Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переоформление двухквартирного дома в один

Переоформление двухквартирного дома в один

Введите то, что Вы ищете

  • Федеральные новостиРегиональные новостиПубликацииПрезентацииМедиатекаПечатные изданияКонтакты для СМИ

Пресс-центр
Публикации о Росреестре
Регистрация прав на земельные участки под многоквартирными домами

Регистрация прав на земельные участки под многоквартирными домами

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли регистрация прав земельного участка под многоквартирным домом (МД) выгодной для собственников жилых и нежилых помещений.

Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии с п.4 ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Важный момент: с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета этот участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность хозяев помещений в многоквартирном доме.

При этом, ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

В оформлении права на земельный участок под многоквартирными домами есть свои плюсы и минусы. Например, в качестве плюса можно рассматривать дополнительные гарантии, т.е. без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам МД, без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких-либо строений, изъятие земельного участка для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

Но нельзя забывать и про минусы. Например, собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственники могут быть оштрафованы за неубранный снег, за невывезенный мусор и т. д.

Если при подготовке документов возникают вопросы, вы можете обращаться в Обоянский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Курской области за консультациями по средам с 9.00 до 13.00.

Елена Волобуева, ведущий специалист-эксперт Обоянского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Курской области

Правительство предложило урегулировать понятия таунхауса и многоквартирного дома в законодательстве

7 сентября в Госдуму был внесен законопроект № 1246345-7, которым предусматривается определение понятий «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки» (так называемый таунхаус) в ЖК РФ и ГрК РФ соответственно. Как отмечают авторы проекта, данные изменения необходимы для более точного и полного правового регулирования жилищных и градостроительных правоотношений и возникающих спорных вопросов.

Читайте так же:
Имущественный вычет на ребенка

Согласно пояснительной записке, проект закона устранит выявленную по результатам анализа положений законодательства и практики его применения правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или таунхаусу, определяя, что последний является видом жилого дома. В частности, в ГрК РФ появится определение таунхауса; так, под ним предлагают понимать жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход.

При этом в законопроекте указывается, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации таунхаусов, если количество этажей в таких домах не превышает трех, а количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство и реконструкция осуществляются без привлечения бюджетных средств. Также отмечается, что для проведения реконструкции одного из таунхаусов собственнику потребуется согласие правообладателей всех домов в одном ряду.

В пояснительной записке указано, что законопроектом снимается вопрос включения таунхаусов в региональную программу по проведению капитального ремонта, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилые дома не подлежат включению в нее.

Также предполагается внести в ЖК РФ определение многоквартирного дома, под которым планируется понимать здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК. При этом подчеркивается, что МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.

Переходными положениями законопроекта предусмотрено, что блок (жилой дом), соответствующий признакам таунхауса, введенный в эксплуатацию на день вступления в силу законопроекта, будет признаваться танхаусом независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. Авторы законопроекта пояснили, что данное положение предусмотрено с целью определения правового статуса жилых домов, существующих на сегодняшний день и соответствующих признакам таунхауса.

При этом в проекте закона указано, что замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока (жилого дома) с признаками таунхауса не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Вступление поправок в силу планируется с 1 марта 2022 г.

Юрист Land Law Firm Юлия Максимкина считает, что законопроект однозначно не поможет устранить пробелы правового регулирования статуса таунхусов, поскольку содержит в себе недоработанные, логически противоречивые нормы. По ее мнению, в первую очередь это связано с тем, что предложенное в поправках понятие «дом блокированной застройки» не имеет строго определенного юридического содержания.

«Для того чтобы правоприменителю собрать все объективные критерии дефиниции воедино, ему необходимо обратиться как минимум к двум нормативно-правовым актам: ГрК и ЖК. Кроме того, осложняется ситуация тем, что в пояснительной записке “дом блокированной застройки” предлагается выделять в качестве вида жилого дома. В то же время законопроект не вносит поправки в ст. 16 ЖК РФ, где могла бы находиться такая классификация жилых домов», – отметила Юлия Максимкина.

Читайте так же:
Представление документов о ДТП в страховую компанию

По словам эксперта, предложенное законодателем понятие «многоквартирный дом» также не является однозначным, содержит в себе только два «неуверенных критерия»: наличие в здании двух и более квартир и наличие общедомового имущества. Такое понятие легко позволит правоприменителю в процессе толкования нормы отожествить его с термином «дом блокированной застройки», указала Юлия Максимкина. «В таком случае поправки не позволят решить практические проблемы, в частности, возникающие в процессе застройки земельных участков, поскольку застройщикам важно понимать, будет ли назначение построенных объектов недвижимости соответствовать действующему правовому режиму земельного участка», – резюмировала эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что введение в ГрК определения понятия домов блокированной застройки, а также других норм, направленных на более четкое регулирование вопросов проектирования и застройки таких объектов, можно только приветствовать, так как объем такого строительства не малый, а ясности в законодательстве не всегда хватает.

Эксперт обратил внимание, что ранее Верховный Суд в п. 5 своего Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30 ноября 2016 г., вынужден был специально разъяснять, что часть жилого дома в виде одного из блоков может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Николай Сапожников положительно оценивает указание в законопроекте на необходимость учитывать интересы всех соседей такого объекта – с учетом его особенностей. «Например, четко прописана норма о необходимости получения согласия правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду в случае реконструкции одного из домов, а также обязанность соседей, имеющих общие стены, при эксплуатации домов учитывать взаимные интересы», – считает эксперт.

Приветствует Николай Сапожников и предложение об определении понятия МКД: «При этом особо надо обратить внимание на то, что разработчики предлагают прямо указать, что МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома, то есть признак неотъемлемой конструктивной части не может являться определяющим в решении вопроса титула».

Эксперт указал, что предложенное отнесение к общей собственности машино-мест, не принадлежащих отдельным собственникам, очевидно и давно подсказывается практикой. По его мнению, вопрос регулирования домового парковочного пространства является одним из наиболее конфликтогенных в условиях современных городов.

В целом более четкое разделение и понятий, и регулирования блокированных и многоквартирных домов является требованием практики, заметил эксперт. «Важно, конечно, будет увидеть, каким выйдет окончательный текст, когда он превратится в закон», – резюмировал Николай Сапожников.

Как перевести долю в жилом частном двухквартирном доме в отдельную квартиру?

В собственности имеется 1/2 жилого двухквартирного деревенского дома (1/4 по регистрационному удостоверению БТИ старых годов и 1/4 — по свидетельству о праве на наследство). Все документы на собственность оформлены, в том числе и на участки под домом, тут проблем нет.

Фактически дом разделён на две полноценные квартиры изначально.

В ЕГРН числятся зарегистрированными права на доли в доме (1/2 у меня и по 1/4 у соседей).

Читайте так же:
Отдел кадров: задачи, функции, структура

Но тут же имеются данные в реестре о двух квартирах: №1 и №2! В паспорте собственника — тоже регистрация в квартире! Даже в свидетельствах о регистрации права на землю и на дом адрес собственника указан с квартирой, а адрес дома и участка тут же через пару строчек — просто как номер дома.

Сейчас требуется, чтобы и право было зарегистрировано не на 1/2 дома, а на квартиру с номером.

Как поступить в такой ситуации?! Можно ли перерегистрировать право на ту квартиру, которая уже есть в ЕГРН? Какие пути решения ситуации есть?

Как поступить в такой ситуации?! Можно ли перерегистрировать право на ту квартиру, которая уже есть в ЕГРН? Какие пути решения ситуации есть?

Светлана

Раздел именно на квартиры возможен в судебном порядке, обращаетесь с иском о разделе дома в натуре, выделе Вам в собственность квартиры, на Вашу половину необходим технический паспорт, который Вы сможете заказать в БТИ. Если вторые собственники также хотят выделить в собственность долю в виде квартиры, подают к Вам встречный иск. Вторым собственникам также понадобиться технический паспорт на их часть дома, оплата госпошлины. На основании решения суда, вступившего в законную силу обращаетесь в БТИ, после в МФЦ для регистрации права собственности на квартиру.

На основании решения суда, вступившего в законную силу обращаетесь в БТИ

Евгений Урванцев

Искренне благодарю за ответы! Могу я уточнить: какова цель обращения в БТИ после суда? Разве не сразу нужно идти в Росреестр (ну или через МФЦ в Росреестр)?!

То есть можно ещё без суда всё сделать?

1. Оформление сотрудником БТИ технического плана в электронном виде. После с диском Вы пойдете вносить изменения в кадастр и регистрировать право на квартиру.

2. Без суда разделяется дом на 2 дома блокированной застройки, именно дом блокированной застройки, не квартира. Такой статус не оформлял, но получается также 2 объекта недвижимости. Но такое не везде практикуется.

Квартиры у Вас указаны, т.к. в большинстве мелких населенных пунктов в стародавние времена (в основном — от безграмотности и невнятного правового регулирования) при разделе домов в адреса лепили «квартира» (просто «потому что). Проблемы начинаются, когда дело доходит до оформления чего-либо, связанного с земельным участком. Адрес должен быть один у з/у и объекта, а з/у, соответственно, не может иметь адрес „ул. Пупкина, д. 10, кв. 1“. Это не соответствует ни Правилам присвоения, изменения и аннулирования адресов (утв. Постановлением Правительства от 19.11.2014 № 1221), ни здравому смыслу.

В идеале надо обратиться в администрацию с заявлением, чтобы адреса сменили на дроби (т.е. литеры). Будет „д. 10/1“, например.

Конечно же, ни о какой квартире тут речи не идет и Ваш дом вряд ли обладает признаками многоквартирного дома. Обратное доказать очень трудно, и правильный адрес должен быть именно в виде литеры, а не «квартиры».

Обратитесь в муниципалитет, в общем. Это обычно называют „упорядочением адресов“.

Если не секрет — а для чего Вам упорядочение адреса именно в сторону «квартиры»?

Читайте так же:
Оформление больничного листа по беременности и родам

Как перевести квартиру в жилой дом?

Перевод квартиры в частный дом возможен, но для этого помещение должно соответствовать всем требованиям законодательства. Решение принимается администрацией, но могут и отказать, и тогда придется отстаивать свои права в суде. рассмотрим, как перевести квартиру в жилой дом, когда это может потребоваться, какие документы понадобятся и что нужно сделать для изменения статуса жилья.

Елена Плохута

В статье расскажем:

Что такое квартира, жилой дом и часть жилого дома?

Определимся с определениями:

  1. Квартира – это отдельное помещение в многоквартирном доме, изолированное от остальных помещений других собственников. У нее должен быть отдельный вход, комнат может быть несколько. У владельцев квартир есть общие помещения: коридоры, лифты, тамбуры, лестничные площадки. Коммуникации здесь общие до ввода в жилье.
  2. Жилой дом – это отдельно стоящее здание высотой до трех этажей, имеющее индивидуальные коммуникации до и после ввода в жилье. Предназначен для постоянного проживания, как и квартира.
  3. Часть жилого дома – это комната или вспомогательные помещения. Если доля выделена в натуре, под частью подразумевается отдельное жилье, поставленное на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. У него должен быть оборудован отдельный вход и автономные от другой части коммуникации.

Когда может понадобиться изменение статуса квартиры на жилой дом?

Перевод квартир в дом возможен, если у них один собственник. Если владельцев несколько, процедура производится только с их согласия. Изменение статуса жилья может понадобиться в нескольких ситуациях:

  1. Дом рассчитан на две квартиры, и собственник одной продал ее второму. Фактически теперь весь дом принадлежит одному человеку, но по документам остаются по-прежнему две квартиры.
  2. Для приватизации земельного участка. Если в доме несколько квартир, придомовую территорию нельзя приватизировать. Это возможно, когда здание признано жилым домом.
  3. Для увеличения общей площади, проведения перепланировки.

Наглядный пример – таунхаусы. Если все собственники продали квартиры одному человеку, ему может понадобится изменение статуса многоквартирного дома на частный. Но для этого важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям, иначе перевод не разрешат.

Как перевести садовый дом в жилой

Как перевести садовый дом в жилой?

Как перевести апартаменты в жилой фонд

Как перевести апартаменты в жилой фонд?

Садовый дом — это жилое или нежилое помещение

Статус садового дома – жилой или нежилой дом

Условия изменения статуса жилого помещения

Чтобы оформить перевод квартиры в жилой дом, важно соблюдение нескольких требований:

  1. Наличие придомовой территории.
  2. Оборудование отдельного входа. Общего подъезда быть не должно.
  3. Отсутствие помещений общего пользования: лестничных клеток, лифтов, коридоров.
  4. Автономность инженерных систем. В отделяемой квартире должно быть отдельное водо-, электро-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, отопление.

Обратите внимание! Если переводятся несколько квартир в частный дом, важно, чтобы высота была не более трех этажей. Есть и дополнительные требования: согласие всех собственников на перевод. За несовершеннолетних владельцев согласие дают родители. Жилье не должно быть признано аварийным, наличие обременений не допускается.

Когда возможен перевод жилого дома в многоквартирный дом?

Жилой дом можно перевести в многоквартирный, если он соответствует нескольким требованиям:

  1. Наличие изолированных квартир.
  2. Наличие помещений общего пользования.
  3. Обустройство отдельных входов в каждую квартиру.
  4. Централизованные коммуникации.

Важно учитывать , что такой объект будет считаться домом блокированной постройки, а не стандартным многоквартирным, и на учет ставится каждое отдельное помещение с прилегающей к нему территорией. Такое жилье содержится за счет собственников, а не УК или ТСЖ. Если владельцев несколько, понадобится согласие каждого на смену статуса.

Читайте так же:
Когда может быть назначена вторая пенсия

Как перевести квартиру в жилой дом?

Для перевода многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом нужно:

  1. Согласовать изменения с собственниками.
  2. Заказать техническое заключение о возможности перевода.
  3. Подготовить документы.
  4. Подать документы в администрацию на рассмотрение.
  5. Получить готовое решение.

Примечание: рассмотрением документов обычно занимаются жилищные отделы при местных администрациях по адресу расположения недвижимости.

Шаг 1: согласование с соседями

Сначала нужно договориться с соседями о переводе многоквартирного дома в жилой. Их подписи понадобятся на заявлении. Необходимо согласовать и оплату экспертизы.

Шаг 2: экспертиза недвижимости

Экспертиза проводится на предмет соответствия требований к жилым домам. В заключении эксперт указывает, возможно ли это в техническом плане, нет ли ошибок в документах. В дальнейшем оно понадобится для согласования перевода с администрацией.

Шаг 3: сбор документов

Перед обращением в администрацию нужно подготовить:

  • паспорт;
  • заявление (заполняется на месте, бланк и образец выдадут);
  • техпаспорт;
  • поэтажный план;
  • проект перепланировки или переустройства, если жилье пока не соответствует нормам, и нужно переделывать его.

Важно! Понадобится и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.

Шаг 4: подача документов

Документы подаются в администрацию, но в некоторых регионах доступен прием через МФЦ. Рекомендуется предварительно записаться на прием, чтобы не сидеть в очереди.

Шаг 5: получение решения

Решение выдадут в течение 45 календарных дней. Если оно положительное, нужно подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это делается через Росреестр или МФЦ.

Стоимость переоформления в частный дом

Расходы при изменении статуса двухквартирного дома состоят из нескольких частей:

  1. Градостроительная экспертиза. В регионах стоит от 5 000 р., в столице – от 20 000 р.
  2. Проект перепланировки – от 5 000 р. в зависимости от сложности.
  3. Кадастровый паспорт – от 1 000 р.
  4. Новая выписка из ЕГРН – 350 р. электронная, 600 р. – бумажная.

Если переводом квартиры или дома «под ключ» занимается юрист, это будет стоить от 20 000 р.

Что делать, если отказали в признании квартиры частью жилого дома?

Отказ в переводе жилого помещения в квартиру или квартиры в частный дом – распространенное явление. Администрация должна выдать письменный отказ с обоснованием причин, и его можно оспорить через суд в порядке административного производства.

При подаче искового заявления уплачивается госпошлина в размере 300 р. Если требования удовлетворят, решение администрации об отказе будет отменено, и квартиру признают жилым домом, или обяжут пересмотреть заявление истца повторно.

Перевод квартиры в жилой дом: судебная практика

Перевод многоквартирного дома в частный – довольно сложная процедура, и нередко суды отказывают в удовлетворении требований. Но, если помещение соответствует всем нормативам, иск удовлетворят.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию