Advokat-inform.ru

Юридический советник
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа доли в ипотечной квартире

Как продать долю в ипотечной квартире?

Продажа доли ипотечной квартиры

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор. Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог. Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

  • Досрочное погашение долговых обязательств;
  • Разделение оплаты;
  • Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
  2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
  3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

  • Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
  • Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
  2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
  3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
  4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
  5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника. Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Читайте так же:
Штраф за недействующее ИП

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
  2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
  3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
  4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства. А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е. ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Как продать долю ипотечной квартиры?

– Я владею ½ квартиры в ипотеке. Ипотека оформлена на меня, второй владелец – созаемщик. Он хочет продать мне свою часть. Как оформить куплю-продажу?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Прежде чем Вы приметесь осуществлять свое намерение, Вам необходимо получить согласие банка – залогодержателя имущества на совершение любых сделок.

Сделать это возможно следующими путями. Первое – Вы обращаетесь в банк с заявлением о переводе прав и обязанностей по кредитному договору в части передачи Вам всех прав и обязанностей от Вашего созаемщика. К такому заявлению Вы можете приложить проект дополнительного соглашения, заключенного между Вами (заемщиком) и созаемщиком. Следует отметить, что данное дополнительное соглашение подлежит подписанию (согласованию) с банком и государственной регистрации, как и договор ипотеки.

Читайте так же:
Может ли несовершеннолетний сам купить билет и полететь на самолете

Второй вариант – расторжение старого ипотечного договора, в котором фигурируете Вы и созаемщик, с одновременным заключением нового, в котором единственный должник по ипотеке и собственник жилого помещения Вы.

В случае, если банк не согласует варианты выше перечисленных сделок, Ваш созаемщик может уступить Вам только права по ипотеке (в части получения собственности на все имущество после выплаты кредита). При этом обязанность по оплате ипотечных платежей без согласия банка с него на Вас переведена быть не может, и до момента завершения договора и полного исполнения сторонами обязательств надлежащим плательщиком и должником будет являться он.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Распоряжение объектом недвижимости, который находится в залоге, осуществляется в согласии с банком. Первым шагом в данной ситуации будет обращение в банк, в котором заложена недвижимость, чтобы принять совместное решение о том, каким образом будет осуществляться переход права собственности. Также необходимо получить согласие банка на то, что кредитные обязательства в полном объеме будет исполнять второй созаемщик.

Отвечает юрисконсульт офиса «Парк Культуры» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Лодягина:

Из Вашего вопроса неясно, вся ли квартира находится в ипотеке или только ½ жилплощади, принадлежащей Вам, поэтому рассмотрим оба варианта.

  1. В залоге только ½ доля квартиры, собственник которой – Вы, а второй собственник выступил созаемщиком, при этом его доля не обременена ипотекой. В этом случае сделка купли-продажи ½ доли квартиры происходит в обычном порядке. Однако нужно иметь в виду, что для данного вида сделок предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. После заключения договора купли-продажи соответствующий пакет документов подается в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на долю к Вам.
  2. Если же в залоге находится вся квартира, и собственник другой ½ доли, являющийся созаемщиком по кредитному договору, желает продать Вам свою долю, на сделку необходимо получить согласие банка-залогодержателя. Договор купли-продажи, как и в первом случае, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности – государственной регистрации.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать ипотечную квартиру с вложенным материнским капиталом

Если вы покупали квартиру в ипотеку с привлечением средств материнского капитала и сейчас решили ее продать, необходимо получить согласие банка и органов опеки. Рассказываем о вариантах продажи недвижимости, особенностях учета имущественных прав детей и порядке проведения сделки.

Как маткапитал влияет на ипотеку

Мы уже рассказывали о порядке продажи квартиры, ипотека по которой еще не выплачена. В случае, если вы погасили часть кредита сертификатом на материнский капитал, базовый порядок сделки не меняется. Квартиру можно продать, если:

погасить всю задолженность перед банком досрочно и снять обременение с недвижимости

заключить сделку при согласии банка с погашением остатка долга покупателем через аккредитив или напрямую

продать недвижимость вместе с целевым кредитным договором

Но здесь есть важный нюанс — учет имущественных прав детей. Государство защищает права несовершеннолетних на обеспеченность жильем и противодействует нецелевому использованию средств субсидий. Поэтому если квартира куплена на средства маткапитала, все несовершеннолетние члены семьи должны быть обеспечены долей в составе общего имущества.

Как выделяется доля

Чтобы потратить средства материнского капитала на покупку квартиры (1), необходимо чтобы кредит был целевым и расходовался строго на покупку жилой недвижимости или её строительство с обязательством выделения долей детям. Обратитесь в Райффайзенбанк, чтобы уточнить условия оформления ипотеки с маткапиталом при использовании стандартных программ и господдержки.

Читайте так же:
Заключение соглашения между бывшими супругами

Долю можно оформить сразу при покупке недвижимости, включив детей в число приобретателей. Однако банки редко оформляют залоговое имущество на несовершеннолетних: такую недвижимость сложно продать, а для заключения сделки требуется много согласований. Поэтому при оформлении кредитного договора и использовании маткапитала для погашения ипотеки заключается Соглашение об определении долей, согласно которому дети получат свое право на имущество в течение 6 месяцев с момента закрытия ипотеки и вывода квартиры залога банка.

Рассчитать размер доли для выделения просто: она не должна быть меньше его доли в материнском капитале. Чтобы ее узнать, необходимо разделить сумму сертификата на количество членов семьи — маткапитал является общей жилищной субсидией, а не персональной.

Например, в 2021 году маткапитал равен 483 881 руб. 83 коп, если в семье двое детей и двое родителей, доля каждого составляет

483 881 руб. 83 коп: 4 = 120 970 руб. 45 коп.

При покупке недвижимости стоимостью 8 млн рублей, 120 970 руб. составляет 1.51%. Для расчета номинальной доли значение округляется до целых единиц — 2%, в долях это будет 1/50 часть. При этом нужно учитывать норму площади на человека от 10 до 18 кв. м. — требования указаны в Жилищном кодексе (2). Выделить можно больше, в том числе разделить недвижимость в равных долях на всех членов семьи.

Соглашение предоставляется в ПФР, без него средства маткапитала получить невозможно. Оформить его можно самостоятельно или обратившись к нотариусу, после чего сведения должны быть занесены в Росреестр, регистрация занимает до 4 дней. Для этого надо обратиться в МФЦ с документами. Потребуются:

паспорта родителей, свидетельство о рождении на каждого ребенка

свидетельство о браке

выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности

три экземпляра Соглашения об определении долей

кассовый или распечатанный из платежного приложения чек об уплате госпошлины для каждого из обратившихся — если заявителей трое, должно быть три чека

Сделайте копии соглашения и заверьте их у нотариуса: они нужны при проведении любых сделок с недвижимостью от продажи до оформления наследства.

Не выделять доли нельзя — вас обяжут вернуть маткапитал на счет Пенсионного фонда, а ваши действия могут признать мошенническими.

Как продать долю ребенка

После того, как на несовершеннолетнего оформлена доля в общем имуществе, продать квартиру без разрешения органов опеки и попечительства невозможно (3).

Чтобы опека выдала разрешение, можно использовать несколько вариантов обеспечения детей жильем:

  • Гарантировать приобретение нового жилого объекта с выделением доли несовершеннолетнему. При этом жилищные условия не должны ухудшиться, а размер доли не может быть уменьшен.
  • Оценить продаваемую долю в рублях и положить средства на счет ребенка в банке. Право распоряжения средствами со счета должно быть только у ребенка по достижении совершеннолетия. При этом ребенок должен быть обеспечен жильем с регистрацией по месту жительства.
  • Выделить равнозначную долю в другой недвижимости, которая принадлежит родителям на праве собственности.

К заявлению с указанием причин продажи недвижимости и варианта гарантии прав несовершеннолетнего при проведении сделки необходимо приложить:

  • свидетельство о рождении, если ребенку нет 14 лет или паспорт, если ребенок старше;
  • паспорта родителей или документы, удостоверяющие причину отсутствия одного из них в случае развода, лишения родительских прав, смерти;
  • документы о праве собственности на продаваемую недвижимость и правоустанавливающие документы на новое жилье, если вы покупаете квартиру взамен существующей;
  • технические документы на квартиру, поэтажные планы и экспликацию, кадастровый план;
  • отчет об оценке недвижимости на каждый объект, который рассматривается в заявлении;
  • справка о составе семьи, включающая сведения о количестве прописанных — можно получить в МФЦ;
  • сведения о банковском счете, если вы выбрали перечисление денег на счет вместо выделения долей.

Возьмите с собой оригиналы и копии всех документов — может потребоваться удостоверение их подлинности. Дети старше 14 лет должны присутствовать при подаче заявления — нужна их подпись.

Читайте так же:
Выплата пенсионерам 5 тыс. руб. в 2022 году

На ответ у органов опеки есть 15 дней, решение предоставляется в письменном виде. Отказ можно обжаловать в суде, если есть основания. Если продажа квартиры с долями детей разрешена, можно переходить к заключению договора.

Нюансы продажи ипотечной квартиры с маткапиталом

Основная сложность заключается в том, что для продажи нужно разрешение органов опеки, а на практике доли детям можно выделить только после закрытия ипотеки. Если у семьи нет собственных средств для закрытия кредитного договора, к моменту сделки они приходят с незавершенным оформлением документов: Соглашение об определении долей есть, выделение не реализовано, разрешения от опеки нет, а на все процедуры нужно около месяца.

  • Попытаться закрыть долг самостоятельно или сократить задолженность как можно больше. При небольшом остатке долга проще найти покупателя, а банк может согласиться на выделение долей детям, так как по структуре расчетов понятно, что ипотека будет точно закрыта и финансовые риски для банка минимальны.
  • Получить предварительное решение органов опеки. Вы можете обратиться за консультацией еще до того, как нашли покупателя. Вам расскажут какие документы нужны, дадут предварительную оценку по вашей ситуации. Когда дойдёт до оформления, вам останется только подать уже одобренный пакет не тратя время на подготовку и сбор недостающих документов.
  • Найти лояльного покупателя. Это самое сложное, поскольку люди могут бояться срыва сделки или просто не хотят долго ждать. При размещении объявления сразу указывайте, что квартира в ипотеке с маткапиталом, чтобы исключить недопонимание на начальном этапе. Если договоренность достигнута и покупатель готов погасить остаток долга за вас в счет приобретения недвижимости, необходимо заключить у нотариуса. Так как сделка касается имущества несовершеннолетних, нотариальное удостоверение обязательно (4). Если у покупателя нет собственных средств, можно заключить договор при поддержке банка, оформив новую ипотеку, или продать квартиру вместе с текущим кредитом. Ваш долг перед банком будет закрыт, обременение снято, вы сможете распределить доли и завершить сделку. Для защиты интересов сторон при расчете собственными средствами покупатель может воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом.

Налоговый вычет и НДФЛ с продажи квартиры с маткапиталом

При продаже недвижимости, бывшей в собственности меньше минимального срока владения, необходимо уплатить НДФЛ с доходов. При выделении долей детям датой начала владения считается день регистрации права собственности на долю. То есть если вы продаете ипотечную квартиру с маткапиталом и выделяете доли практически в момент проведения сделки, вам придется платить НДФЛ (5). Дело в том, что доли детей достались им даром, они не участвовали финансами и не могут уменьшить налогооблагаемую базу расходами. Если доля ребенка при продаже равнялась 2% из нашего примера, а квартира была продана за, допустим, 9 млн рублей, за каждого из детей вы должны сдать декларацию и заплатить 13%:

(9 000 000 * 2%) *13% = 23 400 рублей.

При владении долей можно оформить налоговый вычет, что позволит перезачесть сумму налога. Но поскольку имущественный вычет при покупке недвижимости предоставляется раз в жизни, лучше сохранить эту возможность ребенку на будущее.

Срок владения недвижимостью для родителей начинается с фактической даты первого перехода собственности, то есть с момента покупки квартиры, а не раздела долей. Поскольку речь идет об одном объекте, при перераспределении долей в имуществе срок давности владения не меняется. НДФЛ надо будет заплатить с прибыли за минусом всех расходов, включая проценты по ипотеке, только если вы владели квартирой менее 5 лет на момент продажи.

Продажа доли в ипотечной квартире

Погашение ипотечного кредита — длительный процесс, который может растянуться на долгие годы. За это время созаемщики, совместно открывшие ипотеку, могут поменять свои планы на будущее и решить продать долю в приобретенной квартире, доме или комнате. В материале вы узнаете, какие варианты продажи и потенциальные риски существуют, а также какие документы необходимы для проведения сделки.

Читайте так же:
Как добиться исполнения решения суда

Для начала стоит отметить, что реализация части недвижимости возможна только после согласования с банковским учреждением, поскольку объект на период кредитования находится в залоге. Это значит, что заемщик не может осуществлять регистрационные действия без согласия кредитора. Кроме того, в соответствии со ст. 246 и ст. 250 ГК РФ собственник одной из долей обязан уведомить других совладельцев о своем решении, поскольку они наделены правом преимущественной покупки. И только если они отказываются в приобретении части имущества, возможность выкупа становится доступной и для прочих покупателей.

Документы для продажи доли в квартире

Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:

досрочное погашение кредита;

переоформление договора кредитования на другого покупателя.

Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.

Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.

После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.

На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.

Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.

Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.

Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.

Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:

покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;

Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.

Продавец получает средства за недвижимость.

Покупатель становится единственным собственником квартиры и продолжает выплачивать за нее ипотеку в качестве нового заемщика.

Документы для продажи доли в недвижимости

Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию