Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возврат денежных средств при смене УК

Что происходит с собранными, но не потраченными средствами при смене управляющей компании?

Что происходит с собранными, но не потраченными средствами, например, по статье «Текущий ремонт» при смене управляющей компании (прекращении действия договора) в середине года?

Можно ли их перевести в новую УК и на каком основании?

Можно ли их перевести в новую УК и на каком основании?

Иван

можно. Поскольку данные денежные суммы являются по своей сути деньгами собственников, то в случае, если УК прекратила управление домом, собственники вправе требовать с неё перечисления денежных средств новой УК. В противном случае у старой УК возникает неосновательное обогащение (право на удержание данных сумм на счёте отпадает). Ст. 1102 ГК РФ

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Кроме того, новая УК вправе требовать перечисления данных сумм уже на свой счёт. При отказе в перечислении жильцы или новая УК вправе обратиться в суд с иском. Решение о перечислении денежных средств оформить лучше протоколом общего собрания.

Иван, добрый день! Данные средства, в отличие, например от собиравшихся ранее (до 01.01.2017) средств в рамках применения повышающих коэффициентов к плате за коммунальные услуги при отсутствии приборов учета, не имеют целевого назначения. Т.е. есть минимальный перечень работ по содержанию общего имущества МКД, утв.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 либо расширенный перечень определенный оговором и утвержденный на общем собраниии, под него опять же на общем собрании собственников рассчитывается плата за содержание жилого помещения куда также входят затраты на текущий ремонт. И есть Правила изменения размера платы за содержание и ремонт общедомового имущества при невыполнении УК своих обязательств (утв.Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Исходя из указанных документов собственник вправе требовать перерасчета платы, но оснований новой УК требовать денежные средства от предыдущей УК в законе нет

собранными, но не потраченными средствами, например, по статье «Текущий ремонт»

Андрей Власов

Если это были какие то дополнительные средства, например было решение общего собрания о необходимости проведения текущего ремонта за счет дополнительных средств, не учтенных в утвержденной плате за содержание, т.е. имеющих конкретное целевое назначение и работы под которые деньги собирались не были переведены то основания для истребования есть, если деньги собирались именно как текущие платежи в составе платы за содержание жилого помещения, за период, когда предыдущая УК осуществляла управление то у новой УК оснований истребовать эти денежные средства нет

Андрей, добрый день!

Все-же средства как на содержание жилья, так и на текущий ремонт имеют как раз-таки целевое назначение, и оно достаточно четко прописано в законодательстве (хотя бы ПП 290).

Что касается изменения размера платы (ПП 491), то это больше относится к коммунальным услугам плюс содержание жилья. Текущий ремонт сюда не относится. К тому же сама процедура возврата очень муторная и четко не работающая. У нас еще не получилось добиться хоть каких-то перерасчетов. А тут на каждый факт нужно делать заявление, составлять акты и т.п. Это тьма…

Уважаемый Иван! Здравствуйте! Исходя из анализа ст.ст.161-165 ЖК РФ, ст.ст.779-783 ГК РФ эти деньги должны быть переведены новой УО, при этом таковое решение оформляется и протоколом общего собрания о расторжении договора с прежней УО и заключения договора с новой УО, соответствующим соглашениями (в т.ч. трехсторонними).

Михаил, добрый день!

Можно ли подробнее проследить логику ваших рассуждений?

Каким образом вы себе представляете трехсторонние соглашения в ситуации со сменой УК?

В данном случае денежные средства переходят на счет новой управляющей компании, так как именно она выбрана в качестве лица .ответственного за содержание дома. В тоже время они не являются собственностью новой управляющей компании. Новая управляющая компания за счет данных средств осуществляет работы по содержанию и ремонту , так как целевой характер данных денежных средств никуда не пропадает.

Все денежные средства , которые были собраны прежней управляющей компанией, но не были ей потрачены на проведение работ и услуг по содержанию будут являться неосновательным обогащением.

ст. 1102 Гражданского кодекса РФ

В соответствии с положениями ст 161 жилищного кодекса РФ дом может управлять только одной управляющей компанией.

Вам необходимо провести общее собрание собственников, и делегировать новой управляющей компании право взыскания со старой управляющей компании всех не потраченных денежных средств.

Поэтому вопросу имеется довольно обширная судебная практика:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 9 декабря 2015 г. по делу N А11-10777/2014

общество с ограниченной ответственностью «НАШЕ ЖКО» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания „ЭКРАН-ГОРОД-2“ (далее — Управляющая компания) о взыскании 3 297 869 рублей 54 копеек неосновательного обогащения, 123 189 рублей 17 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 34 750 рублей 50 копеек расходов за проведение аудиторской проверки.

Исковые требования основаны на статьях 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением Управляющей компании от возврата денежных средств с лицевых счетов многоквартирных домов, ранее находившихся в управлении ответчика.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 14.04.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015, удовлетворил исковые требования.

Уклонение от возврата денежных средств послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу действующего законодательства, регулирующего управление многоквартирными домами, при избрании собственниками жилого дома новой управляющей организации у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению.

Согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 „Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении“, положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Оплата жильцами и невыполнение управляющей компанией работ по капитальному ремонту многоквартирного дома при замене управляющей компании влечет получение прежней управляющей компанией неосновательного обогащения в виде средств, переданных для исполнения прекратившегося обязательства, поскольку обязательства по проведению текущего, капитального ремонта спорного дома с момента расторжения договора управления многоквартирным домом отсутствовали.

Собственники помещений многоквартирных домов делегировали новой управляющей компании право на взыскание оставшихся в распоряжении ответчика денежных средств, что подтверждено представленными протоколами собраний.

С учетом изложенного суды пришли к выводу об обоснованности заявленных требований.

Полная ссылка на текст судебного решения

Читайте так же:
Изменение размера пенсии при переезде из района Крайнего Севера

Добрый день. Данные денежные средства прежняя УК должна перевести новой УК, причем сделать это она должна в срок, установленный пунктом 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД).

Если старая УК будет удерживать денежные средства, то новой УК необходимо будет обратиться с иском в арбитражный суд о взыскании неосновательного обогащения.

Вот, положительный пример из судебной практики, где аналогичное дело прошло через несколько инстанций (с УК была взыскана сумма удерживаемых денежных средств).

Всегда ли бывшая УО обязана передать новой остаток средств на СиР

При передаче дома от одной управляющей организации к другой возникает много споров между сторонами процесса. Например, о передаче остатка денежных средств, внесённых собственниками на содержание и текущий ремонт общего имущества (СиР). Рассказываем об исходе судебного дела по одному из таких конфликтов, которое дошло до ВС РФ.

УО после расторжения договора управления не вправе удерживать неизрасходованные средства на СиР

В суд первой инстанции обратилась УО-2, по решению общего собрания собственников помещений получившая дом в управление. Организация требовала, чтобы суд обязан бывшую УО передать ей 80 тыс.руб., которые жители дома внесли на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Эта сумма, по мнению истца, являлась остатком по данной статье расходов УО-1 за предыдущий год. УО-2 потребовала, чтобы бывшая управляющая организация перечислила ей деньги, но УО-1 отказалась.

В суде компания, ранее управлявшая домом, подтвердила свой отказ: жители дома не оплачивали полностью счета за содержание и текущий ремонт общего имущества, поэтому указанные средства фактически отсутствуют. На самом деле собственники остались должны УО-1 более 80 тыс. руб.

Порядок передачи документов регистрационного учёта граждан новой УО

Бывшая УО обязана передать новой организации неизрасходованные средства на СиР

Суды первой, а затем и апелляционной инстанции встали на сторону новой управляющей организации. Оплаченные жителями дома денежные средства для выполнения в будущем работ по текущему ремонту являются предварительной оплатой будущего обязательства по проведению таких работ и должны быть потрачены именно на эти цели.

С момента прекращения функций по управлению МКД у УО-1 отсутствуют основания для удержания средств, собранных с собственников помещений на текущий ремонт дома и не израсходованных на данные цели.

Поскольку УО-1 получила от жителей дома деньги, но работы, на которые они были перечислены, ещё не выполнила, суды сочли неперечисление истребуемой суммы неосновательным обогащением (ст. ст. 1102,1103 ГК РФ).

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о расходовании полученных от собственников денежных средств на установленные цели. Довод о наличии у УО-1 убытков суды сочли не подтверждённым документально.

На основании этих выводов суды первых двух инстанций потребовали, чтобы бывшая управляющая организация передала новой остаток средств на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Какую информацию и где раскрывать УО согласно ПП РФ № 331

Задолженность жителей за СиР освобождает УО от передачи остатка средств новой организации

Бывшая управляющая организация обратилась в окружной суд с кассационной жалобой, настаивая на том, что собственники помещений в МКД имеют перед ней задолженность за содержание и ремонт общего имущества более 80 тыс.руб., что исключает возможность неосновательного обогащения.

Кассационный суд первым в этом деле рассмотрел вопрос о том, действительно ли УО-1 понесла убытки при оказании работ и услуг по договору управления, о чём организация говорила с первых судебных заседаний по делу.

Согласно п. 4 ПП РФ № 416, УО предоставляет собственникам помещений в МКД отчёты об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объёме, которые установлены решением собрания и договором управления. Также раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом УО проводит в соответствии с ПП РФ № 731.

Согласно этим документам, УО обязана раскрывать информацию о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг.

Поэтому наличие неосновательного обогащения и его размер могут быть установлены на основании отчётов УО-1 о выполнении договора управления. Их публичную достоверность суд считает подтверждённой, пока не доказано обратное.

УО-1 представила суду отчёт о фактических затратах по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Из него следует, что на конец отчётного периода задолженность жителей дома перед управляющей организацией составила 161,1 тыс. руб..

С учётом поступившей фактической оплаты, которую через суд потребовала УО-2, на конец периода жители дома должны были бывшей управляющей организации более 80 тыс.руб..

Следовательно, УО-1 не обогатилась, а напротив, выполнила работы и оказала услуги на сумму, превышающую объём средств, поступивших от жителей МКД. Доказательств неосновательного обогащения суд кассационной инстанции не нашёл, отменил решения предыдущих судов и отказал УО-2 в удовлетворении иска.

Выводы окружного суда поддержал ВС РФ, отказав новой управляющей организации в рассмотрении её кассационной жалобы Судебной коллегией по экономическим спорам.

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

На заметку

В процесс передачи многоквартирного дома от одной управляющей организации к другой по решению ОСС по-прежнему много проблем и нюансов. Судебная практика позволяет УО внести ясность в некоторые из них.

  1. Средства, получаемые УО от собственников в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт, носят целевой характер. Они не поступают в собственность организации: она распоряжается данными средствами в интересах собственников конкретного дома в соответствии с целевым назначением.
  2. С момента прекращения функций по управлению жилым домом у УО отсутствуют основания для удержания денежных средств, собранных с собственников помещений МКД на его капитальный и текущий ремонт и неизрасходованных на данные цели (ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).
  3. Все расходы УО на проведение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников должны быть документально подтверждены и включены в отчёты.
  4. Отчёты УО о выполнении договора управления, размещённые согласно ПП РФ № 416 и ПП РФ № 731, считаются достоверными до момента, пока не доказано обратное.

Как показывает описанное выше судебное дело № А44-7397/2017, УО, прекратив управлять многоквартирным домом, не обязана передавать остаток средств по статье «содержание и текущий ремонт» в случае, если сумма перечисленных жителями средств не покрывает их задолженности перед УО по данному виду работ/услуг.

Читайте так же:
Что должно быть указано в договоре аренды

Как вернуть уставный капитал?

Наличие уставного капитала (УК) — обязательное условие для создания ООО. Он формируется за счет вложений в виде денежных средств или имущества учредителей. Некоторые фирмы через какое-то время решают прекратить свою деятельность. Конечно, в такой ситуации сразу встает вопрос о возврате УК.

Казалось бы, вы претендуете на получение собственных средств. Но не все так однозначно. Разобраться в нюансах возврата доли, а также получить профессиональную помощь на всех этапах этого процесса поможет юрист.

Как происходит возврат капитала при ликвидации?

По действующему законодательству, учредители вправе забрать свою долю УК после ликвидации компании. Нужно обратить внимание, что деятельность фирмы может быть прекращена как добровольно, так и принудительно (например, если юрлицо занималось противозаконной деятельностью, было создано с нарушением закона и т.д.). Причинами добровольной ликвидации чаще всего выступают:

  • снижение размеров прибыли или ее полное отсутствие;
  • достижение цели, для которой создавалась компания;
  • возникновение неразрешимых противоречий между учредителями;
  • выбытие всех участников (например, учредители больше не хотят заниматься бизнесом).

Более благоприятная для учредителей ситуация складывается тогда, когда у компании нет долгов или же после завершения расчетов с кредиторами осталась какая-то часть имущества. Гражданский кодекс РФ содержит норму, по которой учредителям предоставляется абсолютное право на получение остаточных средств. Забрать их можно в форме:

  • имущества (это может быть техника, материалы и т.д.);
  • денег.

При этом ликвидационная комиссия должна сначала разделить между учредителями прибыль, а уже затем распределить имущество на основании долей уставного капитала. Если доли учредителей в УК были неравными, то и выплаты, соответственно, таковыми не будут.

Непосредственно возврат уставного капитала происходит на основании соответствующего акта. В документе фиксируется, как будет происходить раздел капитала между учредителями компании. После составления акт обязательно подписывают все участники.

После того как расчеты с кредиторами будут завершены, происходит составление ликвидационного баланса (ст. 63 Гражданского кодекса РФ). Решение о том, чтобы вернуть уставный капитал участникам юрлица, принимается и оформляется документально до начала процесса разделения оставшихся средств. Если в компании был всего один участник, то он самостоятельно принимает решение о возврате.

Будут ли возвращаемые средства облагаться НДФЛ?

Имущество компании является ее собственностью (несмотря на то, что оно было сформировано за счет средств учредителей). Таким образом, если в результате прекращения деятельности юрлица участникам возвратится часть уставного капитала, эти средства будут признаны доходом учредителя, который он приобрел за счет чужой собственности.

Сколько времени занимает возврат уставного капитала?

При ликвидации компании многих учредителей волнует вопрос о том, сколько времени потребуется на возвращение уставного капитала. Этот вопрос не регламентирован действующими законодательными актами. Как показывает практика, на то, чтобы вернуть уставный капитал, может потребоваться немало времени.

Процесс ликвидации юрлица иногда растягивается на несколько месяцев, а то и на более продолжительный период (больше года). Соответственно, получение уставного капитала произойдет не сразу после того, как учредители решат прекратить деятельность (даже если у них есть возможность возвратить долю). Единственный срок, который нужно обязательно соблюдать при ликвидации — это два месяца, предоставляемые для заявления кредиторами своих требований.

Возврат капитала возможен только при ликвидации?

О возвращении уставного капитала учредителям чаще всего говорится в контексте прекращения деятельности компании, однако получить свою долю можно не только при ликвидации. Еще одна возможность вернуть средства — это добровольный выход из числа учредителей. Для того чтобы реализовать свое право на выход, участнику организации потребуется подать заявление. В нем нужно указать размер своей доли и уточнить, в какой форме вы хотите ее получить.

Нужно иметь в виду, что выйти из числа участников реально только в том случае, если такая возможность предусмотрена уставом. Если же в нем добровольный выход учредителей на основании заявления не закреплен, то получить свою долю уставного капитала этим способом не удастся.

Что касается непосредственно выплаты доли, то необходимо учитывать, что по закону она осуществляется в денежной форме. Если при создании компании вы вносили в УК имущество, то гарантии того, что вам будет возвращен именно оно, нет. Вам могут вернуть или денежный эквивалент, или другое имущество при наличии вашего согласия. Также получить свою долю в виде имущества можно и тогда, когда вы вносили деньги, но согласны на возврат в виде имущественного объекта.

Можно ли вернуть уставный капитал при банкротстве?

Подведем итоги. Право на то, чтобы вернуть уставный капитал, возникает в различных случаях: получить свою долю в денежной форме возможно как при ликвидации компании, так и в некоторых других ситуациях. Но, учитывая сложность этой процедуры, а также запутанность действующего законодательства, без квалифицированной юридической поддержки в возврате УК не обойтись.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Переход на специальный счет по капитальному ремонту: противодействие регионального оператора собственникам и механизмы борьбы с ним

Многие собственники стремятся формировать фонд капитального ремонта не в общем котле, а на специальном счете. Особенно это актуально для собственников новых домов, поскольку региональная программа капитального ремонта предполагает проведение самого ремонта в них очень нескоро. И здесь мы часто сталкиваемся на противодействие регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, который под надуманными предлогами отказывается принимать и регистрировать протоколы общих собраний о переходе на спецсчет.

Причины противодействия регионального оператора

В 2020 году в большей части регионов страны был введен мораторий на оплату взносов на капитальный ремонт. Его продолжительность составила три месяца, апрель, май и июнь 2020 года. Таким образом, региональная программа капитального ремонта недофинансирована примерно на четверть. Отсутствие денег влияет на реализацию программы проведения капитальных ремонтов: их приходится секвестрировать, в итоге люди недополучают те работы, которые фактически уже были ими оплачены.

Несмотря на то, что учредителем регионального оператора является субъект РФ (п. 1 ст. 178 ЖК РФ), а субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах (п. 6 ст. 178 ЖК РФ), фактически региональные власти не компенсируют региональным оператором период моратория.

С 1 января 2021 года произошло повышение платы за капитальный ремонт. И если в Москве рост был не очень значительный (было 18,86 р., стало 19,52 р., т.е. +3,5%), то в регионах ситуация хуже. Например, в Пензенской области плата за капитальный ремонт с начала года выросла с 7,5 р. до 9,5 р. (прирост почти что 30%).

Читайте так же:
Отчисление обучающегося за академические задолженности

В отдельных регионах рост существенно ниже, примерно на величину инфляции. Например,
— Башкирия: было 6,90 р. – стало 7,18 р.;
— Ярославская область: было 4,46 р. – стало 4,8 р.;
— Новосибирская область: было 7,72 р. – стало 8,03 р.;
— Приморский край: было 8,10 – стало 8,45 р.

Те регионы, где рост является необъяснимым и взрывным (как в Пензенской области) пытаются компенсировать резким повышением платы выпадающий недосбор за период моратория, поскольку субвенций из регионального бюджета не предвидится. В такой ситуации региональные операторы пытаются изыскивать любые способы для аккумулирования дополнительных ресурсов, чтобы региональная программа капитального ремонта не была сорвана.

Когда собственники принимают решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и доставляют в установленном порядке копию протокола общего собрания с решениями региональному оператору, последний отказывает в регистрации протокола по причине неких замечаний к оформлению данного документа. При таком подходе придраться к протоколу общего собрания можно по любому поводу и это становится распространенной практикой, прежде всего, в отношении новостроек, которые формируют основной приток денежных средств для финансирования региональной программы капитального ремонта.

Например, в одном из писем регионального оператора в январе 2021 года мы получили следующие замечания:
«- К****н., расписавшаяся как член счетной комиссии общего собрания, согласно решению, принятому по Вопросу № 2 повестки дня общего собрания, не наделен такими полномочиями, т. к. согласно приложенным Бюллетеням голосования, собственникам его кандидатура не предлагалась;
— общее оформление представленного пакета документов не отвечает требованиям пункта 21 части II Требований».

На основании этих замечаний региональный оператор возвращает заявителю направленный протокол. Поскольку региональный оператор отказывается регистрировать протокол общего собрания – решение собственников о смене способа формирования фонда капитального ремонта считается нереализованным.

Почему действия регионального оператора незаконны

Порядок смены способа формирования фонда капитального ремонта МКД регулируется федеральным и региональным законодательством.

ветствии с п. 3 ст. 170 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

В соответствии с п. 4 ст. 170 ЖК РФ, в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ данные решения принимаются не менее, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
В соответствии с п. 1 ст. 173 ЖК РФ, способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 5 ст. 173 ЖК РФ, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Никаких дополнительных действий от заявителя (собственников или управляющей организации как владельца специального счета), кроме «направления» протокола, действующим законодательством не предусмотрено.

Из системного толкования норм федерального и регионального законодательства следует исключительно уведомительный порядок и характер сообщения региональному оператору о принятых решениях. В законе сказано лишь про обязанность уполномоченных лиц направить в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания.

Исходя из этого, региональный оператор должен по умолчанию принять протокол и уведомить заявителя о том, что с даты направления документов многоквартирные дома переведены на специальные счета по капитальному ремонту (с вступлением решения в силу через год).

Однако чаще всего, вместо осуществления данных действия региональный оператор считает для себя необходимым брать некие полномочия по анализу правильности оформления протоколов, хотя данные полномочия не следуют из нормативных актов, регулирующих деятельность регионального оператора.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Таким образом, решения собственников, оформленные протоколом, являются обязательными к выполнению региональным оператором (пока протокол не будет оспорен и в суде не будет доказано иное).

Вне зависимости от ошибок правильности оформления протоколов, принятые решения должны исполняться региональным оператором в силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ, а также п. 1 ст. 183.1 ГК РФ. У регионального оператора прямо отсутствуют какие-либо полномочия, проводить некую оценку и правильность оформления отдельных частей протоколов общих собраний.

Чаще всего, данная деятельность также не предусмотрена уставом регионального оператора. И фактически такие действия регионального оператора являются внеправовой неуставной деятельностью и злоупотреблением служебными полномочиями.

О том, что действия регионального оператора, отказывающему в переходе на спецсчет, являются незаконными, говорит и судебная практика.
В решении по делу № А14-17412/2019 суд указал, что возражения фонда капитального ремонта относительно заявленных требований сводятся к замечаниям по оформлению протокола общего собрания собственников многоквартирного дома подлежат отклонению судом, так как, учитывая заявительный характер смены порядка формирования фонда капитального ремонта и в силу частей 5, 7 статьи 173 ЖК РФ, протокол № 2 общего собрания собственников помещений от 01.09.2018 является основанием для регионального оператора перечислить денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет, а также передать документы и информацию, связанные с формированием фонда капитального ремонта.
Суд также указал, что государственный орган по контролю в сфере жилищных отношений обязан руководствоваться при принятии решений, прежде всего, интересами собственников помещений и не должен чинить им препятствия в реализации выбранного способа аккумулирования их денежных средств на специальном счете.

Читайте так же:
Алименты с дохода за границей

В решении по делу № А47-13265/2016 суд указал, что не осуществление заинтересованным лицом в отношении требования общества установленной процедуры принятия решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счетах регионального оператора нарушило право общества на управление денежными средствами собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем управляющая компания не имела возможности реализовать волеизъявление собственников жилья на изменение формирования фонда капитального ремонта.

В решении по делу № А53-20701/2019 суд указал, что денежные средства фонда капитального ремонта принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме и не могут быть присвоены региональным оператором или любыми другими лицами, в том числе собственниками помещений в другом многоквартирном доме. Региональный оператор или владелец специального счета вправе лишь контролировать начисление и уплату взносов в фонд и распоряжаться средствами фонда капитального ремонта с согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие протокола собственников многоквартирного дома также влечет обязанность фонда передать все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта.

Аналогичные вывод суд делает в решениях по делу № А53-20701/2019, № А04-3518/2019, № А43-40794/2019, № А40-180214/2018.

Что делать собственникам, если их протокол о переходе на спецсчет не принят

Необходимо реализовать два направления работы с региональным оператором.
Первое. Судебная защита нарушенных прав. Поскольку региональный оператор является органом с публично-правовыми полномочиями, его незаконные действия подлежат оспариванию в порядке ст. 199 АПК РФ.
Второе. Поскольку у регионального оператора нет полномочий для неисполнения решений общего собрания, неправомерный отказ в регистрации протоколов является злоупотреблением полномочиями и самоуправством руководителя регионального оператора. В таком случае мотивированная жалоба в прокуратуру со ссылками на нормы действующего законодательства позволит помочь региональному оператору объективно взглянуть на свои действия и устранить допущенные нарушения во внесудебном порядке.

Возврат денежных средств при смене УК

В связи с поступившими на собрании 5 марта 2017 года вопросами собственников помещений о причинах перевода взносов на капремонт на спецсчет, открываемый на имя Управляющей компании ООО «Базис», а не на имя ТСЖ, Правление ТСЖ Пудовкина 7 сообщает следующее.

В настоящее время взносы на капремонт перечисляются на счет регионального оператора (Фонд капитального ремонта города Москвы), который использует данные средства для капитального ремонта других домов. Согласно утвержденной региональным оператором программе капитального ремонта наш дом подлежит капитальному ремонту в 2039-2044 годах. До этого момента наши средства будут использоваться для капитального ремонта других домов города Москвы. У нас есть возможность принять решение об открытии счетсчета на имя либо ТСЖ, либо управляющей компании и перевести средства со счета регионального оператора на открытый спецсчет ТСЖ или управляющей компании. Далее мы сами будет контролировать данный счет и принимать в любое время решение о проведении капитального ремонта.

В случае, если спецсчет открывается на имя ТСЖ, то ТСЖ должно выставлять квитанции на оплату взносов на капремонт и обеспечивать взыскание задолженности по данным взносам. Плюс по счету необходимо постоянно подавать отчетность в Мосжилинспекцию. Т.е. открытие спецсчета на имя ТСЖ влечет достаточно большой объем административной работы, которую при нашей пассивной форме ТСЖ и отсутствии штатных работников ТСЖ возложить не на кого. При открытии спецсчета на имя управляющей компании вся эта административная работа возлагается на управляющую компанию.

При этом у многих собственников логично возникает вопрос о возможных злоупотреблениях со стороны управляющей компании при использовании средств, находящихся на спецсчете. Возникают вопросы, что случится, если с управляющей компанией расторгается договор управления, если управляющая компания становится банкротом, если управляющая компания использует данные средства на свои нужны и иные цели, не связанные с капремонтом дома.

Законодатель все эти опросы урегулировал в Жилищном кодексе. Ниже приведены статьи Жилищного кодекса, согласно которым по обязательствам владельца спецсчета не может быть наложено взыскание на средства, находящиеся на спецсчете, данные средства не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца спецсчета, средства на спецсчете могут быть использованы только на капремонт дома и не могут использоваться владельцем счета на другие цели (контроль возлагается на банк, в котором открыт спецсчет). При смене управляющей компании распоряжение счецсчетом переходит к лицу, которое определено решением общего собрания собственников помещений. Управляющая компания не вправе распоряжаться средствами на спецсчете без решения общего собрания собственников помещений. При таких существенных ограничениях риски открытия спецсчета на имя управляющей компании отсутствуют. При этом вся административная работа по обслуживанию спецсчета и взысканию взносов на капремонт ложится на управляющую компанию.

Согласно ст.166 Жилищного кодекса РФ

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Согласно ст.172 Жилищного кодекса РФ

Владелец специального счета обязан представлять в орган государственного жилищного надзора сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета, сведения о размере остатка средств на специальном счете, сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.

Согласно ст.174 Жилищного кодекса РФ

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных статьей 166 Жилищного кодекса.

Согласно ст.175 Жилищного кодекса РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.

Читайте так же:
Вправе ли несовершеннолетний гражданин вызвать полицию?

В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

В случае принятия решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца специального счета, признания владельца специального счета банкротом, а также в случае, если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрено законодательством или решением суда, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

К владельцу специального счета, определенному на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, с момента принятия такого решения переходят все права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет.

Прежний владелец специального счета в течение трех дней с даты принятия решения о выборе владельца специального счета обязан передать, а владелец специального счета, определенный в соответствии с решением общего собрания собственников помещений, принять документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора, и иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета.

Согласно ст.175.1 Жилищного кодекса РФ

1. Владелец специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации.

2. Доходы, полученные от размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, могут использоваться только в целях, указанных в статье 174 настоящего Кодекса.

3. Внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета. Возврат денежных средств, размещенных на специальном депозите, и уплата процентов по нему допускаются только на специальный счет владельца такого счета.

Согласно ст.177 Жилищного кодекса РФ

1. По специальному счету могут совершаться следующие операции:

1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в статье 174 настоящего Кодекса;

2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в статье 174 настоящего Кодекса, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

5) зачисление взносов на капитальный ремонт, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

5.1) зачисление средств финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ;

6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;

7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

7.1) размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и их зачисление со специального счета на специальный депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;

2. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускаются.

3. Банк обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям Жилищного кодекса.

4. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ . Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ.

5. Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа соответственно с банком, займодавцем с указанием этих банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;

2) кредитного договора, договора займа.

6. Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены документы, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи.

7. Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме, а также по запросу органа государственного жилищного надзора информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию