Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ

Как платятся налоги при продаже квартиры в строящемся доме?

Я купил квартиру по договору переуступки ДДУ. Скоро госкомиссия дома. 1. Каковы нюансы налогообложения, если продать квартиру сейчас, до госкомиссии и если продать уже после регистрации права собственности на готовый объект? 2. Придется ли платить налоги, в каком размере в первом и втором случаях? 3. Каковы другие особенности продажи квартиры сейчас (до госкомиссии) и потом? 4. Если продать квартиру и в этом же налоговом периоде куплю новую, то будет ли там какой-то налоговый «взаимозачет»?

Юрист компании «ПРИОРИТЕТ» Анна Манаенкова .

Ответ на вопрос 1

При уступке своих прав по договору участия в долевом строительстве дольщик (продавец) получает доход в виде денежных средств, уплаченных покупателем за переуступку (п. 1 ст. 210 НК РФ). Налогооблагаемый доход будет возникать у него даже в том случае, если договор участия в долевом строительстве был заключен им более трех лет назад.

Стоит отметить, что от налогообложения освобождаются только доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  • право собственности получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  • право собственности получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  • право собственности получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случаях, не указанных выше, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Денежные средства, полученные по договору уступки прав требования третьему лицу на участие в долевом строительстве жилого дома, являются доходом от реализации имущественных прав. Таким образом, продавец не освобождается от уплаты налога даже через 5 лет, так как доход, полученный при данной сделке, считается доходом от реализации имущественных права, а не от реализации имущества.

Ответ на вопрос 2

В данных случаях необходимо подать в налоговый орган декларацию по налогу на доходы физических лиц. Налоговая ставка составляет 13% (ст. 224 НК РФ).

Для целей исчисления НДФЛ, при продажи строящейся квартиры по договору уступки, этот доход можно уменьшить на имущественный вычет. Такой вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением уступленных прав, то есть в сумме, уплаченной застройщику по договору участия в долевом строительстве. Налог платится с разницы между первоначальной стоимостью договора и стоимостью уступки. Например, если собственник купил квартиру в строящемся доме за 1 миллион, а продает за 1,5 миллиона, то доход, облагаемый налогом, составит, 500 тысяч.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

  1. Заполнить налоговую декларацию по окончании года. Форма 3-НДФЛ.
  2. Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
  3. Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно готовим копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).
  4. Предоставляем в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.
Читайте так же:
Дадут ли кредит, если есть непогашенные кредиты

Когда выгоднее продать квартиру — после приемки дома госкомиссией или после?

Ответ на вопрос 3

В случае продажи квартиры до госкомиссии, вы ищите покупателя, составляете и подписываете договор уступки, осуществляете расчет по договору, получаете согласие застройщика на перевод долга, осуществляете регистрацию договора уступки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В случае продажи квартиры после госкомиссии, вам необходимо будет:

  • подписать с застройщиком акт-приема передачи квартиры,
  • оформляете техническую документацию на квартиру,
  • на основании данного акта и кадастрового паспорта зарегистрировать права собственности за собой.

И только после осуществления вышеуказанных действия вы можете продавать квартиру.

Ответ на вопрос 4

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. При этом вычет не превышает в целом 1 миллион рублей.

Данный имущественный налоговый вычет применяется при продажи квартиры, как объекта недвижимого имущества (то есть после того как квартира построится, между застройщиком и дольщиком подписывается акт приема передачи, права собственности регистрируется в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

В то же время при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 миллионов рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней.

Из вышеизложенного следует, что если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), налогоплательщик может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов, если ранее он не пользовался имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса.

Что изменилось в налогах на доходы от продажи новостроек. Рассказывает юрист

Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное – этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности – пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).

Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?

Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).

Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.

Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.

Читайте так же:
Закон о запрете мата в соцсетях в 2022 году

* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Почему это важно?

До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.

Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию– три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.

По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.

Это всё хорошо. Какие нюансы?

Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ – с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка – и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.

Данный закон рассчитан на первичный рынок – жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»

Когда закон вступает в силу?

Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).

На сделки какой давности распространяется закон?

Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.

Квартира, деньги и иск в суд. Как (не) попасть в руки недобросовестных риэлторов: разбор судебного дела

Муж выгоняет из дома. Стоит ли пытаться отсудить часть его недвижимости?

Юрист рассказал, как составить завещание, чтобы гарантировать близкому человеку право проживания в квартире

Льготы и имущественные вычеты: как рассчитать и снизить налог с продажи квартиры?

калькулятор, бухгалтерия, экономика, счет, финансы, деньги, расчет, цифры, вычисление, подсчет, математика, отчет, арифметика,

При продаже недвижимости в России необходимо уплатить налог. Его размер для обычных граждан составляет 13%. Однако этот налог нужно платить не всем людям, решившим продать жилье. Самое сложное в этом вопросе – понять, кому же это делать все-таки необходимо и как произвести расчеты налога. Какие нюансы следует учитывать и кто имеет льготы – разбираемся вместе с экспертами.

Что такое минимальный срок владения?

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка поясняет, что минимальный срок владения – это период времени, по истечении которого недвижимость можно продать без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Так, налог на доходы физических лиц уплачивается при продаже недвижимости, если собственник владел ей меньше минимального срока. При соблюдении определенных условий этот срок составляет 3 года, во всех остальных случаях – 5 лет.

«Если же несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в данной квартире», – говорит основатель Ageeva Estate эксперт по недвижимости Татьяна Агеева.

Как продать квартиру через три года без налога?

По словам юриста «Единого центра защиты» Кирилла Резника, человек обязан платить налог с продажи квартиры, если она на момент продажи находилась в его собственность меньше, чем 3 года. При этом необходимо учитывать, что 3 года – это срок, который устанавливается только при соблюдении определенных условий. Условия для применения трехлетнего срока:

  1. квартира подарена близкими родственниками или унаследована от них;
  2. квартира получена в результате приватизации;
  3. право собственности на объект получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
  4. при продаже квартиры у гражданина нет в собственности еще одной квартиры (дома, комнаты, доли в квартире, доли в жилом доме). Если такое «дополнительное» имущество было куплено меньше, чем за 90 дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру, срок все равно остается 3 года.
Читайте так же:
Отключение электричества за неуплату членского взноса в СНТ

Как рассчитать сумму налога?

Если ваш случай не подпадает ни под один из перечисленных пунктов, то в таком случае придется заполнять декларацию и платить налог с полученного от продажи жилья дохода. Для расчета налога нужно знать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Информацию о кадастровой стоимости можно узнать онлайн, воспользовавшись онлайн-сервисом Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Совладелец юрфирмы URVISTA и школы юридической практики URVISTA SCHOOL, юрист Светлана Петропольская для понимания формулы расчета советует воспользоваться официальным сайтом Федеральной налоговой службы, где в разделе «физические лица» собраны все основные правила расчета налогов, формулы со всеми коэффициентами, а также наглядные примеры. Для тех, кто платит налог с продажи недвижимости, в российском законодательстве предусмотрены специальные налоговые льготы – имущественные вычеты. За счет вычетов можно существенно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. Получить вычет можно путем обращения в налоговые органы с декларацией по форме 3-НДФЛ. Для этого также нужно иметь документы, подтверждающие факт продажи имущества.

Как уменьшить сумму налога?

Надежда Коркка рассказывает, что уменьшить сумму налога можно, подтвердив расходы на приобретение недвижимости. К примеру, если собственник продал квартиру за 11 млн рублей через полтора года после покупки, то в бюджет придется заплатить 1,3 млн рублей (13% от 10 млн рублей, с учетом вычета в размере 1 млн рублей). Но если были предоставлены документы, согласно которым эта квартира была куплена ранее за 10,4 млн рублей, то в этом случае налог будет рассчитываться исходя из дохода от продажи (600 тыс. рублей) и составит 78 тыс. рублей.

Кроме того, налоговое обложение не применяется, если квартира продана по той же цене, что была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости, говорит Татьяна Агеева.

Льготы

Для некоторых категорий граждан существуют льготы. О них рассказала Надежда Коркка:

В июле 2021 года в Налоговый кодекс внесены изменения, согласно которым налог при продаже квартиры или дома не уплачивается, если доход от этого составил меньше 1 млн рублей.

Читайте так же:
Имущественный налоговый вычет при строительстве дома: пошаговая инструкция

Кроме того, 29 ноября 2021 года был подписан федеральный закон, согласно которому от уплаты налога при продаже квартиры освобождены семьи с двумя и более детьми. Однако они должны соответствовать ряду условий:

  • возраст детей – до 18 лет (или до 24 лет, если они являются студентами очной формы обучения);
  • отсутствие иного жилья суммарной площадью более 50% от метража приобретенной недвижимости;
  • сделка с новой недвижимостью должна быть совершена не позже 30 апреля следующего за продажей года;
  • общая площадь или кадастровая стоимость новой квартиры должны быть больше, чем у проданной;
  • кадастровая стоимость новой недвижимости – не более 50 млн рублей.

По словам Татьяны Агеевой, попадают в категорию льготников и участники боевых действий, военнослужащие, инвалиды I и II группы и другие лица, согласно НК РФ Ст. 407. Они единоразово освобождаются от уплаты налога на продажу одной из категорий недвижимости: квартира, частный дом, гараж или машиноместо, хозяйственное строение. Для того чтобы получить льготу, необходимо обратиться с заявлением в налоговый орган, имея документы, подтверждающие основание для привилегий.

Условия для новостроек и ипотеки

С 2021 года льготные условия по налогообложению распространились и на дольщиков новостроек, участников ЖСК и тех, кто купил жилье по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) у физлица. Теперь срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по ДДУ, а не как ранее только с момента регистрации права собственности. Это распространяется и на тех, кто купил в ипотеку, говорит Татьяна Агеева. При оплате через эскроу-счет, срок считается со дня внесения денег в банк. Новый порядок исчисления минимального срока владения действует с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.

«Но есть, одно но! Если при обмерах сдаваемой квартиры застройщиком, выявилось несоответствие изначальной площади и требуется доплата за дополнительные метры, то срок владения обнуляется и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы один рубль», – говорит Татьяна Агеева.

Надежда Коркка заключает: при покупке квартиры по договору купли-продажи и дарении срок владения рассчитывается с момента государственной регистрации права на недвижимость. Если она была получена в наследство, то он начинается со дня смерти наследодателя. В случае оформления ДДУ срок владения считается с момента его оплаты. При переуступке также необходимо заплатить налог, который рассчитывается исходя из разницы между ценой продажи и покупки.

Как платятся налоги при продаже квартиры в строящемся доме?

Нужно ли платить налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности и покупке квартиры по ДДУ?

Продаем квартиру в 2018 году менее 5 лет в собственности и покупаем в 2018 новую с большей стоимостью по ДДУ , со сроком сдачи в 2018 году. Нужно ли будет платить налог, на возврат Ндфл с квартиры не подавали

положения статьи 217.1 НК о 5-летнем сроке владения применяются к недвижимости приобретенной после 01.01.2018г. и то есть исключения в виде ренты, наследования, приватизации и дарения, для которых срок владения остался прежний.

поэтому, если приобрели до 2018г. или попадаете под исключения, то срок владения для освобождения от налогообложения — 3 года.

Положения статьи 217.1 (в редакции Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2018 года.

Нужно ли будет платить налог, на возврат Ндфл с квартиры не подавали

Елена

если же по сроку владения не проходите, то да, надо будет платить НДФЛ, а право на вычет при покупки по ДДУ возникнет с момента подписания акта с застройщиком.

Читайте так же:
Как правильно уволиться при призыве в армию

Налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ за ту же цену, по которой продаю

Здравствуйте, в 2018 году купил квартиру по ДДУ за 2 500 000. Сейчас квартира в собственности, продаю её за те же 2 500 000. Кадастровая стоимость квартиры 1 300 000. Должен ли я буду платить налог с продажи квартиры. Спасибо.

Добрый день, Николай!

В соответствии со статьей 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ:

Это означает, что Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом с сумме документально — подтвержденных расходов на приобретение квартиры, а значит налогового обязательства в этом случае у Вас не возникнет.

Но, так как срок владения имуществом менее установленного законодательством срока, то Вам необходимо будет в налоговую инспекцию по месту Вашей регистрации подать налоговую декларацию по форме 3НДФЛ. Соответвенно, если сделка будет совершена Вами в 2018, то срок подачи декларации — до 30 апреля 2019 года. К данной декларации Вам необходимо будет приложить 2 договора купли-продажи недвижимости — один договор подтверждающий продажу квартиры, второй договор, потверждающий ее покупку, а также квитанции об отплате данной квартиры или расписки (этот документы и будут являться документами, подтверждающими расходы, связанные с преобретением данной квартиры.

Если у Вас имеются дополнительные вопросы, вы можете воспользоваться зеленой кнопкой «Сообщение юристу/общаться в чате» рядом с фото. При необходимости Вы можете заказать более подробную платную консультацию с детальным разбором вашей ситуации, или заказать составление документа (декларации).

Обращайтесь — буду рада вам помочь!
С уважением, Кузьмина Дарья!

Добрый день, Николай!

Нет, не влияет. Это два разных вычета.

Имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ гласит:

Либо данный вычет может быть предоставлен в размере документально подтвержденных расходов, как пояснила Выше.

Вы же с 2013 года получаете имущественный налоговый вычет в соответствии подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ:

Данный вычет предоставляется с учетом следующих особенностей:

С уважением, Кузьмина Дарья!

Налог с продажи приобретенной по ДДУ в 2014 году и оформленной в собственность в 2018 году квартиры

Я приобрёл квартиру по ДДУ в 2014 году. Собственность получил в 2018. Сейчас хочу продать квартиру по цене покупки ДДУ, будет ли с меня взиматься налог?

Здравствуйте.

Я приобрёл квартиру по ДДУ в 2014 году. Собственность получил в 2018. Сейчас хочу продать квартиру по цене покупки ДДУ, будет ли с меня взиматься налог?

Спасибо.

Если по цене покупки то налога не будет, но декларацию подать будет необходимо

Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию