Advokat-inform.ru

Юридический советник
6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вправе ли арендодатель перекрывать вход в отдел арендатора?

Арендатор не платит: вправе ли арендодатель закрыть доступ в арендуемое помещение

Поводом для написания этого поста стала распространенная в практике ситуация, когда арендодатель в качестве «рычага воздействия» решает перекрыть доступ в помещение арендатору, не исполняющему свои обязанности по договору (например, отказывается от пересмотра арендной платы и оплачивает по старым ставкам или допускает просрочку при внесении арендных платежей). Арендодатель может менять замки или дать распоряжение службе охраны о не допуске сотрудников арендатора в здание или использует другие методы. Правомерны ли такие действия?

Принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав, так же как и принцип добросовестности при исполнении гражданских обязанностей законодательно определены в пункте 1 статьи 1 ГК РФ. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При этом при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Также никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Возникает вопрос: кто из участников правоотношений по договору аренды – арендатор или арендодатель — в этой ситуации нарушает приведенные основополагающие принципы гражданского права? И как в данном случае разрешить конфликт в рамках «правового поля», обеспечить защиту прав обеих сторон договора аренды, не нарушив баланс интересов, соблюсти принципы равенства и добросовестности участников гражданских правоотношений?

ВАС РФ: удержание вещи допустимо, но не во всех случаях

Полагаю, что на данные вопросы ответил Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 11 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — письмо № 66).

В пункте 14 письма № 66 сделан вывод о правомерности действий арендодателя, удерживающего имущество, принадлежащее арендатору, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Суд пояснил:

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

С учетом изложенной позиции ВАС РФ применительно к рассматриваемой ситуации полагаю, что действия арендодателя по чинению препятствий в пользовании арендованным помещением в течение срока действия договора аренды, не допуску его сотрудников в арендуемые помещения, смене замков и удержанию имущества арендатора являются нарушением прав арендатора, даже если данные фактические действия арендодателя вызваны неоплатой или просрочкой в оплате арендных платежей, допущенных арендатором (за исключением случаев, если указанные действия предусмотрены условиями договора аренды в качестве меры ответственности за неуплату арендной платы, либо как в приведенном в письме № 66 случае, имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора, который не вывез данное имущество из помещения по окончании срока аренды).

Данный вывод также подтверждается сложившейся в дальнейшем судебной практикой.

Так, в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 по делу № А74-3263/2011 суд, разъясняя порядок применения п. 1 ст. 359 ГК РФ и ссылаясь на п. 14 письма № 66 отметил, что арендодатель вправе удерживать вещи, принадлежащие арендатору, в том случае, когда спорные вещи оказались в его владении на законном основании. А в Определении ВАС РФ от 16 апреля 2012 № ВАС-3467/12 указано:

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться, в том числе, обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь тогда, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции было установлено, что имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора вследствие оставления данного имущества в помещении после истечения срока аренды, а по причине захвата арендодателем, сменившим замки в помещениях и не допускавшим предпринимателя на склад.

При таких фактических обстоятельствах дела, являются правильными выводы суда первой инстанции о том, что подобное владение имуществом арендатора не может быть признано законным, а оснований для удержания имущества по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.

Правовые выводы суда в этой части, вопреки мнению заявителя, не противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, так как в настоящем деле арендодатель в период действия договора аренды создал препятствия для вывоза спорного имущества, поэтому нельзя считать это имущество оставленным (переданным) арендатором добровольно, на что правомерно указано судом первой инстанции

Поэтому в каждом конкретном случае арбитражные суды при рассмотрении споров между арендаторами и арендодателями оценивают представленные сторонами доказательства, подтверждающие правомерность удержания арендодателем имущества арендатора и ограничения в использовании недвижимого имущества.

Аргумент арендодателей: право на удержание вещи прямо предусмотрено законом

В обоснование своих требований арендодатели, как правило, ссылаются на свое право удерживать вещь, принадлежащую арендатору — должнику на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ.

В соответствии с п. 1. ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Читайте так же:
Оплата услуг акциями зарубежной компании

Приведу примеры судебных актов, подтверждающих правомерность удержания кредитором имущества должника в порядке п. 1 ст. 359 ГК РФ.

По мнению суда, сославшегося на Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 № 17811/09 по делу № А51-13785/20082-340/27, по смыслу ст. 359 ГК РФ изложенные в ней правила применяются при наличии между должником и кредитором вытекающих из сделки обязательственных правоотношений. По мнению суда, исходя из системного толкования положений ст. 359 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, в рассматриваемом случае при наличии у общества (ответчика) задолженности перед предприятием (истцом) предприятие было вправе удерживать имущество, принадлежавшее только самому обществу

По мнению суда, по смыслу статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации изложенные в ней правила применяются при наличии между должником и кредитором вытекающих из сделки обязательственных правоотношений. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)

Суд согласился с судом нижестоящей инстанции, который, разъясняя порядок применения ст. 359 ГК РФ, отметил, что удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения, но и, в первую очередь, на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта

Таким образом, при отсутствии в договоре условий об ограничении пользования помещением и удержания имущества арендатора

  • при невнесении арендатором более двух раз подряд платы за арендованное помещение и наличии в договоре положений, допускающих возможность ограничить пользование арендованным имуществом,
  • вследствие нарушения арендатором обязанностей по освобождению помещения от своего имущества по окончании срока аренды,

арендодатель вправе в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся им помещении.

Однако право на удержание имущества арендатора может возникать лишь в том случае, когда такое имущество оказалось во владении кредитора на законном основании, то есть возможность удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли должника. В противном случае такие действия арендодателя будут являться неправомерными.

Необходимо также отметить, что в практике арбитражных судов при рассмотрении споров, связанных с удержанием имущества, применяется принцип соразмерности между стоимостью удерживаемого имущества и размером неисполненного обязательства, который по смыслу норм статей 359, 360, п. 2 ст.348 ГК РФ является критерием для определения правомерности удержания (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 по делу № А53-15653/2009 (постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2010 оставлено без изменения), Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу № А60-21609/2011, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу № А44-1550/2010).

В приведенной практике рассматривается в общем принцип соразмерно удовлетворения требований не только по арендным отношениям. Удержание имущества в определенной стоимости должно быть соразмерно встречному требованию. Так по делу № А44-1550/2010 суд признал часть имущества арендованного подлежащего возврату (отделимые улучшения) Арендатору, а часть – неотделимые улучшения — подлежащими оставлению у Арендодателя в счет уплаты задолженности по арендной плате. То есть принцип соразмерности соблюден.

В следующей публикации расскажу о способах защиты арендатором своих прав в таких случаях, а также о том, какие способы защиты своих интересов в рамках «правового поля» может использовать арендодатель.

Арендодатель ограничил доступ в помещение. Может ли он требовать оплаты за этот период?

Не так давно мне на глаза попался договор аренды недвижимости (нежилого помещения) с хитрым условием, смысл которого состоит в следующем:

  • При наличии задолженности по арендной плате, арендодатель наделяется правом прекратить доступ арендатора в арендуемое помещение;
  • За арендатором сохраняется обязанность вносить арендную плату за период, когда доступ в арендуемое помещение был прекращен по указанному выше основанию.

Иными словами, если арендатор вовремя не заплатил, то арендодатель может не пустить его в помещение, но деньги за соответствующий период попросит. Приведенное условие, очевидно, «разрывает» синаллагму договора аренды, обязывая арендатора платить арендодателю при отсутствии какого-либо встречного предоставления, что, по идее, должно вызывать некоторые сомнения о его допустимости, в первую очередь – у судов.

О том, как в настоящее время суды относятся к этому договорному условию, будет написано чуть ниже, а пока – небольшой экскурс в историю вопроса о существе арендной платы.

Начиная с 1996 года ВАС РФ последовательно придерживался позиции, согласно которой право требовать арендную плату возникает у арендодателя только с момента передачи помещения в аренду (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 № 678/96, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66).

В 2011 году, эта позиция получила дальнейшее развитие и новую формулировку в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 2123/11:

«…исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса)».

Иными словами, ВАС РФ пришел к выводу о том, что условием возникновения требования к арендатору на стороне арендодателя (об оплате аренды) является первоначальное исполнение арендодателя – предоставление арендатору правомочий владения и пользования.

Читайте так же:
Членские взносы по заброшенной даче

Примечательно, что ВАС РФ даже рассматривал дело (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12), где арендодатель закрыл просрочившему арендатору доступ в помещение в период действия договора аренды (правда, такое право у арендодателя договором не было предусмотрено, по крайней мере, в тексте судебных актов об этом – ни слова), и встал на сторону арендатора:

факт <… сохранения между сторонами договорных отношений <…> не является основанием для возникновения у общества <…> права требования <…> по взысканию арендных платежей за период с 05.03.2011 г. — то есть с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом».

Был бы результат рассмотрения этого дела другим, если бы такое право арендодателя (ограничивать доступ в помещение и требовать оплаты за этот период) было предусмотрено договором?

К сожалению, Высшему арбитражному суду не было суждено ответить на этот вопрос, эстафету принял Верховный суд, и вот что у него получилось.

Отказывая в передаче на рассмотрение экономколлегии дела № А73-2101/2015, в котором суды взыскали с арендатора сумму арендных платежей за период, когда арендодатель, основываясь на положениях договора аренды, прекратил доступ арендатора в помещение (определение от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3057), ВС РФ указал следующее:

«Общество имело непогашенную задолженность по арендной плате, поэтому Союз, временно ограничив ему с 15.12.2014 доступ в арендуемое помещение, действовал в соответствии с пунктом 4.3 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей; в этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора».

Интересно заметить, что есть, как минимум, еще одно дело, где ВС РФ занял аналогичную позицию по этому вопросу (Определение от 08.02.2019 № 301-ЭС18-24636):

«…указание заявителя жалобы на отсутствие оснований для взыскания арендных платежей за период ограничения истцом доступа в арендуемое помещение является несостоятельным как основанное на неверном толковании норм законодательства».

Более того, эта позиция подхвачена и некоторыми нижестоящими судами, которые ссылаются на приведенные определения при рассмотрении аналогичных споров (постановления 9ААС от 14.08.2020 № 09АП-6517/2020, от 22.04.2020 № 09АП-12572/2020, от 12.11.2019 № 09АП-52823/2019, постановление 8ААС от 05.12.2019 № 08АП-13528/2019 и т.д.), а значит, можно констатировать, что в судебной практике формируется вполне конкретный подход при разрешении споров по поводу описанного договорного условия.

К большому сожалению, ни ВС РФ, ни нижестоящие суды не разъяснили, по какой причине правовые последствия ограничения арендодателем доступа в помещение на основании договора отличаются от последствий ограничения доступа на основании п. 2 ст. 328 ГК РФ.

Впрочем, логику судов можно проследить.

Так, по общему правилу (п. 3 ст. 328 ГК РФ) ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Между тем, ГК РФ предусматривает возможность изменить это правило (п. 4 ст. 328 ГК РФ), то есть наделить одну из сторон договора правом требовать встречного исполнения, не предоставив причитающегося (о чем отдельно высказался Пленум ВС РФ в п. 58 Постановления от 22.11.2016 № 54).

Значит ли это, что условие об обязанности арендатора внести арендную плату за период, когда доступ в помещение был ограничен – допустимо, и формирующийся в судебной практике подход корректен?

На первый взгляд – да, но поставить точку в вопросе не дают, как минимум, два нюанса.

Во-первых, ни в одном из перечисленных выше судебных актах я не увидел ответа на вопрос о том, за что должен заплатить арендатор, если ему закрыли доступ в помещение?

Если арендодатель прекратил исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, то арендатор, очевидно, платит не за временное владение и пользование имуществом.

Логичнее всего было бы предположить, что обязанность вносить арендную плату в таких ситуациях – это изощренная формулировка санкции (своего рода штраф), которая наступает при нарушении арендатором денежного обязательства, но ни один из судов на это даже не намекнул.

Более того, судя по логике ВС РФ (определение ВС РФ от 08.02.2019 № 301-ЭС18-24636), который признал правомерным взыскание с арендатора и пени по договору, и проценты по ст. 395 ГК РФ, и плату за период, когда доступ в помещение был ограничен, такую плату нельзя квалифицировать в качестве санкции (в обратном случае следует признать, что ВС РФ допустил двойную меру ответственности за одно и то же нарушение обязательства).

Во-вторых, не всякая норма, где указано, что «стороны договора могут предусмотреть иное», наделяет их безграничным усмотрением: такое усмотрение должно соответствовать целям законодательного регулирования того вида договора, который они заключают.

Об этом писал ВАС РФ в п. 3 Постановления от 14.03.2014 № 16 :

«если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила».

Где искать эти пределы для п. 3 ст. 328 ГК РФ?

На мой взгляд, диспозитивность этой нормы должна заканчиваться там, где начинает «рушиться» кауза договора, который заключают стороны.

Читайте так же:
Транспортный налог для афганцев — советы адвокатов и юристов

Поскольку кауза договора аренды состоит в передаче имущества во временное владение и пользование за плату, диспозитивность п. 3 ст. 328 ГК РФ не должна приводить к ситуации, в которой арендодатель наделяется правом требовать платы за изъятое имущество (фактически — платы ни за что).

В обратном случае, такое условие следует рассматривать как «противоречащее существу законодательного регулирования» договора аренды в контексте п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, то есть — ничтожным.

Интересно понаблюдать за практикой разрешения аналогичных споров: вдруг ВС РФ изменит свое отношение к описанному договорному условию, или хотя бы расскажет, за что обязан платить арендатор, если у него «забрали» объект аренды?

Может ли арендодатель до погашения долга по арендной плате удержать вещи арендатора в помещении и ограничить доступ внутрь при действующем договоре?

Е. М. Тараненко
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

Договор аренды действующий. Может ли арендодатель до момента погашения долга по арендной плате удержать вещи арендатора, находящиеся в помещении, а также ограничить доступ в помещение?

Ответ

По общему правилу, удержание арендодателем имущества арендатора до погашения долга по арендной плате является законным, если вещи арендатора оставлены в помещении после расторжения договора. Применение такого способа обеспечения исполнения обязательства в период действия договора возможно, если это предусмотрено условиями договора.

Ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по уплате арендной платы возможно, если это предусмотрено условиями договора.

Обоснование

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе как указать на применимость одного из перечисленных в ГК РФ способов, так и предусмотреть иные способы, в том числе ограничение доступа в арендуемое помещение.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (пункт 1 статьи 359 ГК РФ).

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Правила статьи 359 ГК РФ применяются, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 359 ГК РФ).

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании (согласно правовой позиции, выраженной в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров). Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли, например, в случае, когда имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (статья 620 ГК РФ).

Как следует из судебной практики, условие договора аренды о возможности арендодателя в случае допускаемых арендатором нарушений ограничить доступ в помещение является одним из способов обеспечения исполнения обязанностей арендатора и распространен в обычаях делового оборота (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 09АП-68573/2018-ГК по делу N А40-78709/18).

Как указывают суды, незаконное удержание имущества арендатора может быть квалифицировано как самоуправство с привлечением виновного лица к уголовной ответственности по статье 330 УК РФ (Постановление Президиума Верховного суда Чувашской Республики от 25.03.2016 N 44У-13/2016).

В случае, если ограничение доступа в арендуемое помещение и удержание имущества осуществляется в период действия договора и договором не предусмотрено, то это нарушение, за которое арендодатель может быть привлечен к ответственности. Однако наличие данного нарушения подлежат доказыванию арендатором (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 09АП-66910/2018 по делу N А40-218939/18).

Е. М. Тараненко
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?

Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки. Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования. Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?

Читайте так же:
Имущественный вычет на ребенка

Меры поддержки арендаторов

Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.

Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.

Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях.

Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах. Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?

Трактовка мер поддержки судебной властью

В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?

Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя. Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной. То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.

Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать).

Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату. Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является. При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.

Стоит ли игра за скидку свеч?

Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату? Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?

К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон.

Во-первых, коронавирус не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавшей в себя ограничения на передвижение). Таким образом, если, по мнению Верховного суда, «обычай» создает сам по себе режим ограничений, с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-ном освобождении арендаторов от оплаты.

Однако и во-вторых, более точным может стать проведение специальных экспертных оценок, в том числе в виде судебных экспертиз, с анализом того, насколько реально ставки были снижены арендодателями именно в связи с коронавирусом. Такая аналитика будет больше соответствовать «сложившейся ситуации». В частности, она может учитывать и принадлежность арендатора к конкретной индустрии. Например, для пострадавших отраслей при определении среднего размера снижения могут быть учтены соответствующие государственные меры: полное освобождение от арендной платы некоторых арендаторов государственного имущества, рекомендации правительства по снижению арендной платы на 50% компаниям из наиболее пострадавших отраслей, предоставление региональных льгот арендодателям, согласившимся снизить арендную плату в определенном размере (например, в Москве не менее чем на 50%).

В-третьих, предложенный Верховным судом вариант исчисления среднего размера снижения является лишь примером и носит рекомендательный характер. Это означает, что стороны и суд вправе использовать иные параметры для расчета. Потенциально ориентирами для этого могут служить следующие критерии:

  • снижение пропорционально количеству сотрудников, чье посещение арендуемых площадей стало невозможным ввиду карантинных ограничений;
  • снижение пропорционально изменению функционального назначения арендуемого помещения и оставления за ним лишь «складской» функции (хранение вещей сотрудников офиса и имущества арендатора).

Последующие изменения законодательства

С учетом жесткой позиции арендодателей, а иногда и полного игнорирования ими законодательства, в мае начал разрабатываться новый пакет мер поддержки арендаторов, позволяющий им в одностороннем порядке расторгать договоры аренды без уплаты за это каких-либо санкций и без возмещения убытков арендодателю. Согласно первоначальной версии законопроекта, такое право появляется у арендатора при условии надлежащего исполнения своих обязательств в докоронавирусный период, а также при подтверждении снижения его ежемесячных доходов более чем на 50%. Арендатору даже полагается вернуть его обеспечительный платеж, если он надлежащим образом исполнял свои иные обязательства (помимо оплаты аренды) по договору аренды после начала «карантина».

Читайте так же:
Ограничения в приеме на работу при наличии судимости у родственника

Данный законопроект значительно усилил позицию арендаторов, за что получил шквал критики от арендодателей и анонсирование ими безвозвратного краха всей отрасли. Результатом этого в том числе стали внесенные Минэкономразвития поправки к законопроекту.

По сообщениям в прессе, Минэкономразвития предлагает обусловить одностороннее расторжение отказом арендодателя от предоставления скидки по аренде, а также оставить обеспечительный платеж в размере 1 месяца аренды за арендодателем в качестве платы за досрочное расторжение договора.

Однако такие поправки значительно нивелируют эффект нового закона: договоры аренды достаточно часто и так содержат положения об оставлении за арендодателем суммы в размере одного месячного платежа при досрочном расторжении по инициативе арендатора. Кроме того, значительная часть арендаторов уже израсходовала обеспечительный платеж во время простоя, не имея иных средств на погашение арендной платы, а значит, эти денежные средства придется искать заново (вероятно, в полном размере аренды и без скидки).

Таким образом, с учетом поправок экономически закон становится полезным или для договоров аренды, предусматривающих штраф за досрочное расторжение в размере более чем 1 месяца аренды, или для тех договоров, которые предусматривают уведомление арендодателя о расторжении более чем за 1 месяц.

Что делать с бескомпромиссными арендодателями?

Несмотря на все старания государства, очень многие арендаторы попали в ситуацию, в которой арендодатель игнорирует новое регулирование и требует арендную плату по расписанию и в полном объеме. Чем может помочь введенное законодательство в этом случае?

Прежде всего, с его помощью можно усилить переговорную позицию. Например, компании из пострадавших отраслей могут в обмен на большую скидку по арендной плате согласовать с арендодателем неиспользование предоставленной законом отсрочки вовсе или договориться о ее взаимовыгодном и скором погашении (по закону отсрочка позволяет растягивать выплату на период 2021-2023 годов). Арендодателю также может показаться более выгодным предоставить скидку или отсрочку по аренде сейчас, чем расторгать договор и потенциально быть втянутым в процесс о взыскании упущенной выгоды.

В зависимости от своего финального текста, новый законопроект по расторжению также может усилить позицию арендатора. Даже если он будет принят в редакции поправок Минэкономразвития, он позволит сделать скидку более выгодной для арендодателей, установивших в договорах аренды необходимость извещения их о расторжении за два и более месяцев или же согласовавших штраф за расторжение в размере более чем 1 месяц аренды. В условиях неопределенности экономической ситуации предоставление скидки может показаться более выгодным, чем необходимость найти нового арендатора за один месяц.

Если путем переговоров решить вопрос не удается, компании из пострадавших отраслей могут применить комбинированный подход: воспользоваться и разъяснениями об автоматической отсрочке, и законом о скидке. В таком случае, с одной стороны, с учетом разъяснений правительства по отсрочке они могут вообще не осуществлять платежи в период приостановления деятельности, а затем до 1 октября 2020 года оплачивать лишь половину арендной платы. Арендодатель будет не вправе в ответ чинить какие-либо препятствия арендатору или расторгать договор, а если, например, решит перекрыть доступ к помещению и удержать хранящееся там имущество — его действия могут быть квалифицированы как самоуправство (ст. 330 УК РФ). Отсроченные таким образом суммы можно будет выплачивать небольшими месячными платежами в период 2021-2023 годов. С другой стороны, с учетом положений закона о скидке и того обстоятельства, что суды понемногу начинают возвращаться из карантина, к началу 2021 года у «пострадавших» арендаторов есть шансы получить вступившее в законную силу решение о снижении размера арендной платы на весь предыдущий «карантинный» период и осуществлять дальнейшую выплату в 2021-2023 годах с учетом скидки.

Все остальные арендаторы находятся в менее гибкой ситуации: отсрочка им не полагается и в случае приостановления полной оплаты сейчас риск ответных мер со стороны арендодателя очень велик. Более того, велик также и риск того, что эти меры будут признаны судом правомерными, если он не найдет оснований для снижения арендной платы (то есть не установит наличие невозможности использования).

В таком случае оптимально найти возможность оплатить аренду сразу, сообщив арендодателю об оставлении за собой права обратиться к нему с иском о понуждении к заключению договора о снижении арендной платы и взыскании переплаты.

Такая мера, с одной стороны, не дает арендодателю никаких оснований для расторжения договора в связи с неоплатой (а также для начисления неустойки, удержания имущества, закрытия доступа к помещению). С другой стороны, она позволяет получить нужный экономический эффект: взыскать суммы переплаты за простаивавшую во время карантина аренду.

В итоге после месяца работы государства над разъяснениями механизм получения мер поддержки арендаторов, а также расстановка сил при переговорах с арендодателем стали яснее. Однако все еще остается открытым вопрос о конкретных суммах, на которые арендаторы могут рассчитывать, добиваясь снижения арендной платы в судебном порядке. Ожидать четких разъяснений от власти уже нет смысла, поэтому остается лишь следить за аналитикой и последующей судебной практикой.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию