Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

С кого взыскивать арендную платуза землю: с арендатора или субарендатора

ВС расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду

Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.

11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.

3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи. Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка. Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.

Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.1 договора действующему на момент его заключения законодательству.

В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан. Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора. Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.

Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора. При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.

Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п. 18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

«Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.

Читайте так же:
Когда положен отпуск первый отпуск после трудоустройства: через 6 или 12 месяцев

Также Суд обратил внимание, что в п. 16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.

«Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.

Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст. 22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

ВС заметил, что п. 9 ст. 22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.

Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды. Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.

В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.

«В заданном векторе апелляционный суд обращался в первую очередь к гражданскому законодательству и к пунктам договора аренды об обязательности предварительного согласования такой субаренды с арендодателем, а также о праве арендодателя на досрочное расторжение договора при передаче земельного участка в субаренду без подобного согласования. Однако апелляционная инстанция не учла императивные положения п. 5, 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающих право свободной передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя, что было отмечено АС Московской области и ВС», – указал Тариел Арутюнян.

Таким образом, отметил юрист, учитывая п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающие возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, судам надлежит обращаться к императивно установленному п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающему передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишь с условием уведомления об этом арендодателя, а не получения его предварительного согласия. Данная позиция подтверждается, например, Постановлением 21 ААС и решениями Верховного Суда (Определение от 19 февраля 2020 г. № 306-ЭС19-28137 по делу № А12-6098/2019 и Определение от 25 марта 2019 г. № 309-ЭС19-2080 по делу № А34-1087/2018).

Читайте так же:
Индивидуальные условия потребительского кредита

Руководитель арбитражной практики Адвокатского бюро г. Москвы «Халимон и партнеры» Игорь Ершов указал, что ВС обозначил несколько проблем: соотношение договора и закона, неправильное применение апелляцией и кассацией норм материального права (нормы ст. 22 Земельного кодекса и ст. 422 ГК), игнорирование данными судами положений Постановления Пленума ВАС № 11.

«Полагаю, ошибка судов апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении данного спора заключается в том, что они не учли норму ст. 422 ГК, согласно которой договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения, о чем говорит и Экономическая коллегия применительно к норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса», – отметил Игорь Ершов.

Апелляция и кассация, казалось бы, применили к отношениям юридического лица и публично-правового образования принцип свободы договора, но сделали это так, что отдали приоритет интересам администрации, не применив подлежащие применению нормы материального права и проигнорировав разъяснения Постановления Пленума ВАС № 11, указал он.

Взыскали с арендатора арендную плату за пользование имуществом, не возвращенным арендодателю

chainlink-690503_1920.jpg

Задача юриста – защищать. Защищать клиента, защищать закон. Но иногда случается, что приходится защищать уже свои права и интересы. Именно такая история произошла с нами. Несколько лет назад мы получили от клиентав качестве гонорара часть производственной базы. Заниматься ее продажей не было ни времени, ни желания, поэтому мы за символические деньги сразу же сдали ее в аренду юрлицу, владевшему остальной частью участка. Думали, что после этого забудем о ней, но не тут-то было…

Нашим арендатором оказалось научно-производственное объединение «Альгобиотехнология». Компания с историей, занимающаяся биологическим очищением водоемов. Среди ее клиентов – крупные фирмы (ОАО «ЕВРАЗ Нижнетагильский металлургический комбинат», ООО «Перелешинский сахарный комбинат»), администрации целого ряда поселений и региональных «Водоканалов». В общем, серьезная организация не вызывавшая подозрений в своей порядочности.

Размер арендной платы – чуть более 12 тыс. руб. в месяц, за эти деньги арендатор получил помещение в 150 м. кв. Время действия договора – с 1 сентября 2016 г. по 31 июля 2017 г. Но по окончании срока аренды НПО «Альгобиотехнология» не возвратило нам недвижимое имущество, полученное им по договору аренды.

Нам неизвестны причины такого их решения, но известно другое — ст.621 ГК РФ предусматривает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. Следовательно, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Мы подали иск в Арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате. После этого, арендатор должен направить арендодателю на подпись акт о возврате арендованного имущества, в котором указано, что имущество осмотрено, претензий со стороны Арендодателя нет. На наше предложение согласовать дату и время такого осмотра помещений и подписания соответствующего акта, НПО «Альгобиотехнологии» не отреагировало.

Решением от 7 февраля 2019 г. суд вынес решение, которым установил, что договор аренды расторгнут с 7 июня 2018 г. Однако арендатор так и не возвратил арендованное им имущество. Суд взыскал задолженность по арендной плате с ответчика за период с 1 августа 2017 г. по 31 декабря 2018 г.

Казалось бы, после вступления в законную силу решения арендатор был вдвойне заинтересован рассчитаться и вернуть имущество, но арендатор так и не проявил активности в этом вопросе.

Читайте так же:
Определение налогового резидентства в 2022 году

29 января 2020 г. мы письмом уведомили арендатора о необходимости вернуть арендованное имущество и назначили встречу на 21 февраля 2020 г. Встреча, однако, не состоялась. Старший юрист нашей компании Елена Боброва, которая и должна была принять недвижимое имущество, смогла в итоге дозвониться до генерального директора НПО «Альгобиотехнология», который вначале заявил, что забыл о встрече, а потом и вовсе предложил подписать акт приема-передачи «задним числом» от 18 октября 2018 г., приехать на встречу он отказался. Войти на территорию, где расположено помещение, наш представитель также не смогла. Причина в том, что вся территория находилась под охраной ЧОПа, ворота были на замке, а работники арендатора отказывались ее пропускать. 18 июня 2020 г. мы все же смогли провести осмотр своей собственности и составили соответствующий акт. От его подписания арендатор все так же уклонился.

При рассмотрении повторного иска о взыскании арендной платы, суд подтвердил, что доказательств недобросовестного поведения с нашей стороны нет, наоборот, мы были инициаторами встречи по осмотру арендованного помещения и возврата его нам. Более того, арендатор не возвратил арендованное имущество и продолжает им пользоваться.

Суд защитил нас от злоупотребления арендатором своими правами. Суд также принял наш довод, о том, что предложение о подписании направленного арендодателю акта приема-передачи имущества без его осмотра, в любом случае не может расцениваться как надлежащее исполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. Решением от 3 сентября 2020 г. Арбитражный суд Воронежской области взыскал с НПО «Альгобиотехнология» арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом в размере 220 тыс. руб.

Как снизить или приостановить арендные платежи законными способами?

Олеся Чуева

В условиях вынужденных «нерабочих» дней многие компании перевели сотрудников на удалённую работу либо вообще приостановили деятельность. Возникает резонный вопрос: как сократить расходы на оплату пустующих офисных или производственных площадей?

Апдейт от 08.06.2020

8 июня вступил в силу закон, позволяющий пересматривать условия арендных договоров компаниям-арендаторам, которые являются субъектами МСП и относятся к пострадавшим отраслям.

В частности, по Договору, заключенному до введения в конкретном субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС, арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года.

Если арендодатель не соглашается уменьшить арендную плату в течение 14 дней с момента обращения арендатора, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от Договора аренды без каких-либо санкций в порядке ст. 450.1 Гражданского кодекса: убытки в виде упущенной выгоды, убытки в связи с прекращением договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ; штрафные санкции, предусмотренные договором — с арендатора не взимаются).

Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен, возврату арендодателем арендатору не подлежит. Иные убытки подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

3 типовые ситуации

Ситуация 1. Приостановка деятельности связана с запретами, введенными региональными властями.

Если компания не может вести деятельность ни в какой форме, даже в дистанционной, необходимо уведомить своих контрагентов о наступлении форс-мажора согласно ст. ст. 451, 416-417 ГК РФ.

К сожалению…

В случае закрытия заведения для посетителей на основании Указа Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 и/или Распоряжения Роспотребнадзора от 20.03.2020 г. и др. нормативных актов, выпущенных в связи с пандемией, поставщик, в силу форс-мажора, освобождается только от неустойки в связи с неисполнением обязательства перед своими клиентами (не поставщиками).

При этом невозможность выполнять обязательства по оплате аренды, как разъясняет Торговая палата , напрямую не связана с закрытием, т.к. возможны иные источники формирования денежных средств (кредит, займ от учредителя).

Более того, исходя из действующей судебной практики, отсутствие у должника необходимых денежных средств, не является форс-мажорным обстоятельством (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Остается уповать на Гражданский Кодекс, поскольку есть вероятность того, что в скором времени начнут выдаваться свидетельства о наступлении обстоятельств непреодолимой силы и суд будет вставать на сторону арендаторов.

Читайте так же:
Административный иск об оспаривании решения органа власти

Ситуация 2. Арендованная площадь не используется, поскольку находится в бизнес-центре или торговом комплексе, закрытых для посещения.

В этом случае налицо существенное изменение обстоятельств, которые не были известны на момент заключения Договора (по сути сам арендодатель ограничивает пользование площадями), поэтому арендатор может обратиться к арендодателю с заявлением о применении ст. 451 ГК РФ.

Статья позволяет изменить арендные отношения или расторгнуть договор аренды (в том числе в судебном порядке, если стороны не смогут договориться о распределении расходов).

Ситуация 3. Арендатор физически пользоваться помещением может (доступ к нему есть), но оплачивать аренду в прежних объемах возможности нет.

В этом случае остается только вести переговоры с арендодателем. Совсем избежать арендных платежей не получится, поскольку арендодатель сам несёт расходы на содержание помещения, но снизить ежемесячные платежи или договориться об отсрочке вполне реально. И мы уже имеем такие кейсы по нашим клиентам.

Возможно ли законное применение отсрочки арендных платежей?

Если ваша компания относится к таким отраслям, то по договору аренды недвижимого имущества, заключенному в Москве до 05.03.2020 года, можно на законных основаниях в течение 30 дней заключить с арендодателем дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендных платежей.

По Москве отсрочка может быть предоставлена на период с 05.03.2020 по 1.10.2020.

При этом задолженность по аренде подлежит уплате не ранее 1.01.2021 г. (и не позднее 1.01.2023). Оплата производится поэтапно (не чаще 1 раза в месяц), равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Важно!

Штрафы, проценты или иные «санкции» в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки является незаконным.

Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, также может быть снижен по соглашению сторон.

Изменения в Законе № 98-ФЗ также дают некоторые гарантии для арендаторов, которые снимают площади у владельцев государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков).

Законом предусматривается, что вышеуказанные арендодатели не вправе отказать арендатору, который добросовестно исполнял условия договора аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до одного года на тех же условиях или же на иных условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соглашение должно быть заключено без торгов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объединяйтесь с другими арендаторами!

Если кроме Вас в здании есть и другие арендаторы, которые не могут выплатить в срок арендную плату, а также если помещение находится в субаренде, имеет смысл решать проблемы сообща. К коллективным требованиям прислушиваются быстрее.

Арендаторы могут инициировать переговоры не только с представителем арендодателя, но и непосредственно с собственником арендуемых площадей. В результате можно попытаться добиться следующих послаблений:

  • Полная отмена арендных платежей на определенный срок.
  • Частичное снижение арендной ставки на определенный срок.
  • Отсрочка очередных выплат на несколько месяцев.
  • Переход на переменную арендную ставку (например, в виде процента от выручки).

Важно!

Какие бы основания для снижения арендных платежей вы не применили, нельзя забывать о соблюдении формы уведомления второй стороны.

Судебное производство является крайней мерой в споре, однако корректно составленные, вовремя и должным образом направленные арендодателю или собственнику документы могут сыграть решающую роль не только в процессе судебного разбирательства, но и на стадии досудебного урегулирования спора.

Наши юристы готовы изучить Ваш Договор аренды и подсказать, как действовать именно в Вашей ситуации.

Упущенная выгода как недополученные доходы

Перспективы в зыскани я упущенной выгоды в суде всегда находятся под большим вопросом, ведь упущенная выгода это то, чего нет в реальности и что лишь могло бы случиться. Об особенностях дел о взыскании упущенной выгоды в отношениях арендодателя с арендатором – в сегодняшнем материале.

Читайте так же:
Выплата кредита при банкротстве заемщика

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.11.2016г. по делу № А51-10091/2015

Обстоятельства дела:

Арендодатель просил суд взыскать с ар ендатора убытки, понесенные им из-за не надлежаще го содержания арендованного имущества , а также упущенную выгоду из-за неполучения арендной платы и проценты з а просрочку выплаты данных сумм .

Выводы суда:

1. Законодательство предусматривает возможность взы скать убы тки в том случае, если истец сможет доказать совокупнос ть обстоятельств , а именно: наличие и размер убытков, незаконность действий лица , причинившего убытки , связь между этими действиями и появившимися убытками .

2 . Арендодатель, чтобы обоснов ать свое пр аво на упущенную выгоду , обязан представить доказательства , что он был лишен арендной платы , которую получал бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нару шено , а также представить все возможные доказательства предпринятых им действий для получения упущенной выгоды .

Кроме того, арендодатель должен доказать, что делал все зависящие от него действия, чтобы уменьшить убытки .

3 . Арендодатель, не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие реальную возможность получе ния арендной платы от передачи объекта в аренду другим лицам.

4. И стец не представил в материалы дела доказательства существования предварительных договоров аренды с будущими арендаторами, также как и доказательства того, что ар ендодатель вообще имел намерение сдавать в аренду спорные помещения , что он предлагал его в аренду неоп ределенному кругу лиц, и что имели место конкретные предложения о его передаче в аренду, либо отказы от аренды ввиду невозможности их использовать .

5 . И з экспертного заключения следует, что спорный объект был передан арендатором арендодателю в состоянии , пригодном для эксплуатации , в связи с чем арендодатель имел возможн ость использовать его в своих предпринимательских целях, в том числе и сдавать в аренду.

Комментарии:

1. В процессе рассмотрения спора о взыскании убытков истцу , на котором лежит бремя доказывания , необходимо доказать в совокупности наличие всех элементов состава этого обязательства , включая сам факт наличия убытков , его размер, незаконность действий ответчика, а также связь между первым и вторым элемент ами.

В случае отсутствия даже одного из них в иске должно быть отказано .

2. Доказать упущенную выгоду еще сложнее, чем реальные убытки, поск ольку истцу необходимо доказыват ь возможное получение прибыли, которому помешало противоправное поведение ответчи ка, доказывать данный факт предварительными договорами аренды, как это указал суд весьма сложно, так как не каждый потенциальный арендатор такой договор станет заключать, глядя на непотребный объект аренды .

3. И стец должен представить доказательства , что он смог предпринять все зависящее от него меры, чтобы предотвратить упущенную выгоду, что такж е затруднительно потому , что оценка таких мер носит субъективный характер .

4. В материалах дела имелось заключение эксперта , прямо проти воречащ е е доводам арендодателя , что о н не мог сдавать в аренду спорные помещения пос ле передачи ему их ответчиком , это т факт также повлиял на внутренн е е убеждение суда в сторону отказа в удовлетворении требований .

5. Бремя доказывания как реальных убытков так и упущенной вы годы лежало на истце в силу закона, однако он смог доказать только реальные убытки, для взыскания упущенной выгоды у истца не было доказательств и поэтому , учитывая принцип состя зательности про цесса , суд отказал в удовлетворении данного требования.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию