Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Постановка на кадастровый учет пристройки

Аналитика Публикации

Споры о порядке и условиях регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения (далее также – объект недвижимости) ведутся не первый год, и с каждой новой поправкой и изменением действующего законодательства в данной сфере споры возобновляются с новой силой.

В частности, возникают вопросы:

о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части здания, сооружения, помещения, предоставляемых в аренду, и о документах, необходимых и достаточных для такого учета;

о возможности осуществления кадастрового учета части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности.

Прежде чем перейти к анализу вышеперечисленных вопросов, попробуем разобраться в причинах возникновения споров и в том, какие именно положения об аренде породили дискуссию.

Как нам видится, основной причиной возникновения споров является различная трактовка Росреестром, Минэкономразвития России и судами положений статьи 607 Гражданского кодекса РФ (об указании в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить передаваемое имущество), и норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о государственной регистрации недвижимости) касательно государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, а также отсутствие законодательно определенного понятия части объекта недвижимости, в том числе части помещения.

Вполне обоснованное требование закона в отношении необходимости определить в договоре аренды, что именно является объектом аренды, породило вопрос о том, как обеспечить его соблюдение при предоставлении в аренду не всего объекта недвижимости, а его части (частей), не являющихся самостоятельным объектом недвижимости. При этом Закон о государственной регистрации недвижимости выделяет следующие виды объектов недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс (перечень не является закрытым).

1. Позиции Росреестра и судов по вопросам о соблюдении требований закона к определению предмета договора аренды, о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости

В вопросе о том, как надлежащим образом описать предмет договора аренды части объекта недвижимости, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) изначально заняла позицию, согласно которой предмет договор аренды части здания, сооружения, помещения определяется, в том числе, посредством составления технического плана в отношении арендуемой части объекта недвижимости, который и будет являться основанием для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости.

При этом Высшим арбитражным судом Российской Федерации в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» была высказана более демократичная, и на наш взгляд, в большей степени соответствующая потребностям хозяйственного оборота позиция, согласно которой сторонам договора аренды достаточно для определения его предмета составить и представить документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Стоит отметить, что и после вступления в силу 1 января 2017 года Закона о государственной регистрации недвижимости, суды не перестали применять подход, изложенный Высшим арбитражным судом РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, в том числе в случаях рассмотрения спора, связанного с соблюдением положений указанного закона (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 по делу № А24-1588/2017; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018 по делу № А40-126660/17-1-887; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А40-61471/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2018 № Ф05-269/2018; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017 по делу № А41-19485/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2017 № Ф05-17206/2017).

Однако с учетом позиции судов о необязательности предоставления технического плана части объекта недвижимости при регистрации договора аренды такой части объекта, возникает вопрос, какой документ будет являться основанием для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости, поскольку в соответствии пунктом 5 статьи 44 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет части передаваемого в аренду здания, сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

По мнению Росреестра, основанием для кадастрового учета части объекта недвижимости в соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости является технический план на соответствующую часть здания. При этом его отсутствие трактуется Росреестром как основание для отказа в осуществлении кадастрового учета, предусмотренное пунктом 5 части 1 статьи 26 указанного закона (не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета).

В свою очередь, ряд судов признает незаконным отказ Росреестра в регистрации договора аренды части объекта недвижимости на том основании, что для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части объекта не представлен технический план данной части объекта. При этом основанием для государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, по мнению судов, является договор аренды при условии, что в отношении объекта недвижимости, часть которого передается в аренду, осуществлен государственный кадастровый учет и регистрация права (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 по делу № А24-1588/2017, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу № А40-46387/2017, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А40-61471/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2018 № Ф05-269/2018).

Читайте так же:
Засчитывается ли служба по призыву в армии в трудовой стаж для исчисления пенсии

2. Позиции Росреестра и судов по вопросам осуществления кадастрового учета части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности. Документы-основания учета такой части помещения

Переходя к рассмотрению вопроса о кадастровом учете части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности, необходимо отметить, что на текущий момент судебная практика по данному вопросу пока не сформирована.

При этом Росреестр не только предъявляет требование о предоставлении технического плана в отношении части помещения для осуществления государственного кадастрового учета при передаче такой части помещения в аренду, но и распространяет на часть помещения требование о ее изолированности и (или) обособленности, ссылаясь на пункт 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Применение требований об изолированности и (или) обособленности, установленных для помещений, являющихся объектами недвижимости (при условии осуществления в отношении них государственного кадастрового учета, как следует из абзаца 3 статьи 130 Гражданского кодекса РФ), к частям помещения, которые формально объектами недвижимости не являются, представляется избыточным и ведущим к существенному затруднению хозяйственного оборота частей помещений в рамках арендных правоотношений.

Указанное мнение разделяет также Минэкономразвития России, позиция которого по вопросам об осуществлении кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости, в том числе части помещения, и об основаниях для осуществления такого учета будет рассмотрена ниже.

3. Позиция Минэкономразвития России по вопросам соблюдения требований закона к определению предмета договора аренды, о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости

В письме от 04.04.2017 № Д23и-1881 Минэкономразвития России указывает, что если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Таким образом, Минэкономразвития России разделяет мнение Росреестра о необходимости осуществления кадастрового учета в отношении части передаваемого в аренду объекта недвижимости. При этом документом-основанием для учета государственный орган считает технический план.

Данная позиция согласуется с утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 Требованиями к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, а также с формой технического плана, позволяющей отобразить часть объекта недвижимости, которая будет обременена правом аренды.

В то же время, Минэкономразвития России не разделяет точку зрения Росреестра о том, что часть помещения, передаваемая в аренду, должна соответствовать критериям изолированности и (или) обособленности для целей ее государственного кадастрового учета.

Так, в письме от 24.08.2017 № Д23и-4942 Минэкономразвития России отмечает следующее:

Положения пункта 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости касательно изолированности и обособленности применяется при осуществлении государственного кадастрового учета исключительно в отношении помещения.

Требования к обособленности или изолированности части здания, части сооружения, части помещения указанным Законом и приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 не предусмотрены.

Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или прекращением существования части здания, сооружения, помещения, на которую распространяются ограничения (обременения) прав, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием либо образованием помещения, положение пункта 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости не применяется.

В дополнение к вышесказанному, необходимо отметить, что во избежание приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и в регистрации договора аренды необходимо обеспечить соответствие описания объекта в договоре аренды и в техническом плане, употребляя единую терминологию в отношении передаваемой в аренду части объекта недвижимости (например, часть здания, часть помещения, часть сооружения).

Как следует из проведенного анализа, на настоящий момент органами государственной власти и судами не сформирован единообразный подход к решению вопросов, связанных с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости (части помещения) с учетом норм действующего законодательства. Такая ситуация, с одной стороны, негативно отражается на хозяйствующих субъектах, создавая неопределенность. Вместе с тем, изложенная выше аргументация может быть использован арендаторами и арендодателями для формирования судебной практики, которая в наибольшей степени отвечает потребностям хозяйственного оборота, используя, в том числе, уже имеющиеся в настоящий момент позиции отдельных судов и Минэкономразвития России.

ВС РФ объяснил, когда дом без документов не самострой

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Читайте так же:
Где должен быть электросчетчик на садовом участке

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка.

Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в наследство.

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Из «Новосибирского городского архива» пришёл ответ, что в имеющихся на хранении документах за 1946–1957 года решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного на улице Декабристов не обнаружено.

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Право на самострой

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.

Приобретательная давность

Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).

При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.

Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

«По смыслу указанных положений закона и разъяснений пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула)», — резюмирует ВС.

Читайте так же:
Расчет алиментов для ИП, имеющего долговые обязательства

Позиция ВС по делу

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.

«Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе», — отмечается в определении.

С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.

«При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона», — отметил ВС РФ.

Комментарий эксперта

Верховный суд рассмотрел спор, когда дело не в самострое вовсе, а в иной житейской ситуации, когда документы на строительство дома не сохранились, как и документы по землеотводу, но владельцы такой недвижимости открыто, непрерывно и добросовестно осуществляют свои права (владеют и пользуются) своим имуществом много лет, включая смену владельца путем наследования и иных форм правопреемства, поясняет Управляющий партнёр «Тарло и партнеры» Алексей Попов.

По его словам, в таком случае признак самостроя имеется только один — отсутствие правоустанавливающего документа.

«Так вот в рассматриваемом споре и аналогичных случаях суд констатировал, что факт утраты архивных документов и неизвестности обстоятельств строительства при условии давности постройки и непрерывности открытого добросовестного владения более 15 лет не может быть основанием для отказа в оформлении права собственности на дом и на земельный участок. Отсутствие претензий со стороны государства по использованию такой недвижимости, требований о сносе такого дома как самостроя суд также выделил как обстоятельства, говорящие в пользу владельца. По совокупности таких обстоятельств, выявленных в данном споре, владельца вообще нельзя обвинять в незаконном строительстве, т.е. относить его дом к самострою, а соответственно, нет и оснований для отказа в оформлении его прав собственности по действующему законодательству и ограничивать другие его права собственника», — подчеркнул Попов.

Пристройка к дому. Как ее правильно узаконить (легализация)

Пристройка к дому. Как ее правильно узаконить (легализация)

С помощью возведенной пристройки можно существенно расширить пространство. Есть возможность пристраивать различные помещения: жилые и нежилые. Это реконструкция, поэтому на выполнение таких работ необходимы документы разрешительного характера. В настоящее время реконструировать здания ИЖС можно в упрощенном порядке уведомительного характера.

Что предпринять

Если вы собрались возводить пристройку, стоит сразу все делать правильно. Действовать в уведомительном порядке достаточно сложно. Регистрируют все поэтапно:

  1. Необходимо составить уведомление и подать его в администрацию. Для этого требуется заполнить соответствующий бланк, а также предоставить эскиз тех работ, которые будут проводиться.
  2. В случае положительного решения будет выдано ответное уведомление. После этого можно переходить к выполнению работ. В противном случае вам придет отказ с обоснованиями.
  3. После завершения строительства подается еще одно уведомление с приложенным к нему техпланом. Подготовкой такого плана занимается сугубо кадастровый инженер.
  4. Специалисты администрации проверят, соответствует ли пристройка современным нормам и характеристикам. Если никаких нарушений не выявят, вам дадут ответ. Больше ничего делать не придется. Уведомления будут переданы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Пристройка к дому. Как ее правильно узаконить (легализация)

Если пристройка уже существует

Выше мы рассказали, как действовать, если строительство только планируется. Но как поступить, если пристройка уже есть? Данная реконструкция является незаконной. Администрация вполне может обратиться в суд. В случае принятия судом положительного решения, демонтировать постройку придется вам самим. Чтобы не было таких проблем, необходимо обязательно узаконить пристройку.

Пристройки, которые необходимо узаконить

Традиционно пристройкой является сооружение, пристраиваемое снаружи к стене здания. Существуют разные варианты по степени сложности, назначению, особенностям технического характера и иным параметрам. Для того чтобы возвести сооружения некапитального характера, разрешительные документы не понадобятся. Это крыльцо, терраса или навес.

Читайте так же:
Ответственность по статье о мошенничестве

Для того чтобы пристроить капитальные пристройки, придется получать разрешительные документы. Все дело в том, что при возведении таких конструкций, меняются несущие элементы. Если такие сооружения уже существуют, нужно их обязательно узаконить. К таким конструкциям относятся: кухни, бани, гаражи и т.д.

Пристройка к дому. Как ее правильно узаконить (легализация)

Особенности оформления документов

Если пристройка уже имеется, возможно узаконить ее в судебном порядке или же через администрацию.

Как узаконить пристройку через администрацию

В данном случае необходимо пройти такой же путь, как и при планировании строительства пристройки:

  1. Подать уведомление по определенной форме.
  2. Дождаться ответа.
  3. Обратиться для подготовки техплана к кадастровому инженеру.
  4. После завершения работ подать второе уведомление.
  5. Дождаться результатов проведенной проверки.

Затем администрация подаст необходимые в данном случае документы в Росреестр. В ЕГРН будут внесены изменения. Пристройка станет вполне законной.

Пристройка к дому. Как ее правильно узаконить (легализация)

Такой способ достаточно простой. Но в этом случае существует риск, что вместо положительного решения вы получите отказ от администрации. Все достаточно индивидуально, поэтому дать единый рецепт в данном случае невозможно.

Как легализовать сооружение через суд

Данный способ сложнее. Но, если в администрации узаконить конструкцию не вышло, остается только обращаться в суд. Для того чтобы увеличить шансы на положительное решение, нужно соблюсти определенные требования:

  • Важно, чтобы у вас были зарегистрированные права на участок и дом, к котором вы планируете строить пристройку.
  • Вы запланировали реконструкцию, которая не будет нарушать нормы и не станет угрожать безопасности людей.
  • Права третьих лиц не будут нарушены.
Сбор документов

Важно приложить к исковому заявлению документы, доказывающие, что вы полностью правы. К этому вопросу стоит подходить очень серьезно. При желании можно обратиться к специалистам, которые окажут всю необходимую помощь. Необходимо подготовить:

  • Выписку из ЕГРН на дом и участок.
  • Техплан.
  • Документы на строительство пристройки.
  • Заключение о безопасности сооружения.
  • Квитанция об уплаченной госпошлине.
Ход рассмотрения дела

Сегодня многие обращаются в суд, стремясь узаконить уже имеющиеся пристройки. Но положительное решение принимается далеко не всегда. Часто у хозяев недвижимости отсутствуют необходимые документы. Также назначается обязательная строительная экспертиза, оплачивать которую должен хозяин недвижимости. Важно, чтобы не нарушались никакие нормы и правила. Если эксперты выяснят, что при возведении пристройки нарушены какие-то правила, узаконить ее будет попросту невозможно. Вас обяжут привести дом в первоначальный вид.

Нужно предоставить документы в суд и ждать. После изучения материалов суд вынесет решение.

Как действовать дальше

Все зависит от характера вынесенного судом решения:

  • Если решение положительное, нужно написать заявление в Росреестр, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРН.
  • Если решение не в вашу пользу, вам вручат предписание о необходимости демонтажа пристройки.

Пристройка к дому. Как ее правильно узаконить (легализация)

Сколько стоит легализация

Домовладельцы возводят пристройки незаконно потому, что стремятся сэкономить. Но легализовать их будет сложнее и дороже. Вот почему лучше действовать в рамках закона. Намного проще проводить реконструкцию в уведомительном порядке. Нужно просто заплатить госпошлину и создать техплан.

В случае узаконивания через суд предстоят следующие расходы:

  • Придется заплатить госпошлину.
  • Потратиться на строительно-техническую экспертизу.
  • Подготовить техплан и другие документы, которые будут подтверждать вашу позицию.

Также стоит подготовиться к тому, что за самовольную пристройку вас оштрафуют.

Легальное строительство обойдется вам намного дешевле, поэтому стоит действовать именно таким путем.

Возможные причины отказа

Легализация незаконной постройки возможна далеко не всегда. Иногда не помогает даже обращение в суд. Существует целый ряд причин, по которым возможно принятие отрицательного решения:

Как зарегистрировать пристройку к дому

Возведенную рядом с частным домом и примыкающую к нему пристройку надо регистрировать в Росреестре. Но перед регистрацией необходимо сделать несколько обязательных шагов, предусмотренных законодательством и позволяющих подойти к регистрации со всеми необходимыми документами.

В статье мы расскажем о порядке регистрации пристройки на примере дома, являющегося объектом индивидуального жилого строительства (ИЖС), к которому можно, например, отнести коттедж или частный дом.

Уведомление как первый шаг регистрации пристройки

При возведении пристройки надо получить ответы на несколько вопросов.

Первый вопрос: нужно ли делать проект пристройки?

Ответ на этот вопрос – такой. При строительстве или реконструкции (читай, устройстве пристройки) отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три и высотой не более 20 метров, предназначенного для проживания (например, частного дома), проектную документацию подготавливать не обязательно.

Однако владелец может подготовить проект по собственной инициативе. Более подробную информацию вы найдете ниже .

Второй вопрос: нужно ли получать разрешение на устройство пристройки?

С 04 августа 2018 года для строительства и реконструкции объектов ИЖС (читай – устройстве пристройки) получение разрешения не требуется.

Третий вопрос: надо ли уведомлять об устройстве пристройки?

Да, уведомлять надо. Более подробно об этом — чуть ниже, в этом разделе статьи.

Четвертый вопрос: надо ли делать технический план на дом с пристройкой?

Да, такой план придется делать, так как без него зарегистрировать пристройку не получится.

Более подробную информацию вы найдете ниже .

Пятый вопрос: как зарегистрировать пристройку?

Ответ на этот вопрос вы найдете в последнем разделе данной статьи.

Читайте так же:
Срок обжалования постановления об административном правонарушении

Как только вы решились на возведение пристройки, вам надо подготовить уведомление о планируемой реконструкции.

В указанном уведомлении вы должны отразить следующие сведения:

  • ФИО, место жительства, реквизиты паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
  • кадастровый номер участка (при наличии), адрес или описание местоположения земельного участка, на котором расположен коттедж;
  • сведения о ваших правах на земельный участок, а также о наличии права на него иных лиц;
  • сведения о виде разрешенного использования земельного участка и коттеджа;
  • сведения о планируемых параметрах реконструкции коттеджа (о пристройке);
  • сведения о том, что коттедж не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
  • ваш почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи;
  • способ направления вам необходимых уведомлений.

К данному уведомлению вам надо приложить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН);
  • доверенность на вашего представителя (если уведомление направляется представителем).

Уведомление и прилагаемые к нему документы направьте в уполномоченный орган, например в отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации.

Если вы не представите правоустанавливающие документы на земельный участок, то уполномоченный орган самостоятельно запросит эти документы.

Вы можете уведомление вместе с документами подать в уполномоченный орган:

  • лично;
  • через МФЦ;
  • по почте с уведомлением о вручении;
  • через Единый портал госуслуг.

После этого в течение семи рабочих дней уполномоченный орган проверяет указанные в уведомлении о планируемой реконструкции параметры пристройки к коттеджу на соответствие установленным параметрам, после чего направит вам уведомление о соответствии или уведомление о несоответствии.

Если вы получите направленное вам уполномоченным органом уведомление о соответствии либо ничего не получите в течение семи рабочих дней, то это будет означать, что обустройство пристройки к коттеджу уполномоченным органом согласовано. Это дает вам право начать работы в соответствии с согласованными параметрами в течение десяти лет. Право на возведение пристройки к дому сохраняется при переходе прав на земельный участок и коттедж.

Составление технического плана на устройство пристройки

Составлять технический план на возведение пристройки к дому, скорее всего, придется. Дело в том, что среди документов, подаваемых для регистрации частного дома с пристройкой, числится технический план реконструированного дома. Получается, что без плана не обойтись.

Форма технического плана утверждена Минэкономразвития России (посмотреть и скачать форму можно здесь ).

Готовит и оформляет технический план на дом с пристройкой кадастровый инженер. Для этого придется заключить с кадастровым инженером договор на проведение работ и составление плана.

Имейте в виду, что технический план готовится как в бумажной форме, так и в форме электронного документа (электронную форму инженер подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью).

Технический план после изготовления может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, за ведение которого отвечает орган регистрации прав.

Поэтому в договоре на выполнение кадастровых работ и составление технического плана вы можете предусмотреть обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им технического плана.

Регистрация пристройки в Росреестре

Кадастровый учет и регистрация права собственности на реконструированный частный дом осуществляются Росреестром по заявлению уполномоченного органа.

Поэтому вы должны подать документы и уведомление об окончании реконструкции (завершении возведения пристройки) в уполномоченный орган. Сделать это надо не позднее месяца со дня завершения работ.
Какие же документы вы должны представить в уполномоченный орган для кадастрового учета коттеджа с пристройкой и государственной регистрации права собственности на него.

Такими документами являются:

  • уведомлениеоб окончании работ;
  • технический план дома с пристройкой (в случае помещения технического плана в электронное хранилище в заявлении можно указать идентифицирующий номер технического плана);
  • доверенность на представителя (если уведомление направляется представителем);
  • правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен частный дом (этот документ не требуется, если право на земельный участок ранее было зарегистрировано в ЕГРН);
  • соглашение между правообладателями об определении их долей в праве общей долевой собственности на реконструированный дом (только в случае, если земельный участок, на котором он расположен, принадлежит двум и более гражданам).

О факте уплаты госпошлины государственную регистрацию права собственности необходимо указать в уведомлении об окончании работ.

Размер госпошлины за государственную регистрацию составляет 350 рублей. При уплате госпошлины через порталы госуслуг госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7.

Документы в уполномоченный орган вы можете представить:

  • лично, обратившись в уполномоченный орган, в том числе через МФЦ;
  • по почте;
  • через Единый портал госуслуг.

Уполномоченный орган в течение семи рабочих дней со дня поступления от вас уведомления и необходимых документов проведет проверку дома на соответствие требованиям законодательства и направит в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. Вам при этом будут направлены соответствующие уведомления.

Проведенные кадастровый учет и государственная регистрация удостоверяются выдаваемой вам выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию