Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нужен ли договор для оплаты взносов в фонд капитального ремонта

Нет договора с фондом капремонта: Обязан ли платить взносы?

ЖКХ-ереси наиболее живучи, если согласно им собственники чего-то там не обязаны. Так и с оплатой взносов на капремонт: то Верховный Суд РФ якобы разрешил не платить взносы на капремонт, то собственники не обязаны платить взносы из-за того, что у них нет договора с региональным оператором. Однако Жилищный кодекс РФ не требует заключения договора между собственниками и региональным фондом капремонта. Кодекс просто устанавливает обязанность собственников ежемесячно оплачивать взносы (ст. 169), не ставя эту обязанность в зависимость от наличия мифического договора.

Собственники, исповедующие обязательность договора для возникновения обязанности по оплате взносов, обычно являются должниками. Когда доходит до суда, они заикаются про отсутствие договора. Только это нисколько не помогает.

Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2019 № 88 – 906/2019

Суд взыскал задолженность с собственника из Забайкальского края:
«В кассационной жалобе Т. повторяет свой довод о том, что с ним не заключен договор на оплату взносов на капитальный ремонт, в силу чего он не обязан оплачивать указанную услугу.
Такая позиция противоречит нормам закона, поскольку взнос на капитальный ремонт является обязательной платой за организацию и проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме для каждого из собственников, поскольку несение данных расходов для последних не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего им имущества, но и вытекающая из факта участия в праве собственности на общее имущество обязанность, которую участник общей долевой собственности несет, обеспечивая сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.
Законом не предусмотрена обязанность регионального оператора на заключение индивидуального договора с каждым собственником жилого помещения».

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27.04.2020 по делу № 88 – 7121/2020

Суд взыскал задолженность в пределах срока исковой давности с жителя Башкирии:
«Поскольку в отношении многоквартирного дома, квартирой в котором владеет ответчик, утверждена региональная программа капитального ремонта и принято решение о формировании фонда капитального ремонта, с учетом положений части 2 статьи 181 Жилищного кодекса РФ он обязан нести расходы по содержанию, в том числе на капитальный ремонт, а региональный оператор вправе требовать уплаты взносов независимо, вопреки доводам ответчика, от наличия или отсутствия договора между собственником и региональным оператором».

Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.02.2020 по делу № 88 – 1684/2020, 2 – 159/2019

Здесь проиграл спор с Фондом капремонта должник из Ленинградской области.

Должник утверждал, что плата за капремонт подлежала начислению лишь с момента заключения им с НО «Фонд капремонта многоквартирных домов Ленобласти» договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. По мнению собственника, заключение такого договора предусматривалось приказом комитета по ЖКХ и транспорту Ленинградской области от 28 апреля 2014 г. № 25, а также статьями Областного закона от 29 ноября 2013 г. № 82-оз «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта…», которые впоследствии утратили силу.

Суды не согласились с такой позицией, указав:
— статьями 158, 169 Жилищного кодекса РФ установлена обязанность собственников ежемесячно вносить взносы на капремонт общедомового имущества;
— обязанность по уплате взносов возникает у собственников по истечении четырех календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором бы официально опубликована утвержденная региональная программа капремонта, в которую включен дом (ч. 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ, ч. 4 ст. 2 Областного закона Ленинградской области от 29 ноября 2013 г. № 82-оз).

«Доводы жалобы заявителя о незаконности обжалуемых судебных постановлений фактически сводятся к несогласию с законодательно установленной обязанностью собственника жилого помещения в многоквартирном доме в установленные сроки вносить взносы на капитальный ремонт с 1 мая 2014 г., а потому указанные доводы, основанные на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, не являются подтверждением незаконности обжалуемых судебных постановлений», – заключила кассационная инстанция.

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.03.2020 № 88 – 5029/2020

Региональному оператору из Курской области попался еще более занимательный должник, который также проиграл спор.

Собственник настаивал:
— задолженность по оплате взносов на капремонт возникла в результате неисполнения должностными лицами Фонда «Региональный оператор фонда капитального ремонта МКД Курской области» требований Конституции РФ,
— администрация не довела до собственников дома информацию о положениях статьи 170 Жилищного кодекса РФ,
— региональным оператором не направлены проекты договоров, чем нарушаются права собственников,
— оператор не разместил информацию о начислениях и наличии задолженности, а также платежные документы в электронном виде в ГИС ЖКХ,
— нет доказательств, что расчетный счет, указанный в квитанциях, принадлежит региональному оператору,
— не доказано, что данный расчетный счет открыт для формирования фонда капитального ремонта собственников многоквартирного дома.

Суды взыскали задолженность, указав, что уплата взносов на капремонт предусмотрена федеральным законом, а отсутствие договора между региональным оператором и ответчиком не освобождает от выполнения обязанности собственника.

Читайте так же:
Реорганизация юридического лица

Надеемся, что собственникам, которые добросовестно заблуждаются по обозначенному в заголовке вопросу, этот материал будет полезен и поможет избежать лишних судебных расходов.

Нужен ли договор для оплаты взносов в фонд капитального ремонта

от 24 ноября 2014 года N 72

____________________________________________________________________
Утратил силу на основании приказа Комитета
по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области
от 18 января 2018 года N 3
____________________________________________________________________

1. Утвердить Форму типового договора о формировании фонда капитального ремонта и организации проведения капитального ремонта согласно приложению 1.

2. Утвердить Форму типового договора о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и организации проведения капитального ремонта согласно приложению 2.

3. Контроль за исполнением приказа оставляю за собой.

Приложение 1
к приказу комитета
по жилищно-коммунальному хозяйству
и транспорту Ленинградской области
от 24 ноября 2014 года N 72

Форма типового договора о формировании фонда капитального ремонта и организации проведения капитального ремонта

Некоммерческая организация "Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области", именуемая в дальнейшем "Региональный оператор", в лице

, действующего на основании Устава, с одной

стороны, и администрация

, действующего на основании

именуемая в дальнейшем "Собственник", с другой стороны, в

соответствии с пунктом 1 статьи 181 Жилищного кодекса Российской Федерации заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Настоящий Договор регламентирует отношения по взаимодействию Сторон по формированию фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, путем перечисления взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на счет Регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав Собственника в отношении Регионального оператора и организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, указанного в п.1.2 Договора.

1.2. Перечень общего имущества многоквартирных домов устанавливается согласно Приложению 1 к Договору.

1.3. Изменения перечня общего имущества многоквартирных домов оформляются путем заключения дополнительного соглашения к Договору.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Региональный оператор обязан:

2.1.1. обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых Собственник помещений формирует фонд капитального ремонта на счете Регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счетах Регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета Ленинградской области, а также других источников, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

2.1.2. в соответствии с региональной программой капитального ремонта, подготовить и направить Собственнику предложение: о сроке начала капитального ремонта; необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их стоимости; о порядке и источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах; другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

2.1.3. обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

2.1.4. привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;

2.1.5. контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

2.1.6. осуществлять приемку выполненных работ;

2.1.7. предоставлять по запросу Собственника сведения, касающиеся:

размера начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт Собственником помещения в многоквартирных домах, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных процентов в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

размера средств, направленных Региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах,

размера задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах,

исполнения настоящего Договора;

2.1.8. в случае изменения Собственником способа формирования фонда капитального ремонта перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет по указанию Собственника;

2.1.9. в случае признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этих многоквартирных домов в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения общего собрания собственников помещений в этих многоквартирных домах;

2.1.10. вести учет средств, поступивших на счет Регионального оператора в виде взносов Собственника на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Ведение такого учета может осуществляться Региональным оператором в электронной форме;

2.1.11. нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

2.2. Региональный оператор имеет право:

2.2.1. использовать на возвратной основе средства, полученные от Собственника для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете Регионального оператора;

2.2.2. возмещать средства, израсходованные на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, за счет последующих взносов Собственника на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Читайте так же:
Как выписать человека из квартиры без его согласия, если я собственник? Может ли и имеет ли право собственник жилья выписать прописанного жильца?

2.2.3. осуществлять иные права в соответствии с действующим законодательством.

2.3. Собственник обязан:

2.3.1. ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца, направлять Региональному оператору перечень имущества Собственника по форме согласно Приложению N 2 для формирования платежных документов.

2.3.2. на основании платежных документов, предоставленных Региональным оператором ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, следующего за расчетным, перечислять взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на счет Регионального оператора.

2.3.3. направлять Региональному оператору решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение 5 рабочих дней после принятия такого решения;

2.3.4. возмещать Региональному оператору средства, израсходованные на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта многоквартирного дома, за счет последующих взносов Собственника на капитальный ремонт;

2.3.5. при переходе права собственности на помещение Собственник помещений обязан погасить задолженность по оплате взносов за капитальный ремонт, сложившуюся на дату перехода права собственности;

2.4. Собственник имеет право:

2.4.1. запрашивать у Регионального оператора сведения, касающиеся:

размера начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт Собственником помещений в многоквартирных домах, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных процентов в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

размера средств, направленных Региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах,

размера задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальном ремонту общего имущества в многоквартирных домах,

исполнения настоящего Договора;

2.4.2. на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в любое время изменить способ формирования фонда капитального ремонта.

2.4.3. на возмещение причиненных убытков в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения Региональным оператором своих обязательств, вытекающих из настоящего Договора, в размере внесенных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с гражданским законодательством.

3. Порядок формирования и перечисления взносов

3.1. Сумма взносов, перечисляемых Собственником, является произведением минимального взноса, установленного Постановлением Правительства Ленинградской области, и площади помещений согласно Приложению N 1;

3.2. В случае принятия решения общим собранием собственников помещений многоквартирных домов об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем установленный Постановлением Правительства Ленинградской области, сумма взносов, перечисляемых Собственником, является произведением минимального взноса, установленного решением общего собрания собственников помещений, и площади помещений согласно Приложению N 1.

3.3. Лимит бюджетных обязательств Собственника по данному Договору, перечисляемых Собственником в виде взносов в 20__ г. на счета Регионального оператора, составляет ____________ (_____________________________________) рублей ___ копеек.

3.4. Взносы перечисляются на расчетный счет Регионального оператора N ____________________, открытый в ___________.

4. Ответственность Сторон

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору, в том числе за просрочку исполнения денежных обязательств, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. Срок действия договора. Порядок изменения и расторжения договора

5.1. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания сторонами, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 1 мая 2014 года.

5.2. Настоящий договор считается заключенным на срок до 31 декабря 2043 года.

5.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно Сторонами в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.4. Изменение условий Договора производится по взаимному согласию Сторон путем составления дополнительного соглашения к Договору.

6. Прочие условия

6.1. Все споры и разногласия, возникающие при реализации настоящего договора, разрешаются между сторонами путем переговоров. Если стороны не приходят к соглашению, то спорные вопросы решаются в суде в установленном законодательством порядке.

6.2. По вопросам, неурегулированным настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации и Ленинградской области.

Инструкция по госзакупке капремонта

Способы определения поставщика, с помощью которых можно провести закупку работ по капитальному ремонту:

  • электронный аукцион;
  • конкурс в электронной форме;
  • конкурс с ограниченным участием в электронной форме;
  • запрос котировок в электронной форме;
  • у единственного источника;
  • запрос предложений.

Что понимается под капремонтом

Это работы, которые направлены на выборочное или комплексное восстановление объекта, перепланировку или полное изменение строения.

Основные отличия капитального ремонта от текущего, в соответствии с письмом Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018:

  1. Текущий ремонт проводится для устранения незначительных неполадок, которые проявляются в ходе повседневной эксплуатации, предупреждения износа зданий, проведения профилактических мероприятий. Например: косметический ремонт.
  2. Капитальный ремонт нужен для восстановления характеристик здания или их изменения. Пример: реконструкция объекта или надстройка еще одного этажа.

Капитальный ремонт многоквартирных домов закупают по постановлению № 615 от 01.07.2016, но есть общие положения и с контрактным законодательством. Показали, как работают ПП РФ 615 и 44-ФЗ по капитальному ремонту, в сравнительной таблице:

Сравнительная таблица тендеров по П615 и 44-ФЗ

Вот как закупщик объявляет аукцион на капитальный ремонт здания в 2021 году:

  1. Определяет, что закупать и на основании чего (текущий ремонт, реконструкцию или капремонт).
  2. Определяет способ размещения заказа.
  3. Готовит тендерную документацию.
  4. Составляет техзадание.
  5. Проводит расчет НМЦК.
  6. Формирует проект контракта.
  7. Определяет победителя.
  8. Оформляет исполнение контракта.
Читайте так же:
Апелляционное обжалование определения арбитражного суда

Контрактное законодательство разъясняет, капремонт — это обязательно 44-ФЗ или может быть и 223-ФЗ: закон, по которому проводят тендер, зависит от того, по какому из ФЗ работает заказчик, и от вида финансирования.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали практику разрешения проблем в строительных закупках. Используйте эти инструкции бесплатно.

Выбираем способ определения поставщика

Способ размещения заказа на строительство зависит от типа работ. При выборе способа проведения тендера на капремонт учитывайте особенности:

  1. Электронным аукционом закупают работы, когда главный критерий — цена.
  2. Конкурсом в электронной форме проводят работы, если важна квалификация и опыт подрядчика.
  3. Конкурсом с ограниченным участием в электронной форме — если проведение работ требует особой квалификации (реконструкция памятников архитектуры и проч.) на основании п. 1 ч. 2 ст. 56.1 44-ФЗ.
  4. Запрос котировок в электронной форме и закупку у единственного источника используют при соблюдении лимита заказа и объема закупок, которые уже проведены этими способами (п. 2 ст. 82.1, п. 4, п. 5, п. 9 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ).
  5. Запрос предложений проводят, если предыдущий тендер не состоялся или реализуют часть расторгнутого контракта (ч. 4 ст. 55, п. 8 ч. 2 ст. 83, п. 6 ч. 2 ст. 83 44-ФЗ).

Распоряжение правительства № 471-р от 21.03.2016 разъясняет, обязательно ли проводить аукцион при капитальном ремонте дорог: нет, так как эти работы отсутствуют в аукционном перечне.

Составляем документацию

Вот какие нужны документы на проведение капитального ремонта в учебном заведении по 44-ФЗ в 2021 году:

  1. Проект на выполнение работ (п. 8 ч. 1 ст. 33 44-ФЗ), который входит в полный пакет документов на капитальный ремонт здания по 44-ФЗ, если законодательством не предусмотрено иное.
  2. Требование к первой части заявки участников тендера — только наличие согласия на выполнение работ (ч. 3.1 ст. 66 44-ФЗ), о котором компания информирует заказчика с помощью технических средств торговой площадки.
  3. О том, какие дополнительные требования необходимы по капремонту по 44-ФЗ:
    • наличие свидетельства о членстве в СРО, если это требование необходимо для данного вида работ;
    • наличие лицензии на выполнение работ по сохранению культурного наследия (реставрация, ремонт и проч.) в соответствии с постановлением № 349 от 19.04.2012;
    • аналогичный опыт — при размещении заказа на работы, которые требуют особой квалификации на основании положений постановления № 99 от 04.02.2015.

Контрактное законодательство разъясняет, кто может участвовать в госзакупке на выполнение работ по капитальному ремонту: организация, которая соответствует:

  • единым требованиям заказчика (ст. 31 44-ФЗ);
  • дополнительным требованиям по постановлению № 99 от 04.02.2015.

Составляем техническое задание

Неотъемлемая часть технического задания на капремонт — проектно-сметная документация, которая содержит (ч. 12 ст. 48 ГрК):

  • пояснительную записку с описанием объекта закупки при капремонте по 44-ФЗ для подрядчика;
  • архитектурно-планировочные, конструктивные, технологические решения;
  • рабочие чертежи, на которых изображен объект и его элементы до и после капремонта, эскизы и обмерные планы;
  • требование к качеству и безопасности ремонта.

Проект капитального ремонта

Также в техническом задании описываем объект закупки и прописываем:

  • наименование объекта;
  • сроки проведения строительства;
  • условия работ (режим, порядок оформления пропусков и т. п.);
  • требования к качеству (СНиПы, ГОСТы, СанПиНы и т. п.);
  • требование о вывозе с территории объекта строительного мусора;
  • гарантийные обязательства;
  • параметры эквивалентности материалов.

Вот пример технического задания на капремонт помещения по 44-ФЗ из тендерной документации:

ТЗ капремонт

Проводим расчет НМЦК

Обоснование максимальной цены тендера проводим на основе проектно-сметного метода (ст. 22 ФЗ № 44) с учетом требований приказа № 841/пр от 23.12.2019, которые предполагают:

  1. Обязательный пересчет цен с даты составления смет на дату утверждения документации.
  2. Применение индексов-дефляторов.

Расчёт НМЦК капремонт

Формируем проект контракта

Типовые условия строительного контракта утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 9/пр от 14.01.2020. По рекомендациям Минстроя, типовые условия содержат:

  • график стройки;
  • доставку и разгрузку строительных материалов силами подрядчика;
  • наличие рабочей документации на объекте;
  • график оплаты;
  • определение стоимости этапа стройки.

Приказ Минстроя об утверждении типовых условий строительного контракта

При подготовке проекта договора на проведение выборочного или комплексного капитального ремонта включите в его положения:

  • сроки и режим проведения стройки;
  • обязанность подрядчика вести журнал ремонта;
  • порядок проведения скрытых работ;
  • возможность принятия заказчиком решения об одностороннем отказе от обязательств по договору, если в процессе его исполнения выявлен факт несоответствия подрядчика требованиям ФЗ № 44, в том числе дополнительным, которые прописаны в тендерной документации;
  • право заказчика проводить технический надзор;
  • непредвиденные расходы и их предельный размер;
  • срок оформления результатов приемки;
  • перечень документов, которые подрядчик предоставляет на оплату;
  • гарантийные обязательства;
  • порядок изменения и расторжения контракта.

Приложите к проекту контракта документы, в соответствии с которыми подрядчик проводит строительство:

  1. Техническое задание.
  2. Ведомость.
  3. Проект (при наличии).
  4. Сметы.
  5. График исполнения контракта.

Выбираем победителя

Критерии определения подрядчика зависят от способа размещения заказа: электронный аукцион на капитальный ремонт по 44-ФЗ предполагает выбор победителя по критерию цена, а при проведении конкурсов важны и нестоимостные критерии (квалификация и проч.), которые прописаны в документации заказчика.

По итогам торгов и рассмотрения заявок от участников тендера заказчик формирует протокол подведения итогов, который содержит наименование организации-победителя.

Исполняем и изменяем контракт

Заказчик контролирует ход строительства и качество материалов во время всего срока исполнения контракта.

Читайте так же:
Обязанность не члена СНТ выполнять решения общего собрания членов СНТ

Если для строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик направляют в ведомство извещение о начале стройки (ч. 5 ст. 52 ГрК). Срок — не менее чем за семь рабочих дней до начала стройки.

Контрактное законодательство допускает продление сроков и изменение цены строительного контракта по соглашению сторон в таких случаях:

  • изменение объема стройки не более чем на 10% от цены контракта (п. «в» ч. 1 ст. 95 44-ФЗ);
  • возникновение непредвиденных обстоятельств во время проведения строительства, если срок исполнения договора — не менее года (п. 8 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ). Обязательное условие для такого изменения — наличие разрешения от органов власти. Срок исполнения контракта и (или) его стоимость подлежат изменению не более чем на 30%;
  • подрядчик не уложился в сроки, которые установлены заказчиком. В этом случае предусмотрено однократное продление срока на период, который не превышает прежний срок исполнения условий договора при условии, что у подрядчика отсутствует перед заказчиком задолженность по неустойке (п. 9 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ).

Закрываем контракт

Исполнение контракта подрядчик подтверждает документами:

  • акт о приемке выполненных работ (КС-2);
  • справка о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3);
  • счет на оплату, счет-фактура (при наличии);
  • общий журнал работ (КС-6).

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проводит заказчик на основе документов, которые получены от подрядчика (ч. 8 ст. 110.2 44-ФЗ).

Разъяснения по теме

Об определении видов ремонта

Письмо Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018

О составе закупочной документации на работы по капитальному ремонту объекта капитального строительства.

Письмо Минфина № 24-00-05/68205 от 04.09.2019

Об авторе этой статьи

Элла Залужная

Элла Залужная Эксперт проекта Закончила Университет при Межпарламентской Ассамблее ЕВРАЗЭС по специальности «Финансы и кредит».

В 2013 году — Северо-Западный институт управления Российской Академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ по программе: «Управление государственными и муниципальными заказами».
В 2014 году — НИУ ВШЭ по программе «Управление государственными и муниципальными заказами».
В 2020 году прошла профессиональную переподготовку на базе образовательного центра «Гарант» и «Сбербанк-АСТ» по программе «Управление закупками для государственных и муниципальных нужд (44-ФЗ) и корпоративными закупками (223-ФЗ)».

Проценты по специальному счету – чьи доходы?

УК (ТСЖ) является владельцем специального счета, на котором аккумулируются денежные средства на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД. На остаток этих средств кредитная организация начисляет проценты за пользование денежными средствами. Признаются ли данные проценты доходом УК (ТСЖ)? Или это доходы собственников помещений в доме?

Возникают ли доходы у УК (ТСЖ) – владельца специального счета?

Как известно, собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в доме. Эти взносы в зависимости от выбранного собственниками способа формирования фонда капремонта перечисляются на специальный счет или счет регионального оператора. При выборе в качестве способа формирования фонда капитального ремонта перечисление взносов за специальный счет собственники помещений в МКД также должны определить владельца этого счета, которым могут быть:

ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном доме или нескольких многоквартирных домах;

осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;

управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;

Помимо взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в МКД, фонд капремонта образуют среди прочего (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ):

пени, уплаченные собственниками в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

В силу ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и процентов, начисленных кредитной организацией за пользование денежными средствами на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД.

Согласно ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капремонта могут использоваться строго на определенные цели:

для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

для разработки проектной документации (если подготовка таковой необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

для оплаты услуг по строительному контролю;

для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;

для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по ним.

Поэтому и операции, совершаемые по специальному счету, имеют целевое назначение, определенное федеральным законом, исключающим их использование владельцем счета по своему усмотрению (см. ст. 177 ЖК РФ).

Таким образом, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, не являются экономической выгодой владельца специального счета, как следствие, они не включаются у него в налогооблагаемые доходы (письма Минфина РФ от 20.05.2015 № 03-03-06/4/28972, от 26.02.2016 № 03-07-11/10713, от 22.06.2015 № 03-03-06/2/35981, от 14.05.2015 № 03-03-10/27648 (направлено Письмом ФНС РФ от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@)).

Кстати, исходя из норм Налогового кодекса (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) владельцы специальных счетов, в том числе региональный оператор, не учитывают при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций суммы взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в МКД. То же самое касается процентов, уплаченных собственниками в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт.

Читайте так же:
Предоставление путевки на санаторно-курортное лечение инвалиду

Возникают ли доходы у собственников помещений в МКД?

Как указано выше, права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, включая начисленные проценты за пользование денежными средствами, принадлежат собственникам помещений в МКД. Именно собственники решают, что с ними делать, в пределах возможностей, очерченных Жилищным кодексом. Распоряжение владельца специального счета о списании денежных средств с этого счета без соответствующего протокола общего собрания собственников помещений в МКД банк не выполнит.

Отметим еще несколько моментов.

Нормы Жилищного кодекса

Часть 5 ст. 36.1 ЖК РФ

Часть 3 ст. 36.1 ЖК РФ

Часть 6 ст. 36.1 ЖК РФ

Часть 4 ст. 36.1 ЖК РФ

Собственник помещения в МКД не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете

Право собственника помещения в МКД на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение

При приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете

При переходе права собственности на помещение в МКД доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника помещения

В связи с этим проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, являются доходами собственников помещений в МКД. Размер дохода конкретного собственника определяется исходя из того, что согласно ч. 2 ст. 36.1 ЖК РФ доля собственника помещения в МКД в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником и предшествующим собственником такого помещения.

Проценты по специальному счету – налогооблагаемые доходы собственников помещений в МКД?

Если собственником помещения является физическое лицо, доходы в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, признаются объектом обложения НДФЛ. Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, которые получены им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

В то же время в рассматриваемой ситуации считаем возможным применение по аналогии положений ст. 214.2 НК РФ, которой в том числе установлены особенности определения налоговой базы по НДФЛ при получении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам физических лиц в банках, находящихся на территории РФ. Из этой статьи следует, что налогооблагаемые доходы в виде процентов, получаемых по рублевым вкладам в банках, находящихся на территории РФ, возникают только в случае превышения начисленных процентов над суммой процентов, рассчитанной исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на пять процентных пунктов.

В отношении процентов, начисляемых по денежным средствам, находящимся на специальном счете, такое превышение не наблюдается. Следовательно, обозначенные проценты не нужно включать в налоговую базу по НДФЛ собственников помещений в МКД – физических лиц. Как следствие, УК (ТСЖ) не надо выступать в роли налоговых агентов.

Что касается собственников помещений в МКД – юридических лиц, вопросы с налогообложением полученных доходов они решают самостоятельно в зависимости от применяемой системы налогообложения. УК (ТСЖ) следует только помнить, что на основании ч. 7 ст. 177 ЖК РФ владелец специального счета (это же касается банка, в котором открыт счет) обязан по требованию любого собственника помещения в доме предоставить информацию:

о сумме зачисленных на специальный счет платежей собственников всех помещений в МКД;

об остатке средств на специальном счете;

обо всех операциях по данному специальному счету. К таким операциям относится среди прочего начисление процентов за пользование денежными средствами (п. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ).

Кстати, ЦБ РФ в Письме от 12.09.2014 № 41-2-2-5/1657 разъяснил, что банк вправе самостоятельно определить порядок предоставления информации по специальному счету собственникам помещений в МКД в целях надлежащего исполнения указанной обязанности (в том числе в части передачи соответствующей информации надлежащему лицу с учетом требований Жилищного кодекса и соблюдением банковской тайны).

Проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, не являются доходами владельца такого счета (например, УК или ТСЖ), поскольку права на данные средства принадлежат собственникам помещений в МКД. Что касается собственников помещений, для них проценты – это доход (экономическая выгода). Однако в налоговую базу по НДФЛ собственника помещения в МКД – физического лица указанный доход не включается (срабатывают специальные нормы гл. 23 НК РФ, применяемые по аналогии). А вот собственнику помещения – юридическому лицу стоит задуматься о необходимости включения в налогооблагаемый доход рассмотренных процентов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию