Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа квартиры в долевой собственности

Как можно продать квартиру в долевой собственности?

Процедура продажи квартиры с долями

Жилая недвижимость, у которой сразу несколько владельцев – это не редкость. Отчуждение такого имущества вызывает множество споров и требует согласованности действий всех хозяев объекта. Продажа квартиры в долевой собственности начинается с извещения о предстоящей сделке. Но условие это соблюдать нужно не всегда.

Основные этапы отчуждения мало отличаются от продажи квартиры, принадлежащей одному лицу. Но определенные особенности потребуется учитывать при составлении договора.

Основные понятия

Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

  • По соглашению;
  • По закону.

Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

Можно ли продать?

Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

Процедура продажи

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомление прочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

  • Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
  • Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
  • Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
  • Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
  • Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
  • Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
  • Место составления документа.
  • Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

  • Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания. В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
  • При личном визите. Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
  • Обратиться за услугой к нотариусу. Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам. Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

Внимание! Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

Подписание договора

При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор. Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

  1. Оформляют один общий для всех ДКП. Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
  2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор. Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

  • Основные данные продавцов и покупателей (ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты общегражданских паспортов). Если в качестве продавца выступает лицо, не достигшее 14-летнего возраста, следует указывать данные свидетельства о рождении. Когда сторонами сделки являются несовершеннолетние, надлежит обозначать данные их официальных представителей (родителей или опекунов).
  • Предмет осуществляемой сделки, т.е. описание отчуждаемых объектов. Если договор составляется на покупку сразу нескольких долей, следует детально описывать каждую (адрес, общий метраж квартиры, размер доли). Если доля выделена в натуре, нужно указать месторасположение комнаты.
  • Технические характеристики всей квартиры (адрес, этаж, количество комнат, наличие балкона, размер общей и жилой площади, материал постройки).
  • Стоимость продажи. Ее следует обозначить цифрами и прописью. Если по договору отчуждают несколько долей, нужно указать цену каждой
  • Наличие обременений. Например, в квартире останется проживать прописанная в ней женщина, отказавшаяся от участия в приватизации объекта недвижимости и пр.
  • Дата вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. При его отсутствии ДКП приобретает правовую силу после нотариальной заверки.
  • Особые условия. Например. Размер неустойки, если одна из сторон откажется от участия перед подписанием.
  • Дата составления.
  • Подписи всех участников с расшифровкой. За детей до 14-летнего возраста расписываются опекуны. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят под договором свою подпись, плюс их опекуны.

Важно! Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому закону теперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

Какие документы потребуются?

Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

Читайте так же:
Получение денег с банковской карты умершего родственника

Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

  • Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
  • Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
  • Выписка из Росреестра о праве собственности.
  • Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
  • Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
  • Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

Завершающий этап

После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

  • Удостоверения личности продавцов и покупателей.
  • Нотариально заверенный договор.
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.

Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Когда понадобится помощь юриста?

Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

Продажа квартиры в долевой собственности

Наличие нескольких владельцев у жилого помещения значительно усложняет процедуру продажи. Граждане должны надлежащим образом оформить документы, договориться о стоимости объекта и порядке оформления сделки. Кроме того, наличие нескольких собственников предполагает необходимость нотариального удостоверения контракта. Поэтому стоимость процедуры увеличивается. Хотя собственники могут быть заинтересованы в скорейшем совершении сделки. Рассмотрим, как оформляется продажа квартиры в долевой собственности.

Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности означает, что все совладельцы одновременно заключают сделку по продаже жилья с одним покупателем. Если вы собираетесь продать квартиру, то необходимо начать с подготовки документации.

Сбор документов проводится в несколько этапов:

  1. Оформление документов на жилое помещение. К данному этапу относится получение документов о праве собственности, узаконивание перепланировки, получение технического паспорта, выделение долей в праве собственности, выдел доли в натуре (в зависимости от конкретной ситуации).
  2. Подготовка документации на продажу. К ней относится снятие обременения (при покупке на маткапитал, аресте), оформление согласия супруга (если объект был приобретен в период брачного союза), подготовка нотариальной доверенности (если интересы продавца представляет доверитель).
  3. Направление уведомления для сособственников. В печень документов необходимо приложить как уведомление, так и данные о его получении совладельцами. При необходимости, можно оформить нотариальный отказ от сособственников.

Примерный список документации для продажи квартиры:

  • документы, удостоверяющие личности сторон (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников);
  • правоустанавливающие данные для каждой доли;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт;
  • справка из БТИ;
  • согласие супруга;
  • сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальная доверенность;
  • уведомление сособственников (если квартира продается не в полном объеме).

Как продать квартиру в долевой собственности

В зависимости от конкретной ситуации список может быть больше. Например, если в состав собственников входят несовершеннолетние дети, то потребуется получить согласие районного отдела опеки на оформление сделки. В противном случае, нотариус откажет в удостоверение контракта.

После 31.07.2019 обращение к нотариусу стало добровольным (если собственники продают одновременно все доли в квартире).

Закон обязывает нотариально удостоверить контракт, если одним из продавцов является несовершеннолетний. Целесообразно обратится к нотариусу, если в состав собственников входит пожилой гражданин.

Важно! Необходимо потребовать, чтобы пожилой гражданин предоставил справку из наркологического и психиатрического диспансеров. В случае, если продавец отказывает в предоставлении сведений, разумно отказаться от оформления контракта.

Способы продажи и налогообложение

На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.

Способы

№ п/пВариантКомментарий
1Продажа квартиры целикомВсе совладельцы продают объект одному продавцу. В такой ситуации не требуется направление уведомлений сособственникам. Сложность варианта в необходимости достижения всеми долевыми владельцами согласия по стоимости объекта и моменту продажи. Если все согласны на проведение сделки, то общая цена квартиры будет больше, чем при продаже по долям. При разумном ценообразовании, продать квартиру целиком значительно проще, чем доли отдельно.
2Продаже квартиры по долямКаждый владелец находит собственного покупателя. Такой вариант имеет ряд сложностей. Например, трудно найти покупателя, стоимость объекта значительно снижается, необходимо получить отказ от выкупа от каждого сособственника.

Если жилье находится в долевой собственности, то каждый из владельцев является самостоятельным продавцом. Все совладельцы имеют право оформить доверенность на одного продавца или на третье лицо.

В процессе сделки, каждая из сторон заинтересована в уменьшении расходов на оформление. Популярным вариантом является раздел затрат по 50%.

Однако продавец дополнительно оплачивает 13% НДФЛ, если владел объектом менее 5 лет (в случае получения в наследство или в дар – 3 года). Сумма налога может быть весьма значительной. Поэтому совладельцы заинтересованы в ее уменьшении.

Для использования налогового вычета в 1 000 000 р. от суммы сделки можно использовать раздельные договоры.

Продажа квартиры одним договором

Если стоимость квартиры невысока или совладельцы владели жильем более установленного срока, то такой вариант является приоритетным:

  • уменьшается величина затрат на оформление нескольких договоров;
  • уменьшаются расходы на технические и правовые услуги нотариуса;
  • необходимо предоставлять меньше документов;
  • меньше проблем с документацией.

Метод может быть использован, если цена жилья составляет меньше 1 000 000 р. В такой ситуации, продавцы используют фиксированный налоговый вычет.

Если минимальный срок владения объектом уже преодолен, то налог не начисляется. Исключение составляет ситуация, когда продавец не является резидентом РФ. Кроме того, сумма налога увеличивается до 33%.

Продажа квартиры разными контрактами

Метод продажи по долям одному покупателю может быть использован в следующих случаях:

  • минимальный срок владения еще не вышел;
  • стоимость объекта значительно превышает величину фиксированного вычета (1 000 000 р.);
  • затраты на подготовку нескольких договоров не превышают величину налога.

Способ получил распространение, так как многие граждане использовали для погашения ипотеки материнский капитал. После окончания кредита, родители должны выделить доли детям. У детей сроки владения исчисляются с даты выделения. В результате, семья должна оплатить налог при продаже квартиры, который может превышать величину маткапитала.

Пример. Семья Пришвиных приобрела 1 комнатную квартиру в ипотеку. После рождения второго сына, они решили расширить жилплощадь. Для этого, они погасили остаток кредита за счет материнского капитала. Супруги хотели продать жилье и оформить недостающие средства в ипотеку. По условиям меры поддержки, они выделили доли детям. После чего, оформили сделку за 6 000 000 р. В июле следующего года в новую квартиру пришло письмо из ИФНС. Налоговая уведомила о наличии долга по налогам в размере 180 000 р. Ситуация возникла, так как семья оформила общий договор купли-продажи. А срок рассчитывается с момента выделения долей детям.

Конечно, супруги должны обратиться в ИФНС с требованием произвести перерасчет. Их доли не должны облагаться налогом, так как они владели жильем более 5 лет. А на доли детей можно использовать фиксированный вычет. Однако он будет применен совместно (по 500 000 р. на каждого ребенка). Таким образом величина налога будет уменьшена, но все равно останется значительной.

Принудительная продажа

В случае, если один из совладельцев против оформления сделки, возможна принудительная продажа.

Способ может применяться:

  • исключительно в судебном порядке;
  • если доля признана незначительной;
  • если объект не является единственным жильем гражданина;
  • если лицо фактически не проживает в помещении.

Если ситуация соответствует перечисленным требованиям, то долевой собственник имеет право обратиться в суд с требованием о принуждении к совершению сделки.

Порядок действий:

  1. Направление иска.
  2. Внесение платы на счет суда.
  3. Судебное разбирательство.
  4. Вступление решения в законную силу.
  5. Перечисление средств владельцу маленькой доли.
  6. Переоформление доли на истца.

Способ популярен для выкупа микродолей.

Алгоритм действий

Рассмотрим порядок продажи квартиры в долевой собственности:

  1. Подготовка документов.
  2. Составление договора.
  3. Нотариальное удостоверение.
  4. Получение оплаты.
  5. Регистрация в Росреестре.

Подготовка к сделке

Если совладельцы пришли к договоренности в отношении сделки, то необходимо дополнительно урегулировать следующие вопросы:

  1. Оформление нотариальной доверенности. Если один или несколько сособственников не могут самостоятельно присутствовать на сделке, то возможно оформить доверенность на одного из владельцев. Минусом такого варианта становятся затраты на доверенность и необходимость получения нотариального согласия супруга на сделку (если доверителем является супруг).
  2. Открытие счета в банке или аренда банковской ячейки, совместно с покупателем. Чтобы не передавать крупную сумму денежных средств наличными, целесообразно провести их безналичным переводом или заранее вложить в банковскую ячейку. Такой способ обезопасит продавца от финансовых мошенников.

Оформление договора

Контракт должен иметь письменную нотариальную форму. Доверить его оформление можно юристу или нотариусу. Хотя нотариальные конторы оказывают услуги по подготовке проектов договоров, они не несут ответственность за юридическую чистоту сделки. Поэтому целесообразно привлечь к оформлению проекта юриста.

Основные пункты контракта:

  • название;
  • место оформления;
  • дата заключения;
  • сведения о всех продавцах;
  • данные о наличии доверенности (при наличии);
  • информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних продавцов;
  • сведения о покупателях;
  • данные о наличии доверенности;
  • информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних покупателей;
  • описание квартиры (адрес, площадь, дом, этажность, расположение на каком этаже);
  • описание долей в квартире;
  • порядок передачи оплаты;
  • наличие аванса, рассрочки, задатка;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • причины для оспаривания документа;
  • включение в документ акта приема-передачи;
  • реквизиты сторон и подписи.

Обращение к нотариусу

Если квартира имеет нескольких владельцев, то обращение к нотариусу неизбежно. Такой подход реализуется государством с 2016 года. С 07.2019 ситуация незначительно изменилась. Если объект продается целиком, то нотариальное удостоверение применяется по инициативе сторон.

Нотариус проверит дееспособность сторон. Кроме того, оспорить удостоверенную сделку сложнее.

Но минусом ситуации является увеличение расходов на продажу. Обращение к нотариусу требует оплаты следующих услуг:

  • за заверку документа – 0,5% от стоимости объекта;
  • за изготовление проекта – от 3 000 р.;
  • за правовые услуги – в зависимости от региона.

Важно! Уточнить примерную стоимость правовых и технических услуг можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Например, в 2021 году в Республике Адыгея, стоимость услуг нотариуса составит 4500 р.

Заключение контракта с недвижимостью без участия нотариуса является опасной сделкой. Простая письменная форма не защищает права и интересы сторон.

Пример. Гражданка Ш. оформила развод с супругом. Мужчина являлся сособственником квартиры (1/4 доля – мужа, ¾ доли – жены). Причиной развода стало отбывание наказания в тюрьме. Освободившись мужчина не смог вселиться в квартиру. Поэтому он продал долю за минимальную стоимость риелторам. Покупатель оформил сделку по дарению доли третьему лицу. Новые владельцы въехали в квартиру. Незаконными действиями они склоняли женщину к продаже доли за незначительную цену. Владелица была против. Поэтому злоумышленники облили ее серной кислотой. Несоблюдение законодательства в сфере сделок с недвижимостью привели собственницу в больницу, а новых владельцев в тюрьму.

Получение оплаты

Стоимость объекта обязательно прописывается в договоре. По инициативе сторон, цена может быть указана за квартиру в целом или за каждую долю в отдельности.

Стороны могут предусмотреть:

  • внесение задатка (обязательно указать, что задаток передается в счет оплаты);
  • внесение аванса;
  • рассрочку;
  • полную передачу оплаты;
  • передачу средств через банковскую ячейку;
  • перевод оплаты через аккредитив.

После внесения денежных средств на счет продавца, целесообразно оформить расписку об оплате и отсутствии претензий.

Полученная сумма распределяется между сособственниками в соответствии с величиной долей в праве собственности. Если контракт заключался с каждым владельцем индивидуально, то средства могут быть переведены на счет напрямую.

Расходы

Затраты на совершение сделки включают:

  1. Получение юридической консультации – от 3 000 р.
  2. Подготовка проекта договора – от 3 000 р.
  3. Удостоверение у нотариуса – 0,5% от суммы сделки.
  4. Услуги нотариуса – в зависимости от региона (от 4 000 р. до 12 000 р.).
  5. Государственная регистрация (для покупателей) – 2 000 р. с каждого покупателя.
  6. Подоходный налог (с продавцов) – 13% от стоимости доли.

Продажа квартиры в долевой собственности требует тщательной подготовки. Владельцы и покупатели должны озаботиться защитой своих прав и имущественных интересов. Поэтому предварительно целесообразно получить консультацию юриста. Помощь специалиста можно получить немедленно на нашем сайте. Для этого опишите вашу проблему в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Продажа долевой собственности

продажа долевой собственности

Продажа долевой собственности требует соглашения между ее участниками по цене объекта недвижимости и условиям сделки. Если соглашение не достигнуто, каждый из ее участников, может продать свою долю третьему лицу, с учетом реализации первоочередного права покупки другими участниками общей долевой собственности.
В договоре купли-продажи каждый участник долевой собственности может оценить свою долю иначе, чем другие.

Продажа долевой собственности в большинстве случаев возможна без нотариуса.
Внимательно прочтите статью и сэкономьте до 20 000 семейного бюджета на оплате нотариальной услуги.

Ссылка на шаблон договора купли-продажи и подробную консультацию по его заполнению есть в конце статьи.
Разберемся подробно.

Продажа долевой собственности

Продажа долевой собственности по объектам недвижимости подчиняется требованиям п.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости.
В редакции от 30.04.2021 г. статья прописана следующим образом:

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

  • сделки с недвижимостью оформляются документально, договором описывающим сделку;
  • договор может быть составлен на бумажном носителе(письменный договор) или в электронном виде;
  • договор может быть составлен в простой или нотариальной форме( удостоверенный подписью и печатью нотариуса);
  • по желанию стороны договора могут обратиться к нотариусу и в сделках, которые НЕ требуют обязательного нотариального удостоверения.
    Нотариус является уполномоченным свидетелем заключения договора купли-продажи;
  • законом может быть установлена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимого имущества.
  • нотариусы не принимают сторонние договоры. Составление договора у нотариуса — это платная услуга.

На момент написания этой статьи (26.05.2021) обязательному удостоверению нотариусом договора купли-продажи подлежат:
— договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним или недееспособным;
-договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности, если в сделке отчуждение делают НЕ все собственники одновременно.
Например: из трех долей отчуждается — две.

К сожалению, отчуждение (продажа, дарение) доли участнику долевой собственности — это так же нотариальная сделка.

Например: три родственника (или не родственника) владеют квартирой на праве общей долевой собственности. Один из ее участников выкупает доли у двух других — это обязательная нотариальная сделка.

ПРИОБРЕТЕНИЕ долей в праве несовершеннолетним или недееспособным оформляется в простой письменной форме!

Догово́р — это соглашение между собой двух или более сторон (например, продавца и покупателя) , по какому-либо вопросу с целью установления, изменения или прекращения правовых отношений. Служит источником юридических обязательств.

Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности до 31.07.2019 года оформлялась только нотариальным договором купли-продажи.

После этой даты стороны сделки самостоятельно вольны принимать решение о том, будут ли они обращаться в нотариальную контору или подадут договор купли-продажи на регистрацию через МФЦ.

Продажа квартиры в долевой собственности может быть оформлена в простой письменной форме независимо от способа оформления правоустанавливающего документа продавцов.
Долевая собственность на продавцов могла быть оформлена на основании:

  • договора приватизации;
  • договора купли- продажи в простой или нотариальной форме;
  • брачного договора, соглашения о разделе имущества;
  • решения суда и т.д

Купля продажа долевой собственности

Купля-продажа долевой собственности может быть оформлена:

  • на одного покупателя, в его единоличную собственность;
  • на супругов в совместную собственность;
  • в долевую собственность
    • на людей, не связанных брачными отношениями;
    • на семью с детьми, с обязательной регистрацией общей супружеской доли на родителей;
    • на семью с раздельными супружескими долями( в этом случае требуется покупателям потребуется заключить нотариальный брачный договор или нотариальный ДКП).

    Существуют два режима собственности супругов — совместная собственность и раздельная собственность:

    — законный режим собственности предполагает регистрацию совместной собственности на объект недвижимости или долю в праве на нее;

    — раздельный(договорной) режим собственности предполагает регистрацию отдельных долей в праве собственности на недвижимость. Раздельный режим собственности супругов оформляется нотариальным брачным договором или нотариальным договором купли-продажи, включающем элементы брачного договора.

    Договор продажи долевой собственности

    Договор продажи долевой собственности может содержать не только общую цену объекта недвижимости, но и цену каждой доли отдельно.
    Допускается разная цена равных долей в праве. Ведь владелец доли вправе продать свою долю за любую цену и на любых законных условиях.

    Государственная пошлина за регистрацию перехода права от продавца к покупателю по договору продажи долевой собственности не предусмотрена.
    То есть у продавца нет затрат на оплату государственной услуги Росреестра.

    Договор продажи долевой собственности образец

    Для самостоятельного составления ДКП ( лучше использовать не образец, а шаблон. Вы можете бесплатно его скачать. Конечно шаблон нужно использовать разумно и учесть все ваши условия сделки.

    Скачать перечень документов для МФЦ можно ЗДЕСЬ.

    Вместе с договором вы получите разъяснения по пакету документов для МФЦ (Росреестра).

    продажа долевой собственности

    После оплаты составления договора вам на электронную почту придет чек и форма заявки с условиями сделки.
    ВНИМАНИЕ!
    Договор будет составлен, проверен и отправлен вам не позднее 3-х рабочих дней после получения всех условий сделки и данных ее участников.

    Как продать квартиру в долевой собственности в 2022 году

    Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

    Задумчивые люди

    ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу

    Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

    1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
    2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

    ШАГ 2 Определение рыночной стоимости

    Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

    1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
    2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

    Дом под лупой

    ШАГ 3 Поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

    От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

    1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
    2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
    3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
    4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

    ШАГ 4 Подготовка документов для продажи

    Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки. Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

    Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

    • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
    • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
    • свидетельство о регистрации права собственности;
    • техпаспорт;
    • кадастровый паспорт;
    • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
    • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
    • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
    • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

    Подготовка документов

    Выписка из ЕГРН

    Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

    • ареста;
    • обременения;
    • запрета на продажу.

    Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

    • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
    • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

    Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

    Однако, существуют некоторые нюансы:

    • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
    • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
    • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
    • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

    Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

    Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

    Заверение нотариуса

    ШАГ 5 Задаток

    При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

    Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

    ШАГ 6 Нотариус

    С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

    • государственная пошлина – 2000 рублей;
    • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
    • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

    Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

    Важно! Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. Остальные сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

    ШАГ 7 Получение денег

    Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

    1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
    2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

    Деньги в руках

    ШАГ 8 Регистрация в Росреестре

    После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

    • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
    • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
    • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

    Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

    Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

    Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

    Росреестр

    Можно ли в ипотеку

    Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

    Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

    1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
    2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
    3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости – ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

    Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

    Заключение

    Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

    Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию