Advokat-inform.ru

Юридический советник
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Решение о прямых договорах

О порядке перехода собственников жилых помещений в МКД на прямые договора с РСО

Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ в письме от 4 марта 2020 г. N 6760-ОГ/06, отвечая на поступившее обращение от 27.02.2020 N 134766 (вх. Минстроя России от 27.02.2020 N 7774-ОГ) по вопросам «Несколько собственников квартир в МКД сочли, что им «удобнее», если услугу ХВС им будет оказывать не управляющая компания, а ресурсоснабжающая организация. Эти собственники обратились в РСО с заявлением о заключении договора о предоставлении лично им коммунальной услуги холодного водоснабжения. РСО подписала эти договоры. Никакого ОСС о переходе собственников помещений в МКД на «прямые договоры» не проводилось, УК не имеет задолженности перед РСО; по мнению РСО, общее собрание нужно только в случае, если на «прямые договоры» хочет перейти весь МКД целиком, а в индивидуальном порядке это можно сделать в любой момент; у РСО нет никаких оснований отказать собственнику в заключении этого договора, если он обратился, поскольку нигде в законодательстве не закреплена принцип «один МКД-один исполнитель коммунальных услуг». Прошу пояснить::- перестала ли УК быть исполнителем коммунальной услуги по ХВС в отношении собственников, которые заключили «прямой договор» с РСО о предоставлении данной коммунальной услуги?- если так, то на каком основании УК может требовать от РСО передачи данных с ИПУ ХВС, установленных в этих квартирах?», разъяснило порядок перехода собственников жилых помещений в МКД на прямые договора с РСО.

Ответ: Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в рамках своей компетенции сообщает следующее. Федеральным законом от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» были внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, в частности Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) был дополнен статьей 157.2 ЖК РФ, в соответствии с которой при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме в установленных ЖК РФ случаях предоставляются ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, действующим от своего имени, договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, договором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.Таким образом, собственники вправе принять решение о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.Действующим законодательством не предусмотрена возможность перехода нескольких собственников многоквартирного дома на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией.При заключении прямых договоров между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором в качестве способа управления выбрана управляющая организация, и ресурсоснабжающей организацией, исполнителем коммунальных услуг является ресурсоснабжающая организация.

Согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Решение о прямых договорах

Источник фото: https://www.pexels.com/

Спорные вопросы по ОДН (общедомовые нужды), которое теперь называется КРСОИ (коммунальный ресурс на содержание общего имущества) многоквартирного дома (МКД) возникают в работе управляющих организаций (УО) постоянно. Один из таких спорных вопросов является как раз то, как нужно урегулировать договорные отношения между ресурсоснабжующей организацией (РСО) и управляющей организацией при переходе на прямые договоры с собственниками. Нужно ли расторгать договор ресурсоснабжения и заключать новый на поставку КРСОИ? Или все-таки нужно внести дополнения и изменения в старый договор с ресурсниками?

Как, наверное, все помнят, что С 03 апреля 2018 года Федеральным Законом № 59-ФЗ (далее – закон 59) введена в действие ст. 157.2 Жилищного кодекса (далее – ЖК РФ) и изменения в другие нормы ЖК РФ, связанных с введением «прямых» договоров между собственниками и ресурсоснабжающими организациями в том числе.

Прямые договоры существовали и раньше. Но это были случаи отказа по инициативе РСО от договора с УО при наличии определенного размера задолженности либо ранее сложившиеся отношения по прямым договорам между РСО и потребителями. Закон 59 внес изменения в ЖК РФ, в связи с которыми у собственников появилось право перехода на прямые договоры с РСО на основании решения общего собрания собственников (ОСС) помещений МКД ( пп. 4.4. ч.2 ст.44 ЖК РФ) по своей инициативе.

Согласно п.п. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ прямой договор с РСО заключается с момента, установленного в решении общего собрания собственников помещений со всеми собственниками МКД одновременно. Однако по решению РСО, РО ТКО указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении РСО или РО ТКО уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ.

Читайте так же:
Можно ли оформить управление бизнесом на несовершеннолетнего

В соответствии с пунктом 6 ст. 157.2 ЖК РФ прямые договоры на коммунальные услуги между собственником помещения в многоквартирном доме и РСО, РО ТКО заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ. Заключение договора в письменной форме не требуется.

Таким образом, у ресурсоснабжающей организации и Регионального оператора по ТКО отсутствует право на установление даты заключения прямых договоров при принятии решения ОСС по данному вопросу. У РСО имеется лишь право на отсрочку начала действия указанных договоров на срок до трех месяцев при условии своевременного уведомления об этом инициатора собрания.

То есть, после направления в адрес РСО и РО ТКО копий решения общего собрания (Протокола ОСС) о заключении прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов собственникам МКД, прямые договоры считаются заключенными с даты, установленной решением ОСС, если от РСО не поступит письмо (датированное и отправленное не позднее 5 рабочих дней с момента получения копии протокола ОСС о прямых договорам) об отсрочке начала их действия. От даты начала действия прямых договоров зависят и обязательства управляющей организации по действующим договорам ресурсоснабжения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Статьей 544 ГК РФ предусмотрено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Порядок определения объемов коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения, заключенному исполнителем в целях предоставления коммунальных услуг и потребляемого при содержании общего имущества в многоквартирном доме определен п. 21 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 (далее — правила 124).

Как указано в п. 16 правил 124, условия договора ресурсоснабжения определяются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящими Правилами, а в части, не урегулированной указанными нормативными правовыми актами, — нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Согласно пп. «д» п. 17 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила 354), ресурсоснабжающая организация, для которой в соответствии с законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, приступает к предоставлению коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме — в случае принятия такими собственниками решения, предусмотренного частью 18 статьи 12 Федерального закона от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, можно считать дополнительным основанием для изменения договора ресурсоснабжения. В связи с чем, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение условий договора ресурсоснабжения.

Следовательно, условия договора ресурсоснабжения в части выставления управляющей организации объемов индивидуального потребления с момента принятия собственниками решения о заключении прямых договоров с РСО противоречат нормам действующего законодательства и являются ничтожными в силу ч.1 ст.166 ГК РФ и не влекут юридических последствий.

В связи с чем, РСО при определении месячных объемов коммунальных ресурсов обязаны руководствоваться п. 21(1) Правил 124, согласно которому объем коммунального ресурса подлежащего оплате управляющей организацией определяется за минусом индивидуального потребления собственников.

Читайте так же:
Как прописаться в квартире умершего собственника

Как указано в п. 5 Письма Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», переход на прямые договоры не затрагивает отношения лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, с ресурсоснабжающей организацией, сложившиеся в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.

Следовательно, отношения между управляющей организацией и РСО по домам, которые «перешли» на прямые договоры будут регулироваться заключенным дополнительным соглашением к договору ресурсоснабжения.

Также следует учесть, что при заключении дополнительного соглашения необходимо включить в него условия, установленные п. 18 Правил 124 (в случае их отсутствия). В случае наличия разногласий при заключении такого дополнительного соглашения, спор при недостижении согласия между сторонами разрешается в судебном порядке на основании п. 2 ст. 446 ГК РФ.

В заключение хочется сказать о том, что хотя Минстрой РФ и указал об отсутствии необходимости управляющей организации перезаключать договор с РСО, я сама все-таки пошла бы путем перезаключения договоров. Объяснить это могу тем, что большая часть договоров заключалась уже несколько лет назад, а изменения в жилищное законодательство законодательство вносятся постоянно. Понятно, что действуют обязательные нормы закона в этом случае, но продублировать их в договоре как-то надежнее.

А многие вопросы с РСО должны быть урегулированы именно в договорах, как например, условия об обмене информацией по ИПУ и начислениям по каждому помещению МКД, обязанности снимать и контролировать показания ИПУ. Ведь эти условия влияют на дальнейшие отношения между УО и РСО, а также имеют отношение к расчетам по выставленным объемам КРСОИ. А когда они подробно урегулированы в договоре намного проще работать всем.

Хотя оба варианта: и внесение изменений в договор ресурсоснабжения с РСО и перезаключение отдельного договора на КРСОИ — имеют право на существование, и это не будет нарушением закона в части заключения и внесения изменений в договорные отношения между УО И РСО по поставке коммунальных ресурсов на содержание ОИ МКД.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе т ут .

Спорные вопросы заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

В апреле 2020 года исполняется два года закону, сделавшим возможным предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией (РСО), региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Два года – достаточный срок для того, чтобы подвести некоторые итоги работы выстроенного государством правового механизма.

За кем сохраняется статус исполнителя?

Один из самых спорных вопросов, возникающих при прямых договорах с РСО – кто будет выполнять тут функционал исполнителя коммунальной услуги, который прописан в законе.

До реализации механизма прямых договоров действовала следующая схема предоставления коммунальных услуг: потребитель (первое звено), затем исполнитель (срединное второе звено), затем РСО (третье звено – поставщик ресурса).

В законе роль исполнителя определена предельно четко: исполнитель – это «юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги» (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

То есть, исполнитель это тот, кто предоставляет коммунальные услуги. В законе не сказано про то, что исполнителем может не быть РСО. И более того, формулировка ст. 157.2 ЖК РФ говорит о том, что предоставление коммунальных услуг осуществляется РСО и региональным оператором по обращению с ТКО. Поэтому именно эти организации являются исполнителем.

Почему возникают споры о том, кто исполнитель? Потому что за исполнителем числится большой объем обязанностей, установленных в Правилах № 354. В их числе, например:
— ввод прибора учета в эксплуатацию
— ведение коммерческого учета (сбор показаний)
— контроль несанкционированного вмешательства и подключения к приборам учета
— ограничение предоставления коммунальных услуг
— десятки иных обязанностей, установленных в п. 31 Правил № 354.

В ситуации перехода на прямые договора обязанности исполнителя переходят на РСО, которые крайне неохотно их исполняют. Многие РСО считают, что они не являются исполнителями коммунальной услуги соответствующего вида, а занимаются только сбором денег за поставленный ресурс. Это позиция является ошибочной и может быть обжалована в жилищной инспекции субъекта в порядке ст. 20 ЖК РФ.

Прямые договора и ИТП

Довольно интересная ситуация складывается с предоставлением коммунальной услуги в случае наличия в доме индивидуального теплового пункта (ИТП). В этой ситуации в дом идет одна труба с коммунальным ресурсом в виде тепловой энергии. А горячая вода готовиться на оборудовании, которое обслуживает управляющая домом организация.

Читайте так же:
Оформление услуг управляющей компании

Первоначально в 2018 году позиция Минстроя России строилась на том, что заключать прямые договора в случае наличия в доме ИТП – нельзя.
Например, в Письме Минстроя России от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению» в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный статьей 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае РСО предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.

В 2019 году Минстрой России изменил свое мнение и указал, что при наличии в доме ИТП между РСО и потребителями коммунальных услуг подлежит заключению договор, содержащий положения о снабжении тепловой энергии для подогрева воды в целях горячего водоснабжения (с теплоснабжающей организацией) и договор холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения (с организацией, осуществляющей холодное (Письмо Минстроя России от 04.02.2019 № 3080-ОО/06 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению»).

Таким образом, вариант повестки для общего собрания в этом случае может иметь такой вид: «О принятии решения о заключении с 1 июня 2020 года собственниками помещений МКД, действующими от своего имени договора, содержащего положения о снабжении тепловой энергии для подогрева горячей воды в целях горячего водоснабжения и договора холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения».
В целом запрета на заключение прямых договор на теплоноситель при наличии в доме ИТП в ст. 157.2 ЖК РФ – не содержится. Таким образом, такая практика имеет право на существование.

Однако четкого ответа на вопрос о том, кто будет являться исполнителем в случае наличия в доме ИТП и прямых договоров, на наш взгляд нет и компромисс нужно искать с теплоснабжающей организацией.

Кто ведет коммерческий учет

РСО полностью демотивированы вести коммерческий учет. Смысл прямых договоров в текущей конструкции задумывался только с одной целью: чтобы РСО всегда могло получить свои деньги. Все свои небалансы по индивидуальным приборам учета (ИПУ) РСО перекинет на управляющую домом организацию, которая обязана оплатить в полном объеме общедомовое потребление за вычетом индивидуального.

Поэтому никакой мотивации налаживать коммерческий учет и искать тех, кто «ворует» воду и вешает магниты – у РСО нет. Более того, РСО даже заинтересована в том, чтобы коммерческий учет по ИПУ велся некачественно, потому что это позволит относить все небалансы по коммунальному ресурсу на содержание общего имущества (КР на СОИ) на одно лицо и взыскивать с него эти деньги.

При действующем законодательстве, написанном исключительно в пользу РСО – никакого изменения ситуации с коммерческим учетом не предвидится. Тем не менее, закон исходит из того, что показания от потребителей принимает то, кому они передаются. Минстрой России указывает, что управляющая домом организация выступает в качестве некого «единого окна» для разбора жалоб и проблем с поставкой коммунального ресурса.

В соответ. с п. 11 ст. 161 ЖК РФ, при прямых договорах управляющая домом организация обязана предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях ИПУ (при предоставлении таких показаний управляющей домом организации).
А исходя из положений п. 10 ст. 157.2 ЖК РФ, РСО обязаны предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, информацию о показаниях ИПУ управляющей домом организации.

Таким образом, коммерческий учет может вестись как управляющей домом организацией, так и РСО. Конечно же, коммерческий учет ведется лучше, если его осуществляет тот, кто управляет домом, т.к. это лицо будет заинтересовано в низком КР на СОИ.

Как исчислять долг по договорному объему потребления?

Еще один важный вопрос о том, как исчислять две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, которые выступают основанием для перевода МКД на прямые договора по инициативе РСО (п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).

Определением Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС19-18374 от 02.12.2019 г. указано, что среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется РСО путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на 12.

В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялись менее 12 месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия.

Кто ответит за грязную воду и не вывезенный мусор: госжилнадзор

В конце 2019 года прошла новость о том, что Государственная дума считает вредной идею не оплачивать некачественные коммунальные услуги. Поскольку в 90% случаях они некачественны по вине РСО, такая позиция законодательного органа является еще одним подтверждением лояльности законодателя по отношению к РСО.

Читайте так же:
Какое образование позволяет быть представителем в суде

При прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг и ее деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами № 354, нарушение ресурсоснабжающей организацией порядка начисления платы за коммунальные услуги будет являться нарушением положений названных Правил. Данное обстоятельство будет являться основанием для принятия жилищной инспекцией мер реагирования в рамках осуществления жилищного надзора. Такая позиция приведена в Письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04.

Тем не менее, при прямых договорах ответственность за некачественные коммунальные услуги относятся на РСО, если причины проблем не связаны с общим имуществом МКД (т.е. проблема в самом поставляемом в МКД коммунальном ресурсе).

Прямые договора и положения ст. 157.2 ЖК РФ – это большая и сложная тема и мы будем с ней разбираться в других материалах блога компании «Инфокрафт».

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

16 ответов на вопросы о прямых договорах потребителей с РСО

Мы собрали в один документ основные вопросы о переходе потребителей на прямые договоры с РСО. Они помогут вам реализовать переход или сохранить действующую систему расчетов.

ВОПРОС № 1. ЧТО ПРЕДПРИНЯТЬ, ЧТОБЫ СРОЧНО ПЕРЕВЕСТИ СОБСТВЕННИКОВ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Инициируйте общее собрание собственников помещений в МКД. Дело в том, что решение о переходе на прямые договоры между РСО и потребителями может принять только общее собрание собственников (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК). «За» должно проголосовать большинство собственников из тех, что приняли участие в общем собрании.

Есть еще случай, когда РСО может перевести собственников на прямые договоры без вашего ведома. Ресурсник может расторгнуть договор ресурсоснабжения в одностороннем порядке, если долг УО, ТСЖ, ЖСК превысит две среднемесячных величины обязательств по оплате (ч. 2 ст. 157.2 ЖК).

Рисунок 1. Схема оплаты коммунальных услуг через управляющую МКД организацию

Рисунок 2. Схема оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО

ВОПРОС № 2. МОЖНО ЛИ ПЕРЕВЕСТИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В МКД НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО ПО ВЫБОРОЧНЫМ КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ?

Да, можно. В повестке общего собрания о переходе на прямые договоры между собственниками и РСО обязательно укажите, договоры предоставления каких коммунальных услуг собственники будут заключать.

Например, если планируете перейти на прямые договоры предоставления коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению, то включите в повестку общего собрания решение о заключении договоров горячего водоснабжения и отопления с РСО (укажите название РСО).

ВОПРОС № 3. СОБСТВЕННИКИ МОГУТ ПЕРЕЙТИ В РСО ЧАСТИЧНО? ТО ЕСТЬ, КТО ГОЛОСОВАЛ «ПРОТИВ» ИЛИ НЕ БЫЛ НА СОБРАНИИ, НЕ ЗАКЛЮЧИТ ДОГОВОР С РСО?

Нет, закон этого не предусматривает.

Решение общего собрания обязаны исполнять все собственники помещений в МКД, даже те, кто не принимал участия в общем собрании или голосовал против. Такой вывод следует из части 5 статьи 46 ЖК.

Заключение договора между потребителями и РСО в письменной форме не обязательно, поэтому после принятия решения на общем собрании договор будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, которую определили собственники и РСО (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

ВОПРОС № 4. КАК ПОСТУПИТЬ, ЕСЛИ МЫ НЕ ХОТИМ ПОКА ПЕРЕВОДИТЬ СОБСТВЕННИКОВ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Следите за уровнем задолженности перед каждой РСО отдельно. Если долг УО, ТСЖ, ЖСК превысит две среднемесячных величины обязательств по оплате коммунальных ресурсов, РСО в одностороннем порядке вправе отказаться от договора ресурсоснабжения (ч. 2 ст. 157.2 ЖК).

ВОПРОС № 5. ЖИТЕЛЯМ МЫ БОЛЬШЕ НЕ НАЧИСЛЯЕМ ПЛАТУ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ. МОГУТ ЛИ ОСТАТЬСЯ ДОЛГИ ПЕРЕД РСО?

Долги могут быть, если вы не оплатили:

  • коммунальные ресурсы на содержание общего имущества;
  • коммунальные ресурсы в целях предоставления коммунальных услуг потребителям за расчетные периоды, когда расчеты за КУ шли при посредничестве УО, ТСЖ, ЖСК.

ВОПРОС № 6. ДОЛЖНА ЛИ РСО ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ИПУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ МКД ОРГАНИЗАЦИИ И НАОБОРОТ?

В случае заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг между собственниками и РСО такая организация обязана предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, управляющей МКД организации информацию о показаниях ИПУ, если такие показания потребители предоставили РСО (ч. 10 ст. 157.2 ЖК).

Если же собственники передали эту информацию в УО, ТСЖ, ЖСК, то управляющая организация должна будет передать ее в РСО (п. 1 ч. 11 ст. 161 ЖК).

ВОПРОС № 7. ДОЛЖНА ЛИ РСО ДОПЛАЧИВАТЬ НАМ ЗА СБОР ПОКАЗАНИЙ ИПУ?

Нет, РСО не будут доплачивать УО, ТСЖ, ЖСК за передачу показаний ИПУ. Обязанность передавать показания ИПУ в РСО при прямых договорах закреплена законом.

ВОПРОС № 8. КТО БУДЕТ ВЫСТАВЛЯТЬ ПЛАТЕЖКИ ЗА КУ? КАЖДАЯ РСО ЗА СВОЮ УСЛУГУ?

Собственники помещений в МКД будут получать платежные документы от тех РСО, с которыми решили заключить прямые договоры.

ВОПРОС № 9. ТРЕБУЕТСЯ ЛИ СОГЛАСИЕ УО, ТСЖ, ЖСК, ЧТОБЫ СОБСТВЕННИКИ МОГЛИ ПЕРЕЙТИ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Нет, согласие управляющей МКД организации не требуется. Решение принимает общее собрание в МКД в рамках своей исключительной компетенции (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Читайте так же:
Жилищные права 18-летнего

ВОПРОС № 10. МОЖЕТ ЛИ РСО БЕЗ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПЕРЕВЕСТИ МКД НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ?

РСО вправе в одностороннем порядке расторгнуть договоры ресурсоснабжения с управляющей МКД организацией, если долги будут превышать пороговое значение.

Договор предоставления коммунальных услуг будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно через 30 дней после того, как РСО уведомит управляющую МКД организацию о расторжении договора ресурсоснабжения (п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

ВОПРОС № 11. КТО БУДЕТ ПЛАТИТЬ ПО СТАРЫМ ДОЛГАМ ЗА КУ, КОГДА СОБСТВЕННИКИ ПЕРЕЙДУТ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Если до перехода между УО, ТСЖ, ЖСК и РСО действовал договор ресурсоснабжения, то накопленные по нему долги останутся за УО, ТСЖ, ЖСК.

Чтобы не брать на себя лишнее, составьте акт сверки расчетов на дату, предшествующую переходу на прямые договоры. Например, если переход на прямые договоры состоится 1 июня 2018 года, то составьте с РСО акт сверки на 31 мая 2018 года.

ВОПРОС № 12. ЕСЛИ У НАС ПО НЕКОТОРЫМ МКД УЖЕ ДЕЙСТВУЮТ ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ И РСО, ЧТО ИЗМЕНИТСЯ В ЭТОЙ ЧАСТИ?

Заключенные ранее договоры с РСО продолжат действовать. Управляющая МКД организация должна обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, которое входит в состав общего имущества, для предоставления КУ (ч. 3 ст. 3 Закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ).

ВОПРОС № 13. ОСТАНУТСЯ ЛИ В СИЛЕ ПРИНЯТЫЕ РАНЬШЕ РЕШЕНИЯ О ПРЯМЫХ РАСЧЕТАХ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ И РСО?

Если до 3 апреля собственники помещений в МКД или члены ТСЖ, ЖСК приняли решение об оплате коммунальных услуг напрямую РСО в силу ранее действовавших частей 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК, то такой порядок расчета сохраняется. В таком случае, оплачивая коммунальные услуги РСО, собственники выполняют обязательства по оплате перед УО, ТСЖ, ЖСК. Это прямо предусматривает часть 6 статьи 3 Закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

При этом собственники вправе в общем порядке принять решение о заключении с РСО договоров предоставления коммунальных услуг.

ВОПРОС № 14. НАДО ЛИ МЕНЯТЬ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ, ЕСЛИ МКД ПЕРЕХОДИТ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ?

Вносить изменения в действующий договор управления МКД не обязательно.

Дело в том, что решения общего собрания в МКД достаточно, чтобы перейти на прямые договоры между РСО и потребителями. Согласие управляющей МКД организации, внесение изменений в договор управления не требуются.

ВОПРОС № 15. КТО ОГРАНИЧИТ ИЛИ ПРИОСТАНОВИТ ПОДАЧУ КУ ПОТРЕБИТЕЛЮ ЗА ДОЛГИ?

Ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги должникам будет РСО при взаимодействии с управляющей МКД организацией.

Ограничить или приостановить подачу коммунальной услуги вправе только исполнитель таких услуг (п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг). Если собственники заключают договоры напрямую с РСО, то исполнителем коммунальных услуг будет соответствующая РСО. Это следует из определения термина «исполнитель коммунальных услуг». Такое правило распространяется в том числе на МКД, которым управляет УО или жилищное объединение.

При этом у РСО нет прямого доступа к инженерным коммуникациям МКД, чтобы ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги, поэтому РСО и УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны наладить порядок взаимодействия по этому вопросу. В договоре поставки КР на СОИ между управляющей МКД организацией и РСО может быть предусмотрен порядок взаимодействия по аналогии со случаем, когда собственники приняли решение об оплате КУ напрямую РСО (подп. «в» п. 27 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утв. постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124).

Также условие о том, что ограничивать и приостанавливать КУ будет РСО, включили в проект типового договора предоставления коммунальных услуг между РСО и собственником. Такой договор будет предусматривать порядок ограничения и приостановления.

ВОПРОС № 16. МОЖНО ЛИ ПЕРЕЙТИ НА ОПЛАТУ КР НА СОИ НАПРЯМУЮ РСО?

При способе управления МКД управляющей организацией, товариществом или кооперативом РСО может предоставлять коммунальные услуги собственникам исключительно в целях личного потребления таких услуг потребителями. Для этого собственники помещений в МКД вправе принять решение о заключении договоров, которые содержат положения предоставления коммунальных услуг: ХВС, ГВС, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, не относятся к коммунальным услугам, а входят в состав платы за содержание жилого помещения (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК). Поэтому собственники не вправе оплачивать КР на СОИ. Плату за такие ресурсы включают в коммунальные услуги и потребители оплачивают их напрямую РСО в трех случаях:

  • в МКД непосредственный способ управления;
  • способ управления не выбран;
  • выбранный способ управления МКД не реализован.

Основания платы за КУ на ОДН напрямую РСО следуют из части 5 статьи 154 ЖК и пункта 40 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию