Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

«Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

«И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Читайте так же:
Вступление в наследство по доверенности: образец и пример заявления

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Переуступка и покупка квартиры

Когда люди хотят сэкономить на приобретении недвижимости, они, чаще всего, обращаются к идее купить жилье в строящемся доме. Но бывает так, что все квартиры уже раскуплены по долям. Не стоит отчаиваться и искать первичку или вторичку. Решение – переуступка квартиры. С помощью такой процедуры вы сможете приобрести квартиру у одного из дольщиков новостройки. Объясним, как оформить договор и каких подвохов ждать от сделки.

Что такое переуступка

Переуступка – это соглашение, по которому право требования недвижимости передается покупателю. Договор называют «цессия», продавца – цедентом, покупателя – цессионарием. Уступку регламентирует Федеральный закон No214 и некоторые пункты ГК РФ, в частности статья 382.

При переуступке у вас нет выбора между вторичным и строящимся жильем. Переуступить можно только строящуюся квартиру. Ведь суть цессии в том, что по ней вы покупаете не собственность на объект, а только право его требования. Помещение не построено и не зарегистрировано в документах. Цессионарий потребует право собственности после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Этот процесс требует отдельного пакета документов.

Переуступка законна, если объект сделки – помещение в новостройке. Дольщик по собственному желанию уступает свое право требования только после того, как цена сделки будет оплачена, или, когда долг будет переведена на нового дольщика.

Переуступают права вместе с обязанностями дольщиков. Но можно переуступить пай в жилищно-строительном кооперативе. Однако, сделка с ДДУ регламентируется законом. Поэтому если у вас стоит выбор между ДДУ и ЖСК, отдайте предпочтение ДДУ. Этот вариант юридически безопасен как для цедента, так и для цессионария.

Договор цессии заключается как дополнительный документ. В оригинале ДДУ после цессии изменится лицо дольщика. Когда дом будет построен и введен в эксплуатацию, СК передаст право собственности не тому, кто был первым покупателем, а тому, кто получил право требования по цессии.

Что нужно, чтобы оформление цессии было законным и безопасным?

  1. Переуступка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Незарегистрированная сделка фактически не дает юридического права на покупку.
  2. Требуется согласование строительной компании перед тем как заключать договор. В ином случае цессия не совершится.

Кажется, что цессия в целом похожа на куплю-продажу. Хотя между ними одно принципиальное отличие. В результате купли-продажи вы приобретаете непосредственно квартиру или другое помещение и можете оформить собственность на нее. Цессия приносит только право требования на квартиру, которая еще не построилась или не сдалась. В некоторых случаях кроме оплаты за квартиру по переуступке покупатель получает обязанность оплачивать оставшиеся средства застройщику. Т.е. переуступка – покупка не готового жилья, а гарантии, что квартира будет получена.

Читайте так же:
Как производится оценка квартиры для вступления в наследство на это имущество?

pereystypka_5.jpg

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Цессия – возможность как сэкономить, так и заработать на покупке/продаже. Если обе стороны договорятся о взаимовыгодных пунктах, квартиры по переуступке могут стать неплохим источником дохода. Расскажем подробнее о плюсах и минусах этого способа купли-продажи.

Для цедента
ПлюсыМинусы
Можно за короткое время получить доход с помощью переуступки. Нужно стать дольщиком, как только будет опубликована проектная декларация. А перед сдачей дома, когда помещения вырастут в стоимости – переуступить.Процесс переуступки длится дольше, чем купля-продажа или другие способы передачи прав на недвижимость. Чтобы оформить цессию, нужно вести переговоры со строительной компанией, цессионарием, Росреестром.
Доход, полученный от уступки, облагается налогом 13% по ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации. Обязательно также подать декларацию цессии.
Для цессионария
ПлюсыМинусы
Можно приобрести жилье по более дешевой цене, чем на первичку или вторичку. Если продавец спешит, можно поторговаться и выбить скидку 5–20%.
Можно оформить уступку, чтобы затем перепродать. Во время строительства жилье более дешевое, чем первичное. Когда объект будет введен в эксплуатацию, цена его квартир возрастет на 5-50%.
Вы покупаете на недвижимость, а право ее требования.
Есть риск банкротства застройщика, затягивания сроков сдачи или сроков оформления права собственности. Если стройка встанет, объект будет считаться недостроем. Процесс возобновления строительства может затянуться на годы.
Стандартный договор цессии позволяет вам получить неустойку и другие гарантии только от строительной компании. Цедент вам деньги не вернет.
Могут вскрыться не до конца выполненные обязанности или просрочки перед СК.
Возможны связи мошенниками, двойными продажами. Вы потеряете средства, если не зарегистрируете цессию в Росреестре или сделаете это неправильно.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Минусов оформления уступки достаточно, но вполне реально свести риски к минимуму. В частности, поговорим о рисках, связанных с недобросовестностью цедента, банкротством застройщика, сдвигом сроков. При начале переговоров запросите оригинальный договор долевого участия с печатью и подписью строительной компании, печатью Росреестра, специальной отметкой о постановке на учет. Вам не хотят предоставлять ДДУ или на нем нет этих данных? Вы наткнулись на мошенника.

Если с цедентом все в порядке, далее проверяем репутацию строительной компании. Прочитайте отзывы от нынешних жильцов, собственников, дольщиков, других людей, которые брали квартиру переуступки. Негатива в отзывах больше? Приобретение может быть рискованным. Если больше позитива, компании можно довериться.

Узнайте, не банкрот ли СК самостоятельно онлайн на сайте «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве». Ищите свою СК в поле «Поиск должников», а затем для сужения зоны поиска выберите категорию «Застройщик». С банкротом не связывайтесь, уйдут годы, чтобы выбить из него сдачу дома или хотя бы компенсацию.

Узнайте, есть ли судебные уголовные иски к застройщику. Информацию об этом найдете на сайте «Электронное правосудие». Проанализируйте причины исков, и чего истцы добиваются.

Взгляните на проектную декларацию, которая размещена у застройщика или высылается прямо клиенту после первого запроса. Важна информация о сроках строительства, характеристиках недвижимости. Если данные соответствуют реальности, можете довериться компании.

pereystypka_2.jpg

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Чтобы приобрести квартиру по уступке, нужно пройти нелегкий путь. Мы подготовили пошаговую инструкцию, что нужно сделать.

Шаг 1: собрать пакет документов

Для оформления переуступки недвижимости обе стороны предоставляют:

  • согласие супруга/супруги в письменном виде или лично на встрече;
  • оригинал ДДУ;
  • согласие СК;
  • справку об отсутствии задолженностей перед СК;
  • согласие банковской организации, если оформлялась ипотека.

Согласие супруга/супруги цедента в письменном виде необходимо, если договор долевого участия оформлялся в браке, а также в то время была оплачена покупка. Недвижимость относится к совместно нажитому имуществу, поэтому если сделка будет проведена без согласия супруга, она может быть оспорена в суде. Это работает в обе стороны, и по отношению к покупателю тоже. Специалисты также рекомендуют выяснить, не развелся ли недавно продавец. Бывший супруг может в течение 3 лет подать иск на раздел совместно нажитого имущества.

Согласование цессии с застройщиком необходимо, потому что этот пункт может быть прописан о оригинале договора долевого участия. Иначе строительная компания может подать иск на признание цессии нелегитимной. Если согласование с застройщиком упоминается в ДДУ, получите письменное разрешение компании. Если это требование отсутствует, отправьте СК уведомление. Некоторые ДДУ содержат указание о том, что СК может взимать оплату за выдачу согласия.

Справку об отсутствии задолженностей выдает строительная компания, только когда стоимость, указанная в договоре, будет полностью оплачена. Если на момент оформления цессии есть задолженность, то в цессии участвует представитель СК, а оплачивать задолженность будет цессионер – будущий дольщик.

Согласование банка на переуступку прав требования необходимо, если цедент покупал недвижимость в ипотеку. Это значит, что право требования на строящийся объект является залогом банка. Если банк не согласует цессию, она будет незаконной. Банк сможет оспорить и аннулировать переуступку. Важно: некоторые банковские организации разрешают уступку права, только если вся ипотека уже выплачена.

Шаг 2: заключите договор

Письменно составьте цессию. В документе необходимо указать следующие данные:

  1. Дата и место (город) заключения сделки.
  2. Адрес и данные паспорта цедента и цессионария.
  3. Порядковый номер, дата заключения и данные о сторонах ДДУ.
  4. Адрес и характеристики квартиры, которую вы оформляете на уступку.
  5. Оценка цессии – стоимость уступки, которую цессионарий заплатит цеденту.
  6. Порядок оплаты и реквизиты счета (обычно цессию оплачивают через государственную регистрацию, наличными, переводом в банк или аккредитив).
  7. Список документов и сроки, в которые продавец должен передать покупателю. Например, ДДУ, платежки, подтверждающие оплату услуг СК.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Их подпись и расшифровка.
Читайте так же:
Оформление путевых листов для водителей

Когда составляете договор переуступки квартир, учтите один момент. С помощью договора цессии можно обезопасить свои права, прописав в условиях сделки ответственность строительной компании перед участником долевого строительства. Это можно сделать, если застройщик предоставил письменное разрешение на уступку. Таким способом вы дублируете обязанности строительной компании перед вами в цессии. С таким документом вам будет проще добиться выплаты неустойки за срывы или другие проблемы со сдачей объекта.

Важно: экземпляров договора должно быть столько же, сколько сторон цессии. Т.е. по одному для цедента, цессионария, Росреестра, банка и СК.

Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре

Для этого нужно пойти в Росреестр или отделение МФЦ и предоставить:

  1. оригинал ДДУ,
  2. договор цессии,
  3. квитанцию об оплате гос.пошлины,
  4. паспорт цедента и цессионария,
  5. нотариально заверенные согласия супругов,
  6. согласие СК,
  7. справку об оплате задолженностей перед СК или об обязательстве оплатить оставшуюся сумму,
  8. согласие банковской организации.

Предоставить нужно оригинальные документы или нотариально заверенные копии. Гос.пошлину продажи недвижимости по переуступке нужно оплатить заранее. Размер пошлины составляет 350 рублей, обязанность оплатить ее лежит на покупателе.

Когда сотрудник примет пакет документов, вы получите расписку со списком предоставленных документов и сроком внесения корректировок в договор долевого участия. Процесс занимает 10 дней.

pereystypka_3.jpg

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Вы получите квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию. Будет присвоен индекс, выдадут кадастровые паспорта и акт приема-передачи, распределят квартиры и мн. др. Затем нужно обратиться в Росреестр или отделение МФЦ. Когда сотрудник примет и обработает в течение 10 дней документы, он отдаст оригинальные бумаги и выписку из ЕГРН.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Расходы по оформлению переуступки лежат на цессионарии. Он оплачивает гос. пошлины 350 рублей (при регистрации цессии в Росреестре) и 2000 рублей (при оформлении права собственности). Стоимость переуступки определяет продавец. Он же оплачивает подоходный налог от своей прибыли 13%.

Подводные камни, o которых нужно знать

Переуступка ипотечной квартиры

Этот процесс более запутанный, чем уступка квартиры, которая приобретена не в кредит. Сначала нужно внести всю сумму ипотеки, а затем оформить договор цессии. В другом порядке банк-заемщик не согласует переуступку, или оспорит сделку в суде. Если все же хотите переуступить ипотечное помещение, сначала поговорите со специалистом по недвижимости.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Если право требования по договору долевого участия принадлежит несовершеннолетнему лицу, плюсом к обязательным документам будет идти согласование цессии органами опеки. Оформлять сделку будет не ребенок/подросток, а его законный представитель.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

Цессия усложняется, если для покупки недвижимости был использован материнский капитал. Уступка прав должна содержать информацию о том, что при оформлении права собственности дети продавца получат свои доли. Следовательно, покупателю приобретать такую квартиру невыгодно.

1. Какие документы нужны для оформления права собственности?
Паспорт, цессия, ДДУ, копия разрешения на ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи, квитанция об оплате гос.пошлины.

2. Нужно ли проводить юридическую проверку перед оформлением цессии?
Да, часто встречаются мошенники, для которых переуступка квартиры — это схема обмана. Как минимум, проверьте не переуступали ли эту квартиру раньше.

3. До какого момента можно переуступить ДДУ?
До момента ввода в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

4. Если я хочу приобрести квартиру в другом городе, можно провести цессию дистанционно?
Да, для этого нужно изготовить ЭЦП (электронную подпись).

Что такое переуступка прав собственности на квартиру

Что такое переуступка прав собственности на квартиру

Приобрести жилье в строящемся доме можно не только у застройщика, но и у частного лица. Если дольщик решил не дожидаться ввода в эксплуатацию, он может продать квартиру. Покупатели избегают подобных сделок, и совершенно напрасно – квадратные метры в популярных жилых комплексах быстро распродают, и купить их становится возможным только по договору цессии, иначе говоря, переуступки. Что такое переуступка прав и как правильно оформить сделку, рассказываем в этой статье.

Что означает переуступка прав собственности

Когда заключается договор долевого участия (ДДУ), у покупателя не возникает право собственности на строящуюся квартиру (ведь фактически ее еще нет), но появляется право требования – гражданин может получить жилье после ввода дома в эксплуатацию. ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию в Росреестре.

Имущественные права на объект недвижимости можно передать другому человеку по договору цессии (или переуступки). Продавца в этой сделке называют цедентом (им может быть частное лицо или организация), покупателя – цессионарием. Если оплата за квартиру внесена не полностью, долг переходит на нового дольщика. При этом застройщик должен знать о передаче права требования и дать свое согласие – в ДДУ вносятся изменения и регистрируются в Росреестре.

Продажа строящегося жилья регламентируется Федеральным законом №214. Переуступка квартиры в новостройке предполагает, что такая сделка совершается только на этапе строительства. Если дольщик уже получил право собственности на жилье, заключается стандартный договор купли.

переуступка прав на квартиру

Плюсы и минусы

Преимущества перехода права требования на квартиру:

  • Для продавца: если на рынке недвижимости мало аналогичных предложений, можно заработать. Обычно квартиры в хороших районах раскупают еще на старте продаж. Пока дом строится, цена на них может вырасти на 30-50% или даже больше. Помните, что разница в стоимости считается доходом, с которого нужно платить налог.
  • Для покупателя: возможность приобрести квартиру в интересующем жилом комплексе, даже если все квартиры от застройщика уже проданы.
Читайте так же:
Подтверждение производственной травмы военнослужащего для страховой компании

Основной минус переуступки права требования заключается в отсутствии гарантии, что дом сдадут. Если приобретая готовый объект недвижимости, покупатель сразу становится собственником, то по договору цессии можно вообще не получить жилье.

Законодательство максимально обезопасило дольщиков: теперь их средства хранятся на эскроу-счетах и не могут быть получены застройщиком до окончания строительства. Несмотря на это, риск остаться без квартиры остается – например, в случае банкротства компании или затягивания сроков сдачи. Человек потеряет время, а часть денег съест инфляция.

Другие недостатки цессии:

  • Сделка занимает больше времени, особенно если есть жилищный кредит или несовершеннолетние дольщики. Она заключается между тремя сторонами: продавцом, покупателем и застройщиком. Прежде чем сдать документы в Росреестр, нужно обсудить условия со всеми участниками. Некоторые строительные компании разрешают продавать имущественные права на квартиру без предварительного согласования – в этом случае им достаточно уведомления о смене дольщика.
  • Некоторые застройщики берут с цедента плату за переоформление права требования. Она может быть довольно высокой – например, 10% или 15% от стоимости квартиры. Данное условие содержится в тексте ДДУ.

Кроме того, существует целый ряд правовых рисков, которые нужно учитывать при заключении договора цессии – о них мы рассказываем в последнем разделе. Лучше всего доверить сопровождение сделки профессиональному риэлтору или юристу. Он подскажет, чего следует опасаться и как избежать возможных неприятностей.

Как выбрать жилье

В первую очередь определитесь с жилым комплексом, где вы планируете приобрести квартиру. Изучите рынок недвижимости – предложения от застройщика и от частных лиц. Выберите жилье, подходящее по метражу, этажности и другим важным для вас параметрам.

После этого убедитесь в хорошей репутации строительной компании:

  1. Уточните, не планирует ли застройщик обанкротиться – эти сведения содержатся в Едином реестре сведений о банкротстве. Если вы найдете такую информацию, лучше отказаться от сделки.
  2. Проверьте наличие судебных дел в отношении компании – сделать это можно в онлайн-картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Изучите, почему дольщики и подрядчики судятся с застройщиком. Может быть, причина в низком качестве работ или неисполнении обязательств по ДДУ.
  3. Посмотрите проектную документацию – она должна быть выложена на сайте фирмы. Нужно выяснить, когда планируется сдача дома, и сравнить его реальное состояние с планами застройщика.
  4. Почитайте отзывы о жилом комплексе и строительной компании на форумах и в социальных сетях.

Если право требования реализует юридическое лицо, его репутацию нужно изучить аналогичным образом. Узнайте, как давно создана организация и чем она занимается. Также можно поискать в интернете информацию и о частном продавце.

Встречаются предложения о продаже по переуступке права требования по предварительному ДДУ, что это значит? Подобная формулировка свидетельствует, что договор долевого строительства не зарегистрирован в Росреестре. Соглашаться на сделку не стоит, какой бы привлекательной ни казалась цена. Дело в том, что этот документ лишь подтверждает намерение продавца в будущем оформить ДДУ, но у застройщика нет обязательства передать объект недвижимости в собственность. Как правило, такие схемы используют мошенники.

строящийся дом

Процедура покупки

Текущий дольщик должен предоставить покупателю:

  • оригинал ДДУ;
  • паспорта всех дольщиков (или свидетельства о рождении, если они несовершеннолетние);
  • согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом (если договор заключен в браке);
  • разрешение органов опеки (если дольщиком является ребенок или недееспособный гражданин);
  • согласие застройщика на оформление договора цессии;
  • справка о сумме оплаты (от строительной компании);
  • разрешение банка, если при заключении ДДУ использовались ипотечные средства.

Как проводится сделка по переуступке права требования:

  1. Выберите подходящую квартиру. Изучите общедоступную информацию о продавце и застройщике. Если денег на покупку не хватает, можно оформить ипотеку. Но подобные кредиты выдаются не везде – в первую очередь узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик.
  2. Закажите правовую оценку сделки. Нужно проверить ее законность, полноту пакета документов, оценить возможные риски. При необходимости убедитесь, что получено согласие застройщика и банка.
  3. Подпишите договор цессии. Он составляется, как правило, в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Застройщик и банк, выдавший ипотеку, также могут затребовать этот документ или его копию.
  4. Передайте цеденту оговоренную стоимость квартиры – переводом на счет или наличными. Обязательно сохраните подтверждающий документ (платежное поручение, расписка).
  5. Заплатите государственную пошлину в размере 350 рублей – ее должен вносить покупатель.
  6. Сдайте договор на государственную регистрацию. Если квартира оплачена не полностью, на сделке должен присутствовать представитель строительной компании, так как задолженность переходит к новому дольщику.
  7. Получите документ с отметками Росреестра. Как правило, на регистрацию договора цессии уходит около 10 дней.

Обратите внимание, что вместе с правом требования к новому дольщику переходят и все обязательства перед застройщиком по ДДУ. Внести изменения в договор уже не получится, придется соглашаться на оговоренные в нем условия.

После регистрации договора цессии в Росреестре цессионарию следует дождаться сдачи дома. Затем оформить квартиру в собственность. Для этого потребуются паспорт, ДДУ и документ о переходе права требования, копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию, квитанция об оплате госпошлины в размере 2 000 рублей. В подтверждение регистрации вам выдадут выписку ЕГРН.

Если для покупки квартиры вы брали ипотеку, в Росреестр нужно предоставить кредитный договор. Затем отнести в банк полученную выписку из реестра недвижимости, чтобы он мог оформить залог (когда это предусмотрено условиями займа).

Возможные риски

С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:

  • Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
  • Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
  • Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
  • Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
  • Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
  • При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.
Читайте так же:
Может ли общественная организация национальной культуры вести интернет-магазин

Профессиональное сопровождение сделки по переуступке права требования значительно снижает риски. Специалисты АН Трансферт помогут выбрать надежного застройщика и подходящую квартиру. Расскажут, какие опасности существуют и как их избежать, составят договор цессии в соответствии с действующим законодательством.

Как купить квартиру по переуступке?

Как купить квартиру по переуступке?

По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.

На что обратить внимание?

В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.

Продавцом может выступать, как юридическое (например, банк или фонд), так и частное лицо. Здесь важно проверить, чтобы он обладал правами, которые передает покупателю, т.е. его договор долевого участия с застройщиком, обязательно зарегистрированный в Росреестре.

Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан. Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Как купить квартиру по переуступке? Как купить квартиру по переуступке? Как купить квартиру по переуступке?

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Важный момент — при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д. Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.

Как купить квартиру по переуступке?

Расходы по сделке

Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.

Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс. рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель. Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.

Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.

Как купить квартиру по переуступке? Как купить квартиру по переуступке?

За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.

Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию