Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риэлтор не возвращает аванс за квартиру, сделка по которой не состоялась

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью

Фото: ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом. Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа. Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Что решил Верховный суд

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Залог, задаток или аванс

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

Как правильно внести аванс за квартиру

Договориться о «резерве» квартиры можно как в письменной, так и в устной форме

Предоплата за квартиру — это своего рода подтверждение серьезности намерений покупателя. Суть предоплаты состоит в фиксации договоренностей между сторонами сделки. После того как Покупатель передает деньги Продавцу, квартира считается «зарезервированной» за ним. С этого момента Продавец не должен показывать квартиру остальным претендентам. В идеале объявление о продаже такой квартиры должно быть удалено.

Читайте так же:
Отказ в проставлении апостиля

Договориться о «резерве» квартиры можно как в письменной, так и в устной форме.

Предоплата за квартиру может быть внесена в качестве задатка, аванса или обеспечительного платежа. Иногда Покупателю предлагают внести предоплату агентству, выступающему от имени и в интересах Продавца. В последнем случае важно детально изучить документ, который предлагают подписать Покупателю. Нередки случаи, когда агентство берет так называемое вознаграждение за свои услуги, которые заключаются лишь в содействии в заключении договора купли-продажи и не несет никакой ответственности в случае, если сделка не состоится.

Внесение задатка накладывает на стороны сделки определенные обязательства. То есть помимо функции предоплаты данный платеж исполняет функцию обеспечения договора.

Если сделка, по которой был внесен задаток, будет отменена по вине Покупателя, денежные средства остаются у Продавца. Если же причиной несостоявшихся договорных отношений будет Продавец, задаток возвращается Покупателю в двойном размере. Это означает, что задаток более выгоден именно Покупателю.

Соглашение о задатке составляется исключительно в письменной форме. Эта норма закреплена в ст. 380 ГК РФ.

Аванс выгоден Продавцу. Покупатель в данной ситуации рискует не только личным временем, но и деньгами. Наглядный пример такого риска: Покупатель внес аванс и уже занимается оформлением документов. В это же время к Продавцу обращается новый Покупатель, который перебивает цену в большую сторону. Владелец соглашается на новую сделку и возвращает авансовый платеж предыдущему Покупателю. По итогу собственник ничего не теряет (за исключением репутации).

Задаток — это взаимный контроль, который подразумевает под собой финансовую ответственность сторон друг перед другом. Именно поэтому Покупателю стоит настаивать именно на таком способе обеспечения договорных отношений. Владельцы недвижимости, которые сотрудничают с риэлторами, в большинстве случаев хотят получить от Покупателя аванс. Кроме этого, в подобных ситуациях внесение авансового платежа фиксируется в виде письменного соглашения, в котором прописываются дополнительные штрафные санкции для покупателя.

Суть штрафных санкций заключается в том, что если Покупатель отказывается от сделки, денежные средства, которые были внесены в качестве аванса, ему не возвращаются. То есть в этом случае переданная Продавцу денежная сумма является обеспечительным платежом.

На практике чаще всего в качестве предоплаты вносится именно аванс. Однако при этом в соглашении прописываются дополнительные обязательства для обеих сторон.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Алгоритм внесения аванса мало чем отличается от внесения задатка. Основное различие заключается в юридических последствиях отмены сделки и в ответственности сторон.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса — это временной промежуток между датой внесения аванса и моментом заключения сделки (подписание договора купли-продажи).

На какой срок вносить предоплату? Данный вопрос стороны должны урегулировать в индивидуальном порядке.

Сроки зависят от готовности квартиры к продаже, а также от скорости оформления документов. Если у Покупателя на руках есть необходимая сумма денег, а у Продавца готова вся документация, срок аванса может составлять две недели. Другое дело, если Покупатель планирует приобрести квартиру за счет ипотечных средств. В данной ситуации может не хватить и месяца.

Прописывать более длительные сроки в интересах Покупателя. Поэтому даже если на первый взгляд кажется, что двух недель для оформления вполне хватит, не стоит торопиться — лучше указать срок с запасом. Это связано с тем, что если в оговоренные сроки Покупатель не подпишет договор купли-продажи, он потеряет всю сумму авансового платежа.

При альтернативной сделке Покупателю необходимо удостовериться в том, что Продавец успеет за оговоренный срок найти подходящий для себя вариант. Если «альтернатива» не будет найдена, сделка может сорваться.

В идеале перед получением аванса Продавец должен найти несколько подходящих квартир.

Сумма аванса за квартиру

Продавец всегда будет требовать больше. В случаях, когда продающая сторона считает, что сумма аванса слишком мала, Покупателю необходимо с уверенностью мотивировать свое решение. Законом не установлена точная сумма предоплаты. Но на практике она не превышает 1-2% от стоимости квартиры.

Важно помнить о том, что намерения Покупателя подтверждает не сумма аванса, а сам факт внесения предоплаты.

Кому вносить предоплату при покупке квартиры

Предоплата, вне зависимости от ее вида, передается только собственнику квартиры. Это означает, что перед тем как передавать оговоренную денежную сумму контрагенту, необходимо удостовериться в том, что именно он является собственником данного объекта недвижимости.

Читайте так же:
На какой неделе уходят в декретный отпуск

Для того чтобы узнать, кому принадлежит право собственности на квартиру, стоит заказать Выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее следует сверить данные из выписки с данными паспорта Продавца.

Только после того как информация будет сверена, Покупатель может подписывать с Продавцом предварительный договор купли-продажи, договор о задатке и передавать ему деньги.

Часто случается, что владельцами квартиры является сразу несколько человек. В такой ситуации договор о задатке подписывается всеми указанными в выписке из ЕГРН людьми.

Если одним из собственников значится лицо, не достигшее 14-летнего возраста, в его интересах будут действовать родители или законные представители. Это значит, что несовершеннолетний ребенок может не присутствовать при совершении сделки и при передаче предоплаты.

Также возможен вариант, когда все собственники делегируют полномочия по продаже квартиры одному лицу. При таком варианте на него должна быть выписана доверенность от имени остальных совладельцев.

Нередки случаи, когда продажей квартиры занимается риэлтор. Можно ли передавать ему авансовый платеж? Можно. Однако в такой ситуации нужно убедиться в том, что агент по недвижимости имеет доверенность не только на представление интересов, но и на получение денежных средств.

Риэлтор, которому передается предоплата, должен предоставить Покупателю агентский договор с собственником квартиры. Покупателю необходимо внимательно изучить условия предварительного договора, которые зачастую навязываются агентствами.

Что еще нужно сделать Покупателю при передаче денег риэлтору:

  1. Проверить паспортные данные агента.
  2. Прописать их в тексте договора задатка.
  3. Оставить себе копию агентского договора с собственником (этот документ будет являться доказательством передачи денег постороннему лицу).

Не стоит рассчитывать на то, что в случае срыва сделки по вине Продавца или риэлтора агентство недвижимости будет нести перед Покупателем финансовую ответственность. Максимум на что можно претендовать, это на возврат аванса.

Договор аванса за квартиру

Договор об авансе может быть составлен в произвольной форме. Но юридическую грамотность никто не отменял, поэтому в тексте документа должны быть перечислены следующие существенные условия:

  • ФИО, паспортные и контактные данные сторон сделки;
  • адрес квартиры;
  • полная стоимость квартиры;
  • срок аванса;
  • сумма предоплаты;
  • назначение платежа;
  • условия возврата;
  • штрафные санкции на случай отмены сделки.

Следует помнить, что сумма авансового платежа является частью стоимости квартиры. Это условие также необходимо указывать в договоре.

Если в оговоренный срок Покупатель не вышел на сделку, сумма предоплаты остается у Продавца. Это стандартная практика. Однако сделка может сорваться не только по причине «я передумал». Покупатель может отказаться от покупки по объективным причинам. Например, если у него возникли сомнения в подлинности документов.

Для подстраховки Покупателю необходимо настаивать на том, чтобы в текст документа был внесен перечень обстоятельств, при наличии которых сделка будет отменена без предъявления штрафных санкций.

В предварительном договоре также стоит прописать штрафные санкции для Продавца. Например, если собственник квартиры решит продать квартиру кому-то другому, он должен будет вернуть предыдущему Покупателю сумму предоплаты в двойном размере.

Вообще в договоре о задатке нужно указывать все существенные условия сделки. Если Покупатель ранее не сталкивался с данной процедурой, ему лучше проконсультироваться с юристом по сопровождению сделок с недвижимостью.

Авансовый договор не подлежит государственной регистрации. Он составляется в двух экземплярах и считается заключенным с момента подписания и передачи денежных средств.

По соглашению сторон договор может быть заверен у нотариуса. В этом случае существенные условия сделки можно расписать более подробно. Кроме этого, нотариально заверенный документ гарантирует Покупателю дополнительную юридическую защиту. Но если Продавцу передается незначительная сумма, оформление предварительного договора у нотариуса может быть экономически нецелесообразно. На практике такое нотариальное удостоверение предварительного договора встречается крайне редко.

Передать аванс Продавцу можно в самой квартире. При таком варианте у Покупателя появляется дополнительная возможность еще раз посмотреть квартиру.

Если же квартиру продает риэлтор и деньги передаются именно ему, передать предоплату можно непосредственно в агентстве недвижимости с учетом вышеуказанных моментов.

Как отказаться от предварительного договора, чтобы не платить задаток?

Мы продаем квартиру. Риелтор нашла покупателей, которые хотят купить ее в ипотеку без первоначального взноса.

Покупатели попросили нас завысить цену квартиры для банка. Мы подписали предварительный договор с условием, что квартиру мы продаем по цене 2 050 000 Р , но для банка укажем стоимость 2 400 000 Р . Потом мы прочли вашу статью о сущности ипотеки без первого взноса, испугались и теперь не знаем, как выйти из положения.

Читайте так же:
Расторжение контракта 44-ФЗ: одностороннее и по соглашению сторон 2022

Мы не хотим участвовать в мошеннической сделке. По сути, риелторы воспользовались нашим незнанием и заговорили нам зубы. Я понимаю, что это звучит по-детски, это не аргумент и наши подписи уже стоят на договоре о задатке.

Подскажите, возможно ли как-то разорвать сделку, но не платить задаток в двойном размере покупателю?

Как и в какой срок можно признать этот договор недействительным по внешним обстоятельствам? То есть не по нашей вине и не по вине покупателей, а по вине риелторов, например, которые предложили нам мошенническую сделку.

Вы можете в любой момент отказаться от исполнения договора, нарушающего закон, и не потерять деньги.

Договоры составляются для того, чтобы в случае неисполнения их условий в добровольном порядке можно было бы потребовать их исполнения через суд. Но суд не встанет на сторону тех, кто хочет получить деньги незаконно. Поэтому ваше право не продавать квартиру суд защитит, а право этих покупателей на двойной задаток — нет.

Но вернуть полученные деньги вам нужно как можно скорее.

От исполнения мошеннического договора можно просто отказаться

В предварительном договоре указывают, на каких условиях в будущем будет заключен основной договор.

Если вы согласовали существенные условия договора — какая квартира и за какую цену продается, — значит, ни покупатель, ни вы уже не сможете изменить их в одностороннем порядке. Вы можете договориться и подписать договор купли-продажи на новых условиях, с указанием той стоимости квартиры, за которую вы ее на самом деле продаете, но это будет уже совсем новый, не связанный с предварительным договор. А исполнить этот текущий договор с завышенной стоимостью квартиры вы не сможете, потому что таким образом станете соучастниками мошенничества.

Действия в обход закона с противоправной целью не допускаются. Суд отказывает в защите прав, приобретенных в результате таких действий. Пострадавшие от таких действий вправе требовать возмещения убытков.

Завышая стоимость квартиры для ипотеки, вы обманываете банк. Это, вообще-то, преступление. Если вы откажетесь участвовать в преступлении, ни покупатели, ни риелтор не смогут вас заставить: суд не встанет на их сторону и не будет защищать их право на получение исполнения по договору.

Последствия недействительности договора

Договор, нарушающий закон, можно оспорить. Если этот договор дополнительно нарушает чьи-то права, он считается ничтожным изначально.

Получается, что ваш договор о совместном обмане банка ничтожен. Дополнительно признавать его недействительным не нужно.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может заявить как покупатель, так и продавец.

У недействительной сделки нет никаких юридических последствий. Обе стороны обязаны вернуть друг другу полученные деньги, документы, используемую недвижимость.

У покупателя есть право требовать назад деньги у продавца в течение 3 лет. Именно поэтому вам важно вернуть задаток как можно быстрее и искать новых покупателей.

Ни в коем случае не соглашайтесь на такие схемы, иначе можете потерять квартиру. Расскажу случай из судебной практики. Год назад в Тюмени женщина потеряла квартиру стоимостью 34 миллиона рублей, потому что ранее решила помочь дочери и зятю, обманув банк.

В 2013 году зять решил заняться бизнесом, но денег у него не было. Он уговорил тещу формально продать ему квартиру: она написала расписку о получении первоначального взноса за квартиру в размере 11 миллионов рублей, остаток попросили в кредит у банка. Ипотеку одобрили и выдали 19 миллионов рублей, потому что, хотя «продавали» будто бы за 30 миллионов, рыночная стоимость квартиры была 34 миллиона.

Банк перечислил теще деньги, та отдала их зятю. Но бизнес не удался. Началось рассмотрение дела о банкротстве зятя, а позднее его убили. Квартиру забрали за долги и выставили на торги всего за 25 миллионов рублей. Так теща осталась без квартиры и без денег.

Мы не знаем, продали ли в итоге квартиру. Если продали — из ее стоимости погасят долги перед банком и другими кредиторами, а остаток отдадут наследникам. Но такая дорогая квартира неликвидна, поэтому наверняка на торгах ее стоимость сильно снизили, а значит, шансов у родственников на получение хоть каких-то денег нет.

Читайте так же:
Доля в квартире по наследству после смерти — в 2022 году, как продать, без завещания

Двойной задаток возвращать не надо

Задаток — денежная гарантия исполнения материальных обязательств или заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соглашение о задатке должно быть письменным.

Задаток возвращается, если нельзя исполнить обеспеченное им обязательство.

Очевидно, что в вашем случае нельзя исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи. В этом случае штрафных санкций с возвратом двойной суммы задатка нет. Вы должны вернуть полученные деньги в том же размере.

При возврате необходимо составить расписку. Ваш бывший покупатель, с которым вы подписали незаконный предварительный договор и которому вы сами выдали расписку в получении денег, должен написать точно такую же расписку о том, что он получил от вас деньги. Надо указать сумму, дату, подпись, ФИО обеих сторон.

Важно не затягивать с возвратом денег. Если покупатели не захотят их забирать, рекомендую перечислить их переводом на банковскую карту по номеру телефона или почтовым переводом по адресу регистрации с обязательным указанием назначения платежа: возврат такого-то задатка, полученного тогда-то.

Пока между вами не подписан договор купли-продажи квартиры и документы в банк не направлены, преступление еще не совершено. Покупатели могут отказаться от своих нечестных намерений и не настаивать на согласованной схеме, но по окончании срока, в который вы договорились заключить договор, пойти в суд и потребовать с вас не только сумму задатка, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

В суде покупатели могут сказать, что не думали, что их схема незаконна, а когда поняли это, не смогли допроситься от вас возврата денег. На самом деле они могут сказать все что угодно, потому что правовая сущность ситуации такова: у вас лежат деньги покупателей, и в обмен на эти деньги вы им ничего не предоставили, значит, незаконно ими пользуетесь.

На двойной задаток у них прав нет, но за незаконное удержание денежных средств подлежат уплате проценты по ключевой ставке Банка России. Сейчас ее размер — 7,75% годовых. Избежать неприятностей можно только возвратом задатка.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Спасибо тибе деточка за статью,надеюсь справедливость восторжествует,казнить нельзя,помиловать!

Подскажите пожалуйста, ситация такова:
Я продавец долей своей и своей несовершеннолетней дочкой вместе со третьей содольщиком подписали предварительный договор. А сейчас так складываются обстоятельства, что мы не можем продавать нашу долю.
Была фраза в нашем договоре «

часть стоимости Объекта в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей «Покупатель» оплачивает «Продавцам» за счет собственных средств, при подписании данного договора в качестве задатка в доказательство намерения заключения «Покупателем» Основного договора и в обеспечение его исполнения;»
Вопрос такой: 1. влечет ли не выход на основной договор к.-пр. для нас обязательно вернуть уже двойной задаток?
2. Могу ли я сослаться в уведомление, и отправить его покупателю уже сейчас вместе с денежным переводом суммы задатка , до истечения срока ПДКП , на тяжелую жизненную ситуацию и не возможностью приобрести мне и дочке альтернативное жильё ( ст 37 гк через опеку больше площади).
3. Плюс покупатель наша ипотечница, оказывается третьему содольщику обязательно надо выписаться до сделки, и ф9 должна уже быть без лиц, заренистрированных на момент приватизации-в ПДКП выписка стояла после подписания основого ДКП.

Эта статья точь в точь обомне, и цена квартиры такая же,и всё слово в слово как у меня,реэлтор язык у него подвешен заболтал так что и не поняла как подписала всё что подсунул,и розписку задатка и предварительное соглашение что квартиру покупают за 2050тыс но 350тыс я напишу розписку что якобы она мне уже дала потом приплюсовал ещё 60тыс итого вышло 2460.Когда деньги получу отдам ей наличкой 60тыс.И предварительный договор подписала.А когда спросила почему сумма 2460 он говорит у неё нет первоначального взноса,Но вы не переживайте счас все так делают!счас банки сами тихонько по секрету советуют так делать.Подписала 20числа и задаток 20тыс.дали они мне.Пришла домой думаю дай почитаю что это такое ипотека с завышением,мамочки мои а это оказывается мошенничество159ст.сговор групы лиц и за это 3г.тюрьмы и 120тыс или 200т штраф.Я к одному юристу на платную консультацию к другому и все сказали что да это не законно.Давление под 200, ноги болят по квартире ходить не могу бегаю по юристам,звоню ему всё договор розторгаю забирайте свои деньги и пошли вы лесом,он опять уговаривает но согласился назначил встречу с покупателем на 23число,пришла и что он мне говорит?а теперь с вас двойной задаток это раз и мы вам ещё соточку накинем за моральный вред,вы лишили человека мечты,вы счас пойдёте в квартиру а она на сьёмную пойдёт,розпечатал договор розторжения,деньги я вернула под розписку но там написано что в течении 7дней должна принести ещё 20тыс.Сказал если не принесу то подадут с покупательницей в суд идолжна буду 120тыс.Сколько слёз уже вылилось из за своей же тупости,ищу информацию везде, зрение уже от планшета садится,плюс видать стрес,и что самое интересное!я незнаю даже его фамилии,зовут Александр агенство ,,метражи,,г.сургут Нигде не стоит ни одна его подпись,вот как СВОДНИКИ на лохах зарабатывают деньги,посмотрела такое здание представительное,сам в галстуке,преодетый,золотые часы,а как говорит!мёртвого уболтает.И сработала фраза счас все так делают!Ну думаю в агенстве дураков не держат это же наверно юристы,знают что делают всё согласно букве закона,а оказывается это быдло вцепилось в эту покупательницу потому что 60тыс. она ему заплатит если сделка пройдёт,и мне по тел.говорил что если всё пройдёт то вы мне тоже должны будете 40тыс.я вам скидку сделаю как для пенсионерки.Спасибо люди добрые за статью немного успокоили,а то 3,4 дня света белого не видела от слёз.людмила степановна( сургут)

Читайте так же:
Определение места жительства и регистрации ребенка после развода

Обязан ли продавец вернуть аванс за квартиру, если покупатели передумали

При купле-продаже недвижимости обе стороны соглашения стараются максимально обезопасить себя, и это неудивительно, ведь на кону большие деньги. Одним из основных инструментов взаимодействия между продавцом и покупателем на момент подготовки к сделке является аванс.

Внесение аванса не только удостоверяет продавца в том, что покупатель настроен решительно, но и, наоборот, дает понять покупателю, что продавец не передумает.

Что такое аванс

Аванс в данном случае – это предоплата за квартиру или дом в счет будущей полной оплаты по сделке. Аванс может брать как сам собственник, если он самостоятельно занимается продажей, так и агентство недвижимости.

В статье 380 ГК РФ также говорится о том, что если во время предоплаты стороны не указали в договоре ее вид, то она будет считаться по умолчанию авансом, а не задатком.

Как составляется договор об авансе

Договор об авансе составляется в произвольной форме и подписывается обеими сторонами соглашения, нотариально заверять его нет необходимости, но по желанию можно. В договоре должна содержаться такая информация, как:

  • ФИО покупателя, адрес, контакты;
  • ФИО продавца, адрес, контакты;
  • сведения о недвижимости: адрес, площадь, стоимость и другие показатели;
  • сумма, передаваемая в качестве аванса (указать, что эта сумма входит в общий расчет за недвижимость);
  • срок аванса;
  • условия возврата и невозврата аванса, штрафы сторонам при неисполнении обязательств (по желанию);
  • дата и подписи.

Срок договора аванса – это срок от его подписания до момента непосредственной сделки купли-продажи, он зависит от степени готовности жилья, документов и пр. Сумма аванса может назначаться любой, но обычно это 1-2% от стоимости недвижимости.

Надо ли возвращать аванс покупателям

Ответ на этот вопрос однозначный — да. Если предоплата не оформлялась, как задаток, или в договоре стороны не прописали иное (например, условия невозврата или штрафные санкции), продавец обязательно должен вернуть деньги покупателю при любой степени его вины в несовершении сделки.

Ответственность за отказ в возврате

Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Следует отметить, что, согласно пятому пункту статьи 4 АПК РФ, истец должен соблюсти порядок досудебного урегулирования проблемы, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:

  • ФИО отправителя, адрес, контакты;
  • ФИО получателя, адрес, контакты;
  • требование к получателю, в данном случае вернуть сумму аванса;
  • предупреждение получателя о намерении обратиться в суд;
  • перечень прилагаемых документов, в данном случае это копия договора аванса или расписки;
  • подпись и дату.

Иск в суд может содержать не только требование по выплате непосредственно суммы аванса, но и запрос на компенсацию морального вреда или удержание процентов за не отданные вовремя деньги. В документ вносятся такие сведения, как (статья 131 ГПК РФ):

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию