Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оформление в собственность объекта культурного наследия

Особенности регистрации прав на объекты культурного наследия

Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Закон №73-ФЗ), и иными нормативными актами.

При этом следует отметить, что Закон №73-ФЗ выделяет два понятия: «объект культурного наследия» и «выявленный объект культурного наследия». Так, под объектом культурного наследия понимается объект, включенный в установленном законом порядке в реестр объектов культурного наследия. Объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, в отношении которого в региональный орган охраны объектов культурного наследия поступило заявление о его включении в реестр, является выявленным объектом культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия (п. 5 ст. 16.1 Закона №73-Ф3).

Исходя из положений п. 1 ст. 33 Закона №73-Ф3 объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в частности, установление ограничений (обременении) права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия требованиями в отношении объекта культурного наследия, разработанными в соответствии с Законом №73-Ф3 (пп.4 п. 2 ст. 33 Закона №73-Ф3).

Регистрация ограничения (обременения) — заявительный порядок

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Росреестр в письме от 10.04.2015 №14-исх/04995-ГЕ/15 указал, что заявления о государственной регистрации прав и о государственной регистрации ограничения (обременения), при осуществлении государственной регистрации прав на объект культурного наследия, в отношении которого не зарегистрировано ограничение (обременение) прав, предусмотренное ст. 47.1 Закона №73-Ф3, должны быть представлены одновременно, если документы, установившие требования к сохранению, содержанию и использованию указанных объектов, требования к обеспечению доступа к таким объектам, оформлены к моменту обращения за государственной регистрацией прав на объект культурного наследия.

Соответственно, непредставление в указанном случае одновременно с заявлением (и необходимыми документами) о государственной регистрации прав на объект культурного наследия заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) данного права и иных документов, необходимых для проведения такой государственной регистрации, является основанием для приостановления и, при неустранении причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации, отказа в государственной регистрации права на объект культурного наследия в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

В письме Росреестра от 04.02.2015 №14-исх/01217-ГЕ/15 была высказана аналогичная позиция, что государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) права должна осуществляться на основании заявления правообладателя соответствующего объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия, или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

Кроме того, государственная регистрация ограничения (обременения) может быть осуществлена на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, если право возникает на основании соглашения или договора с органом государственной власти или органом местного самоуправления, а также на основании акта органа государственной власти, органа местного самоуправления.

Минэкономразвития России в письме от 20.03.2015№Д23и-1087, поддержало вышеуказанную позицию Росреестра, относительно необходимости предоставления заявлений о регистрации ограничения (обременения) в соответствии со ст. 47.1 Закона №73-ФЗ в отношении объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.

За государственную регистрацию соответствующего ограничения (обременения) права должна быть уплачена государственная пошлина в соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (с учетом положений пп.4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ — органы государственной власти освобождены от необходимости уплаты государственной пошлины).

Указание на ограничение (обременение) в договоре при переходе прав

В соответствии с п. 5 ст. 48 Закона №73-Ф3 распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований Закона №73-Ф3.

Как следует из п. 6 ст. 48 Закона №73-Ф3, установленные в соответствии с Законом №73-ФЗ ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия, при реализации объекта культурного наследия в процедурах банкротства должника — собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Читайте так же:
Возврат денег за бракованную стиральную машину

Исходя из совокупного толкования положений ст. 48 Закона №73-ФЗ, договор, предусматривающий передачу права собственности на объект культурного наследия, выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п. 1 — 3 ст. 47.3 Закона №73-Ф3 в отношении такого объекта. В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, в отношении такого объекта действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 Закона №73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения (копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора; до утверждения в порядке, установленном ст. 47.6 Закона №73-Ф3, охранного обязательства к договору должны быть приложены иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии)).

Таким образом, если в отношении объекта культурного наследия имеется охранное обязательство, то договор должен содержать в себе положения п. 1-3 ст. 47.3, ст. 47.6 Закона №73-Ф3 (не просто указание на номер статьи, а перечисление всех требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, установленных данными статьями) и непосредственно требования самого охранного обязательства, либо ссылку на реквизиты охранного обязательства, т.к. охранное обязательство является частью договора. В случае если в отношении объекта культурного наследия охранное обязательство не выдавалось, то в договоре подлежат указанию только положения п. 1-3 ст. 47.3 Закона №73-ФЗ.

В случае отсутствия в таком договоре вышеуказанных существенных условий сделка является ничтожной.

При этом указанные положения в полной мере распространяются и на случаи перехода права собственности, прав владения и (или) пользования в отношении части объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, если такая часть относится к предмету охраны указанного объекта недвижимости.

Таким образом, если договор, предусматривающий передачу права собственности на объект культурного наследия, выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, не содержит в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п. 1 — 3 ст. 47.3 Закона №73-ФЗ в отношении такого объекта, государственная регистрация права собственности на соответствующий объект культурного наследия либо права владения и (или) пользования таким имуществом должна быть приостановлена. При неустранении причин приостановления государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости в государственной регистрации должно быть отказано (Письмо Росреестра от 10.04.2015 №14-исх/04995-ГЕ/15).

Об установлении порядка регистрации объектов культурного наследия в едином государственном реестре

ЗАМЕСТИТЕЛЬ МИНИСТРА
КУЛЬТУРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
М. Гнездниковский пер., д. 7/6, стр. 1, 2,
Москва, ГСП-3, 125993
тел. 8 (495) 629-20-08, факс 8 (495) 629-72-69
e-mail: info@mkrf.ru
20.03.2013г. № 1940-01-39/10-НМ
на № ____ от «__» _____________

Об установлении порядка регистрации объектов культурного наследия в едином государственном реестре

Руководителям высших органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации(по списку)

Министерство культуры Российской Федерации во исполнение перечня поручений Президента Российской Федерации Д.А.Медведева от 29 июля 2011 г. № Пр-2177, поручения Президента Российской Федерации В.В.Путина от 5 января 2013 г. № Пр-16, поручения Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации О.Ю.Голодец от 29 января 2013 г. № ОГ-П44-485 устанавливает следующий порядок регистрации объектов культурного наследия в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — Единый реестр).

Регистрация объектов культурного наследия в Едином реестре осуществляется Минкультуры России на основании норм:

— статьи 20 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон);

— пункта 5.4.3. Положения о Министерстве культуры Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июля 2011 г. № 590;

— пункта 7 Положения о едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — Положение о Едином реестре), утвержденного приказом Минкультуры России от 3 октября 2011 г. № 954 (документ вступил в силу 3 февраля 2012 г.).

Основанием для регистрации объекта культурного наследия в Едином реестре является заявление, представленное в Минкультуры России органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в

сфере охраны культурного наследия, или собственником (пользователем) объекта культурного наследия (далее — заявитель), с приложением комплекта документов для регистрации объекта культурного наследия в Едином реестре, составляющих учетное дело объекта культурного наследия (далее -учетное дело).

Документы, составляющие учетное дело объекта культурного наследия, направляются в Минкультуры России в печатном виде на бумажных носителях, заверенные в установленном порядке подписью уполномоченного лица и печатью, в файлах (каждый документ в отдельном файле), в жесткой папке-скоросшивателе, а также в электронном виде (на CD-диске).

Отдельное заявление и учетное дело оформляется для каждого отдельного объекта культурного наследия. Учетное дело объекта культурного наследия направляется в Минкультуры России в одном экземпляре. К учетному делу объекта культурного наследия в Едином реестре прилагается опись, которая оформляется в печатном виде согласно приложению № 1 и заверяется подписью уполномоченного лица и печатью. Обращаем внимание, что опись и заявление являются неотъемлемой частью учетного дела объекта культурного наследия. В описи перечисляются документы, содержащиеся в учетном деле: наименование документа и количество листов.

Читайте так же:
Как выставить счет на оплату от ип образец

Заявление о регистрации объекта культурного наследия в Едином реестре направляется в печатном виде согласно приложениям, указанным ниже.

Заявление о регистрации объекта культурного наследия федерального значения в Едином реестре оформляется согласно приложению № 2.

Заявление о регистрации объекта культурного наследия регионального значения в Едином реестре оформляется согласно приложению № 3.

Заявление о регистрации объекта культурного наследия местного (муниципального) значения в Едином реестре оформляется согласно приложению № 4.

Пункты 1-5 заявления обязательны для заполнения. В случае отсутствия сведений, указанных в пунктах 6 и 7 заявления, в соответствующей строке ставится прочерк.

2. Учетная карта объекта культурного наследия.

В соответствии с нормами Положения о Едином реестре учетная карта составляется на объект, представляющий собой историко-культурную ценность при постановке его на государственную охрану в качестве выявленного объекта. Вместе с тем, учетная карта является неотъемлемой частью учетного дела объекта культурного наследия, поставленного на государственную охрану согласно решениями органов исполнительной власти РСФСР и Российской Федерации.

Таким образом, к учетному делу каждого объекта культурного наследия любой категории историко-культурного значения прилагается учетная карта, оформленная в соответствии с Приложением к Положению о Едином реестре. Категория историко-культурного значения объекта культурного наследия указывается в пункте VIII учетной карты «Сведения о дате и обстоятельствах выявления (обнаружения) объекта».

При наличии учетной карты, подготовленной в соответствии с нормами Приказа Министерства культуры СССР от 13 мая 1986 г. № 203, такая карта также прикладывается к учетному делу.

3. Акт органа государственной власти о постановке объекта культурного наследия на государственную охрану.

Обязательной частью учетного дела объекта культурного наследия согласно нормам статьи 20 Федерального закона являются сведения о наименовании и реквизитах решения органа государственной власти о постановке объекта культурного наследия на государственную охрану.

Указанные сведения являются неотъемлемой частью приказа

Минкультуры России о регистрации объекта культурного наследия в Едином реестре, в связи с чем необходимо представлять копию акта органа государственной власти (соответствующей части нормативного акта) о постановке объекта культурного наследия на государственную охрану хорошего качества, на которой наименование и реквизиты решения и сведения об объекте культурного наследия четко видны.

4. Справка о современном адресе объекта культурного наследия.

При регистрации объекта культурного наследия в Едином реестре указывается его современный адрес. Подтверждением адреса является справка, представленная соответствующим органом, уполномоченным на осуществление государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.

5. Сведения об объекте культурного наследия.

Сведения об объекте культурного наследия, его наименовании, местонахождении, виде, категории историко-культурного значения, времени возникновения или дате создания, дате основных изменений (перестроек) данного объекта культурного наследия и (или) дате связанного с ним исторического события представляются в виде копии паспорта, составленного в соответствии с нормами Приказа Министерства культуры СССР от 13 мая 1986 г. № 203, или подробной исторической справки.

Историческая справка оформляется на бланке заявителя, в виде историко-культурного эссе с указанием ссылок на использованную литературу и архивные источники, заверяется подписью уполномоченного лица и печатью.

6. Фотографические изображения объекта культурного наследия.

Для регистрации объекта культурного наследия в Едином реестре представляются цветные снимки общего вида объекта культурного наследия, планировочной структуры (для ансамблей), фасадов, основных особенностей, подлежащих обязательному сохранению (главных элементов, деталей и фрагментов) общим числом не менее 5.

Фотографические изображения представляются на бумажном носителе (на листах формата А4, размером не менее 15 х 20 см, качеством не менее 2000 точек по двум координатам, с указанием автора снимка, даты съемки, наименования и объекта культурного наследия согласно решению о постановке его на государственную охрану), а также в обязательном порядке на электронном носителе (CD-диск, в формате JPEG).

Обращаем внимание, что снимки объекта культурного наследия производятся в период не более года до момента подачи заявления о регистрации объекта культурного наследия в Едином реестре. Рекомендуется приложение к учетному делу схемы фотофиксации, архивных фотографических изображений объекта культурного наследия.

7. Сведения о предмете охраны объекта культурного наследия.

Сведения о предмете охраны в отношении объекта культурного наследия федерального значения представляются в виде проекта утверждаемой части предмета охраны на бумажном и электронном носителе (CD-диск, в формате .doc или .docx) с приложением необходимых обосновывающих документов.

Обращаем внимание, что проект предмета охраны, подлежащий утверждению приказом Минкультуры России, должен быть представлен в виде текстового перечня особенностей объекта, послуживших основаниями для включения его в Единый реестр и подлежащих обязательному сохранению, в сжатой форме и с высокой информативностью материала. Ввиду технических ограничений документооборота, предмет охраны не может содержать поясняющих фотоматериалов и цветных схем. Предмет охраны должен быть изложен профессиональным языком, не перегруженным специальными терминами, и не должен содержать повторы.

Сведения о предмете охраны в отношении объекта культурного наследия регионального значения и местного (муниципального) представляются в виде копии акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении предмета охраны.

8. Сведения о границах территории и режимах использования земельных участков в границах территории объекта культурного наследия.

Сведения о границах территории и режимах использования земельных участков в границах территории объекта культурного наследия в отношении

объектов культурного наследия федерального, регионального и местного (муниципального) значения представляются согласно нормам статьи 17 Федерального закона в виде описания границ территории объекта культурного наследия (копии соответствующего акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации).

9. Заключение государственной историко-культурной экспертизы.

Заключение государственной историко-культурной экспертизы (далее -экспертиза) в отношении объектов культурного наследия федерального, регионального и местного (муниципального) значения представляется для внесения в Единый реестр в случае, если данные объекты культурного наследия были включены в Единый реестр на основании акта экспертизы, оформленного в соответствии с нормами Положения о государственной историко-культурной экспертизе, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июля 2009 г. № 569, после вступления в силу 9 ноября 2010 года «Положения о порядке аттестации экспертов по проведению государственной историко-культурной экспертизы (приказ Минкультуры России от 26 августа 2010 г. № 563), и аттестации первых экспертов Росохранкультуры.

Читайте так же:
Налог при продаже недвижимости в Украине

Минкультуры России после рассмотрения представленных заявителем документов на соответствие вышеуказанным требованиям разрабатывает проект приказа в отношении объекта культурного наследия о регистрации в Едином реестре и присвоении регистрационного номера.

При поступлении комплекта документов, не соответствующего вышеуказанным требованиям, или неполного комплекта документов, а также при отсутствии заявления и (или) описи прилагаемых заявителем документов Минкультуры России принимает решение о возврате документов на доработку, о чем заявителю направляется письменное уведомление.

Письмо Минкультуры России от 22 марта 2012 г. № 46-01-39/12-ГИ считать утратившим силу.

Как стать собственником объекта культурного наследия

Кадастровая палата Костромской области напоминает, что владение, пользование и распоряжение объектами культурного наследия в связи с их особым статусом должно осуществляться с соблюдением специального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

На сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения о 1780 объектах культурного наследия (ОКН), расположенных в Костромской области, часть из них попала под программу приватизации государственного имущества. У граждан есть возможность стать собственником ряда ОКН, таких как главный дом усадьбы Сидоровское, расположенный в селе Сидоровское Красносельского района; усадьба Трубниковых (флигель восточный) в Костроме; усадьба Д.И. Осипова (жилой дом и ворота) конца XIX века в поселке городского типа Сусанино; торговая лавка середины XIX века в поселке городского типа Судиславле; ансамбль торговых рядов XVIII-XIX века в Нерехте.

«Объекты культурного наследия были внесены в программу приватизации государственного имущества Костромской области по решению областной Думы. В случае приватизации собственник будет заинтересован в проведении необходимых ремонтных и реставрационных работ, приспособлению объекта для современного использования. Необходимо отметить, что любые ремонтные работы должны быть согласованы с госорганами в области охраны ОКН», − говорит заместитель директора Кадастровой палаты по Костромской области Светлана Резвова.

Сохранение объектов культурного наследия является важной задачей государства, поэтому законом установлены особенности владения, пользования и распоряжения памятниками истории и культуры. Одно из обязательных условий приватизации объектов культурного наследия, является сохранение их назначения в течение срока приватизации.

Собственники объекта культурного наследия должны оформить специальный документ – охранное обязательство. В зависимости от статуса объекта он оформляется в федеральном или региональном органе охраны культурного наследия. В охранном обязательстве устанавливаются требования к сохранению объекта (в том числе по финансированию собственником работ по сохранению), к содержанию и использованию объекта, к обеспечению доступа к объекту, к размещению наружной рекламы на объекте, если ее размещение допускается законом, к деятельности в границах территории объекта.

Неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт ОКН. Наличие охранного обязательства и паспорта объекта культурного наследия обязательно при государственной регистрации перехода права собственности, а также при регистрации договора аренды. Договор (купли-продажи, дарения, мены, аренды или безвозмездного пользования) должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают права, по выполнению требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия.

Если объектом культурного наследия является многоквартирный дом, либо жилое или нежилое помещение в нем, требования в отношении такого объекта могут быть установлены в отношении целого дома, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества в многоквартирном доме.

«Необходимо знать, что собственники и наниматели (по договору социального найма) квартир в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, также имеют дополнительные обязанности по охранным обязательствам», – сообщает Светлана Резвова.

Чтобы проверить, является ли здание или помещение в нём объектом культурного наследия, можно заказать выписку из ЕГРН через онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты. Выписка является достоверным документом, имеющим юридическую силу.

Парадоксы объектов культурного наследия: когда собственник не знает, чем владеет

Конфликты и судебные разбирательства, связанные со строительством на земельных участках, относящимся к охранным зонам памятников истории и культуры – не редкость. Однако далеко не всегда землевладельцы делают это умышленно. Некоторые из них, приобретая землю и начиная строительство, могут даже не знать о том, что их участок относится к особой территории и имеет обременение. Почему так происходит? Может ли покупатель или собственник земельного участка оградить себя от таких рисков? Получится ли выяснить это, получив выписки из ГКН и ЕГРП? Авторы статьи отвечают на эти и другие вопросы.

На протяжении уже нескольких лет возникают конфликты в связи со строительством землепользователями объектов недвижимого имущества в охранных зонах объектов культурного наследия. Некоторые из таких конфликтов получают широкое освещение в прессе, как, например, скандал со строительством в охранной зоне памятников культуры, расположенных в Московской области – Древнего города Радонеж в Загорском районе, музея-усадьбы «Архангельское» в Красногорском районе. Но большинство подобных конфликтов остается неизвестным широкой публике.

Причина нарушений далеко не всегда кроется в умысле. Часто собственники земельных участков, осуществляя строительство в охранных зонах объектов культурного наследия, даже не знают о каких-либо обременениях принадлежащих им участков. Нередко они узнают об этом только когда органы, уполномоченные в сфере охраны памятников культуры или органы местного самоуправления, обращаются в суды с исковыми заявлениями о сносе таких зданий как самовольных построек.

Одна из причин подобной неосведомленности заключается в том, что сведения об охранных зонах объектов культурного наследия не включены в государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Принимая во внимание большое количество охранных зон, для справедливого разрешения возможных конфликтов между землепользователями и органом, уполномоченным в сфере охраны памятников истории и культуры, необходимо квалифицировать правовую природу охранной зоны объекта культурного наследия, а также определить момент наступления правовых последствий установления такой охранной зоны.

Читайте так же:
Билайн оставить жалобу — куда пожаловаться на обслуживание и как написать претензию онлайн

Узнать об охранной зоне по сведениям из ГКН и ЕГРП практически невозможно

Охранная зона – это территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (п. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (далее – Закон о памятниках истории).

Действующее законодательство не содержит определения термина «регенерация» историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, либо каких-либо критериев отнесения к такой регенерации нового строительства. По смыслу Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315) под регенерацией историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия понимается ее восстановление. При этом правоприменительная практика складывается таким образом, что отнесение нового строительства к регенерации осуществляется органами государственной власти, местного самоуправления, уполномоченными в сфере охраны памятников истории и культуры.

По общему правилу собственник земельного участка вправе возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ). Однако установление режима охранной зоны в отношении земельного участка фактически лишает собственника права на осуществление строительства на таком земельном участке без получения дополнительного разрешения уполномоченного органа государственной власти либо местного самоуправления.

Земельный кодекс РФ (п. 1 ч. 2 ст. 56) признает установление в отношении земельного участка охранной зоны объекта культурного наследия обременением права собственника такого участка. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) под ограничением (обременением) права понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Таким образом, по своей правовой природе установление режима охранной зоны является ограничением прав собственника.

При рассмотрении споров важным является установление момента возникновения такого режима и сопутствующих ограничений. В соответствии с ч. 6 ст. 56 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до внесения в ЗК РФ изменений Федеральным законом от 21.07.2011 № 257-ФЗ, далее – Закон № 257-ФЗ), ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации. Согласно действующей в настоящее время редакции указанной нормы ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. В соответствии с ч. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой госрегистрации прав является день внесения записей о правах в ЕГРП. Соответственно, ограничения права собственности собственника земельного участка, связанные с установлением в отношении Земельного участка режима охранной зоны, могут возникнуть только после этого момента.

Госрегистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости (ч. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Росреестр уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости в течение пяти рабочих дней со дня регистрации. Таким образом, до принятия Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ ограничения права собственности собственника земельного участка, связанные с установлением режима охранной зоны в отношении такого земельного участка, возникали только после внесения сведений о соответствующих ограничениях в ЕГРП.

К сожалению, после принятия Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ, ситуация вокруг установления ограничений прав собственников земельных участков в связи с распространением на такие земельные участки режима охранной зоны объекта культурного наследия стала более запутанной.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов РФ и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия. В отношении объектов культурного наследия федерального значения это делает орган государственной власти субъекта РФ по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения это происходит в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации (ч. 3 ст. 34 Закона о памятниках истории). При этом ни Закон о памятниках истории, ни иной федеральный закон не содержат требования о внесении сведений об установлении охранной зоны в ГКН и (или) в ЕГРП.

Покупатели и собственники могут неожиданно узнать о принадлежности участка к охранной зоне

Порядок разработки проектов зон охраны объекта культурного наследия, требования к режиму использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон установлен Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315, далее – Положение). Этот документ предусматривает, что сведения о наличии зон охраны объекта культурного наследия вносятся в установленном порядке в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (ЕГРОКН) и представляются в кадастровую палату (ФБГУ «ФКП Росреестра»). Ограничения (обременения) прав на земельные участки, возникающие на основании решения об установлении зон охраны объекта культурного наследия, подлежат государственной регистрации (п. 18 Положения).

Читайте так же:
Дети не участвовали в приватизации. они собственники квартиры?

Вместе с тем, необходимо обратить внимание на то, что указанная норма выходит за рамки отношений, регулируемых Положением. Оно устанавливает порядок разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), а также требования к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон (п. 1.1. Положения, ч. 4 ст. 34 Закона о памятниках культуры). Границы охранной зоны устанавливаются нормативно-правовым актом уполномоченного органа власти, принимаемым на основании разработанного в соответствии с Положением проекта зон охраны объекта культурного наследия. Следовательно, установление в Положении требований к процедуре принятия такого акта и регистрации обременений, установленных таким актом, неправомерно.

В настоящее время существует конфликт правовых норм. Действующее положение ЗК РФ предусматривает, что обременение прав собственников земельных участков подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральными законами. Однако федеральные законы, регулирующие порядок установления охранных зон объектов культурного наследия, не содержат требования о регистрации обременений, возникающих в связи с установлением таких зон. При этом такое требование устанавливается подзаконным актом – постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315.

Таким образом, формально действующее законодательство не содержит обязанности регистрировать обременения прав собственников земельных участков в связи с установлением в отношении таких земельных участков режима охранной зоны объекта культурного наследия. Неясным остается также вопрос о действительности соответствующих обременений, установленных еще до принятия Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ, но не прошедших государственную регистрацию в установленном порядке.

Правоприменительная практика, как правило, признает обременения прав собственников земельных участков в связи с установлением в отношении таких земельных участков режима охранной зоны возникшими с даты принятия нормативно-правового акта, утверждающего такие границы (например, апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-12985/2014, решение Щекинского районного суда Тульской области от 29.03.2013 по делу о признании возведенного строения самовольной постройкой и возложении обязанности снести ее.

Вместе с тем, по нашему мнению, госрегистрация обременений прав собственников земельных участков в связи с установлением в отношении таких участков режима охранной зоны является необходимым условием обеспечения прав таких собственников и поддержания нормального оборота земельных участков. Нередки случаи, когда устанавливаемые границы охранных зон объектов культурного наследия включают в себя целые поселения. При этом внесение в ЕГРП сведений о таких ограничениях является в настоящее время скорее исключением, а не правилом. Тем самым, лицо, приобретающее земельный участок, расположенный рядом с объектом культурного наследия несет риск невозможности застройки участка в связи с его нахождением в границах охранной зоны объекта культурного наследия. Более того, этот риск остается даже при отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях участка.

Несмотря на то, что в соответствии с Положением «О Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ», утвержденным Приказом Министерства культуры РФ от 03 октября 2011 г. № 954, сведения в том числе о наличии зон охраны объектов культурного наследия должны предоставляться по запросам физических и юридических лиц бесплатно, на практике очень немногие собственники земельных участков обращаются в Минкультуры России (как и в управления культуры соответствующих субъектов РФ или органы местного самоуправления) с подобными запросами при наличии правоустанавливающих документов на земельные участки, которые не содержат сведений о каких-либо обременениях таких участков.

На наш взгляд, норма, предусматривающая обязательность регистрации обременений в связи с установлением в отношении земельного участка режима охранной зоны, включена в Положение с целью ликвидации возникшего пробела законодательства. Но чтобы данное положение стало обязательным для исполнения, необходимо, чтобы такое правило появилось на уровне федерального закона.

В Госдуму внесен законопроект, который должен решить проблему

В настоящее время на рассмотрении Государственной Думы РФ находится законопроект № 642612-6 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (внесен 06.11.2014), который предусматривает разработку специальных карт (планов) зон с особыми условиями использования территорий. Этот законопроект прямо не предусматривает перечень объектов и характер таких зон, однако он предполагает внесение изменений в Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Эти изменения должны включать в себя возможность внесения по инициативе собственника объекта, функционирование которого требует установления зон с особыми условиями использования территорий, сведений о таких зонах в ГКН.

Законопроект в его текущей редакции, по нашему мнению, не сможет в полной мере решить проблему внесения информации об обременениях прав на земельные участки в ГКН. Возможность внесения таких сведений в ГКН есть и при имеющемся регулировании данной проблемы. Вместе с тем, при должной переработке содержания проекта шанс на разрешение проблемы есть. В частности, речь идет о введении положений об обязанности собственника объекта недвижимости по внесению сведений о зонах с особыми условиями использования территорий в ГКН, установлении предельного срока для такого внесения, установления гарантии необязательности ограничений, вытекающих из установления такой зоны, для третьих лиц до внесения информации в ГКН. При указанных поправках законопроект может внести значительный вклад в обеспечение прав собственников и покупателей земельных участков, расположенных в охранных зонах объектов культурного наследия.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию