Advokat-inform.ru

Юридический советник
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налогообложение ИП при продаже земли и здания

Суд разъяснил, какой налог должен заплатить ИП на УСН при продаже имущества, которое сдавал в аренду

При участии Наталья Бокова

Если предприниматель-«упрощенщик» продал нежилые объекты, которые ранее сдавал в аренду, то с доходов от реализации он должен заплатить единый налог по УСН. Данное правило действует даже в том случае, если в ЕГРИП не указан такой вид деятельности как продажа недвижимости. Правомерность такого подхода подтвердил Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24.02.21 № А17-11178/2019.

Суть спора

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом «доходы» , продал 13 нежилых объектов (склад, цех, скважины и проч.), которые ранее сдавал в аренду. Основной вид деятельности предпринимателя, указанный в ЕГРИП, — сдача внаем собственного недвижимого имущества.

Регистрируйте сделки с недвижимостью и получайте отчеты из ЕГРН через интернет Получить легально

Налоговики заявили следующее: так как реализованные здания ранее сдавались в аренду, то есть использовались в предпринимательской деятельности, то с доходов от их продажи следовало заплатить единый налог в рамках УСН. Поскольку это сделано не было, проверяющие доначислили предпринимателю «упрощенный» налог.

Позиция ИП

Налогоплательщик оспорил доначисления в суде. Он заявил, что доходы от продажи недвижимости облагаются единым налогом по УСН только в двух случаях:

  • если в ЕГРИП указан такой вид деятельности как продажа недвижимости (в данном споре ИП этот вид деятельности не заявлял);
  • либо если установлен факт систематического осуществления такого вида деятельности как продажа недвижимости (так как «систематичность» — это один из признаков предпринимательской деятельности, указанный в п. 1 ст. 2 ГК РФ).

О систематическом получении прибыли могут свидетельствовать как минимум две аналогичные возмездные сделки, а ИП заключил только один договор купли-продажи 13 объектов. То есть продажа недвижимости имела разовый характер.

Также предприниматель отметил, что он являлся собственником упомянутых зданий как «обычное» физлицо, а не как ИП.

Решение суда

Суды трех инстанций признали доначисление налога обоснованным, указав на следующее.

1. То обстоятельство, что ИП не заявлял определенные виды деятельности при государственной регистрации, значения не имеет. Предприниматели могут осуществлять любые виды деятельности, независимо от того, указаны они в ЕГРИП или нет. (Со своей стороны заметим, что даже при разовой сделке безопаснее внести соответствующий ОКВЭД в реестр. О том, как это сделать, см. « Как добавить ОКВЭД для ИП в 2021 году: пошаговая инструкция »).

2. По своим характеристикам объекты не предназначены для личных потребительских нужд. А это является одним из признаков того, что продажа нежилых помещений связана с предпринимательской деятельностью (постановление Президиума ВАС от 18.06.13 № 18384/12).

3. В отношении данных объектов недвижимости ИП не платил налог на имущество физических лиц (применялась льгота, предусмотренная для предпринимателей на УСН).

4. Сам по себе факт регистрации объектов недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что они были приобретены в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Ведь право собственности всегда регистрируется на гражданина, независимо от наличия у него статуса ИП (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ).

5. ИП подтверждает тот факт, что объекты использовались в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).

6. Указание всех 13 объектов, приобретенных по разным договорам, в одном договоре при их продаже не свидетельствуют об отсутствии систематического характера деятельности.

Все это, по мнению судей, говорит о том, что доход, полученный от продажи нежилых объектов, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а поэтому облагается налогом по УСН.

ВНИМАНИЕ

Недавно зарегистрированные предприниматели (или их бухгалтеры) могут в течение года бесплатно пользоваться специальной бухгалтерской программой для ИП. Это веб-сервис «Контур.Эльба». Сервис позволяет: вести учет доходов и расходов при УСН (в том числе раздельный учет при совмещении «упрощенки» с патентом), рассчитывать сумму личных взносов ИП, готовить отчетность и сдавать ее через интернет. Бесплатно работать в программе могут те ИП, с даты регистрации которых в качестве предпринимателя до регистрации в «Контур.Эльба» прошло менее трех месяцев.

От чего зависит налогообложение ИП и юридических лиц при продаже недвижимости?

Размер налога и его тип зависят от многих факторов. Большое значение имеет юридический статус продавца: является ли он индивидуальными предпринимателем или зарегистрированным юридическим лицом. Имеет значение также статус резидента РФ.

Налогообложение ИП

Сделки по продаже недвижимости облагаются двумя налогами: налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость (НДС). НДС не платится в случае, если продаваемый объект является жилой недвижимостью.

Какую сумму налога с продажи недвижимости должен будет платить ИП определит система налогообложения, а также ответ на вопрос о том, использовал ли предприниматель продаваемую недвижимость в хозяйственных целях.

  1. Налог не платится, если ИП продаёт личное имущество. Такое имущество не должно иметь никакого отношения к предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель платит стандартный налог с продажи как физическое лицо — 13%, если период владения объектом составил менее 5 лет (касательно объектов, купленных после 01.01.2016). Объекты, купленные ранее, не облагаются налогом в случае продажи при владении более 3 лет.
  2. Налог платится, если недвижимость использовалась в бизнес целях. В таком случае ИП уплачивает налог не как обычный собственник, а как предприниматель, ориентируясь на используемую систему налогообложения.

Как определить, что сделка будет классифицироваться как предпринимательская:

  • продаваемый объект использовался предпринимателем не в личных, а в хозяйственных целях;
  • недвижимость стояла на бухгалтерском балансе как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (по общему режиму налогообложения) или стоимость относилась на расходы (по УСН);
  • объект упоминается в любых бухгалтерских документах;
  • доход от объекта был включён в декларацию в числе доходов от предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду);
  • в коды ОКВЭД, отраженные в ЕГРИП, включена продажа объектов имущества данного типа.
Читайте так же:
Ипотека для семей, где родился второй ребенок в 2022 году

Для юридических лиц

Продавая недвижимость, юридические лица платят 2 налога:

  • Налог на прибыль.
  • НДС в случае продажи нежилого помещения.

Налог на прибыль определяется двумя факторами:

  • Суммой полученной выгоды.
  • Наличием статуса резидента РФ.

Налог уплачивается не с полной стоимости объекта в процессе реализации, а с объёма прибыли, которую получает компания от продажи имущества. В таком случае теоретически возможно, что компания получила убыток, а не прибыль.

Налог на добавленную стоимость подлежит уплате в случае сделки с нежилой недвижимостью. Ставка составляет 20%. НДС платит покупатель, но продавец должен провести эту операцию через бухгалтерский баланс и зачислить сумму в бюджет.

Что определяет процентную ставку?

Процентная ставка налога на прибыль для ИП и ООО будет определяться используемой системой налогообложения.

Для ИП и юрлиц (ООО, ЗАО и др.) при использовании упрощённой системы (УСН) «Доходы» налогообложение составит 6% от суммы сделки. В данном случае предприниматели не могут претендовать на налоговые вычеты.

При УСН «Доходы минус расходы», если имущество было учтено как товар, то расчёт дохода будет производиться по формуле: стоимость покупки минус стоимость продажи. Налог уплачивается с этой разницы и составляет 15%.

ОСН (ОСНО)

При продаже недвижимости юридическое лицо на общей системе налогообложения обязано заплатить налог на прибыль. Выплачивается налог не с полной стоимости объекта, а с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта продажи. Процентная ставка – 20%.

Расчет проводится по формуле:

Более того, в случае реализации нежилой недвижимости, сделка облагается НДС в размере 20%. В связи с тем, что оплачивает налог покупатель, предприятию необходимо лишь добавить полученную сумму в баланс, включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

Налог в обязательном порядке учитывается в поквартальной декларации. Оплатить следует до 28-го числа, следующего за данным кварталом месяцем.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества может заключаться как между юридическими лицами, которые являются плательщиками НДС, так и с субъектами, которые освобождены от уплаты этого налога. Соответственно, принцип работы с этими двумя категориями будет различаться.

  1. В случае сотрудничества с плательщиками НДС, юрлицо выставляет партнёру счёт, в который уже учтен НДС в 20%. Покупатель рассчитывается с продавцом безналичным расчётом.
  2. Если юридическое лицо, любой формы собственности, например, ООО, продает недвижимость физическому лицу, не уплачивающему НДС, компания получает оплату за сделку (через кассу или по счёту) и самостоятельно оплачивает НДС в 20% с полученной суммы.

Продавая коммерческую недвижимость, индивидуальный предприниматель уплачивает НДФЛ в размере 13%. Налог платится с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Как и в случае с юрлицом, при реализации нежилого объекта, юридическое лицо обязано восстановить НДС (20%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

ЕНВД или патент

В случае, если предприниматель не подавал заявление на переход на УСН, он должен заплатить налог с продажи объекта по схеме ОСН. В случае совмещения ЕНВД и УСН или патента и УСН, налог платится по схеме УСН.

Если предприниматель осуществляет деятельность в рамках налогового режима ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог), он освобождается от уплаты НДФЛ и НДС (за исключением некоторых случаев, отражённых в НК РФ: например, при получении доходов в виде дивидендов).

Доходом ИП в данном случае считается не только прибыль от реализации товаров собственного производства, но и выручка от продажи имущества (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 2 ст. 346.2, п. 1 ст. 346.5 НК РФ). Таким образом, при продаже имущества ИП уплачивает налоги по правилам используемой системы налогообложения — ЕСХН.

Чтобы иметь право на облегченную систему налогообложения – ЕСХН – предприниматели должны получать не менее 70% доходов от собственно сельскохозяйственной деятельности. В противном случае они будут переведены с системы ЕСХН (пп. 1 п. 5 ст. 346.2 НК РФ). Таким образом, реализуя недвижимость, предприниматель должен следить, чтобы прибыль с её продажи не превысила прибыль с его основной деятельности.

Когда подавать декларацию?

Декларации по налогу на прибыль подаются ежемесячно или ежеквартально. Срок подачи годовой декларации ограничивается 28 марта следующего за отчетным года.

Срок оплаты НДС установлен ежемесячными авансовыми платежами. Окончательный расчет производится до 28 марта следующего за отчетным года.

Сроки оплаты

Отдельное внимание следует уделить связи даты реализации имущества со сроком уплаты налога. Предпринимателем и предприятиям следует чётко понимать, какой доход с продаж они должны учитывать при сдаче очередной налоговой отчётности. Правильно определить дату, которая будет признаваться датой сделки для отчётности, можно определёнными методами, прописанными в законодательстве. (ст. 271 — 273 НК РФ)

  • Метод начисления. Если предприниматель или компания выбрали методом налогового учёта метод начисления, для продавца не имеет значения дата поступления средств с продажи объекта на счёт (или фактической оплаты расходов). Датой получения дохода признаётся дата выписки счёта-фактуры. Доход определяют в тот отчётный период, в котором они были получены.
  • Кассовый метод. В этом случае предпринимателям необходимо ориентироваться на конкретную фактическую дату получения средств за реализацию имущества.

Можно ли рассчитывать на налоговые вычеты?

Организации

Согласно существующему законодательству, юридические лица не могут претендовать на получение налогового вычета с реализации имущества. Тем не менее снизить налогооблагаемую базу можно путём увеличения расходов по отчётности. При реализации товаров целью будет увеличение основных расходов, которые влияют на получение доходов, с которых и уплачивается прибыль.

Дополнительной проблемой в таком случае является необходимость учёта НДС при реализации недвижимого имущества. Часто чересчур успешная оптимизация расходов может привести к отрицательному НДС, который насторожит контролируемые органы. Наиболее часто используемые способы решения проблемы в данном случае:

  1. Включить в расходы оплату труда и взносы в фонды. Такие затраты не облагаются НДС, но помогут увеличить расходы компании.
  2. Сотрудничать с ИП, работающими по УСН. Например, можно приобрести у них товар или услуги. В данном случае партнёр компании освобождён от уплаты НДС. Таким образом, все денежные средства, циркулирующие в сотрудничестве с таким ИП, будут отражаться лишь в расходах по налогу на прибыль.
Читайте так же:
Покупка части дома на маткапитал

Индивидуальные предрриниматели

Индивидуальные предприниматели могут претендовать на получение налогового вычета с уплаты НДФЛ. Это стало возможным благодаря налоговым изменениям, вступившим в силу с 1 января 2019 года (Федеральные законы от 27.11.2018 № 424-ФЗ и № 425-ФЗ).

Для получения вычета необходимо:

  1. Реализовать имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Срок владения должен составлять менее 5 лет.
  2. Рассчитать прибыль по формуле: доход — фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.

Не всегда просто разобраться с принципом оплаты налогов с реализации недвижимости частными предпринимателями и предприятиями. В процессе подсчёта необходимо учитывать систему налогообложения, используемую бизнесом, конкретные доходы и расходы компании в отчётном периоде и налоговый статус ИП.

Сделки с коммерческой недвижимостью в 2019 году

Автор: Мария Зайцева, аттестованный налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов.

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», февраль 2019 г.

В 2019 г. в отдельных случаях доходы от продажи имущества, используемого в деятельности индивидуального предпринимателя, не будут облагаться налогом на доходы физических лиц. Рассмотрим различные варианты налогообложения продажи имущества, а также изменения, вступившие в силу 1 января 2019 года. Оговоримся, что речь будет идти о собственности, находящейся на территории РФ, и что продавец является налоговым резидентом, то есть пребывает в РФ более 183 календарных дней в течение 12 календарных месяцев.

ИП на ЕНВД

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности. К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров. Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.

Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).

Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.

ИП на ПСН

Патентная система налогообложения по аналогии с системой налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении видов деятельности, указанных в статье 346.43 НК РФ. Поскольку ПСН разрабатывалась на основе ЕНВД, то и виды деятельности носят схожий характер, только более развернутый (бытовые услуги поименованы каждая в отдельности).

В качестве интересных для данной статьи видов деятельности можно отметить оказание услуг по перевозке грузов и пассажиров, а также сдачу в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Какие налоговые последствия будут в случае продажи имущества, использованного в указанных видах деятельности?

Для доходов от продажи автотранспорта, жилой и нежилой недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности, применяются такие же варианты уплаты налога как в ЕВНД: обложение дохода по общей системе налогообложения или по упрощенной системе налогообложения, если предприниматель является ее плательщиком.

ИП на УСН

В отличие от ранее рассмотренных систем налогообложения УСН не имеет конкретного перечня видов деятельности, в отношении которых она применяется. То есть в отношении любого предпринимательского дохода можно уплачивать налог по упрощенной системе налогообложения (кроме тех, которые прямо запрещены в статье 346.12 НК РФ, например, доходы от организации азартных игр или от деятельности адвокатов).

Следовательно, в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по упрощенной системе налогообложения и уплачивает с него 6% или 10% (для субъектов малого предпринимательства в Ростовской области) в зависимости от выбранного объекта налогообложения.

В случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» есть нюанс, связанный с учетом расходов по используемому в деятельности предпринимателя имуществу, и зависит он от того, используется ли приобретенное имущество как товар или позиционируется как основное средство.

Если суть деятельности предпринимателя – покупка и дальнейшая продажа недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. Это означает, что в соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизации имущества в данном случае не происходит.

Если же приобретенное имущество используется как основное средство, то порядок списания в расходы затрат на его приобретение зависит от срока полезного использования такого имущества (статья 346.16 НК РФ). Если срок полезного использования до трех лет включительно, то затраты списываются в расходы в течение года приобретения этого имущества равными частями каждый квартал. Если срок полезного использования от трех до 15 лет включительно, то расходы списываются 50% в течение первого года использования, 30% в течение второго года и 20% в течение третьего года. Если срок полезного использования свыше 15 лет, то расходы принимаются в базу по УСН в течение 10 лет равными частями.

Важно, что в случае продажи основного средства до истечения 3 лет с момента его приобретения (для ОС со СПИ свыше 15 лет – до истечения 10 лет) ИП на УСН обязан произвести пересчет налоговой базы за весь период использования этого имущества (исключить расходы, связанные с приобретением, рассчитать амортизацию в соответствии с главой 25 НК РФ и учесть в налоговой базе), следовательно, доплатить недоимку и пеню.

Читайте так же:
Условия брачного договора и недвижимость супругов

ИП на ОСН

Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок – ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.

В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.

недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:

Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.

Указанные сроки (три или пять лет) зависят от того, в каком году было приобретено имущество и каким образом оно получено в собственность. Если право собственности оформлено до 01.01.2016, то необходимо владеть имуществом более трех лет, чтобы доход от его продажи не облагался НДФЛ.

Если недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения, необходимый для освобождения от налогообложения, – пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако из этого правила есть исключение: если право собственности оформлено после 2016 г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, то в отношении такой недвижимости необходимый для освобождения от налогообложения срок владения – более трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

иное имущество, находившееся в собственности более трех лет:

Под иным имуществом подразумеваются нежилые помещения (например, гараж, сарай, баня и др.), а также автомобили.

Многие предприниматели и физлица совершали значительную ошибку, продавая имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и не облагая доход от продажи на основании ст. 217 НК РФ либо заявляя имущественные вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 220 НК РФ.

До 1 января 2019 г. в п. 17.1 ст. 217 было указано, что освобождение от налогообложения по срокам владения, описанным выше, не применяется в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

Это означало, что ИП на ОСН в случае продажи, например, автомобиля, которым осуществлялись грузоперевозки, обязан был исчислить налог на доходы физических лиц в отношении дохода от продажи независимо от срока владения этим транспортом.

Что изменилось с 1 января 2019 года

С 1 января 2019 г. Федеральным законом от 27.11.2018 № 425-ФЗ внесены изменения в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, имеющие значительные налоговые последствия.

Изменения заключаются в том, что абзац про имущество, используемое в предпринимательской деятельности, дополнили исключением, и теперь он звучит следующим образом: «Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности».

То есть законодатель предоставил освобождение от НДФЛ по сроку владения для жилого недвижимого имущества и автотранспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Такая мера носит стимулирующий характер: она ликвидирует ту несправедливость, которая существовала, например, в ситуации, когда человек может сдавать в аренду свою квартиру неофициально и не платить налоги, и когда сдача в аренду жилой недвижимости происходит официально индивидуальным предпринимателем с уплатой налогов от этой деятельности. В первом случае человек не только нарушал законодательство, не уплачивая налоги, но еще и поощрялся тем, что в случае продажи сдаваемого в аренду имущества, освобождался от налога на доходы физических лиц в случае владения более минимального срока (3 или 5 лет). Предприниматель, который сдавал квартиру официально, таким освобождением воспользоваться не мог, так как имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Важно отметить, что указанные изменения не коснулись нежилого имущества, которое специально предназначено для предпринимательской деятельности: магазины, павильоны, торговые помещения, киоски и другие. В случае их продажи физическое лицо или индивидуальный предприниматель будет исчислять НДФЛ независимо от срока владения. То есть льготные положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ на доходы от продажи такого имущества распространяться не будут.

Какие налоги платит ИП при продаже основных средств

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, продал нежилое помещение. Какой налог ИП должен заплатить с дохода, полученного от продажи недвижимости: НДФЛ или единый «упрощенный» налог? Ответ на этот вопрос зависит от того, использовалось это помещение в предпринимательской деятельности или нет. Подробности — в письме Минфина от 26.08.21 № 03-04-05/68971 (файл DOC) .

Коммерсанты не подозревают, что при продаже личной недвижимости и авто придется заплатить дополнительные налоги, если ИП использовал имущество для бизнеса — под магазин, сдачу в аренду, для перевозок и т. п. Например, ип на УСН продал здание, какие налоги платить. Список налогов зависит от режима бизнесмена.

Какие налоги ИП должен перечислить в налоговую, если он собирается продавать помещение, автомобиль или другие активы, которые использует в бизнесе. Сумма и вид налога зависит от налоговой системы ИП.

В случае продажи помещения, автомобиля или других активов, которые бизнесмен использует в коммерческой деятельности необходимо заплатить налоги с дохода от реализации имущества. Сумма и вид налога зависит от налоговой системы предпринимателя.

Какие налоги нужно платить БЫВШИЙ ИП при продаже основных средств

Право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Бывший ИП продал землю с магазином: как считать НДФЛ

Читайте так же:
Расторжение контракта в одностороннем порядке по 44-ФЗ по шагам в 2022 году

Доходы, полученные от продажи земельного участка и расположенного на нем здания магазина, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения указанными объектами.

При этом, считая НДФЛ, не надо забывать про кадастровую стоимость. В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 НК в случае, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на 1 января года продажи, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 0,7 от кадастровой стоимости.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.

В то же время положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Бывший ИП продает «рабочую» нежилую недвижимость: каков порядок уплаты НДФЛ?

Физическое лицо, утратившее статус индивидуального предпринимателя, продает нежилые помещения, которые использовались в предпринимательской деятельности. Можно ли не платить НДФЛ, если эти объекты принадлежали физлицу на праве собственности более пяти лет? В Минфине России полагают, что в данной ситуации у бывшего предпринимателя нет такого права. Разъяснения — в письме ведомства от 04.02.19 № 03-04-05/6066.

Эти правила не применяются к доходам от продажи нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Об этом сказано в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. Следовательно, физлицо обязано заплатить НДФЛ с доходов от продажи бывшей «рабочей» нежилой недвижимости независимо от срока владения этим имуществом. При этом тот факт, что к моменту продажи физлицо уже не является ИП, никакой роли не играет.

Продажу жилой бизнес-недвижимости освободили от обложения НДФЛ

Доходы от продажи жилой недвижимости, использовавшейся физлицом при ведении предпринимательской деятельности, с 01-01-2019 года будут освобождаться от обложения НДФЛ в общем порядке.

С 01.01.2019 это ограничение частично снимается. Не платить НДФЛ можно будет в том числе, при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, независимо от того, имела ли эта недвижимость какое-либо отношение к бизнес-деятельности или нет.

ИП на ОСНО (общий налоговый режим)

1) Предприниматель может получить освобождение от уплаты НДФЛ при продаже ОС

Налогом не облагаются доходы от продажи активов — жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые находились в собственности более трех лет. Эту льготу МОЖНО использовать по объектам, которые индивидуальный предприниматель использовал в коммерческой деятельности (абз. 7 п. 17.1 ст. 217 НК РФ

2) Как отразить доход от продажи основного средства

в Книге учета доходов и расходов запишите в таблице 1-6А Книги учета доходов, расходов и хозяйственных операций продажную стоимость актива без НДС в день получения денег от покупателя (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Книга учета для коммерсантов на общем режиме утверждена приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002

3) Имущественный или профессиональный вычет

Использовать имущественный налоговый вычет по проданному бизнес-активу нельзя (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). А вот уменьшить доход от продажи на профессиональный вычет можно (ст. 221 НК РФ). После покупки основного средства индивидуальный предприниматель ежемесячно определяет сумму амортизации и включает ее в состав профессионального вычета (п. 3 ст. 210 и подп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ). Остаток несамортизированной стоимости имущества включите в состав профвычета после продажи (ст. 221 и 268 НК РФ)

Уплата НДС при продаже основного средства

  •  включите в продажную цену имущества НДС;
  •  выпишите покупателю счет-фактуру;
  •  начислите сумму НДС на дату передачи актива;
  •  сделайте запись в книге продаж;

А вот в доходы для расчета НДФЛ сумму НДС не включайте. В Книгу учета записывайте цену актива без НДС

Предприниматель ведет бизнес на УСН

Как упрощенцу воспользоваться НДФЛ-льготой и вычетом

Действующий предприниматель на УСН воспользоваться льготой и имущественным вычетом по НДФЛ не может. И если планируется продажа имущества, использовавшегося в бизнесе, то единственная возможность не платить налоги с дохода от продажи. Это сняться с учета в качестве ИП. Тогда вы сможете не платить НДФЛ. Если жилье (приобретенное не ранее 01.01.2016). И транспорт находились в вашей собственности в течение минимального срока владения или более.

Имейте в виду : такой способ оптимизации может и не сработать. Налоговики попытаются доказать, что продажа имущества — продолжение вашей предпринимательской деятельности. И с учета в качестве ИП вы снялись, чтобы не платить налог при УСН. Особенно если через непродолжительное время вы вновь зарегистрируетесь как ИП. В подобной ситуации ИФНС доначислила ИП налог при УСН с доходов от продажи квартиры. Реализованной до снятия с учета в качестве ИП. А также НДФЛ и в ряде случаев НДС с доходов от продажи нескольких объектов жилой и нежилой недвижимости, реализованных после этого. Суд поддержал инспекторов.

В каком случае ИП должен учесть доходы от продажи недвижимости в рамках УСН

Специалисты Минфина России в письме от 15.05.19 № 03-04-05/34700 вновь обратились к теме налогообложения доходов от продажи недвижимости, полученных предпринимателем на УСН. Авторы письма напомнили, в каком случае такие доходы будут облагаться единым налогом в рамках упрощенной системы налогообложения.

На основании этих норм в Минфине полагают, что доходы от продажи недвижимости будут облагаться единым налогом по УСН при соблюдении двух условий.

  • Первое — ИП занимается продажей недвижимого имущества (т.е. в ЕГРИП указан такой вид деятельности как продажа недвижимости).
  • Второе условие — недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Когда включать в доходы продажную стоимость основного средства

Цену продажи имущества включите в доходы по УСН на дату получения денежных средств от покупателя (п. 1 ст. 346.17 НК РФ)

Когда ИП придется восстановить расходы на покупку бизнес-актива

Если у вас упрощенка с объектом «доходы минус расходы», все затраты на покупку основного средства вы учли при расчете налога в течение первого года эксплуатации (подп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК РФ). При продаже актива проверьте срок, в течение которого вы владели имуществом. В некоторых случаях вам придется восстановить расходы в виде покупной стоимости проданного имущества. Пересчитайте расходы, если до реализации объект прослужил у вас менее трех лет. Или менее 10 лет — для активов со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). После перерасчета расходов доплатите налог по УСН за период, в котором вы списывали расходы на покупку, и пени. Бизнесмены на «доходной» УСН расходы при расчете налога не учитывают. Поэтому базу прошлых лет корректировать не нужно.

При «расходной» упрощенке

предприниматели списывают затраты на покупку основного средства в течение одного года (подп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК). Но если вы владели имуществом недолго, часть расходов придется восстановить. Пересчитайте расходы по правилам амортизации, если до реализации имущество прослужило менее 3 или 10 лет. Минимальный срок 10 лет действует для активов со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК).

Перерасчет налоговой базы по УСН при досрочной продаже актива.

Предприниматель И.Р. Ульянов применяет УСН с объектом «доходы минус расходы». В октябре 2016 года бизнесмен купил и ввел в эксплуатацию станок.

Покупная стоимость актива равна 560 000 руб. Срок службы — 6 лет (72 месяца). 31 декабря 2016 года ИП полностью списал покупную стоимость актива в расходы по УСН.

В мае 2018 года ИП Ульянов продал станок за 480 000 руб. Три года с даты учета расходов не прошло. Поэтому бизнесмену придется восстановить расходы, доплатить налог за прошлые месяцы и пени. Кроме того, коммерсанту надо рассчитать налог по УСН с продажной цены имущества.

Налог за прошлые месяцы. ИП составил налоговую справку, в которой начислил амортизацию по проданному активу линейным способом. Норма амортизации равна 1,4% (1 : 72 мес. × 100%). Ежемесячная сумма амортизации составила 7840 руб. (560 000 руб. × 1,4%).

В расходах ИП оставил только амортизацию за 19 месяцев — с ноября 2016 года по май 2018 года. Сумма амортизации за это время равна 148 960 руб. (7840 руб. × 19 мес.). А значит, ИП восстановил расходы в сумме 411 040 руб. (560 000 – 148 960). Налог по УСН с этих затрат равен 61 656 руб. ИП нужно перечислить эту сумму и пени за прошлые месяцы.

Налог с продажи. В доходы по упрощенке ИП Ульянов включит продажную стоимость станка — 480 000 руб. Налог к уплате со сделки равен 72 000 руб. (480 000 руб. × 15%).

Надо ли бизнесмену платить НДС при продаже основного средства

Нет, упрощенцы освобождены от уплаты НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Это касается и ситуации, когда ИП реализует имущество, которое использовал в упрощенной деятельности

Какие налоги надо заплатить с доходов от продажи недвижимости, которую ИП на УСН приобрел в период брака

Можно ли уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму расходов, связанных с приобретением данного объекта недвижимости? На эти вопросы специалисты Минфина России ответили в письме от 13.04.17 № 03-11-11/21946.

Доходы от реализации недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, могут облагаться в рамках УСН при условии наличия нотариально заверенного согласия второго супруга.

В то же время ИП, применяющий УСН, при определении объекта налогообложения по налогу вправе уменьшить доходы на сумму расходов на приобретение основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Тот факт, что помещение было приобретено в совместную собственность супругов, никак не влияет на учет доходов от его продажи. То есть вся сумма выручки от реализации такого имущества подлежит налогообложению в рамках УСН. Такого же мнения придерживаются и судьи (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.15 № 07АП-8757/2015 по делу № А03-10619/2015). Это означает, что ИП на УСН вправе уменьшить полученные доходы на сумму расходов на приобретение основных средств.

Предприниматель применяет патентный спецрежим

Какой налог платить при продаже актива

С дохода от реализации основного средства, задействованного в патентной деятельности, придется заплатить УСН, если ранее коммерсант переходил на упрощенный режим. Ведь патент можно купить только по определенным видам деятельности (п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Продажи основных средств среди патентных видов бизнеса нет

Можно ли уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с покупкой имущества

Нет, уменьшать доход ИП на патенте не вправе. Расходы можно учесть только при УСН или в составе профвычета по НДФЛ, если ИП использовал актив в рамках бизнеса на упрощенке или общем режиме. Если актив ИП покупал, чтобы использовать в патентной деятельности, расходы учесть нельзя (Определение ВАС РФ от 30.09.2013 № ВАС-12795/13)

Надо ли бизнесмену платить НДС при продаже основного средства на патенте

Да, если до перехода на патент ИП применял общий режим. По общему правилу коммерсанты на патенте освобождены от уплаты НДС (п. 11 ст. 346.43 НК РФ). Но по бизнесу, в отношении которого патент ИП не применяет, он должен платить НДС (подп. 1 п. 11 ст. 346.43 НК РФ). Если до патента ИП переходил на упрощенку, платить НДС с реализации имущества не надо

трудоношин а.Автор: Александр Трудоношин, налоговый консультант, специалист по информационным технологиям, директор ООО «ЦЭАиЭ». Команда портала

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию