Advokat-inform.ru

Юридический советник
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Площадь земельного участка по документам не соответствует площади по замерам

Информация для кадастровых инженеров

Филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Челябинской области сообщает о действиях органа кадастрового учета в случае, если местоположение границ (конфигурация) образуемого земельного участка не соответствует сведениям, указанным в документе, на основании которого он образован.

Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного ФЗ документа, местоположение границ земельных участков определяется с учетом такого документа (ч.10 ст.38 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется в соответствии с одним из следующих документов (ст.11.3 Земельного кодекса РФ): 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ; 2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков (ч.2 ст.43 ГрК РФ). Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются в том числе границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории (ч.5 ст.43 ГрК РФ).

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории (ч.1 ст.11.10 ЗК РФ).

Требования к содержанию проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков на настоящий момент законодательством не установлены.

С учетом изложенного, отмечаем, что местоположение границ земельных участков, образование которых осуществляется в соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, определяется с учетом соответствующего документа.

В случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана также используются: документация по планировке территории (проекты межевания территорий); утвержденные в установленном порядке схемы расположения земельного участка, проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения (п.22 Требований к подготовке межевого плана — приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 №412).

Если в соответствии с ЗК РФ образование земельного участка должно осуществляться в соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, то при проведении кадастровых работ и подготовке межевого плана должны учитываться сведения, содержащиеся в указанных документах, в том числе о границах образуемого земельного участка.

При этом необходимо учитывать, что проект межевания территории и схема расположения земельного участка подготавливаются до выполнения кадастровых работ, в связи с чем возможны расхождения в сведениях о местоположении границ и площади земельного участка, содержащихся в проекте межевания территории и в межевом плане.

Отметим, что Законом о кадастре установлено, что осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если площадь образуемого земельного участка, указанного в межевом плане, на десять и более % отличается от площади такого земельного участка, указанной в утвержденном проекте межевания территории, в схеме расположения земельного участка либо в проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков (п.8 ч.2 ст.26 Закона о кадастре).

Аналогичное положение для приостановления или отказа в осуществлении кадастрового учета в случае отличия сведений о местоположении границ образуемого земельного участка согласно межевому плану от соответствующих сведений в проекте межевания территории или схеме расположения земельного участка в Законе о кадастре отсутствуют. Вместе с тем, значительное отличие местоположения границ земельного участка, образование которого осуществлялось с учетом проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка, от сведений, содержащихся в таком документе, может привести к сложностям при образовании иных земельных участков на основании того же проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка.

Значительное расхождение сведений о местоположении границ (конфигурации) образуемого земельного участка, о котором предоставлено заявление о кадастровом учете, в межевом плане и сведений в проекте межевания территории или схеме расположения земельного участка, на основании которых был подготовлен данный межевой план, является нарушением положений части 10 статьи 38 Закона о кадастре. При этом в ряде случаев такое отличие может быть обусловлено различными факторами, не позволяющим установить местоположение границ образуемого земельного участка в точном соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка.

Таким образом, кадастровым инженерам необходимо вносить обоснование в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» результатов кадастровых работ в случае расхождения сведений о местоположении границ образуемого земельного участка в межевом плане и проекте межевания территории, на основании которого был подготовлен межевой план. При отсутствии данного обоснования Кадастровой палатой будут приниматься решения о приостановлении осуществления кадастрового учета (п.5 ч.2 ст.26 Закона о кадастре).

Приведенная в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» информация, обосновывающая изменение конфигурации образуемого земельного участка, должна подтверждаться документом (письмом, заключением и т. п.), выданным органом, ранее утвердившим проект межевания территории, проектную документацию о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Дополнительно сообщаем, что до реализации технической возможности подготовки в электронном виде схемы расположения земельного участка, изготовленной после 01.03.2015, она должна быть включена в состав приложения межевого плана в виде электронного образа бумажного документа в формате PDF в полноцветном режиме с разрешением не менее 300 dpi, качество которого должно позволять в полном объеме прочитать графическую информацию и подписанного усиленной квалифицированной подписью уполномоченного должностного лица исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления, утвердившего такую схему.

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

Уточнение границ ЗУ – проверка на соответствие установленным нормам

Местоположение границ земельного участка – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

Читайте так же:
Что такое субсидиарная ответственность

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

  • кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ
  • фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

  • в документах
  • в ГКН
  • в акте органа местного самоуправления

не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.

Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).

В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53

  • для участков ИЖС:
    • Smin = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га
    • Smin = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га
    • Smin = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га
    • Smin = 18 м 2
    • Smin = 5 м 2

    Пределы расхождения площадей ЗУ в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане

    • Уточнённая площадь ЗУ больше, чем по документам

    Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:

    • Уточнённая площадь ЗУ меньше, чем по документам

    Земельный участок можно зарегистрировать, если:

    Пример 1

    В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток

    • Sфакт = 12 сот.
    • Sдок = 6 сот.
    • Sфакт > S по док.
    • Smin = 500 м 2
    • Sуточн < (Sдок + Smin) = 6 сот. + 5 сот. = 11 сот.
    • Sфакт > Sуточн

    Кадастровый план – обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.

    При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:

    • предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
    • приостановить регистрацию
    • отказать в регистрации

    Пример 2

    Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.

    • Sфакт = 9 сот.
    • Sдок = 12 сот.
    • Sдок > Sфакт
    • Smin = 300 м 2
    • Sуточн = (Sдок — Smin) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
    • Sфакт = Sуточн

    Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.

    Если предельный минимальный размер для земельных участков:

    • ИЖС
    • садоводческий
    • огороднический
    • для КФХ
    • т.д.

    не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования федерального закона ФЗ № 221 – пункт 3 статьи 42.8:

    Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:

    • отсутствуют сведения о местоположении:
      • в государственном кадастре недвижимости
      • в правоустанавливащем документе

      Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка.

      Отказ ЕГРН в регистрации уточнённых границ ЗУ

      В федеральном законе №221-ФЗ (статья 26) перечислены случаи, когда регистрирующий орган приостанавливает регистрацию уточнённых границ участков:

      • участок не является объектом недвижимости
      • запрещено образование надела:
        • из другого участка
        • в результате раздела или выдела доли в натуре
        • в результате действий с преобразуемыми участками

        Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:

        • размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков (пункт 28 статьи 26)
        • ЗУ образован из наделов, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
        • поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
        • площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10% (пункт 32.1 статьи 26)
        • не согласованы границы ЗУ

        Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:

        • площадь ЗУ:
          • больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
          • больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда Smin не установлена

          Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении или отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда ЗУ не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.

          Действия при расхождении фактической площади ЗУ со сведениями в документах

          Если в ходе уточнения границ ЗУ при межевании установлено, что его фактическая площадь:

          • больше площади земельного участка, указанной в документах, на величину меньше 10%
          • не превышает установленных предельных размеров ЗУ

          то для того, чтобы официально стать владельцем участка большей площади, нужно:

          1. подать заявление в Росреестр о внесении изменений в площади ЗУ в запись о праве собственности
          2. внести в ЕГРН сведения межевого плана

          Если не зарегистрировать право собственности на ЗУ в новых границах, то есть риск, что свои претензии на «ничейную» площадь имеет право предъявить сосед. Судебные споры неизбежны. В случае, когда смежник докажет, что фактически владел этой землёй и вёл на ней хозяйственную деятельность, суд может признать его правоту.

          Если в процессе межевания выяснилось, что фактический размер участка превышает площадь, указанную в документах, более чем на 10%, нужно:

          1. уточнить в отношении «свободного» куска земли:
            • что он не находится в собственности/пользовании у иного иным владельца
            • не относится к землям общего пользования
            • что ВРИ ЗУ и категория земель те же самые, что и у собственного ЗУ
            • что его площадь меньше, чем минимальный предельный размер ЗУ, установленный в муниципалитете для данной категории и ВРИ ЗУ
          2. обратиться в администрацию с просьбой выполнить перераспределение ЗУ с муниципальной землёй:
            • с приложением к заявлению карты расположения образуемого участка на КПТ
          3. при согласии администрации выполнить перераспределение

          В случае, когда размер участка после межевания оказывается меньше, чем указано в документах, вопрос придётся решать в суде. Такие ситуации возникают, как правило, из-за того, что кто-то из соседей захватил часть земли.

          Допустимая погрешность при межевании земельного участка

          Межевые споры с соседями – один из самых распространенных и, пожалуй, ожесточенных видов конфликтов. Здесь, как нигде, проявляется военный принцип: «Врагу ни пяди своей земли!» Исторически сложившиеся границы, разделенные заборами, могут разительно отличаться от границ, определяемых межевым делом. Почему так складывается, откуда возникают подобные расхождения и где проходит та тонкая грань, отделяющая допустимую погрешность от длительных и неприятных разбирательств?

          Межевание, то есть определение границ земельных участков известно с незапамятных времен. Еще лет 30 назад, при выделении наделов, землемер со здоровенным циркулем из реек, бодро проводил границу от «сосны и до оврага». Площадь нарезаемых таким образом участков могла очень сильно отличаться от фактически озаборенной. Но именно площадь всегда фигурировала в правоустанавливающих документах, а заборы формировали владение. При этом, не секрет, что многие домовладельцы включали в границы своих наделов бесхозные и пустующие клочки земли и пользовались ими как своими собственными.

          Возникновение права собственности на землю и вовлечение большого количества участков в хозяйственный оборот сформировало потребность в определении четких границ земельных наделов и постановке их на кадастровый учет. Из-за большого объема работ одномоментно это сделать просто невозможно, поэтому данный процесс осуществляется постепенно, с участием собственников и по мере их обращения. Вот тут и начали возникать конфликтные ситуации. Поскольку вновь сформированные участки с применением современного геодезического оборудования в большинстве случаев не соответствовали историческим границам. Но тут действует простой принцип: кто первым обратился, участок того и был актуализирован раньше других в рамках допустимых законодательством отклонений.

          Всем привет! Уже два года маюсь с земельным участком в новой Москве, пытаясь разрешить ситуацию. Суть в чем — в конце 2015 года мной был приобретен земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 6,8 сотки по документам. Участок находится между двумя другими участками и к нему ведет дорога. При этом участки соседей на момент покупки не были поставлены на учет.
          Земельный участок огорожен забором. По глупости и неосмотрительности не замерил площадь по забору, участок был куплен за счет ипотечных средств. После получения ГПЗУ выяснилось, что фактические границы участка (по забору) не соответствуют тому, что отображено в ГПЗУ — участок заходит на дорогу, расположенную между мной и соседом.

          Вскоре возникла еще одна проблема — сосед решил поставить на учет свой участок и выяснилось, что не может этого сделать, так как наши участки накладываются. Возник спор, в результате кадастровый инженер предложила сдвинуть наш участок в сторону синего участка, так как между нами должен был быть проход в несколько метров.

          Данная ситуация – это яркий и во многом показательный пример. Но есть ли тут место конфликту? Ведь вести огородно-хозяйственную деятельность можно и без строгого соблюдения границ, как это было и раньше. Однако теперь земельный участок является еще и объектом права, его можно продать или сделать предметом залога, а следовательно, его параметры должны соответствовать документам.

          Сегодня геодезические работы проводятся с высокой точностью. Однако, даже современное оборудование и привязка границ участка к координатам GPS не избавляют от погрешностей и ошибок. А любая погрешность – это величина, которая может быть выражена количественно. У нас на портале нередко можно встретить обсуждения данного аспекта, но даже в этом вопросе приходится сталкиваться с неверной трактовкой и некорректными определениями.

          Понятия «кадастровая ошибка» больше нет, теперь это согласно фз 218 «РЕЕСТРОВАЯ ошибка». Читайте ч. 7 ст. 61 площадь при исправлении реестровой ошибки может отличаться от той, что есть в сведениях ЕГРН, не более, чем на 5%. Как я понимаю, она может быть больше или меньше, чем числится в ЕГРН, не более, чем на 5%.

          Я не поняла, а кто инициатор изменения сведений Вашего ЗУ? Ведь, если вы сами заявите об этом, у вас и заявление не примет Росреестр. Границы Ваши установлены, сведения в ЕГРН имеются. Кто имеет доказательства о наличии реестровой ошибки? Ваш сосед? В каком заключении КИ есть вывод о наличии такой ошибки?
          И еще, если Вы хотите решить вопрос без суда, сами изучайте закон 218, например, главу 7, Исправление ошибок, содержащихся в ЕГРН, ст. 61 нужно почитать. Нужно самому стать почти юристом.

          И таких проблем возникает очень много. Сегодня мы поговорим о таком параметре, как допустимая погрешность при межевании участка, как ее рассчитать и где брать для этого данные.

          Откуда возникают погрешности?

          Границы всех без исключения земельных наделов проводятся между угловыми точками земельных участков . Угловые точки принято обозначать стационарными метками, например, путем забивания куска арматуры.

          Как геодезический инженер определяет эти угловые точки? По всей стране разбросаны так называемые опорные межевые пункты, имеющие точные координаты в системе GPS. Плотность таких пунктов примерно 2-4 на 1 квадратный километр, что недостаточно. Лесной квартал или пашню еще можно разбить, но точно определить границы земельного участка, где счет идет на сантименты крайне сложно. Для повышения точности работ геодезист использует съемочное обоснование – это сеть геодезических знаков, от которых специалисты проводят детальное измерение и получение необходимых координат угловых точек. При этом, в работе неизбежно возникают погрешности.

          Погрешностью измерений называют разность между истинными координатами угловой точки и координатами, измеренными кадастровым инженером. Причин тут может быть несколько, как по отдельности, так и в комплексе.

          Это:
          — человеческий фактор;
          — неточность измерительных приборов. Любой прибор из-за особенностей его конструкции незначительно искажает измеренную им величину;
          — погодные условия;
          — особенности рельефа местности.

          Для уменьшения погрешности измерение положения одной и той же точки рекомендуется производить несколько раз, разными специалистами и с использованием разного оборудования.

          Но не будем чересчур перегружать статью большим количеством формул и специальных терминов. Отметим лишь, что допустимые погрешности при измерениях координат угловых точек, а также методы проводимых измерений и формулы расчёта отображены в приказе Минэкономразвития №90 Согласно части 13 ст. 22 закона № 218. А для ясности картины рассмотрим две простые и доступные для восприятия методики «Метод допустимой площади» и «Диагональный метод».

          В каждой из них используется показатель среднеквадратичной погрешности Mt, который измеряется в метрах. Его не нужно вычислять самостоятельно, более того, для каждой категории земель и вида разрешенного использования он уже определен. Приведем несколько актуальных значений данного показателя.

          Категория земель и вид их разрешенного использованияМаксимальное отклонение Mt в метрах
          Поселения и населённые пункты0,1
          Земельные наделы сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ЛПХ, дачного и индивидуального жилищного строительства, а также для занятий садоводством и огородничеством0,2
          Прочие сельскохозяйственные территории2,5
          Территории лесного и водного фондов5,0

          Важно: В практике известны случаи, когда размер максимально допустимого отклонения не соответствует категории земельного участка. Такие случаи могут возникнуть, когда в процессе определенных манипуляций земельный надел меняет свою категорию и вид разрешенного использования. Такая смена вовсе не означает, что для данного участка появилось больше геодезических точек привязки, а значит и максимально отклонение осталось прежним. Кроме того, в сложных ситуациях, когда точное установление границ участка затруднено максимально допустимое отклонение также может отличаться от утвержденного. В этом случае инженер-геодезист должен выдать письменное пояснение.
          Данные о максимально допустимом отклонении по каждому участку также можно найти в кадастровом паспорте.

          Метод допустимой площади

          Итак, призвав на помощь геодезиста или вспомнив школьный курс геометрии, мы самостоятельно определили фактическую площадь земельного участка П(факт) и поняли, что она не соответствует кадастровой П(док). Находим разность ∆П и сравниваем ее по абсолютной величине с допустимым для вашего участка отклонением П(доп), которое рассчитывается по формуле:

          П(доп) = 3,5*Mt*√П(док).

          Если ∆П меньше либо равно П(доп), то все в порядке!

          Например: Кадастровая площадь участка ИЖС составляет 1200 квадратных метров (12 соток). При фактическом замере установлено, что реальная площадь 1180 квадратных метров, то есть разница составляет 20 квадратов. Обидно, но давайте выясним, есть ли у нас основания для юридических действий. Найдем допустимое отклонение: П(доп) = 3,5*0,1*√1200 = 12,12 квадратных метра. Таким образом, очевидно, что фактические границы вашего участка нуждаются в уточнении.

          Диагональный метод

          Диагональный метод в качестве дополнительного уточнения применяется при межевых работах, когда требуется высокая точность измерений, например, в землях городских поселений, где высокая плотность застройки.

          Из самого названия очевидно, что угловые точки, взятые для измерения, должны быть не смежными, а отстоять одна от другой как можно дальше, образуя диагональ. Простота этого метода в том, что не нужно вычислять фактическую площадь участка, ведь редко какой земельный надел представляет собой прямоугольник. Но диагональный метод имеет и свои недостатки в случаях, когда точное измерение диагонали затруднено постройками или растительностью.

          Как им пользоваться? Находим разность между фактической диагональю и расстоянием между этими же точками в кадастровом плане надела: ∆S = S(факт) – S(док). Далее сравниваем ∆S с допустимым отклонением S(доп). Для расчета допустимого отклонения используется формула

          S(доп) = Mt*2.

          Показатель Mt берем из таблички выше. Уже исходя из этой формулы можно увидеть, что допустимое отклонение диагонали для участка ИЖС составляет 0,2 метра. Если у вас меньше – живите спокойно и не воюйте с соседями.

          Важно: диагональным методом удобно пользоваться при покупке земельного участка. Достаточно просто замерить его диагонали и сравнить с выпиской из кадастрового паспорта.

          Итак, при определении границ земельных наделов в рамках межевых работ неизбежно возникают погрешности, обусловленные неточностью проводимых измерений. Величины таких погрешностей не должны превышать установленные правительством значения для каждой категории земли.

          Что делать, если Росреестр произвел неправильные обмеры?

          Земельные споры – чуть ли не самая распространенная категория дел в юридической практике. Вся проблема в том, что большинство земельных участков были оформлены еще в середине прошлого века, когда не было высоких технологий и землю распределяли можно сказать «на глазок». Теперь же, когда соответствующие органы взялись перепроверять эти цифры, во многих случаях оказывается, что они не соответствуют новым данным. Так произошло и с одной моей доверительницей, назовем ее Анастасия Михайловна.

          По документам у нее был участок площадью 4 сотки, а после уточнения границ СНТ, в котором находилась земля, в 2013 году стал меньше 1 сотки.

          Землю в СНТ Анастасия Михайловна получила еще в 60-х гг. Тогда, согласно документам, ей выдали участок размером 4 сотки. Сначала она построила там небольшую времянку, потом дачный домик, а потом и полноценный дом для постоянного проживания. В позапрошлом году она решила перебраться в город поближе к детям, а дом с землей продать. Поскольку участок находился всего в нескольких километрах от МКАД, найти покупателя не составило труда. Когда покупатель был найден, стороны перешли к сбору документов для сделки. Тут-то и выяснилось, что площадь участка Анастасии Михайловны составляет не 4 сотки, а 0,89 сотки.

          Выходило так, что даже дом, собственность на который была оформлена у Анастасии Михайловны, частично не попадает в границы нового участка.

          Безусловно, это была ошибка, допущенная кадастровыми инженерами при уточнении границ СНТ. Но, почему-то все разводили руками и отправляли Анастасию Михайловну в долгое путешествие от одной инстанции к другой. Так моя доверительница дошла до Росреестра, где ей по-дружески посоветовали отправляться в суд. Анастасия Михайловна, поняв, что добровольно решать ее проблему никто не собирается, не стала даже писать заявление, помня о том, что на его рассмотрение уходит порядка 90 дней, а свой ответ органы уже дали, пусть и не официально.

          Наше законодательство говорит о том, что в случае возникновения спорной ситуации можно обращаться как в Росреестр, так и напрямую в суд, минуя другие организации. На практике это позволяет сэкономить от 3 до 4 месяцев.

          Для того, чтобы обратиться в суд моей доверительнице пришлось сделать досудебную землеустроительную экспертизу, которая дала заключение, что фактическая площадь участка не соответствует записи в ЕГРН.

          На этом основании мы подали иск. Судебная тяжба была долгой. В общей сложности рассмотрение дела заняло больше года. Представители ответчика, то есть Росреестра, частенько переносили заседания или не являлись на них. Кроме того, в зале суда они резко сменили свою позицию, вопрошая: «Что же вы не обратились к нам напрямую? Ведь можно же было решить вопрос без суда?». Тем не менее вопросы так и оставались вопросами, идти на мировую они отказывались.

          Со своей стороны, мы апеллировали к тому что при определении границ участка была допущена реестровая ошибка, помимо всего прочего ссылаясь на ФЗ 221 «О кадастровой деятельности», а также на п. 10 ст. 22 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которыми при отсутствии необходимых документов уточнение границ земельных участков должно осуществляться по границам, существующим на местности 15 и более лет и закрепленным с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.

          Это означает, что даже если у вас нет документов на землю, но ваш забор стоит на определенном месте более 15 лет и никто не выражает по этому поводу претензий, кадастровый инженер должен учитывать его местоположение и определять границы вашего и соседних участков в соответствии с этим.

          Это был именно наш случай. Забор вокруг участка моей доверительницы стоял с 60-х годов прошлого века и никогда не менял своего местоположения. То есть, при уточнении границ территории, кадастровый инженер совершенно не учитывал реального положения дел на местности, при этом никого не смутило даже то, что жилой дом фактически оказался распиленным в результате нового межевания.

          В ходе заседания была назначена еще одна землеустроительная экспертиза, которая полностью подтвердила результаты первой, той, которую моя доверительница делала самостоятельно.

          Обычно, в таких ситуациях специалисты пользуются достижениями прогресса, например, гугл-картами, при помощи которых можно посмотреть находился ли объект на заданной территории 15 и даже более лет назад. Чем, собственно, и воспользовались независимые эксперты.

          Таким образом, решение было вынесено в нашу пользу и Росреестр обязали устранить реестровую ошибку, что они и сделали в течение месяца.

          Анастасия Михайловна получила новые документы и смогла достаточно быстро найти нового покупателя на дом с участком.

          В юридической практике подобные споры встречаются часто. В основном они касаются размеров земельного участка или кадастровой стоимости. Но, Росреестр не спешит вносить изменения в свои записи без решения суда. Во каких-то отделениях честно говорят: «Идите в суд и несите решение. Без него мы ничего делать не будем», в каких-то морочат голову принимая документы и затягивая с отрицательным ответом в течение нескольких месяцев. Очень редко Росреестр добровольно соглашается признавать собственные ошибки, а уж тем более исправлять их. Поэтому не стоит бояться и тратить время на походы по всевозможным инстанциям, быстрее и проще сразу идти в суд.

          Сколько составляет допустимая погрешность при межевании земельного участка и как повысить точность определения координат?

          Большинство проводимых работ по межеванию земель заключаются в определении или уточнении местоположения границ наделов земли относительно опорных точек межевания.

          Зафиксированные на бумаге координаты границ могут расходиться с измеренными кадастровым работником из-за погрешности измерений, и величины таких погрешностей должны не превышать установленные нормы.

          Рассмотрим допустимые нормы и расскажем о формулах и порядке расчета по действующему законодательству.

          Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

          Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

          Что такое точность определения координат?

          Границы всех земельных наделов проводятся между угловыми (характерными) точками, а положение угловых точек определяется относительно опорных межевых пунктов, разбросанных по 2-4 пункта на один кв. километр и имеющих координаты в системе GPS.

          Погрешностью измерений называют разность между истинными координатами угловой точки и координатами, измеренными кадастровым инженером. Погрешность неизбежно возникает при измерениях и складывается из следующих факторов:

          1. человеческий фактор;
          2. неточность измерительных приборов;
          3. погодные условия;
          4. особенности рельефа местности.

          Одной из основных величин, применяемых для расчёта погрешности, является пункт съемочного обоснования. Это точка на местности, где кадастровый инженер устанавливает измерительное оборудование, и неровности рельефа могут привести к смещению точки установки и возрастанию общей погрешности.

          Любой измерительный прибор незначительно искажает измеренную им величину из-за особенностей его конструкции, а при снятии показаний с нецифровых приборов, такие показания могут расходиться у разных работников.

          Для уменьшения погрешности измерения положения одной и той же граничной точки проводят несколько раз.

          Точностью определения границ называют максимальное отклонение измеренной величины от среднего значения всех измеренных величин для одного и того же поворотного пункта. Увеличение числа проведённых измерений повышает точность итоговых расчётов.

          Но не знаете, с чего начинать и какие нюансы есть у такой процедуры?

          Прочитайте эту публикацию! В ней есть необходимые ответы.

          Законодательство

          Согласно части 13 ст. 22 закона № 218, допустимые погрешности при измерениях координат угловых точек, а также методы проводимых измерений и формулы расчёта погрешностей отображены в приказе Минэкономразвития №90.

          Определены следующие методы определения координат угловых пунктов:

          • полигонометрический;
          • спутниковый;
          • аналитический;
          • фотографический;
          • картометрический.

          Началом координатной системы при определении положения угловых (характерных) пунктов является специальная опорная сеть межевания, (п. 4 прил. № 1 приказа № 90).

          Допустимые нормы расхождения

          При проведении межевых работ по уточнению границ земельного надела или при определении места границ вновь образуемых наделов при выделе или разделе участков могут возникнуть расхождения значений площадей между отображённой в кадастровом паспорте и вновь рассчитанной.

          Минимальные размеры устанавливаются региональными и муниципальными нормативными актами с небольшими различиями в зависимости от субъекта федерации. Для большинства субъектов нормы расхождения площади в сторону увеличения после уточнения границ определены следующим образом (в зависимости от целевого назначения земель):

          • участки для индивидуального строительства – 300 кв. м;
          • участки для дачного строительства – 600 кв. м;
          • участки под крестьянские хозяйства – 600 кв. м;
          • участки под ЛПХ – 400 кв. м;
          • наделы для огородничества (без права строительства) – 400 кв. м;
          • земли под гараж – 18 кв. м;
          • места под уличную торговлю – 5 кв. м.

          Величина допустимых норм расхождения может быть уменьшена до 2-х раз местным законодательством, в зависимости от ситуации в регионе.

          Васильев Олег Борисович

          От чего зависит величина отклонения?

          После проведения измерений на местности кадастровый инженер производит расчёты погрешности. Значения погрешности зависят от следующих факторов:

          1. количества проведённых измерений;
          2. метода определения погрешности;
          3. внешних условий;
          4. отношения максимального расстояния S между двумя угловыми точками участка и минимального расстояния D от одной из точек участка до опорного пункта межевания.

          К внешним условиям относят погоду, погрешность приборов, квалификацию кадастрового инженера и т.д. Чем большее число измерений проведено, тем точнее можно рассчитать погрешность при межевании, приближаясь к истинному значению координат границ.

          Васильев Олег Борисович

          Что же касается конкретно точек поворота, то гражданам полезно будет все же знать, что, к примеру, при определении по сигналу GPS, данная система спутниковой навигации допускает погрешность от 3-5 до 50 м, так как это в первую очередь военная спутниковая система США, что дает свои ограничения для гражданских пользователей. Вносит коррективы и место проведения замеров: сигнал ухудшается ближе к приполярным зонам. На величину погрешности также влияет используемые приемные приборы — следует обращаться к наиболее профессионально укомплектованным геодезистам.

          По этой причине объективно не лишним будет использование проверки с помощью российской системы ГЛОНАСС: применение сразу двух систем спутниковой навигации позволит максимально точно определить точки углов поворота.

          Как правильно рассчитать: используемые формулы

          Величина S рассчитывается путём измерения расстояния между двумя самыми отдалёнными друг от друга поворотными точками участка, а для расчёта D измеряется расстояние от опорного пункта межевых сетей до самой близкой к данному пункту поворотной точки.

          К основным методам определения погрешностей, применяемых при межевании, относят следующие:

          • метод среднеквадратичной погрешности;
          • метод допустимой площади;
          • диагональный метод.

          Среднеквадратичный расчет

          Метод расчёта величины среднеквадратичной погрешности Mt описан в приказе Минэкономразвития №90.

          Среднеквадратичная величина Mt является основной единицей сравнения в методах допустимой площади и диагональном методе.

          • где m – среднеквадратичная погрешность положения места геодезического измерения относительно опорного пункта;
          • а m1– среднеквадратичная погрешность положения угловой точки относительно места геодезического измерения.

          Метод допустимой площади

          При расчёте погрешности по методу допустимой площади необходимо вычислить значение площади участка после проведения межевых работ П(выч) и значение площади, указное в кадастровом документе П(кад), после чего сравнить разность вычисленных площадей с допустимой площадью П(доп).

          Диагональный

          В диагональном методе необходимо измерить точность расстояния и определения координат между двумя характерными угловыми точками границ, установленными в результате кадастровых работ. Важно учесть, что точки, взятые для измерения, должны быть не смежными, а отстоять одна от другой как можно дальше, образуя «диагональ» участка.

          1. где Sm – измеренное расстояние между несмежными точками;
          2. а Sкад – расстояние между точками в кадастровом плане надела, соответствующие точкам, полученным в ходе межевых работ.

          Диагональный метод в качестве дополнительного уточнения применяется при межевых работах, когда требуется высокая точность измерений, например, в землях городских поселений при определении границ земель, относящихся к многоквартирным домам.

          Согласно п. 6 приказа № 90, для разных категорий земли допускается разное среднеквадратичное отклонение Mt. Максимальные допустимые значения Mt приведены в таблице.

          № п/пКатегория земель и вид их разрешённого пользованияМаксимальное отклонение Mt,в метрах
          1Поселения и населённые пункты0,1
          2Земельные наделы сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ЛПХ, дачного и индивидуального жилищного строительства, а также для занятий садоводством и огородничеством0,2
          3Прочие сельскохозяйственные территории2,5
          4Земли промышленности и энергетики0,5
          5Земли транспорта, связи и информатики0,5
          6Земли обороны и специального назначения0,5
          7Особо охраняемые наделы2,5
          8Территории лесного и водного фондов5,0
          9Земли запаса5,0
          10Прочие территории2,5

          Примеры вычисления

          ПРИМЕР 1. После проведения межевых работ картографическим способом при определении границ водоёма были измерены значения среднеквадратичной погрешности положения места геодезического измерения относительно опорного пункта m = 5,6 метров.

          Среднеквадратичная погрешность положения угловой точки относительно места измерения m1 при картографическом способе принимается равной 0,0005 метров, (п. 13 приложения №1 к приказу № 90).

          В первую очередь необходимо вычислить среднеквадратичное отклонение Mt.

          Mt = ((m) 2 + (m1) 2 ) 1/2 = (5,6 2 + 0,0005 2 ) 1/2 = (31,36 + 2,5*10 -7 ) 1/2 = (31,36000025) 1/2 = 5,600000022.

          Значение Mt = 5,6 больше, чем допустимое для земель водного фонда отклонение, равное 5, следовательно, при указании в межевом плане данной граничной точки кадастровому инженеру придётся обосновывать её координаты пояснительной запиской.

          ПРИМЕР 2.
          При уточнении границ на прямоугольном дачном участке были определены новые координаты граничных точек, для которых были рассчитаны значения m и m1 следующим образом:

          1. для первой точки – m = 0,010; m1 = 0,004;
          2. для второй – m = 0,012; m1 = 0,004;
          3. для третьей – m = 0,011; m1 = 0,005;
          4. для четвёртой – m = 0,009; m1 = 0,003.

          Сначала вычисляются значения Mt для каждой из четырёх точек:

          • Mt1 = ((m) 2 + (m1) 2 ) 1/2 = ((0,01) 2 + (0,004) 2 ) 1/2 = 0,01078;
          • Mt2 = ((0,012) 2 + (0,004) 2 ) 1/2 = 0,01265;
          • Mt3 = ((0,012) 2 + (0,004) 2 ) 1/2 = 0,01208;
          • Mt4 = ((0,012) 2 + (0,004) 2 ) 1/2 = 0,00949.

          Ни одно из рассчитанных значений Mt не превысило 0,2 метра, следовательно, допущенные погрешности находятся в пределах допустимой нормы.

          Не желаете вступать в дальнейшем в споры с соседями?

          Тогда эта информация поможет разобраться в нюансах согласования территории!

          Показатели для муниципальных и государственных земель

          Определение точности измерении при геодезических работах по уточнению границ муниципальных земель, допустимое среднеквадратичное отклонение Mt равно 0,1 метра для участков – частей генерального плана застройки, расположенных внутри красных линий границ муниципалитета, и 0,2 метра для участков под внутригородские личные подсобные хозяйства, не отнесённые к сельскохозяйственным территориям.

          Государственные земли разграничиваются по решению федеральных властей и могут иметь в своём составе любые категории земель, и максимальное расхождение документально подтверждённых границ таких земель с рассчитанными при кадастровых работах определяется согласно таблице выше.

          При расчёте погрешностей государственных земель любой категории, относящихся к особо ценным землям, а также землям заповедников (кроме водного фонда), максимальное среднеквадратичное отклонение составляет 2,5 метра.

          Итак, при определении границ земельных наделов в рамках межевых работ неизбежно возникают погрешности, обусловленные неточностью проводимых измерений. Величины таких погрешностей не должны превышать установленные правительством значения для каждой категории земли. Для определения погрешности используются разные методы, в зависимости от требуемой точности измерений.

          Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

          Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

          8 (800) 350-29-87 (Москва)
          8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

          голоса
          Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию