Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Несогласие сособственника на проживание гражданского мужа другого сособственника

Как защитить нарушенные права сособственника квартиры

Чуднова Елена

Расторгнув брак, граждане сталкиваются с тем, что режим общего совместно нажитого имущества прекращается, и, учитывая упростившуюся систему регистрации перехода прав собственности, титульный собственник фактически может распорядиться таким имуществом по своему усмотрению, не получив согласия другого собственника и очевидным образом злоупотребляя своими правами.

Однако сделка, прошедшая госрегистрацию перехода права собственности, с юридической позиции чиста. При этом – в случае как с супругами, так и с сособственниками общего совместного имущества, – злоупотребление правом никто не отменял. Но закон, защищая супругов от недобросовестных действий друг друга, совершенно при этом не защищает собственников общего совместного имущества, правовой режим которого, по сути, аналогичный (как с выделом долей, так и без него).

Такие споры возникают в основном между бывшими супругами, приобретшими в браке имущество и оформившими его на одного из них. Несвоевременный раздел имущества после расторжения брака – пожалуй, основная причина проблем с имуществом, проданным одним из экс-супругов без ведома другого.

Расскажу о таком гражданском деле, в которое я вступила на стадии, когда доверительницу – бывшую жену титульного собственника квартиры, приобретенной в браке, – выселяли в судебном порядке новые (как оказалось, уже вторые!) собственники. На примере данного дела будет видно, что хорошо продуманная стратегия доказывания помогает защитить интересы лица, законные права и интересы которого в ходе таких сделок были нарушены.

Кратко о фабуле. В 2004 г. Алсу Мансурова с мужем приобрели по договору купли-продажи двухкомнатную квартиру и оформили ее на супруга. В 2010 г. брак был расторгнут, супруги проживали раздельно, но имущество не делили. В конце 2018 г. бывший муж сообщил Мансуровой, что намерен продать квартиру, а на возражения бывшей супруги ответил, что квартира принадлежит ему, поскольку раздел имущества не производился. В январе 2019 г. женщина узнала, что квартира, в которой она проживает, продана, а вскоре в суд поступил иск о ее выселении. Чуть позже оказалось, что квартира за это короткое время была продана дважды.

Мы с доверительницей заявили встречный иск о признании обеих сделок купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности, а также о принятии обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий по отчуждению спорного жилого помещения.

Также от имени доверительницы было подано заявление в ОМВД России по г. Когалыму о проведении проверки и привлечении бывшего супруга и первой покупательницы квартиры к уголовной ответственности по ч. 3 ст. 159 УК РФ.

Практикующим адвокатам известно, что признать недействительной в судебном порядке сделку купли-продажи недвижимого имущества, тем более цепочку таких сделок, практически невозможно, поскольку существует правило: «каждый последующий приобретатель – добросовестный». Доказать обратное обязано лицо, оспаривающее сделку. А сделать это практически нереально ввиду незащищенности прав и законных интересов пострадавшего сособственника.

В случае с моей доверительницей, по гражданскому спору с участием которой Седьмой кассационный суд общей юрисдикции 16 июля вынес определение, о чем ранее писала «АГ», я четко понимала, что обратиться в суд с иском о взыскании с бывшего супруга неосновательного обогащения и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами – выиграть дело наверняка.

Было также понятно, что получить решение суда – еще не значит получить все денежные средства сразу и купить на них другое жилье. Кроме того, в случае законного раздела спорной квартиры Алсу Мансурова имела преимущественное право покупки доли бывшего супруга, и она хотела воспользоваться этим правом. Тем более что с иском о взыскании денежных средств можно было обратиться в течение ближайших трех лет, если мы потерпим неудачу в деле о признании сделок недействительными (безусловно, это было согласовано с доверительницей).

Наконец, реальные «стены и крыша над головой» не заменят предполагаемые в неопределенном будущем деньги.

Вопрос о том, почему я избрала именно такой способ защиты права (путем признания сделок недействительными и возвращения сторон в первоначальное положение, а не взыскания денежных средств), мне был также задан судьями кассационной инстанции и представителем прокуратуры Челябинской области. Как отметила председательствующий судья, «все-таки вторые покупатели – “ипотечники”», но, похоже, приведенные мной доводы их удовлетворили.

Поскольку Алсу Мансурова обратилась ко мне на стадии, когда в отношении нее вторыми покупателями спорной квартиры (которые стали собственниками) был заявлен иск о выселении, времени и возможностей для сбора доказательств было немного.

У нас в арсенале были переписка между доверительницей и ее бывшим мужем, распечатки телефонных переговоров и направления смс-сообщений вторым покупателям (от них доверительница и узнала о первом покупателе). Я обратилась в ОМВД России по г. Когалыму с заявлением, в котором подробно проанализировала ситуацию и просила провести проверку. До этого доверительница неоднократно обращалась с заявлениями в тот же орган, при этом проверка поручалась участковым уполномоченным, которые, в свою очередь, ограничивались телефонными разговорами с бывшим мужем заявительницы, а также первым и вторыми покупателями квартиры и выносили постановления об отказе в возбуждении уголовного дела.

Мое заявление было передано для проведения проверки в ОЭБиПК ОМВД России по г. Когалыму. Надо отдать должное оперуполномоченному Сизову Т.А., который, опросив меня, выехал в г. Сургут по месту работы титульного собственника квартиры и первой покупательницы и лично опросил их. Покупательница рассказала сотруднику полиции, что квартиру купила фиктивно – решила помочь коллеге, у которого не получалось продать квартиру ввиду несогласия бывшей жены. Деньги за квартиру она продавцу не передавала. Во время этого разговора ей поступил телефонный звонок, после чего она отказалась подписывать объяснения, оформленные оперуполномоченным, и ему пришлось констатировать отказ покупательницы от дачи объяснений на основании ст. 51 Конституции РФ. Сотрудник полиции усмотрел в действиях титульного собственника и первой покупательницы состав преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, и по завершении проверки передал дело в следственный отдел для принятия решения о возбуждении уголовного дела. Однако в следственном отделе не согласились с доводами оперуполномоченного и вынесли постановление об отказе в возбуждении дела, которое я обжаловала. В настоящее время вопрос о возбуждении дела решается.

Читайте так же:
Как обжаловать решение на жалобу

Поскольку материал проверки не отражал истинных обстоятельств дела ввиду отказа первой покупательницы от подписания ее объяснений, я пригласила оперуполномоченного в суд в качестве свидетеля, где он был подробно опрошен сторонами и рассказал все, что ему стало известно со слов первой покупательницы.

Вторым этапом подготовки доказательной базы был опрос сотрудников и начальника органа госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Там пояснили, что помнят, как Мансурова приходила к ним и плакала, они звонили вторым покупателям и предупреждали их о возможных проблемах с квартирой, советовали приостановить сделку и разобраться во всем. У вторых покупателей было 7 дней, чтобы принять решение о приостановлении сделки, но они решили рискнуть и не делать этого. Начальник и сотрудница регистрационной палаты были также приглашены мной в суд для дачи свидетельских показаний.

Третьим этапом сбора доказательств было посещение риелтора, сопровождавшего обе сделки купли-продажи. В телефонном разговоре он пояснил, что как первая, так и вторые покупатели были предупреждены о том, что продавец не может подтвердить свои полномочия на распоряжение совместной собственностью. Однако прийти в суд директор агентства недвижимости и риелтор отказались (они были полностью на стороне вторых покупателей).

Вместе с тем в материалах проверки по моему заявлению содержались протоколы опроса риелторов, на которые я и ссылалась. При этом суд указал, что объяснения директора агентства недвижимости не приняты во внимание, поскольку риелтор, непосредственно сопровождавший сделку, таких объяснений не давал (хотя его объяснения не опровергали объяснения директора, а договор на оказание риэлторских услуг был заключен именно с директором). В судебном процессе вторые покупатели утверждали, что риелторы об отсутствии полномочий и отказе продавца от предоставления нотариального подтверждения того, что квартира приобретена не в браке, не сообщали.

Ознакомившись с решением суда и протоколом заседания, я обратилась в полицию с заявлением в отношении риелторов, которых снова подробно опросили, и один из них подтвердил, что лично известил вторых покупателей о несогласии продавца предоставить заявление. Поскольку отказ в возбуждении уголовного дела по этому заявлению мы получили уже за рамками первой инстанции, я попыталась приобщить его в апелляционном суде, однако получила отказ с мотивировкой, что документ не имеет отношения к делу. На это я обратила внимание в кассационной жалобе, и кассация вновь поддержала мои доводы, сделав соответствующее указание нижестоящим судам в кассационном определении.

Безусловно, дела данной категории требуют тщательной подготовки, анализа и использования адвокатом всего арсенала не запрещенных законом возможностей для сбора необходимых доказательств и эффективной защиты доверителей.

Указанные проблемы в разрешении подобных дел могут быть, на мой взгляд, устранены внесением в ст. 253 ГК РФ положения о необходимости предъявления письменного согласия второго сособственника на отчуждение титульным собственником общего совместного имущества (по аналогии с Семейным кодексом РФ).

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.06.2019 N 4-КГ19-18

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Марьина А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Касаткиной Марии Анатольевны к Малошенковой Надежде Павловне о взыскании компенсации за пользование долями в праве общей долевой собственности, взыскании оплаченных коммунальных платежей и судебных расходов по кассационной жалобе Малошенковой Надежды Павловны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Малошенкову Н.П., поддержавшую доводы жалобы, Гаврюшину Е.В., представляющую интересы Касаткиной М.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Касаткина М.А. обратилась в суд с названным иском к Малошенковой Н.П., указав, что ей и ответчику принадлежат 2/3 и 1/3 доли соответственно в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру N <. > по адресу: <. > область, <. >. С момента приобретения права собственности истец не может использовать принадлежащее ей имущество по своему усмотрению, поскольку ответчик чинит ей препятствия, не допуская в квартиру, хотя она несет расходы по оплате коммунальных платежей. С учетом изложенного просила суд взыскать с Малошенковой Н.П. денежную компенсацию за пользование принадлежащей ей долей в размере 588 000 руб., расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг 28 340 руб. 23 коп., расходы на проведение оценочной экспертизы в размере 5 000 руб.

Читайте так же:
Входит ли техобслуживание газового оборудования в оплату за газ

Решением Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г. решение суда отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке, в данной части иск удовлетворен.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 12 марта 2019 г. Малошенковой Н.П. восстановлен срок подачи кассационной жалобы.

В кассационной жалобе поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося апелляционного определения в части.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 14 мая 2019 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены в кассационном порядке апелляционного определения в части отмены решения Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке и постановления нового решения об удовлетворении иска.

При рассмотрении дела судом установлено, что Малошенковой Н.П. принадлежит 1/3 доля в праве собственности на квартиру N <. >, расположенную по адресу: <. > область, <. >, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 5 октября 2000 г.

По договору дарения доли квартиры от 24 октября 2013 г. Касаткиной М.А. приобретены 2/3 доли в праве собственности на квартиру по указанному адресу.

Данная квартира является однокомнатной, в связи с чем определение порядка пользования квартирой не представляется возможным, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами и сторонами не оспаривалось.

Судом также установлено, что квартира находится в пользовании Малошенковой Н.П., Касаткина М.А. снимает комнату в квартире в г. Москве.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств реального несения истцом убытков или финансовых потерь, размера причиненных убытков, противоправного виновного поведения ответчика как лица их причинившего, причинно-следственной связи между возникшими убытками и поведением виновной стороны, Касаткиной М.А. в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставлено не было.

При этом суд учел, что порядок пользования квартирой ни собственниками, ни в судебном порядке, не установлены, в связи с чем не представляется возможным определить, какая часть помещения выделена в пользование ответчика и, соответственно, какой частью помещения, выделенного в пользование истца, пользуется ответчик, в связи с чем отказал в удовлетворении требований о взыскании компенсации за пользование долями в праве общей долевой собственности и расходов на проведение экспертизы.

Суд также пришел к выводу, что не подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании платы за жилое помещение и стоимости оплаченных коммунальных услуг, поскольку они не могут составлять имущественные потери для истца, являясь в силу действующего законодательства обязанностью собственника жилого помещения.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика компенсации за пользование долями в праве общей долевой собственности, указав, что поскольку истец, являясь собственником 2/3 долей в праве на квартиру, лишена объективной возможности проживать в ней, постольку в соответствии с п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации она вправе получить компенсацию за пользование ответчиком принадлежащей истцу долей квартиры.

Приходя к выводу о взыскании с Малошенковой Н.П. компенсации за пользование долей квартиры за заявленный истцом период, суд апелляционной инстанции исходил из представленного истцом и не опровергнутого ответчиком акта оценки среднерыночной стоимости найма аналогичного спорного жилого помещения в г. Реутове Московской области в размере 21 000 руб., указав, что расчет компенсации арифметически верен, а потому расходы по оплате услуг специалиста 5 000 руб. также подлежат возмещению в пользу Касаткиной М.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемое апелляционное определение частично принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 2, п. 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 — 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Читайте так же:
Выплата дивидендов участникам ЗАО при его закрытии

Между тем, обжалуемое судебное постановление вышеприведенным требованиям закона не соответствует.

В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла вышеприведенной нормы права компенсация является по своей сути возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления одним собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю части общего имущества.

Таким образом, суду апелляционной инстанции при разрешении данного дела следовало определить размер компенсации за пользование ответчиком 2/3 долями однокомнатной квартиры.

Разрешая возникший спор, суд апелляционной инстанции не учел, что, приобретая в 2013 г. 2/3 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, Касаткина М.А. знала о том, что 1/3 доля в праве собственности на квартиру принадлежит лицу, постоянно проживающему в ней (Малошенковой Н.П.), в связи с чем должна была предвидеть, что право на проживание в спорной квартире не может быть ею реализовано, поскольку спорная однокомнатная квартира по своему техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, не состоящих между собой в родстве.

Определяя размер такой компенсации, суд апелляционной инстанции исходил из акта оценки среднерыночной стоимости найма аналогичного спорного жилого помещения, представленного истцом, в котором расчет ежемесячной арендной платы произведен с использованием сравнительного подхода по аналогичным объектам недвижимости (однокомнатным квартирам), сдаваемым в аренду целиком в среднем по цене 21 000 руб. (ежемесячно), с последующим определением стоимости аренды 2/3 долей в размере 2/3 от стоимости.

Между тем, квартира, по поводу которой возник спор, свободной не является, в ней постоянно проживает собственник 1/3 доли Малошенкова Н.П., в связи с чем в аренду могла быть сдана не вся однокомнатная квартира, а лишь 2/3 ее доли с невозможностью ее реального выделения в пользование, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда.

При таких обстоятельствах, оценке подлежало определение стоимости платы за пользование 2/3 долями в спорной квартире, обремененной правами проживающего в ней сособственника 1/3 доли, что не было учтено судом апелляционной инстанции и привело к неправильному разрешению спора по существу.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда апелляционной инстанции, являются существенными и непреодолимыми и могут быть исправлены только посредством частичной отмены апелляционного определения.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г. нельзя признать законным в части отмены решения Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке и постановления нового решения об удовлетворении иска, в этой части оно подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2018 г. отменить в части отмены решения Реутовского городского суда Московской области от 14 августа 2017 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры, расходов по оценке и постановления нового решения об удовлетворении иска, в данной части направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Я могу зарегистрировать мужа в квартире, если другие владельцы против?

– Я являюсь долевым собственником (всего три собственника) в трехкомнатной квартире. В 2018 году через суд был определен порядок пользования; мне была определена одна из комнат. Сейчас я вышла замуж и хочу прописать в своей части мужа (моя доля составляет 28 кв. метров, жилая – 16 кв. метров). Остальные собственники не проживают в квартире больше 10 лет, но против того, чтобы я прописывала мужа. Могу ли я прописать мужа без их согласия, если порядок пользования определен?

Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль – сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:

Независимо от того, определен порядок пользования или нет, на прописку мужа в данном случае потребуется согласие других собственников.

Долевая собственность – это общая собственность. Поэтому любые значимые действия следует согласовывать с другими собственниками или решать в судебном порядке, если согласия получить не удалось.

Читайте так же:
Комиссия по трудовым спорам на предприятии или в организации

Следовательно, долевая собственность в любом случае подразумевает, что на распоряжение и пользование данной недвижимостью нужно получить одобрение от остальных владельцев.

Единственная ситуация, когда согласие других владельцев получать не нужно, – если сособственник хочет прописать своего несовершеннолетнего ребенка (или нескольких своих детей).

Отвечает юрист Станислав Соловьев:

На сегодняшний день, согласно решению ВС РФ, запрещено вселять кого-либо в квартиру без согласия других собственников. С 2018 года в Госдуме на рассмотрении находится законопроект № 378966-7, который позволит вселять родственников без согласия иных собственников помещений. Но когда он будет принят, неизвестно.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

При регистрации по месту жительства лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, необходимо волеизъявление всех сособственников жилого помещения, то есть их письменное согласие на регистрацию гражданина.

Определенный судом порядок пользования жилым помещением позволяет именно Вам пользоваться конкретной выделенной комнатой, но не дает Вам права единолично принимать решение о вселении или регистрации третьих лиц, включая Вашего супруга, без согласия других сособственников квартиры. Такое согласие не требуется только для вселения и регистрации несовершеннолетних детей.

Отвечает юрист компании «Экотон» Виталий Столяров:

Если порядок пользования определен решением суда, то для окончательного разделения прав и обязанностей по квартире необходимо подать в бухгалтерию жилищно-эксплуатационной организации заявление на разделение лицевых счетов. Кроме того, необходимо оформить документы в паспортном столе и получить справку Ф9 только на Вашу комнату. До тех пор, пока лицевой счет остается единым, и данные паспортного стола говорят о единой квартире, регистрация по месту жительства (пребывания), все расчеты и начисления осуществляются сособственниками совместно, то есть без согласия Ваших соседей мужа не зарегистрируют.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Без согласия других сособственников супруга Вы прописать не сможете. Это связано с гражданским законодательством, в котором указано, что при владении объектом недвижимости на праве общедолевой собственности все действия по вопросу управления, пользования, владения и распоряжения решаются в согласии с другими сособственниками. Исключение могут составить только Ваши несовершеннолетние дети – их можно прописать в любой момент.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник:

Согласие собственников нужно. Один из выходов – подарите мужу часть своей доли в квартире (на дарение части своей доли согласие других собственников не требуется). В результате он станет собственником и сможет там прописаться сам.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как голосуют супруги при совместной собственности?

Вопрос от читателя. При проведении ОСС и оформлении протокола как считать голоса совместной собственности для случаев, когда проголосовал один из двух или проголосовали по-разному оба по одному вопросу. А также как указывать их доли и число голосов в реестре собственников и реестре принявших участие. Интересует общий взгляд и известная практика в регионах.

В последнее время суды всё чаще принимают решения, где голосования одного из супругов достаточно, а его выбор предполагается совершенным с согласия второго супруга:

  • «Суд полагает возможным включить голоса собственников квартир, находящихся в общей совместной собственности и проголосовавших, исходя из общей площади квартиры, поскольку доказательств, что сособственники возражали против принятого на собрании решения в материалах дела не имеется»(решение Заводского районного суда г. Орла по делу № 2 – 1324/2015);
  • «Судом учитывается голосование одним из собственников за остальных собственников жилого помещения, на которое установлена совместная собственность… При этом согласно ст. 253 ГК РФ каждый участник общей совместной собственности на такое помещение не может обладать самостоятельным голосом на собрании. Такие собственники осуществляют голосование на общем собрании все вместе, либо по соглашению между ними один из таких собственников может участвовать в собрании от имени всех. Наличие соглашения между собственниками установлено в суде… суд также учитывает отсутствие доказательств иного волеизъявления сособственников общей совместной собственности, при наличии бюллетеней голосования всех сособственников квартир, при наличии в уведомлении и бюллетене решения собственников сведений о правоустанавливающем документе, при отсутствии доказательств иных прав и иных волеизъявлений собственников на момент участия в голосовании»(решение Мысковского городского суда Кемеровской области по делу № 2 – 249/2017);
  • «Квартира находится в совместной собственности, поэтому голосовать имеет право супруг или супруга, в голосовании участие принимал супруг»(Апелляционное определение Кемеровского областного суда по делу № 33 – 3285/2015);
  • «В силу ст. 253 ГК РФ один из участников совместной собственности также вправе действовать от имени сособственников, согласие которых на совершение тех или иных действий в отношении совместной собственности презюмируется, в связи с чем, суд учитывает голоса в рамках подсчета кворума, поскольку не участвовавшие в голосовании другие сособственники результаты голосования не оспорили, следовательно, согласны и с порядком проведения собрания, и с принятыми на общем собрании решениями» (решение Советского районного суда г. Уфы по делу № 2 – 3417/2016);
  • «Суд не принимает во внимание доводы истцов о том, что нельзя учитывать голоса лиц, жилых помещения которых находятся в совместной собственности, поскольку проголосовал только один из собственников. В силу положений части 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Между тем, ни один из собственников совместного имущества, не принявших участие в голосовании, не заявил об отсутствии правомочий у второго супруга действовать от его имени. Истцы не являются лицами, полномочными оспаривать данные действия»(решение Центрального районного суда г. Новосибирска по делу № 2 – 158/2018);
  • «Судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что в отношении квартиры судом первой инстанции необоснованно были исключены голоса… квартира находится в общей совместной собственности, из решения собственника следует, что голосование осуществляла супруга. Учитывая, что квартира находится в общей совместной собственности лиц, то в соответствии с положениями статьи 253 Гражданского кодекса РФ, любой из совместных собственников вправе осуществлять действия по распоряжению правами в отношении совместной собственности, при этом согласие другого собственника предполагается, следовательно, любой из совместных сособственников вправе был голосовать на общем собрании собственников помещений МКД, при этом голосование осуществляется всем количеством голосов» (апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33 – 12241/2017);
  • «Голос участника совместной собственности учитывается судом исходя из площади всей квартиры, голос участника долевой собственности – пропорционально принадлежащей данному собственнику доли (площади квартиры)» (решение Ангарского городского суда Иркутской области по делу № 2 – 37/2018);
  • «Квартиры находятся в общей совместной собственности граждан, доли таких собственников в праве общей собственности не определены, следовательно, в силу статьи 253 Гражданского кодекса РФ любой из сособственников вправе участвовать в голосовании, при этом доверенность в силу указанной нормы от другого сособственника не требуется. Из копии решения следует, что голосование осуществлял один сособственник, при этом он вправе был голосовать и за другого сособственника. Из копии решения собственника в отношении другой квартиры следует, что голосование осуществляли оба сособственника, при этом голосование осуществлялось путем заполнения одного решения. Однако, учитывая, что квартира находится в общей совместной собственности (без определения долей в праве собственности), то заполнение одного решения по вопросам повестки дня обоими сособственниками не будет нарушением порядка голосования» (апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33 – 13952/2017).
Читайте так же:
Для чего нужен и как правильно оформить договор залога при покупке квартиры? образец соглашения о залоге недвижимости

Исходя из содержания большинства относительно свежих судебных решений можно сделать такие выводы:

1. Когда голосует один из супругов, его голоса засчитываются исходя из площади всего помещения, находящегося в совместной собственности, то есть предполагается, что супруг действует по согласию второго члена семьи и от его имени тоже.

2. Чаще всего согласие второго супруга на голосование предполагается, и каких-либо соглашений или доверенностей суды не требуют. Но бывают и исключения:

  • «…квартиры являются совместной собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из сособственников указанных жилых помещений, несмотря на это его голос был посчитан, исходя из всей площади квартиры. Между тем голосовавшие лица не имели договоренности, соглашений и договоров друг с другом по управлению общим имуществом, предусмотренных положениям и ст. 244 – 247 ГК РФ, а также голосовавшие собственники квартир не имели доверенностей от других собственников…»(Определение Московского областного суда по делу № 33 – 566/2012 (33 – 29450/2011)

3. При признании недействительным решения, где голосовал один супруг, необходимо обращать внимание суда на то, что второй супруг не оспаривает результаты собрания и нет доказательств того, что он возражал против принимаемых решений в процессе самого голосования.

4. Иногда суды считают возможным заполнение бланка решения обоими супругами.

5. Исходя из приведенной практики думаю логично при составлении реестра собственников и реестра участвующих в собрании (листа регистрации, списка присутствующих) объединять супругов в одной строке, долю в праве собственности на помещения не указывать (так как доли не определены – ч. 2 ст. 244 ГК РФ), долю в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и количество голосов указывать 1 раз по обоим супругам сразу исходя из общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.

Практики по общим собраниям, где супруги голосовали бы противоположным образом, не нашла. Можно лишь предположить, что суды, скорее всего, исключили бы из подсчёта голоса по вопросам, где супруги проголосовали по-разному, то есть не по обоюдному согласию, как указано в ст. 35 Семейного кодекса РФ, а также исходя из неопределенности доли в праве общей собственности отдельно взятого супруга.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию