась. Защита прав дольщиков при долевом строительстве обеспечивается на государственном уровне. А значит обманывать граждан стало намного сложнее.

Законодательные основы

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

  1. Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
  2. Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
  3. Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
  4. Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.

Чтобы оградить участников долевого строительства, вложивших средства, от риска потерять деньги и жилье, Государственная Дума 30 декабря приняла ФЗ №214-ФЗ. Он устанавливает правовой статус вложившихся в возведения объекта недвижимости граждан, а также утверждает меры, применяемые к застройщику при нарушении положений договора о долевом участии.

Согласно нормативному акту застройщик обязан:

  • в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
  • в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
  • возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.

Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.

Договор участия в долевом строительстве

Основным документом, подтверждающим договоренность застройщика и дольщика является договор. Если ранее документ формировался ведущей строительство фирмой фактически по собственному усмотрению, то теперь в содержании должны обязательно присутствовать некоторые пункты. Перечень последних установлен 4 статьей ФЗ №214-ФЗ. В контракт включают:

  • сведения о строящемся объекте — точный адрес. Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
  • дату передачи жилья будущему владельцу.
  • размер вносимой суммы, а также порядок ее перечисления, в том числе сроки.
  • период гарантии на дом.
  • способы, которыми фирма-застройщик планирует обеспечивать наложенные контрактом обязательства.

Если пропущен хотя бы один пункт, договор, как сообщает 5 пункт 4 статьи, признается незаключенным. В случаях, если в контракте прописаны дополнительные пункты, которые умаляют значимость прав гражданина по сравнению с интересами застройщика, участник долевого строительства вправе отказаться от заключения соглашения, либо потребовать внести в него изменения.

Механизмы защиты дольщиков

Восстановить права гражданин вправе на различных этапах сделки с застройщиком. Законодательно предусмотрено несколько механизмов защиты дольщиков. Разберемся, что можно предпринять обманутому дольщику.

Признание права на имущество

Если строительство дома по факту завершено, но застройщик не спешит вводить здание в эксплуатацию, нарушая сроки. В некоторых случаях можно применять подобный способ защиты при долевом строительстве в отношении даже недостроенного здания.

При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд. В документе в качестве требования отображают:

  • признание права на перевод в собственность квартиры.
  • передачу во владение части недостроенного дома.
  • право на долю в общей собственности, если предметом иска является здание, которое невозможно использовать по прямому назначению в его текущем состоянии.

Обоснование неправомерности сделки

Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:

  • ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
  • если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
  • проектная декларация выполнена с нарушениями.

Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Не только ошибки в составлении соглашения или других правовых аспектов сделки могут стать основанием для разрыва контракта. Аннулируется купля-продажа и в случае невыполнения обязательств, возложенных на застройщика договором. По инициативе приобретателя отмена инициируется в следующих случаях:

  1. Качество сданного объекта ниже оговоренного.
  2. Строительные работы прерваны, и возобновление не планируется.
  3. С момента обозначенного в контракте срока сдачи жилья минуло более 2 месяцев, а собственники не получили ключи от квартир.
  4. Контракт изменен застройщиком в одностороннем порядке.

Но чтобы доказать, что взыскание внесенных в долевое строительство средств, потребуется юридическая помощь и судебная защита. Только юрист сможет обосновать причины расторжения сделки и обеспечить обратный перевод денег вложившемуся в строительство лицу.

Поддержка органов власти

На региональном уровне обычно предусмотрена помощь для обманутых дольщиков со стороны властей. Гражданин, которые не получил долгожданное жилье, может претендовать на:

  • получение временного помещения для проживания.
  • компенсационные выплаты из бюджета.
  • содействие в строительстве жилого дома, в том числе поиск инвесторов для окончания работ.

Решение проблемы полностью зависит от политики региональных властей, ознакомиться с мероприятиями можно, перейдя на сайт администрации. Нуждающихся в защите не оставят без поддержки.

Вмешательство суда при банкротстве застройщика

Особенно сложно придется дольщикам, если фирма, производящая строительные работы, обращается в суд для признания банкротства. В этом случае застройщик обязан:

  1. Предоставить обещанное жилье.
  2. Вернуть средства, вложенные в строительство.

Сложившиеся в долевое строительство граждане находятся на третьем месте в очереди на возмещение расходов. Перед ними находятся только пострадавшие на стройке работники и сотрудники, которые не получили заработную плату.

Читайте так же:
Взыскание упущенной выгоды

Но если вернуть собственные вложенные средства можно, то в случае с использованием ипотеки возникают проблемы. Основная сумма возвращается обратно дольщику и может быть переведена обратно в финансовую организацию, выдавшую кредит на жилье. Но требования к банкам со стороны закона не включают в себя возврат заемщику процентов, если ипотечное жилье не достроено или не перешло к владельцу по иным причинам. Соответственно, дольщики несут убытки.

Законодательство ввело понятие эскроу-счетов и новый способ расчета с 1 июля 2019 года с целью избежать потерь со стороны граждан-участников долевого строительства. Они открываются лицензированными организациями, и призваны обеспечить сохранность средств дольщиков. Застройщик не вправе использовать деньги до передачи недвижимости в собственность. Но и подобная мера не решит проблему полностью. Ведь чтобы получить обратно средства гражданин должен ходатайствовать о включении в реестр кредиторов и требовать выплаты всей суммы, включая проценты в рамках процедуры банкротства застройщика.

Порядок обращения в суд

Начинать процесс взыскания следует сразу после опубликования статуса о банкротстве строительной фирм на портале Единого госреестре. Пошаговая инструкция для дольщика включает в себя следующие пункты:

  1. Определиться с требованиями к обанкротившемуся застройщику.
  2. Составить заявление о включении в реестр кредиторов.
  3. Сформировать пакет документов, доказывающий правомерность выдвинутых требований.
  4. Направить иск в судебную инстанцию.
  5. Дождаться включения в реестр и принятия решения по делу о банкротстве.

Чтобы вернуть средства не обязательно обращаться в суд. Можно заключить мирное соглашение с застройщиком. Однако потребуется составление реестра кредиторов строительной фирмы и согласие не менее 75% указанных в нем лиц.

Обращение в Фонд защиты участников долевого строительства

Помимо администраций регионов и суда защищать права обманутых участников долевого строительства призван специальный Госфонд, который учрежден 7 декабря 2006 года. Постановление Правительства №1310 создало специальный комитет — некоммерческое общество, которое выступает как гарант защиты прав дольщиков, помогая добиться восстановления прав в конфликтах с застройщиками. Причем обратиться в фонд может не только Москва и Московская область, но и другие регионы.

Центр помощи призван:

  1. Сформировать компенсационный фонд.
  2. Собирать взносы.
  3. Выплачивать компенсации и производить расчеты с дольщиками с использованием собранных средств.

Рабочая группа отчитывается непосредственно перед Министерством строительства и ЖКХ РФ.

Расторжение сделки по вине застройщика влечет не только необходимость компенсации потраченных дольщиком средств, но в ряде случаев — выплату неустойки, штрафов и возмещение морального ущерба. Все зависит от судебного решения и конкретных обстоятельств дела.

Юрист по защите прав дольщиков

Получите бесплатную юридическую консультацию по защите прав дольщиков: напишите нам в форме ниже.

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?

Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.

Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.

Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика. Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.

Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.

Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства. В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны. Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.

Что должно быть указано в договоре долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.

В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.

Читайте так же:
Задерживают выдачу трудовой книжки после увольнения

При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.

При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.

Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
  • существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства.

Судебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  • существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
  • изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

  • застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
  • платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.

Риски, связанные с заключением договоров участия в долевом строительстве

Актуальность жилищного вопроса продолжает оставаться неизменной. Способы его решения различны: самостоятельное строительство жилья; приобретение его на вторичном или на первичном рынке жилья, в том числе участие в таком виде инвестиционной деятельности, как долевое строительство многоквартирных домов. В настоящее время отношения, связанные с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон № 214-ФЗ), который закрепляет три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья:

  1. договорной способ – на основании договора участия в долевом строительстве (далее –Договор);
  2. путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
  3. через участие в деятельности жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные способы Законом № 214-ФЗ запрещены, а предусмотренные им меры по регулированию отношений и обеспечительные меры позволяют считать договор участия в долевом строительстве наиболее защищённой формой правоотношений среди всех существующих в сфере строительства жилья и (или) иных объектов недвижимости. Так, установленный Законом № 214-ФЗ порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предполагает, что данная процедура проводится территориальными подразделениями Росреестра только при наличии у застройщика документов, свидетельствующих о выполнении им условий для получения права привлекать денежные средства граждан по таким договорам, а также после проверки Договора на присутствие в нём всех существенных условий. Таким образом, сама процедура государственной регистрации Договора практически снимает риски связанные с незаключённостью договора, а также риск появления ещё одного претендента на одну и ту же квартиру. Однако, несмотря на такую нормативную урегулированность вышеуказанных договорных отношений, положениями Закона № 214-ФЗ, участие в долевом строительстве связано с определёнными гражданско-правовыми рисками, присущими ему как любой инвестиционной деятельности. Вот только некоторые из них:

  1. Наличие в тексте зарегистрированного договора отдельных условий, не соответствующих требованиям Федерального закона.
Читайте так же:
Как привлечь к дисциплинарной ответственности судью

Если содержание отдельных условий Договора не соответствует жестко (императивно) установленным требованиям Закона № 214-ФЗ, такие условия не имеют юридической силы и не являются обязательными для исполнения их участником долевого строительства. Отношения, в таком случае, будут регулироваться в соответствии с предписаниями закона. Кроме того гражданин имеет право требовать от застройщика приведения в соответствие с законом условий договора, нарушающих требования императивных норм. В рамках защиты прав потребителей данное право может быть реализовано также в судебном порядке.

  1. Риск нецелевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору.

В случае нарушения застройщиком предусмотренного Законом № 214-ФЗ требования о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых гражданином по договору, последний имеет право (ст.18 Закона № 214-ФЗ):

  • требовать в судебном порядке расторжения договора с последующим возвратом денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, уплатой процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
  • на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
  • на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 Закон РФ «О защите прав потребителей»).
  1. Риск увеличения цены договора после его заключения.

Может возникнуть только в том случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Закона № 214-ФЗ), но такое изменение цены производится только путём заключения соответствующих соглашений с их государственной регистрацией.

  1. Просрочка застройщиком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) гражданин-участник долевого строительства имеет право:

  • на уплату застройщиком неустойки (пени) (ч.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ);
  • на возмещение в полном объёме убытков сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
  • на компенсацию морального вреда (ч.9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).

4.1. Просрочка более двух месяцев исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца, у гражданина также появляется право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.1 ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ).

  1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства.

Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры до ее передачи участнику долевого строительства несет застройщик (ч.6 ст.4 Закона № 214-ФЗ).
В случае уклонения участника долевого строительства от принятия квартиры и составления застройщиком, в порядке предусмотренном Законом № 214-ФЗ, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта, риск случайной гибели последнего признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого акта и (или) иного документа, при условии соблюдения застройщиком требований ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ.

  1. Риск несоответствия качества объекта долевого строительства условиям договора и иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, гражданин, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

6.1. Риск существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный гражданином разумный срок последний имеет право (ч.3 ст.7 Закона № 214-ФЗ):

  • в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (п.2,3 ст.9 Закона № 214-ФЗ) с его расторжением и последующим возвратом уплаченных денежных средств и взысканием процентов (ст.9 Закона № 214-ФЗ);
  • на возмещение в полном объёме убытков (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);
  • на компенсацию морального вреда (ч. 9 ст.4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей»).
  1. Риск существенного изменения застройщиком проектной документации или назначения помещений строящегося дома.

Согласно ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, в случае существенного изменения застройщиком проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит квартира (в том числе существенного изменения её размера) либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, по требованию участника долевого строительства договор также может быть расторгнут в судебном порядке.

  1. Риск банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору.

В случае банкротства застройщика до исполнения им своих обязательств по договору, гражданину в соответствии с положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо определится с тем, какие требования предъявить к застройщику: денежные требования и (или) требования о передаче жилого помещения.
После этого, гражданину на собрании участников строительства совместно с другими его членами нужно решить вопрос о возможных вариантах погашения требований о передаче жилого помещения в порядке, установленном законом.

  1. Риск наступления ответственности за неисполнение обязательств по договору.
Читайте так же:
Регистрация права собственности на дом

Участник долевого строительства, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший свои обязательства, обязан уплатить застройщику предусмотренные Законом № 214-ФЗ и Договоромнеустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Так, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства будет обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.6 ст.5 Закона № 214-ФЗ).

9.1. Риск одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в результате просрочки уплаты цены договора.

В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
В случае, если в соответствии с Договором уплата цены Договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч.5 ст.5 Закона № 214-ФЗ). Порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения Договора установлен ст.9 Закона № 214-ФЗ.

Данный перечень не является исчерпывающим. Кроме того, согласно положениям Закона № 214-ФЗ информация о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков должна быть указана застройщиком в проектной декларации.
С учётом всего вышеизложенного гражданину необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», реально оценить свои финансовые возможности как при принятии решения об участии или неучастии в долевом строительстве вообще, так и в процессе выбора застройщика-контрагента в частности. При осуществлении выбора рекомендуем отдавать предпочтение застройщикам, страхующим риски, связанные с исполнением договоров участия в долевом строительстве, а также предоставляющим участникам долевого строительства дополнительные гарантии исполнения таких договоров.

Механизм обеспечения прав пострадавших граждан Фондами защиты прав граждан — участников долевого строительства

Первоначально объект строительства должен быть признан проблемным и включен в Единый реестр проблемных объектов, расположенный в единой информационной системе жилищного строительства (https://наш.дом.рф).

Далее субъект Российской Федерации (Ростовская область) в лице Правительства Ростовской области (Министерства строительства архитектуры и территориального развития Ростовской области, далее – Минстрой Ростовской области) направляет в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – Фонд)и Правительство Российской Федерации ходатайство о рассмотрения возможности восстановления прав пострадавших участников долевого строительства с использованием механизмов Фонда с приложением перечня проблемных объектов, расположенных на территории Ростовской области, в котором также сообщает о готовности софинансирования мероприятий по восстановлению прав участников долевого строительства.

Правительство Российской Федерации направляет в Правительство Ростовской области заключение о результатах рассмотрения Фондом и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ходатайства Ростовской области и дает поручение Фонду вынести на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда вопроса о восстановлении прав граждан –участников долевого строительства проблемных объектов, расположенных на территории Ростовской области, в соответствии с приложенным перечнем.

При этом, застройщик должен быть признан судом банкротом в соответствии с действующим законодательством. В случае если застройщик проблемного объекта не признан банкротом, Фонд инициирует данную процедуру и обращается с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

В случае признания застройщика банкротом, участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежного требования конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.

При этом под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

В случае, если площадь нежилого помещения более 7 м²(площадь машино-места не имеет значения), то требования в отношении данных объектов подлежат включению в реестр требований кредиторов в качестве денежных. Для их включения в реестр требований кредиторов участникам долевого строительства необходимо обращаться в Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

Фонд осуществляет следующие функции, связанные с обеспечением прав граждан – участников строительства:

1. Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

2. Выплата возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – кооператив), который создан в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

3. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Далее при принятии Наблюдательным советом Фонда решения о восстановлении прав участников долевого строительства через выплаты компенсаций или завершение строительства проблемных объектов граждане должны записаться на удобные дату и время для подачи заявлений о выплате возмещений. Информация об этом размещена на странице каждого проблемного объекта на официальном сайте Фонда: фонд214.рф. В карточке жилого дома размещается информация с шаблоном заявления, перечнем документов и требований к их оформлению. Документы необходимо направить в Фонд по адресу:125009, г. Москва ул. Воздвиженка, 10 блок «б».Кроме того, записаться можно также по телефону горячей линии: 8-800-7007-214.

Для получения возмещения необходимо подготовить оригинал документа, удостоверяющего личность, ИНН, а также выписку из реестра требований кредитора о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Информация о размере выплаты и о застройщиках домов, по которым принято решение о выплате компенсаций, доступна на сайте Фонда.

Читайте так же:
Рабочее время сотрудника, застрявшего за границей

Выплата будет производиться в рублях, в размере стоимости указанного помещения, рассчитанной как произведение общей площади, не превышающей 120 кв. метров, и рыночной стоимости квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты возмещения, но не менее уплаченной стоимости договора. Рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного Фондом. По нежилым помещениям и машино-местам выплата будет соответствовать стоимости заключенного договора.

Выплату возмещений гражданам будет осуществлять банк-агент AO «Банк ДОМ.РФ».

Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов должно быть принято Фондом не позднее шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытия конкурсного производства при условии, что Фонд является лицом, участвующим в деле о банкротстве такого застройщика. О принятом решении Фонд уведомляет арбитражного управляющего в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем принятия Фондом соответствующего решения.

Даже если по проблемному объекту Фондом принято решение о финансировании мероприятий по завершении строительства граждане — участники строительства, имеют право направить заявление на выплату возмещения в срок до момента передачи прав и обязательств новому застройщику.

Фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования (за исключением случаев, если решением Правительства Российской Федерации установлено иное) при соблюдении одного из следующих условий:

— застройщик не является юридическим лицом;

— застройщик привлекал денежные средства и (или) имущество участников строительства, не имея прав на земельный участок (право собственности или иное имущественное право), который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства или объект инфраструктуры;

— застройщик осуществлял строительство объекта незавершенного строительства без полученного в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке разрешения на строительство;

— договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства для строительства объекта, в отношении которого Фондом принимается решение, заключен с использованием счетов-эскроуи представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2018 года;

— договор, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, с первым участником строительства заключен после 1 июля 2019 года.

При принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, Фонд уведомляет конкурсного управляющего о выплате возмещения.

При принятии Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства указанное финансирование осуществляется после вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Приобретателем выступает созданная Фондом унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда (далее — некоммерческая организация Фонда), которой переходят имущество застройщика, в том числе права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, и обязательства перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Закона о банкротстве.

При этом Некоммерческая организация Фонда при передаче ей обязательств перед участниками строительства не несет ответственность за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязана передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

В случае, если принято решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемного объекта, приобретателем и застройщиком может также выступить Ростовский областной Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (далее – Региональный фонд).

Региональный фонд создан на основании Постановления Правительства Ростовской области № 720 от 09.10.2019, его учредителем является Минстрой Ростовской области, состав его коллегиальных органов формируется из представителей Минстроя Ростовской области.

Региональный фонд находится по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 12, ком. № 40, тел. 8 (863) 201-72-37, адрес электронной почты: fondrnd@yandex.ru

Основными задачами и обязанностями Регионального Фонда являются:

— осуществление деятельности по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры в качестве застройщика;

— исполнение обязательств застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений, в случае передачи Региональному фонду имущества и обязательств застройщика;

— выработка механизмов завершения строительства проблемных объектов долевого строительства;

— обеспечение подготовки сметной документации, разработки проектной документации на завершение строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры;

— управление (сдача в аренду) и реализация имущества, права на которые перешли к Региональному фонду;

— оказание консультативной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам поддержки граждан – пострадавших участников долевого строительства;

— взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления в целях обеспечения реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории Ростовской области.

Региональный фонд обязан передать участникам долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче Региональному фонду имущества и обязательств застройщика;

Меры поддержки участникам долевого строительства многоквартирных домов, пострадавшим вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиками обязательств, возникающих из договоров участия в долевом строительстве, их объединений и инвесторов, обеспечивающих права указанных лиц на жилые помещения, оказываются Региональным фондом за счет средств областного бюджета в пределах бюджетных ассигнований, предусмотренных в областном бюджете на текущий финансовый год и на плановый период.

Дополнительно сообщаем, что алгоритм действий Фонда по обеспечению прав пострадавших участников долевого строительства размещен в сети интернет по адресу:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию