Advokat-inform.ru

Юридический советник
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Реальный и консенсуальный договоры – Бесплатные юридические консультации

Виды сделок

Сделки могут быть классифицированы по различным основаниям.

1. По количеству сторон и направленности их воли сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны ( ст. 154 ГК). К односторонним сделкам относятся, в частности, выдача доверенности, завещание, принятие наследства, отказ от наследства, выдача независимой гарантии. По общему правилу односторонняя сделка создает обязанности только для лица, совершившего сделку (например, лицо, публично обещавшее награду, принимает на себя обязанность выплатить обещанную награду любому, кто совершил соответствующее действие). Возложить обязанность на другого субъекта посредством собственного одностороннего волеизъявления недопустимо, за исключением случаев, предусмотренных законом либо соглашением с этим субъектом (например, ст. 1137 ГК допускает возложение на наследника исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ)).

Двусторонние сделки — сделки, для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Двусторонние и многосторонние сделки называются договорами — соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей ( ст. 420 ГК).

Двусторонние сделки отличаются от многосторонних направленностью воли сторон. Двусторонняя сделка может состояться лишь в том случае, если у двух сторон воли и волеизъявления противоположны по направленности и встречные по содержанию. Так, одно лицо желает продать автомобиль, другое — купить его (если оба субъекта будут намерены продать свои автомобили, то договор купли-продажи между ними не будет заключен). Встречность содержания означает волю обеих сторон заключить договор на согласованных взаимно приемлемых условиях (если продавец желает получить оплату в полном объеме при заключении договора, а покупатель настаивает на рассрочке платежа, то договор купли-продажи также не состоится).

В многосторонней сделке воли и волеизъявления сторон не имеют противоположной направленности, а характеризуются единой направленностью на достижение общей цели. Так, в договоре простого товарищества ( ст. 1041 ГК) стороны объединяют свои вклады, для того чтобы совместными усилиями достичь какого-то общего интересующего всех результата (например, построить здание). Субъекты, желающие зарегистрировать полное товарищество в качестве юридического лица ( ст. ст. 69 , 70 ГК), заключают учредительный договор в целях создания товарищества, определения порядка совместной деятельности по его созданию. Общие положения об обязательствах и о договорах применяются и к односторонним сделкам, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

2. По моменту, с которого сделка считается заключенной, сделки делятся на реальные и консенсуальные.

Достижение соглашения необходимо для совершения любой сделки, в которой участвуют две и более стороны, однако для некоторых сделок этого достаточно, чтобы считать сделку совершенной, для других — требуется, помимо соглашения, передача вещи. Консенсуальные сделки — это сделки, которые считаются заключенными с момента достижения соглашения в требуемой законом форме. Большинство сделок являются консенсуальными (договор купли-продажи, аренды, подряда, оказания услуг, поручения, комиссии). Консенсуальная сделка порождает между сторонами обязательственное правоотношение, и все дальнейшие действия сторон, даже если они совершаются в тот же самый момент, представляют собой исполнение заключенной сделки. Так, в договоре розничной купли-продажи моменты заключения и исполнения сделки, как правило, совпадают, однако передача вещи покупателю и уплата им денег — это действия по исполнению договора купли-продажи, заключенного в данном случае в устной форме. Передача вещи в аренду есть исполнение договора аренды со стороны арендодателя.

Реальные сделки — это сделки, которые считаются заключенными с момента передачи вещи. К их числу относятся, в частности, договор займа, договор перевозки грузов, договор банковского вклада, договор доверительного управления имуществом. В данных сделках передача вещи есть не исполнение, а заключение договора. Это означает, что до тех пор, пока вещь не передана, договор не считается заключенным. Соответственно, подписанный обеими сторонами договор займа, оформленный в виде единого документа, не порождает ни права заемщика требовать выдачи суммы займа, ни обязанности займодавца ее передать. Обязательственное правоотношение между сторонами возникнет лишь тогда, когда деньги будут переданы заемщику.

Некоторые виды договоров могут иметь конструкцию как реального, так и консенсуального договора. Например, договор дарения по общему правилу является реальным, однако при соблюдении предусмотренных законом условий обещание дарения имеет юридическое значение ( п. 2 ст. 572 , ст. 574 ГК); договор хранения в бытовой сфере является реальным, однако если хранителем выступает специализированная организация, он может быть консенсуальным ( ст. 886 ГК); договор безвозмездного пользования (ссуды) может быть как реальным, так и консенсуальным ( ст. 689 ГК).

3. По наличию (отсутствию) встречного предоставления сделки подразделяются на возмездные и безвозмездные.

Возмездная сделка — это сделка, в которой сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Подавляющее число сделок являются возмездными: за передаваемую вещь в договоре купли-продажи покупатель уплачивает деньги; за полученную в собственность вещь в договоре ренты плательщик ренты предоставляет ренту; за выполненную работу подрядчик получает деньги или иное неденежное предоставление. Необходимо обратить внимание, что ГК устанавливает презумпцию возмездности договора ( п. 3 ст. 423 ГК), а следовательно, даже если непосредственно в договоре не оговорено встречное удовлетворение, это не означает, что договор является безвозмездным. В этом случае размер встречного предоставления определяется исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги ( п. 3 ст. 424 ГК).

Безвозмездная сделка — это сделка, в которой одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Безвозмездные отношения нетипичны для гражданского права, и таких сделок немного (договор дарения, безвозмездного пользования (ссуды), договор поручения (по общему правилу)).

Читайте так же:
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

4. В зависимости от того, обусловлена ли действительность сделки наличием (отсутствием) ее основания (каузы), сделки могут быть каузальными и абстрактными.

Каузальная сделка — это сделка, из содержания которой видна ее правовая цель и реализация этой цели является необходимым условием действительности сделки. Перенесение на покупателя права собственности в договоре купли-продажи, передача денег в собственность в договоре займа образуют каузу договора купли-продажи и договора займа соответственно. Если продавец не имеет намерения передать вещь в собственность покупателю, а покупатель уплатить за нее деньги, то договор купли-продажи является мнимой сделкой ( п. 1 ст. 170 ГК), что означает его ничтожность. Если деньги по договору займа не были переданы, то договор не заключен, что исключает обязанность заемщика по их возврату. Большинство сделок являются каузальными.

Абстрактная сделка — это сделка, правовая цель которой из ее содержания не видна и ее осуществление (неосуществление) не влияет на действительность сделки. Сделка называется абстрактной, потому что она отвлечена от своего основания. Безусловно, это основание у каждой сделки есть (вексель выдается не просто так, а потому что между сторонами состоялось заемное обязательство либо покупатель передал его в качестве средства расчета по договору купли-продажи и т.п.). Однако эти отношения не важны для решения вопроса о том, обязан ли векселедатель платить по векселю. Вексель — это ничем не обусловленное обязательство векселедателя уплатить указанную в нем сумму, поэтому если он отвечает всем установленным законом требованиям к форме и содержанию, этого достаточно для обязания векселедателя заплатить векселедержателю независимо от того, в связи с какими отношениями этот вексель был выдан. Даже если договор купли-продажи, по которому покупатель передал в качестве оплаты вексель, будет признан недействительным, это не влечет недействительности векселя и не освобождает векселедателя от обязанности произвести платеж.

Абстрактные сделки немногочисленны (помимо выдачи векселя, к ним можно отнести выдачу независимой гарантии).

5. По наличию (отсутствию) в сделке условия как юридического факта, с которым стороны связали возникновение (прекращение) прав и обязанностей по сделке, сделки могут быть обычными и условными.

В обычных сделках права и обязанности сторон возникают либо с момента их заключения, либо в сроки, установленные законом или договором, а прекращаются в момент исполнения сделки либо иной момент, также определяемый законом или договором.

Условная сделка — это сделка, в которой возникновение или прекращение прав и обязанностей поставлено сторонами в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Условие как юридический факт, с которым стороны связывают правовые последствия сделки, должно отвечать определенным требованиям:

1) принадлежность будущему: обстоятельство на момент заключения сделки не наступило;

2) осуществимость: имеется реальная возможность фактического наступления такого условия (нельзя, например, в настоящее время включить в сделку условие «если удастся долететь до Плутона»);

3) законность — соответствие требованиям закона и иных правовых актов, в том числе основам правопорядка и нравственности (недопустимо включение в сделку условия «если продавец уклонится от налогов», «если удастся вступить в брак с двумя женщинами»);

4) отсутствие неизбежности наступления: сторонам неизвестно, наступит это обстоятельство или не наступит. В связи с этим не может рассматриваться в качестве условия календарная дата, событие, относительно которого точно известно, что оно наступит, но неизвестен лишь момент его наступления (например, выпадение снега в г. Екатеринбурге). Если стороны поставили правовые последствия сделки в зависимость от обстоятельства, которое неизбежно наступит, то сделка является не условной, а срочной, поскольку исходя из ст. 190 ГК таким событием может устанавливаться срок.

Условия могут быть отлагательными и отменительными.

Сделка под отлагательным условием — это сделка, в которой стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Права и обязанности сторон возникнут лишь в момент наступления условия. В связи с этим в литературе представлены различные точки зрения относительно правового положения сторон до наступления условия. Одни авторы считают, что с момента заключения сделки до наступления условия никаких прав и обязанностей не возникает, другие полагают, что с момента заключения сделки у сторон возникает правовая связанность и произвольное отступление от соглашения и совершение условно обязанным лицом действий, создающих невозможность наступления условия, не допускается.

Сделка под отменительным условием — это сделка, в которой стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (например, права и обязанности нанимателя прекращаются, если к наймодателю вернется сестра из Севастополя). В этом случае права и обязанности возникают в момент заключения сделки и прекращаются при наступлении условия.

Законом предусмотрены негативные последствия для стороны, которая своим поведением в целях личной выгоды препятствовала или содействовала наступлению условия. Так, если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

6. В зависимости от того, насколько при заключении сделки известны объем, уровень и соотношение встречного удовлетворения, сделки делятся на коммутативные и алеаторные (рисковые).

Коммутативные сделки — сделки, в которых объем и соотношение взаимных обязательств сторон конкретно определены и известны сторонам в момент заключения сделки (за продаваемую вещь продавец получает цену, установленную договором; арендодатель получает ежемесячные платежи в размере, определенном договором).

Алеаторные (рисковые) сделки — сделки, в которых объем и соотношение взаимных исполнений не вполне известны сторонам и не могут быть четко определены в момент заключения сделки. Невозможность их определения обусловлена сущностью и характером сделок, поскольку размер взаимных предоставлений зависит от событий, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет, либо неизвестен момент их наступления. Например, к числу алеаторных сделок относится договор страхования, поскольку при его заключении страховщик получает страховую премию, но встречное предоставление с его стороны может последовать или не последовать в зависимости от того, наступит ли в течение срока действия договора страховой случай. Рисковый характер проявляется в том, что в зависимости от наступления (ненаступления) страхового случая страховщик либо получает выгоду без какого-либо встречного предоставления с его стороны, либо, наоборот, размер страховой выплаты заведомо превышает полученную им при заключении договора страховую премию. Алеаторный характер имеет договор пожизненной ренты, поскольку, получив имущество в собственность, плательщик ренты может выплачивать ренту столь длительное время, что ее объем превысит стоимость полученного им имущества. Может сложиться ситуация, когда, напротив, получатель ренты умер вскоре после заключения договора и тогда объем предоставления плательщика ренты окажется несопоставим со стоимостью полученного им имущества.

Читайте так же:
Штраф за перевозку пассажиров в Газели

7. В доктрине гражданского права выделяют такой вид сделок, как фидуциарные сделки — основанные на особых лично доверительных отношениях сторон. Специфика таких сделок отражается прежде всего в основаниях прекращения порождаемых ими отношений: во-первых, смерть стороны и какие-либо существенные изменения в ее статусе (признание недееспособным, ограничение дееспособности, признание безвестно отсутствующим) обычно влечет прекращение правоотношения; во-вторых, предусмотрен упрощенный порядок прекращения правоотношений по воле сторон, поскольку отношения могут измениться и в случае утраты доверительного характера у сторон должна быть возможность прекратить соответствующее правоотношение. К числу фидуциарных сделок относятся договор поручения, договор простого товарищества, договор пожизненного содержания с иждивением.

Что еще за бесплатные юридические консультации и чем они опасны

Юридическая помощь требуется сплошь и рядом: одним нужно расторгнуть договор, другим — получить наследство, третьим — отсудить часть квартиры. Желающих получить консультацию много, а значит, и мошенничество в сфере юридических услуг процветает. Ушлые «правозащитники» пользуются тем, что не все разбираются в законодательстве, и наживаются на этом.

Разберем стандартную схему, которая лишь отнимет ваши деньги, но решить проблему никак не поможет. Вот что делают недобросовестные юристы.

Тинькофф-журнал напоминает

Если вам нужен совет юриста, но вы не готовы к личной встрече, лучше спросить у Т⁠—⁠Ж. Обоснованный ответ обязательно опубликуют на сайте.

Предлагают бесплатные консультации

Наверняка вы попадали на сайты, где юристы обещают бесплатную помощь. Обычно такое предложение появляется во всплывающем окне, но пишет его не живой человек, а специальная программа — чат-бот.

На ваш вопрос на сайте действительно ответят, но кратко, а затем попросят имя и номер телефона, чтобы проконсультировать подробно и помочь с документами. Такая схема позволяет выяснить первичную проблему потенциального клиента и его персональные данные.

Эту информацию используют по полной: на популярные темы выпускают статьи, чтобы привлечь больше читателей, а значит — и рекламодателей, а пользователю звонят с предложением юридических услуг, но уже за деньги.

Бесплатную юридическую помощь предлагают и на улицах: мошенники расклеивают объявления на остановках и заборах и обещают помочь. Но по телефону ничего внятного не говорят, а зазывают прийти в офис, где продать услуги проще.

Приглашают в офис

При личной встрече недобросовестным юристам проще произвести правильное впечатление. Они говорят, что без юриста никуда: якобы обычный человек сам не разберется в законах. После такого клиент решает, что дело стоит доверить «профессионалам».

Чтобы не поддаться на уговоры, поищите в интернете нормативно-правовые акты и судебную практику по волнующему вопросу.

Это полезно. Законы и новости по основным изменениям в законодательстве ищите на сайте «Консультант-плюс, а судебная практика найдется в базе данных судебных и правовых актов РФ. К примеру, разобраться с наследством поможет третья часть Гражданского кодекса, с алиментами — Семейный кодекс, а полный список обязательных работ, которые должны выполнять коммунальщики, найдется в Постановлении Правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Читать юридические документы непросто, поэтому рассчитывайте потратить на это несколько часов.

Берут предоплату

Нормальные юристы заключают простой и понятный договор, а недобросовестные требуют предоплату вообще без договора. При этом специалист, который заботится о своей репутации, не станет торопить клиента с подписанием. Напротив, он объяснит непонятные пункты, чтобы сделать сотрудничество прозрачным и доверительным.

Мошенники не думают о репутации: им нужно как можно быстрее получить с клиента деньги. После этого, для вида, они составят несколько шаблонных документов вроде претензии, жалобы или искового заявления. А потом могут вообще пропасть, не отвечать на звонки и не явиться в день судебного заседания.

Это полезно. Претензии и жалобы можно составлять в свободной форме, а если вам нужно решить спор в досудебном порядке, обращаться к юристу вообще необязательно.

Если вам нужна помощь в подготовке искового заявления, договаривайтесь с юристом о составлении только одного этого документа и не платите за остальные услуги, если они вам не требуются.

Гарантируют успех

Даже опытный юрист не может гарантировать исход судебного заседания в вашу пользу. Многое зависит от обстоятельств дела и собранных доказательств. Иногда бывает понятно, что случай проигрышный: добросовестный юрист предупредит об этом, а недобросовестный — умолчит.

Вернуть потраченные на юриста деньги непросто, потому что мошенничества как такового не было — юрист ведь действительно составил документы, а то, что дело не удалось выиграть, уже как бы и не его вина.

Это полезно. Чтобы не попасть впросак, внимательно изучайте текст договора на оказание юридических услуг. В приложении к нему должны быть четко перечислены все действия, которые юрист обязан выполнить: составить исковое заявление, направить его в суд, представить интересы клиента в суде, подать апелляцию в случае проигрыша.

Если юрист нарушает условия договора, не выполняя какие-то из указанных пунктов, он должен заплатить штраф, как и любой другой исполнитель. Это условие лучше обязательно включить в договор, чтобы обезопасить себя.

Читайте так же:
Замена украинских прав на российские

Юрист по договорам

Договорное право присутствует во всех сферах жизни: от покупок в магазине до международных отношений. Однако на практике договоры исполняются не всегда. Порой формулировки договора не устанавливают должной ответственности за неисполнение обязательств. Как итог – невозможно предъявить требования к контрагенту.

Неверно заключенное соглашение принесет убытки. Если не соблюдена установленная законом форма договора или прописаны не все существенные условия, договор можно признать недействительным. А деньги, переданные контрагенту, вернуть не получится.

Разобраться в вопросе и избежать рисков поможет юрист по договорам.

Михаил Красильников Адвокат

Александр Беляков Советник по недвижимостиАлександр Беляков

Советник по недвижимости

Проблемы, которые возможны в договорной работе

Ошибки в толковании самого термина «договор»

Заключение договора — это согласование сторонами целей и условий контракта, а не бумага, на которой договор изложен. Письменная форма — только подтверждение того, что договор заключен. В отдельных случаях возможно установить наличие договора иными доказательствами и защитить нарушенное право.

Поверхностная преддоговорная работа

Обязанность юриста — детально проработать условия договора до его заключения. Заключение договора, который не продуман в деталях, может повлечь крупные убытки — признание сделки недействительной, невозможность потребовать от контрагента выполнить обязательства, невозможность обратиться в суд за защитой права.

Отсутствие представлений о правовых последствиях

Если при заключении контракта не привлекать юриста по договорам, существует риск подписать документ, который составлен исключительно в интересах одного из контрагентов. Формально договор будет соответствовать закону. Однако его условия могут не совпадать с целями, на которые рассчитывал предприниматель.

Отсутствие в договоре существенных условий

Стороны обязаны указывать в договоре его предмет. Если предмет договора не указан, договор не может считаться заключенным. При этом не имеет значения, что стороны понимают, о чем именно идет речь в договоре.

Отсутствие необходимых реквизитов

Договор должен содержать дату и место заключения, сведения о лицах, от имени которых заключен договор, указание на полномочия представителей, подписи, банковские реквизиты, местонахождение сторон, а так же указать его предмет, права и обязанности сторон, способы решения споров, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств.

Заключение договора без проверки контрагента

Согласно правовой позиции, чтобы составить договор, компания должна собрать о контрагенте всю возможную информацию и решать вопрос о возможности заключения контракта с учетом этих данных. Неисполнение требования влечет существенный риск претензий от налоговиков, отказ в возврате налога или проведение выездной проверки.

Помощь, которую вы можете получить у адвоката

Консультации в сфере договорного права

На консультации вы можете узнать, на что обратить внимание при заключении договора, о последствиях тех или иных условий.

Договорной юрист поможет провести переговоры и обсудить условия договора с другой стороной. В случае спора — найти взаимоприемлемые условия.

Правовая экспертиза договоров

Если предстоит заключить договор, который разработал контрагент, в целях безопасности обсудите условия договора с юристом.

В случае предстоящего заключения сделки со сложными условиями, получите помощь адвоката в разработке договоров.

Досконально проведем проверку контрагента, чтобы уберечь вашу компанию от суда.

Для защиты в суде поможем составить претензию, иск и другие правовые документы.

Представление интересов в суде

Услуги договорного юриста по представлению интересов в суде.

Позвольте нам разобраться с Вашими проблемами

Что учесть при заключении договора?

  • Форма договора
  • Разработка договора
  • Договорная работа на предприятии
  • Проверка контрагентов

Форма договора

Договор может заключаться в письменной или устной форме. Чаще устно заключаются сделки, которые исполняются в момент заключения. Такие, как купля-продажа товара в магазине.

В отдельных случаях закон требует заключать договор только письменно. Договор займа на сумму свыше десяти тысяч рублей или между юрлицами должен быть заключен письменно.

Составить письменный договор можно разными способами: в виде одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами; путем обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными.

Некоторые сделки могут быть совершены только нотариально: когда это специально указано в законе или когда об этом договорились стороны.

Составление договора «по образцу»

Часто предприниматели скачивают из интернета образец договора, вписывают собственные данные и, не переработав условия с учетом конкретных обстоятельств, подписывают такой договор.

Использовать шаблоны можно, только в случаях самых простых сделок, на небольшие суммы. Когда отсутствует риск судебного разбирательства.

В большинстве случаев полагаться на образцы рискованно. Не только потому, что в них возможны ошибки. Главная опасность в том, что шаблон не учитывает особенности заключения сделки, которая предстоит.

Обычно в образцах указаны стандартные условия и много ничего не значащих условий. Вроде того, что в случае спора разногласия разрешаются в соответствии с законодательством.

Не существует общего образца соглашений. Договор должен разрабатываться только с учетом конкретных условий. Это часто может спасти от разногласий, а в случае спора — доказать правомерность своих требований.

Заключение договоров на предприятии

Некрупные предприятия, на которых нет штатного юриста, не всегда уделяют необходимое внимание договорной работе, чем ставят правовую безопасность компании под угрозу.

Выигрывают предприятия, на которых порядок составления и содержания договоров регламентирован локальными актами – положениями о договорной работе и т.п.

Мы окажем юридическую помощь в составлении договоров и разработке локальных актов, чтобы регламентировать порядок и условия работы с договорами.

Должная осмотрительность

Проверка контрагентов на добросовестность — гарантия того, что компания не столкнется с претензиями от проверяющих органов, избежит существенных штрафов или отказа в возмещении НДС.

Поможем вам провести всестороннюю юридическую проверку контрагента и объекта сделки.

О консенсуальности и реальности договора аренды

Белов Валерий Александрович, юрисконсульт ООО "ИКЕА — ДОМ"; преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА.

Область научного интереса — договорное и коммерческое право. Является автором более 40 научных и учебно-методических публикаций по гражданскому праву, среди которых большое внимание уделяется арендным правоотношениям: "Особенности договора аренды торгового объекта" ("Право и экономика". 2014. N 2), "Арендная плата по договору аренды" ("Право и экономика". 2014. N 3), "Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма)" ("Нотариус". 2014. N 3), "Особенности законодательства об аренде" ("Право и экономика". 2014. N 6), "Проблемы отмены вещно-обязательственной аренды в рамках реформы гражданского законодательства" ("Право и экономика". 2014. N 7), "Вещное и обязательственное право в структуре арендных отношений (имущественного найма). Правомочия арендатора" (Научные труды РАЮН. N 14), "Правовое регулирование арендных отношений: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений" ("Актуальные проблемы Российского права". 2014. N 10).

Читайте так же:
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам — 3 способа

Настоящая статья рассматривает вопросы, затрагивающие правовую природу договора аренды применительно к моменту возникновения обязательственной связи между его субъектами, в частности анализируется вопрос о консенсуальной и реальной природе указанного соглашения.

Ключевые слова: договор аренды, консенсуальный договор, реальный договор.

About consensual and reality nature of lease contract

This article focuses on issue of beginning the obligation relationship between the parties. In particular, it analyzes the consensual and the reality nature of the lease contract.

Key words: lease contract, consensual contract, reality contract.

Интересным положением в юридической литературе и правоприменительной практике является вопрос о консенсуальной и реальной направленности договора аренды. Между тем, признание договора аренды самостоятельной разновидностью консенсуальных сделок произошло еще в глубокой древности, и на протяжении столетий указанный договор стабильно определялся как единый (без особых модификаций) договор location-conduction <1>.

Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

<1> См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1996. С. 445 — 446.

Однако нынешняя типология договора аренды, закрепленная в ГК РФ, позволяет сделать вывод о наличии разностороннего подхода к вопросу консенсуальности указанной сделки. Отличный подход к разрешению указанного вопроса приводит к неоднозначному восприятию момента возникновения обязательственной связи между сторонами договора аренды, что приводит к возникновению споров относительно заключенности арендного соглашения. При таких обстоятельствах описанная проблематика является актуальной для целей исследования вопроса о моменте возникновения обязательственной связи между субъектами арендных отношений.

Как известно, консенсуальный договор, название которого происходит от латинского слова consensus (согласие), порождает права и обязанности с момента, когда стороны достигают соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме (п. 1 ст. 433 ГК РФ). В то время как латинское слово res (вещь) породило понятие реального договора, по которому возникновение прав и обязанностей связывается с активными действиями хотя бы одной из сторон сделки, а именно действиями по передаче другой стороне причитающегося ей имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Часть II ГК РФ в общих положениях о договоре аренды, а также в статьях о прокате, аренде здания и сооружения, предприятия, финансовой аренды (лизинга) содержит признаки консенсуальной сделки, где обязательства у сторон возникают с момента заключения соответствующего соглашения или признания такого соглашения заключенным. Одним из признаков консенсуальности договора аренды являются следующие формулировки: "обязуется предоставить" (ст. ст. 606, 626, 656 ГК РФ), "обязуется передать" (ст. 650 ГК РФ), "обязуется приобрести" (ст. 665 ГК РФ), следовательно, полагаем разумным сделать вывод, что права и обязанности у сторон таких соглашений возникают с момента его заключения.

Между тем, определения договора аренды транспортного средства с/без экипажа дают возможность полагать, что указанные соглашения относятся к типу реальных договоров <2>. Такой вывод можно сделать из следующей формулировки "арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование" (ст. ст. 632, 642 ГК РФ). В подтверждение сказанного можно привести судебную практику. Так, в одном из дел суд указал следующее: "Из определения этого вида договора аренды следует, что такой договор является реальным, поскольку им предусмотрено предоставление транспортного средства, а не обязанность по его предоставлению, установленная в общих положениях об аренде. Статья 642 ГК РФ является специальной нормой по отношению к общей — ст. 606 ГК РФ, характеризующей договор аренды как консенсуальный. Таким образом, для заключения договора аренды транспортного средства, являющегося реальным договором, кроме соглашения сторон необходима еще и передача имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) <3>.

<2> Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; Инфра-М, 2013; Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014.
<3> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2009 N Ф09-2485/09-С4 по делу N А60-13216/2008-С11 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2002 N Ф09-2261/02-ГК по делу N А07-6442/02 // СПС "КонсультантПлюс".

Такой системный подход к толкованию отдельных норм института договора аренды основан на буквальном прочтении закона. Кроме того, он соотносится с подходом ряда ученых, которые определяют характерные черты консенсуальных и реальных сделок. Так, например, Шевченко Е.Е. описывает, что указание на реальность договора нередко осуществляется посредством использования в определении договора слова "передает", когда речь идет об имуществе, являющемся предметом договора. Слова "обязуется передать", наоборот, свидетельствуют о том, что заключение договора не связывается с совершением соответствующего действия <4>.

<4> Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. М.: Инфотропик Медиа, 2012; Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004. С. 19 — 25.

Несмотря на описанный системный подход, в ряде случаев суды неоднозначно толкуют нормы материального права применительно к договору аренды в целом.

Пример из судебной практики.

Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа, рассмотрев спор о взыскании муниципалитетом с индивидуального предпринимателя арендной платы за пользование подвальным помещением, отменил решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции о частичном (по сумме) удовлетворении заявленных требований, указав на то, что "правило п. 2 ст. 433 ГК РФ распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров". Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с тем, что судами сделан вывод об отсутствии между сторонами спора по факту заключения договоров и не дана правовая оценка подлинным документам, подтверждающим факт передачи недвижимого имущества в аренду <5>.

Читайте так же:
Возмещение ущерба после залива

<5> Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ // СПС "КонсультантПлюс". Также аналогичной позиции придерживается Арбитражный суд г. Москвы, который признал договор лизинга незаключенным исходя из того, что такой договор в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ считается заключенным только с момента передачи арендатору имущества // Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2004 N КГ-А40/2305-04-П; СПС "КонсультантПлюс".

Кроме того, суды распространяют указанную позицию в отношении нетипичного имущества гражданского оборота. В частности, данная ситуация возникает при разрешении спора о выдаче разрешения на право организации рынка. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" <6> для выдачи разрешения на право организации рынка необходима удостоверенная копия документа, подтверждающего право на объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организовать рынок. Так, в одном из дел суд, отказывая в иске об отмене решения органа местного самоуправления, признал договор аренды торгового павильона, на территории которого планировалось открытие розничного рынка, незаключенным в связи с отсутствием доказательства наличия двусторонне подписанного акта приема-передачи. При этом суд апеллировал понятием, указанным в п. 2 ст. 433 ГК РФ, указывая, что договор, из которого следует передача вещи, считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (Федеральный арбитражный суд Центрального округа, от 25.08.2009 N А68-9704/08-692/15) <7>.

<6> Федеральный закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ. 01.01.2007. N 1 (ч. 1). Ст. 34.
<7> Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2009 по делу N А68-9704/08-692/15 // СПС "КонсультантПлюс".

Однако указанная логика вызывает определенные сомнения, которые дают право полагать о неверном толковании и применении норм права, что неизбежно создает поле для злоупотребления своими правами недобросовестным контрагентом по сделке. Противоречивость описанного подхода судов и указание на реальную природу арендных отношений опровергается следующим: в соответствии с положениями статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Таким образом, договор, как внешнее выражение воли сторон, является первичным элементом рассматриваемых правоотношений и предшествует фактической передаче имущества. Между тем, при отсутствии данных, позволяющих идентифицировать имущество, передаваемое в аренду, соответствующий договор не считается заключенным.

Более того, если следовать логике признания договора аренды заключенным с момента фактической передачи имущества арендатору, то тогда необходимо констатировать, что до момента такой передачи договорная связь между сторонами соглашения отсутствует и взаимные права и обязанности не возникли. Однако именно вследствие неисполнения такой обязанности арендодателем, как передача имущества арендатору, у последнего возникает право требования расторжения договора аренды в судебном порядке (п. 1 ст. 620 ГК РФ). Обязанность как таковая не может возникнуть из ниоткуда, у нее должно быть основание, которым является договор. Именно он способствует и стимулирует контрагентов к добросовестному поведению под страхом применения санкций.

Таким образом, фактическая передача имущества не может рассматриваться как факт признания договора заключенным, такого рода действия должны расцениваться как исполнение арендодателем своей обязанности, исходящей из письменного соглашения или устной договоренности сторон. Аналогичный вывод можно сделать из статьи 611 ГК РФ, которая указывает на первостепенную роль соглашения, так, например, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Следовательно, все доводы о том, что договор аренды считается заключенным с момента фактической передачи имущества арендатору, должны признаваться ложными и несоответствующими реальной действительности. Представляется, что именно в этой связи в специальном законодательстве содержатся положения, указывающие на консенсуальность договора аренды отдельных видов транспортных средств (ст. ст. 198, 211 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации (далее — КМТ)) <8>. Полагаем, что высказывание Кияшко В.А. о том, что никто не вправе своим волеизъявлением изменить консенсуальную природу договора, является весьма справедливым в данном контексте <9>.

<8> Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 03.02.2014) // Собрание законодательства РФ. 03.05.1999. N 18. ст. 2207.
<9> Кияшко В.А. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. N 5.

На основании изложенного полагаем возможным сделать следующий вывод: договор аренды является консенсуальной сделкой и считается заключенным с момента достижения согласия сторонами такого соглашения по всем его существенным условиям. Между тем, все доводы о реальной правовой природе арендных отношений являются безосновательными и базируются лишь на неверном применении правовых норм, в частности на пренебрежении в использовании принципа "lex speciales degorate lex generales" ("специальный закон отменяет общий").

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014.
  2. Кияшко В.А. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. N 5.

Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию