Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Новые правила выкупа земельных участков

Новые правила выкупа земельных участков

Основные правовые коллизии актуальной темы анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

Фото: www.storage.inovaco.ru

Механизм КРТ предусматривает изъятие недвижимости с компенсацией правообладателю. Данная тематика вызвала вопросы как со стороны застройщиков в части изъятия и минимизации затрат на консолидацию участков, так и со стороны правообладателей в части получения справедливого возмещения за изымаемую недвижимость.

В связи с этим публично остановимся на некоторых моментах.

1. На текущий момент отсутствует правоприменительная практика изъятия недвижимости в целях КРТ.

2. Есть общий порядок изъятия недвижимости определенный Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ, со ст. 56.2 по ст. 56.12) по которому также будет происходить изъятие для целей КРТ.

3. По сложившейся практике, изъятие в Москве для государственных нужд с учетом времени на судебные процессы составляет в среднем более 2 лет.

Фото: www.edsro.center

4. Изъятие для целей КРТ осуществляется не за счет бюджета, а за счет лица, с которым заключен договор КРТ.

5. Основные этапы изъятия по КРТ: заключение договора о КРТ, утверждение проекта планировки территории, решение об изъятии, подготовка и направление правообладателю соглашения об изъятии, иск об изъятии, судебное решение об изъятии с определением размера возмещения (в случае не согласия с размером), вступление в силу судебного решения, исполнение решения, передача недвижимости, снос недвижимости, переход или прекращение прав в ЕГРН.

6. Согласно ЗК РФ, для изъятия необходима утвержденная документация по планировке территории. С учетом неторопливого стиля работы госорганов с момента заключения договора КРТ до вовлечения в оборот участка под изымаемую недвижимость может пройти 3—4 года.

Фото: www.msk.mosreg.ru

7. Решение об изъятии недвижимости, а также об утверждении документации по планировке территории может быть обжаловано в судебном порядке в случае наличия нарушений при его принятии. Также может быть оспорен размер компенсации правообладателю.

В силу вариативности положений ЗК РФ и отсутствия на региональном уровне подзаконных актов об изъятии по основаниям для целей КРТ, в каждом конкретном случае органы власти будут по-разному определять, кто готовит соглашение о компенсации правообладателю с определением размера. Будет ли это орган исполнительной власти или лицо, с которым заключен договор КРТ.

Также однозначно не определен порядок перечисления инвестором средств для изъятия в случае, если соглашение об изъятии готовит орган исполнительной власти. Будет ли лицо, заключившее договор КРТ, напрямую перечислять средства правообладателям за изымаемую недвижимость, либо эти перечисления будут осуществляться через бюджет.

Я полагаю, в ближайшем будущем не стоит ожидать широкой практики изъятия недвижимости для целей КРТ. Для инвестора полный цикл с момента заключения договора КРТ до вовлечения в оборот изымаемой недвижимости может составить пять и более лет.

Зато можно с уверенностью прогнозировать, что возможность изъятия недвижимости для целей КРТ останется инструментом давления на переговорах по выкупу недвижимости и консолидации земельных участков.

Читайте так же:
Новая отметка в миграционной карте

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

О порядке выкупа у частного лица земельного участка для строительства дороги

Заявитель К. является собственником дома и земельного участка, где планируется строительство дороги, вследствие чего возможно изъятие земельного участка.

Вопрос заявителя: каков порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Ответ юриста.

Изъятие и выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяется ст. 279 ГК РФ (Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд), при этом земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В соответствии с 5. ст. 279 ГК РФ правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок уведомления описан в п. 10 ст. 56.6. Земельного Кодекса РФ (Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд).

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Согласно ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В силу ст. 282, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.

Читайте так же:
Отказ в совершении нотариального действия

Москва разрешила выкупать участки за 40% от стоимости. Что это значит

Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС

Мэр Москвы Сергей Собянин подписал закон, позволяющий собственникам объектов капитального строительства выкупать участки под ними за сумму, равную 40% от кадастровой стоимости. Соответствующий документ опубликован на официальном сайте столичной мэрии.

Согласно новому закону, льготная цена при выкупе земельного участка в размере 40% от кадастровой стоимости устанавливается при наличии на участке объектов капитального строительства, находящихся в собственности горожан. Видом разрешенного использования участка должно быть индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства.

По информации Департамента городского имущества (ДГИ), в Москве на сегодняшний день 273,63 га земельных участков предоставлено горожанам для индивидуального строительства жилья и ведения личного подсобного хозяйства. При этом сейчас все участки приобретаются в собственность по цене, равной 100% кадастровой стоимости. Новый закон позволит не только существенно снизить объем вложений в выкуп участков под ИЖС, но и «оптимизировать процесс оформлении земельно-правовых отношений, повысит доступность и востребованность городской земли для жителей столицы», отмечал на этапе подготовки законопроекта министр правительства Москвы, руководитель ДГИ Владимир Ефимов.

Юристы и аналитики разъяснили, зачем принят закон, а также кто и за сколько сможет выкупать земельные участки.

«Нововведение коснется только тех граждан, у которых есть объект капитального строительства»

Александр Катков, партнер юридической группы Novator, адвокат:

— Ранее кадастровая стоимость была значительно ниже рыночной. После проведения реформы она стала равной рыночной стоимости, а в некоторых случаях даже превышает ее. При этом все физические лица и компании, которые приобретают земельные участки у государства, вынуждены выкупать их по кадастровой стоимости.

Новый закон предусматривает для граждан возможность выкупить земельный участок со скидкой 40% от кадастровой стоимости. Однако нововведение коснется только тех граждан, у которых есть объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с видом разрешенного использования (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства и садоводства). Данный закон нацелен на то, чтобы стимулировать граждан оформлять в собственность земельные участки, расположенные под их строениями.

«Благодаря этой мере правительство Москвы получает возможность пополнить бюджет»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty:

— Важно понимать, что речь идет о землях, которые пригодны, скажем, для строительства частного, но не многоэтажного жилья, которое уже и так находится в аренде (ИЖС — это земли для индивидуального строительства, максимум сюда может быть отнесена земля сельхозназначения). Например, в Серебряном Бору у многих есть собственности дома, построенные на арендованной земле. Есть такая земля и в поселке художников или в Новой Москве. Логично предположить, что собственники домов, стоящих на государственной земле, воспользуются предложением купить участок по такой привлекательной цене, получив в собственность весь комплект — и землю, и дом. Это может стать дополнительным преимуществом при продаже, это радужная перспектива для их наследников, это, в сущности, приятно и правильно, когда есть возможность выкупить землю, на которой построен твой дом.

Читайте так же:
Езда без бумажного полиса ОСАГО

Благодаря такой мере правительство Москвы получает возможность пополнить бюджет за счет налогов на имущество. Если это предложение сейчас найдет отклик, то, возможно, для властей появится дополнительная возможность выравнять ситуацию, построить больницы, как-то помочь гражданам. Одним словом, я вижу в этом попытку получить дополнительные средства в бюджет, логично, что решение принято именно сейчас. Но ничего революционного для рынка в этой связи не произойдет. Разумеется, массово никто не побежит сейчас выкупать эту землю, особенно на фоне карантина. На рыночные цены или спрос это никак не повлияет.

«Для того чтобы выкупить землю, достаточно будет подать соответствующее заявление в местную администрацию»

Алексей Гавришев, управляющий партнер AVG Legal:

— Большое количество земель с назначением под ИЖС, в основном расположенных на территории Новой Москвы, находятся в долгосрочной аренде на 49 лет у физических лиц, которые на этой земле возводят объекты капитального строительства. Для указанных лиц оплата аренды за землю куда более выгодна, чем приобретение этой земли по цене, составляющей 100% от кадастровой стоимости, в связи с чем правительство Москвы внесло предложение о продаже этих земель по льготной цене (40% от кадастровой стоимости).

Соответственно, теперь любой из собственников объекта капитального строительства может приобрести арендуемый участок по льготной цене. Для того чтобы выкупить землю, достаточно будет подать соответствующее заявление в местную администрацию. Выглядит данная инициатива, безусловно, здраво, однако назвать данное предложение выгодным нельзя, так как цена на землю все равно остается довольно высокой, в то время как новая редакция Земельного кодекса предусматривает выкуп участков под объектами строительства из аренды в собственность за 1,5–3% от кадастровой стоимости для муниципальных земель и 15–20% — для городских земель.

Закон Московской области № 221/2020-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2021 год»

Опубликован: Интернет-портал Правительства Московской области (www.mosreg.ru), 13.11.2020; официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru), 16.11.2020; «Ежедневные Новости. Подмосковье», 23.11.2020

ЗАКОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2021 год

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона

В соответствии с Законом Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» настоящий Закон устанавливает базовый размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2021 год (далее – земельные участки).

Читайте так же:
Особенности агентского договора: порядок составления и заключения- с ИП, на услуги

Статья 2. Порядок установления базового размера арендной платы за земельные участки

Значения базового размера арендной платы за земельные участки устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону, за исключением случаев, предусмотренных статьями 3−9 настоящего Закона.

Статья 3. Базовый размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного использования, в границах населенных пунктов

1. Базовый размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного использования, за исключением случаев, предусмотренных статьей 4 настоящего Закона, устанавливается:

1) в границах города, микрорайона, квартала в размере 20 процентов от базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных) соответствующего городского округа, города, микрорайона, квартала;

2) в границах поселков городского типа (рабочих или дачных)

в десятикратном размере базового размера арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения соответствующего городского округа.

2. Базовый размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного использования крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности, в границах сельских населенных пунктов устанавливается равным двукратному базовому размеру арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения соответствующего городского округа.

Статья 4. Базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным), а также предоставленные гражданам и их некоммерческим объединениям, в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных)

Базовый размер арендной платы за земельные участки в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных):

1) занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным);

2) предоставленные гражданам и их некоммерческим объединениям для размещения объектов, предназначенных для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, под индивидуальные и кооперативные гаражи,

устанавливается со всей площади земельного участка в размере 5 процентов от базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), но не менее 0,95 рубля за квадратный метр.

Статья 5. Базовый размер арендной платы за земельные участки из земель водного фонда

Базовый размер арендной платы за земельные участки из земель водного фонда устанавливается в соответствии с базовым размером арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения соответствующего городского округа. В иных случаях базовый размер арендной платы за земельные участки из земель водного фонда устанавливается в размере 479 рублей за гектар.

Статья 6. Базовый размер арендной платы за земельные участки из земель особо охраняемых территорий и объектов, а также за земельные участки, занятые объектами культурного наследия, расположенные на землях иных категорий

Базовый размер арендной платы за земельные участки из земель особо охраняемых территорий и объектов, а также за земельные участки, занятые объектами культурного наследия, расположенные на землях иных категорий, устанавливается:

1) в границах населенных пунктов в размере 1,98 рубля за квадратный метр;

2) вне границ населенных пунктов в размере 1,66 рубля за квадратный метр.

Читайте так же:
Доплата на иждивенца

Статья 7. Базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые полигонами твердых бытовых отходов

Базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые полигонами твердых бытовых отходов, устанавливается в соответствии с базовым размером арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности
и земли иного специального назначения.

Статья 8. Базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые полигонами (кроме полигонов твердых бытовых отходов), аэродромами, аэропортами и вертодромами

Базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые полигонами (кроме полигонов твердых бытовых отходов), аэродромами, аэропортами и вертодромами, устанавливается:

1) на землях населенных пунктов в соответствии с базовым размером арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

2) на землях иных категорий в размере 2,40 рубля за квадратный метр.

Статья 9. Базовый размер арендной платы за нарушенные земли

1. При предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 3,03 рубля за квадратный метр.

2. Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Статья 10. Вступление в силу настоящего Закона

Настоящий Закон вступает в силу на следующий день после его официального опубликования.

Губернатор

Московской области А.Ю. Воробьев

« 12 » ноября 2020 года

Московской областной Думы

от 29.10.2020 № 5/129-П

к Закону Московской области «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся
в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2021 год»

Базовый размер
арендной платы за земельные участки, находящиеся
в собственности Московской области или государственная
собственность на которые не разграничена на территории Московской области

Наименование городского округа, населенного пункта, микрорайона, квартала

Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных) (руб./кв. м)

Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов
(руб./кв. м)*

Базовый размер арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения (руб./га)

Базовый размер арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
(руб./кв. м)***

за земельные участки, предоставленные юридическим лицам и предпринимателям без образования юридического лица

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию