Advokat-inform.ru

Юридический советник
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Освобождение квартиры после продажи

Как правельно поступить"Выписка и освобождение квартиры"

«Я продала квартиру. Покупатели считают, что могут заезжать сразу после оплаты. Так ли это? На словах договорились, что через 30 дней после получения документов. А сейчас начинают чуть ли не наступать на пятки. Есть ли установленные законом сроки освобождения квартиры по договору купли-продажи?» «Я купила квартиру по ипотеке, а продавец не хочет освобождать до тех пор, пока не приобретет мебель в новую квартиру. Как мне быть, если сейчас я живу с двумя детьми и не могу платить еще месяц за аренду квартиры и одновременно погашать кредит?»
«Мы покупаем квартиру. Когда бывший собственник должен освободить квартиру физически, т.е. выехать? Его риэлтер говорит, что по закону — срок 2 недели. Скажите, пожалуйста, по какому это закону, и с какого момента отсчитывается этот срок: с даты подписания договора купли-продажи, или с момента получения мною (новым собственником) свидетельства на эту квартиру? Как в договоре прописать этот срок — условно 2 недели или написать точную дату выезда?»
Такие вопросы начинают беспокоить людей практически в самом конце сделки. Когда, казалось бы, пора жить предвкушением скорого переезда. Хорошо, если о процессе выписки прежних жильцов и освобождении квартиры обе стороны побеспокоились заранее, то есть при подписании договора. Хорошо, если обе стороны намерены придерживаться условий договора. Хорошо, если сделку сопровождает опытный и ответственный риэлтер.
Справка
После получения свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру предстоит освобождение квартиры.
Полное освобождение после продажи включает в себя:

Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).
Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей).

Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный».
Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.
То есть четких, установленных законом, сроков нет, все зависит от того, как выписка и освобождение согласованы между сторонами и прописаны в договоре купли-продажи.
Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора». Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) закладывается в отдельную банковскую ячейку и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры. Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки – столько-то рублей». Вот когда он предъявит справку с нового места жительства (регистрации) или паспорт с подтверждением выписки, ему можно отдать зарезервированную сумму. Обычно такие условия помогают удержать продавца от шальных мыслей.
Подобная практика действует и в хороших агентствах недвижимости. Агент получает свои комиссионные только после того, как сделка дошла до логического конца, т.е. когда покупатель получил ключи от квартиры и лицевые счета, переведенные на его имя.

Четыре способа освобождения квартиры
Идеальный. В этом случае квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы». С этого момента покупатель становится владельцем квартиры.
Популярный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через 30 дней, к моменту регистрации, либо несколько позже.
Альтернативный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал свою квартиру, купил у другого человека, тот еще у кого-то. При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили пустую квартиру, через неделю – следующую, еще через неделю – следующую, и так далее.
Конфликтный. Встречается редко, в основном при приобретении квартир у алкоголиков и наркоманов. Бывают и просто люди со сложным характером. Заставить их лично прийти в УФМС, выстоять очередь и выписаться из квартиры непросто.
…Продавец получил почти все деньги — 90%, официально выписался, но заявляет, что торопиться с освобождением квартиры не станет.
…Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты.
На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где — ссылки на законы, где — дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.
На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.

Читайте так же:
Долг по займу, который не оформлялся в МФО

Снятие с регистрационного учета
Этот этап можно пройти двумя способами:
— обратиться в подразделение ФМС России по месту проживания (тому, откуда выписываетесь). При этом в паспорт ставится отметка о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выдается листок убытия. В данном случае необходимо не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться по вопросу регистрации.
— Можно оформить снятие с регистрационного учета по запросу (выписаться по запросу), т.е. убыть с прежнего места жительства без оформления снятия с регистрационного учета. Но по прибытии на новое место жительства (не позднее 7 суток с момента прибытия), одновременно с оформлением регистрации по месту жительства выписаться с адреса, где были зарегистрированы ранее.
К сожалению, в нижегородском регионе УФМС не признает доверенностиа. В других регионах можно по доверенности снять человека с регистрационного учета. У нас — нельзя. Нельзя также принести нотариально заверенное заявление о снятии с регистрационного учета. Человек должен сам лично прийти и лично написать заявление.

Как это делается?
Для того чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства необходимо обратиться с соответствующим заявлением к паспортисту ЖЭКа (ТСЖ) или непосредственно в районное подразделение ФМС России. К письменному заявлению прилагаются паспорт, свидетельство о рождении для лиц, не достигших 14-летнего возраста, и домовая (поквартирная) книга жилого помещения (при ее наличии).

Оплата коммунальных услуг
Бывает, что новый собственник платит за приобретенное жилье и за ранее прописанных людей. Естественно, возникает конфликт. Обращается к прежним владельцам: «Раз вы прописаны, на вас приходят счета — платите». А они: «Квартира уже не наша. Ну и что, что мы здесь живем, это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, т.е. до сделки обговаривать «узкие места» и прописывать последовательность действий.

Приемка квартиры
По законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Но в крупных агентствах дополнительно подписывается акт приемки на момент реальной передачи квартиры. В нем, в частности, оговаривается: «Квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи – два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.
Особое внимание стоит обратить на квартиры со встроенной мебелью и техникой. В этом случае полезно изначально понимать, нужны ли вам они. Если да, то сколько вы готовы за это доплатить. Чтобы избежать разочарований впоследствии, разумно до подписания договора купли-продажи составить дополнительный предпродажный акт, где описывается остающаяся мебель, и прилагаются фотографии.
Это касается и техники. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Как правило, еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне.

Какой срок предусмотрен для освобождения квартиры после продажи по закону?

Купля-продажа недвижимости предполагает отчуждение права собственности от продавца к покупателю и передачу объекта во владение нового собственника. Соответственно, бывший хозяин квартиры обязан освободить её, выселив и выписав всех членов своей семьи и забрав принадлежащее ему имущество. Эта процедура происходит не только по договорённости сторон, но и имеет регламент, основанный на нормах закона.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Сколько времени дается по закону, чтобы освободить жилье?

Продажа квартиры завершается после того как сторонами заключён договор купли-продажи квартиры (ДКП). Но так как эта сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре, то договор вступает в силу после проведения регистрирующих действий.

Соответственно, когда покупатель получает на руки договор с отметкой о регистрации и выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), он вступает в права собственности и вправе притязать на вселение в принадлежащую ему квартиру.

Однако в этом случае нельзя нарушать и интересы его контрагента, продавшего своё жильё. Переезд на новое место жительства требует времени, которое учитывается при процедуре купли-продажи. Сторонам необходимо обсудить этот вопрос заведомо, до составления договора, чтобы достичь компромисса и не вступать впоследствии в судебные тяжбы.

Статья 457 ГК РФ утверждает регламент передачи товара в срок, установленный сторонами в договоре купли-продажи. Поэтому в договор нужно внести отдельный пункт о сроках выписки и выезда бывшего собственника и членов его семьи. А в процессе проведения сделки следовать установленному положению.

Статья 457 ГК РФ. Срок исполнения обязанности передать товар

  1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
  2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Если стороны проигнорировали или не учли данное правило, упустив внесение в ДКП соответствующего положения о сроках, им следует придерживаться норм статьи 314 ГК РФ. Они определяют, что приобретённый товар должен быть передан в «разумный» срок. Конечно, ориентироваться на данное понятие сложно, так как оно имеет размытую, нечёткую форму.

В этот срок можно засчитать время, требующееся для следующих действий:

  • выписки всех жильцов;
  • сбора вещей;
  • решения вопросов, связанных с новой жилплощадью;
  • вывоза вещей и выезда бывших хозяев.

Принято отводить на освобождение квартиры бывшим собственником один календарный месяц. Некоторые законодатели рекомендуют ориентироваться на недельный срок, требующийся для выписки и прописки.

Если в договоре не указано иное, то предполагаемый разумный срок отсчитывается с момента завершения регистрации собственности в Росреестре. Если за это время квартира не освобождена, новые владельцы могут ходатайствовать о принудительном выселении.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как происходит выселение?

Алгоритм освобождения жилья после сделки состоит из нескольких стандартных действий, которые выполняются в определённой последовательности. Они скомпонованы в схемы, которые могут классифицироваться на следующие виды:

  • оптимальный вариант;
  • стандартный;
  • нестандартный;
  • принудительный.

Выписка всех жильцов при оптимальном варианте завершается в кратчайшие сроки – до получения документации из Росреестра. Иногда квартиры продают после того как из неё выписались и выехали все бывшие жильцы.

Этот вариант может быть актуальным только при условии, что у продавца имелось другое место проживания, что на практике встречается не так часто. При таких условиях все стороны остаются в выигрыше, а в ДКП вносится положение, что жильцы выписаны и на территории квартиры не проживают.

Стандартный вариант предусматривает, что выписка и сбор вещей может начаться не раньше, чем новый собственник получит правоудостоверяющий документ из Росреестра. Поэтому ему даётся срок от недели до месяца на то, чтобы он успел решить все вопросы, связанные с переездом. В этом случае выписка и сборы могут проходить одновременно.

Для того чтобы стандартная схема не принесла неудобств покупателю, можно предпринять следующие меры:

  1. Если сделка проводится с привлечением риэлтора или соответствующей фирмы, в договоре услуг следует указать, что компания получает вознаграждение только после освобождения квартиры продавцом.
  2. В ДКП допустимо указать, что за каждый день просрочки продавец уплачивает соразмерную сумму денег или процент от стоимости жилья в виде штрафа за просрочку. Это положение вносится в пункт «Ответственность сторон купли-продажи».
  3. Срок освобождения должен указываться непротиворечиво и не допускать интерпретаций и разночтений.

Нестандартный вариант возникает при проведении альтернативной сделки, когда купля-продажа включается в цепочку имущественных сделок. В этом случае стороны должны договариваться заранее о том, что срок может быть дольше положенного.

Например, можно установить срок не больше двух месяцев. А лучше всего решить вопрос с продавцом: как он поступит, если цепочка разорвётся и его сделка не вступит в силу. Решение, которое он примет в ситуации форс-мажор требуется внести в положение договора.

В таких сделках важны все нюансы. Они требуют высокой организации и определённых навыков и компетенций у специалистов риэлтерской службы, которые их проводят. Поэтому нужно детально проработать в свете данного вопроса такие положения договора:

  1. условия передачи квартиры покупателю;
  2. сроки передачи квартиры покупателю;
  3. права и обязанности сторон;
  4. ответственность сторон;
  5. действия в случае форс-мажора;
  6. расторжение договора.

А при оформлении и передаче объекта следует действовать в рамках установленных договором положений. Так как альтернативная сделка несёт максимальный риск, в договоре должны быть учтены все нюансы проведения купли-продажи, чтобы регулировать имущественные интересы всех участников.

Принудительный вариант осуществляется через суд и исполнительное производство. Эта мера применяется, когда покупатель добросовестно выполнил все условия договора, но продавец не соблюдает регламент освобождения помещения.

Какой период можно жить без прописки?

Постановление Правительства РФ № 713 от 17.07.1995 г. о правилах регистрации, постановки и снятия с регистрационного учёта, устанавливает регламент срока, который недопустимо превышать, проживая без регистрации по месту жительства.

В п.16 данного закона указано, что срок постановки на учёт по постоянному месту жительства составляет 7 дней, а отметка в паспорте должна быть поставлена в течение 8 дней. Эти нормы должны распространяться и на сделки купли-продажи.

При купле-продаже, после которой продавец выезжает в другой населённый пункт, или продавец приезжает из другого города, в силу вступают нормы временной прописки, которые предусматривают срок проживания без постоянной регистрации до 90 дней. В этом случае временную регистрацию следует оформить не позднее 7 дней. Такие же правила распространяются на граждан, прибывших из-за рубежа.

За проживание без прописки может вменяться административная ответственность и назначаться административный штраф на основании статьи 19.15.1 КоАП РФ.

Что делать, если продавец не освобождает жилплощадь?

Нужно учитывать, что нарушение устных договорённостей не регулируется законодательством. Поддержку от органов юстиции можно получить только на основании письменных, официально удостоверенных положений. Таковыми в этом случае могут быть положения ДКП.

Если положения, внесённые в ДКП, нарушены недобросовестным контрагентом, или прошли все разумные сроки освобождения жилья, следует отправить официальное уведомление продавцу, в котором изложить следующее:

  • оповестить о том, что законным собственником является покупатель;
  • указать, что основания собственности: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
  • уведомить, что возбуждается исковое производство.

Уведомление должно быть передано под роспись или отправлено заказным письмом с уведомлением. Отправить его можно через неделю после вступления в права собственности, но суд не примет иск раньше, чем пройдёт один месяц после отправки уведомления, ведь продавец может ответить положительно и выехать из проданной им квартиры после получения официальной бумаги.

Если такого не произойдёт, то через месяц следует подать исковое заявление, в котором указаны исковые требования об освобождении принадлежащего покупателю жилого помещения.

Заявление подаётся в районный или городской суд по месту расположения приобретённой квартиры. К заявлению прилагается :

  1. пакет документации, оформленный при сделке с квартирой;
  2. подтверждение передачи или отправки уведомления;
  3. свидетельство того, что продавец не выехал из проданной квартиры;
  4. квитанция об уплате пошлины в 300 рублей.

По решению суда недобросовестный продавец обязан освободить квартиру. Если он продолжает упорствовать, то на основании решения суда нужно обратиться в территориальное отделение Службы судебных приставов и оформить исполнительное производство о принудительном выселении.

После вступления покупателя в права собственности, ему необходимо предоставить приобретённый объект. Срок освобождения жилья должен быть указан в положении договора или считаться разумным. Если продавец нарушил интересы покупателя и вовремя не освободил квартиру, следует обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Пять пунктов, которые стоит указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать проблем в дальнейшем

Если обратиться к закону, то обязательных требований к содержанию договора купли-продажи квартиры он содержит совсем не много.

Главное — указать точно предмет договора (адрес, кадастровый номер и подробные характеристики объекта), его цену и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем в случае его продажи (если таковые имеются — например, наниматели, которые снимают квартиру на дату сделки).

Но этими тремя пунктами невозможно охватить все нюансы купли-продажи недвижимости. Приведу ряд дополнительных пунктов, которые стоит указать в договоре во избежание проблем в дальнейшем.

1. Что именно продается и за сколько

Важно четко обозначить то, в каком виде продается квартира — условно, «пустые стены» или с частичной обстановкой (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т. д.).

От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.

К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).

Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.

Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.

2. Порядок расчета

Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).

При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.

Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.

Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).

3. Заверения продавца

Важное значение имеет пункт, где продавец со своей стороны гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена и не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, она не находится в залоге, под арестом или под другими запретами, а также в аренде, найме или ренте, и не обременена правами третьих лиц.

В отношении себя продавец подтверждает, что он не находится в процессе банкротства и не намеревается его возбудить, заключает сделку добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия и их последствия, а также состоял или не состоял в браке на момент приобретения квартиры (в зависимости от этого будет решаться вопрос о необходимости нотариального согласия супруга на сделку).

Этот пункт поможет покупателю доказать, что он являлся добросовестным приобретателем, и получить от государства компенсацию в случае изъятия судом жилья из-за признания сделки недействительной (ст. 68.1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

4. Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут

Нужно обозначить срок, когда продавец освободит квартиру и подпишет с покупателем акт приема-передачи.

За нарушение этого срока предусматривается неустойка, а также возможность одностороннего отказа покупателя от договора.

Если на момент сделки в квартире есть зарегистрированные жильцы, также устанавливается срок для их выселения и выписки.

Желательно взять с жильцов письменные обязательства о выселении с условием об уплате неустойки за нарушение срока их исполнения.

5. Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены

Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.

Например, что он обязан приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.

ВНИМАНИЕ!

Скоро на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.

  • Длительность 120 часов за 1 месяц
  • Ваше удостоверение в реестре Рособрнадзора (ФИС ФРДО)
  • Выдаем Удостоверение о повышении квалификации
  • Курс соответствует профстандарту «Бухгалтер»

Повысьте свою ценность как специалиста в глазах директора. Смотреть полную программу

Освобождение квартиры после продажи

  • Главная
  • База знаний
  • Советы эксперта
  • Недвижимость
  • Срок освобождения квартиры после продажи

Нашли покупателя на квартиру, договорились о сделке, но не знаете, когда освободить квартиру после продажи? Или купили недвижимость, но продавец отказывается съезжать? В законодательстве эти нормы прописаны. Когда подписывается соглашение купли-продажи, квартира передается другому человеку, а прежний владелец выписывается из жилья. Если этого не сделать, покупатель имеет право подать в суд.

Выяснили, когда выписываться из квартиры покупателю, и что делать продавцу, если покупатель отказывается освобождать жилплощадь после заключения договора купли-продажи.

Сроки освобождения квартиры после продажи

По закону предыдущий владелец квартиры обязан выписаться и освободить квартиру. Но бывают и исключения, которые отражаются в соглашении. Например, собственник обязуется покинуть помещение в течение двух дней после продажи и подписания соглашения.

Что будет, если не выписаться?

В соглашении между продавцом и покупателем прописываются точные сроки и сумма передача денег. Указываются и сроки освобождения жилья. Но прежде чем освободить помещение, продавец выписывается. Если этого не сделать, возникнут проблемы с продажей. Никто не захочет покупать квартиру, в которой по-прежнему прописан посторонний.

Поэтому перед заключением договора купли-продажи продавец выписывается и берет выписку из ЕГРН, которая стоит 400 руб. В документе указывают не только, кто прописан в квартире, но и обозначают возможные обременения. Если продавец не выписался перед продажей, договор купли-продажи заключить не получится.

Устная договоренность об освобождении квартиры

Если продавец и покупатель хорошо знают друг друга, они могут устно договориться об освобождении квартиры после продажи. Но такое соглашение не имеет юридической силы. Если в договоре не будут указаны сроки освобождения помещения, квартиру освобождают по закону в течение 30 дней с момента заключения договора. У вас будет месяц, чтобы выполнить законные требования нового владельца иначе придется съезжать по решению суда.

Пример

Если продаете квартиру своему другу или родственнику, необязательно прописывать в договоре купли-продажи пункт об освобождении жилплощади. Договоритесь со своим знакомым устно, без заключения договора. Например, что он съедет с квартиры после подписания соглашения в течение недели.

Как указывают сроки выезда в договоре?

Чтобы вы переехали и начали делать ремонт сразу после расчета — пропишите с продавцом сроки освобождения квартиры в договоре. Указать разрешается период или точную дату отъезда продавца.

В договоре купли-продажи указывается точная дата отъезда продавца. После этой даты все вещи перейдут в собственность покупателя.

Другой вариант — прописать в соглашении, что оставшуюся сумму от сделки, чаще всего не более 10%, продавец получит после освобождения квартиры.

Чтобы продавец точно покинул квартиру и не затягивал с отъездом, укажите в соглашении штраф за несвоевременное освобождение жилплощади.

Важно: продавец обязан не только уехать из квартиры и забрать свои вещи, но и сняться с регистрационного учета.

Пример

Владимир покупает у Анастасии двухкомнатную квартиру. В договоре купли-продажи Владимир и Анастасия договорились, что оставшиеся 100 тыс. руб. Анастасия получит после того, как съедет с квартиры и снимется с регистрационного учета в течение трех дней после подписания. А если продавец нарушит соглашение, не получит оставшуюся сумму. Получается, в интересах Анастасии как можно быстрее покинуть квартиры и сняться с учета, чтобы получить остаток денег.

В договоре не прописана дата освобождения квартиры, что делать?

В соответствии со статьей 457 ГК РФ продавец освобождает квартиру в срок, который указан в договоре. Но если срок отъезда продавца не обозначен, он имеет право занимать жилплощадь в течение месяца. Если в течение 30 дней продавец так и не освободил квартиру, придется обращаться в суд. В этом случае руководствуйтесь статьей 314 ГК РФ «Разумные сроки». Под понятием «Разумные сроки» подразумевается, что бывший владелец недвижимости обязан съехать из квартиры в течение месяца. Если этого не произошло, суд выселит его принудительно и заставить выплачивать компенсацию в размере оплаты по коммунальным услугам.

Что делать продавцу, чтобы не доводить дело до суда?

Продавец не съезжает, что делать покупателю?

Для начала поговорите с продавцом. Объясните, что по закону, когда заключен договор купли-продажи, собственность переходит в права пользования покупателя. Если предыдущий владелец объясняет причины, по которым он пока не освобождает помещение, идти ему навстречу или нет — решать вам. Например, продавец говорит, что ему требуется еще несколько дней, т. к. он оформляет визу, а документы еще не готовы.

В этом случае договоритесь о компенсации, потому что с момента заключения договора все расходы по коммунальным платежам переходят к покупателю. Платить за ЖКХ будете вы, а не предыдущий владелец. Постарайтесь решить проблему мирным путем. Но если продавец продолжает жить в вашей квартире и съезжать не собирается — обращайтесь в полицию и суд.

Помните, когда вы обращаетесь в суд с иском о выселении, дело затягивается на 1−2 месяца. Именно поэтому проще договориться с бывшим продавцом мирным путем.

Кратко: как договориться о передаче квартиры после продажи?

При передаче денег продавцу заключайте ДКП (договор купли-продажи) и указывайте период или точные сроки, когда продавец съедет.

Если вы забыли прописать дату отъезда продавца в ДКП, у него будет 30 дней, чтобы освободить помещение.

Старайтесь решить спорную ситуацию мирным путем и не доводите дело до суда, т. к. судебные разбирательства затянутся еще на 1−2 месяца.

Чтобы подстраховать себя и заинтересовать покупателя в отъезде, пропишите в ДКП пункт о штрафе за несвоевременный отъезд.

Для продавца лучше заранее выписаться из квартиры перед продажей и согласится на условия покупателя об отъезде.

Если продавец срывает срок отъезда из квартиры, а в договоре прописан штраф, придется платить компенсацию.

Устная договоренность о дате отъезда не имеет юридической силы. Такая негласная договоренность подходит в том случае, когда продавец и покупатель хорошо знают друг друга.

Хотите продать квартиру, но на объвления никто не реагирует или предлагают продать имущество по заниженной цене? Обращайтесь в МБК, мы продадим квартиру по оговоренной с вами цене, заключим договор с покупателем и поможем с переездом.

Минфин России разъяснил особенности определения минимального срока владения недвижимостью для освобождения от обложения НДФЛ

Налоговая служба довела до сведения налогоплательщиков разъяснения Минфина России по вопросу определения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества в целях освобождения доходов от его продажи от обложения НДФЛ (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 3 августа 2021 г. № 03-04-07/62054, письмо ФНС России от 4 августа 2021 г. № СД-4-11/10992).

В соответствии с нормами налогового законодательства граждане исчисляют и уплачивают НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению (подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса). Так, например, не облагаются налогом доходы физлиц за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в нем, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

По общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако в ряде случаев он может быть и меньше. Так, например, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату госрегистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на него), то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять три года (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

При этом не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

О том, надо ли уплачивать НДФЛ при продаже недвижимости, если размер доли в ней, принадлежащей налогоплательщику, изменился менее 3 (5) лет назад, читайте в Энциклопедии решений «Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Как поясняет Минфин России, вышеуказанные правила определения минимального срока владения недвижимостью распространяются и на земельный участок, на котором расположено жилое помещение. Т. е. если на дату госрегистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный жилой дом соблюдаются вышеуказанные условия, то минимальный срок владения земельным участком, на котором расположен такой жилой дом, будет составлять три года.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию