Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

На что можно рассчитывать по программе реновации?

Докупка по реновации

Участникам реновации не обязательно переезжать строго в равнозначную квартиру. Можно легко улучшить жилищные условия – методом докупки метров увеличить площадь, приобрести дополнительную комнату для большой семьи или даже провести размен, чтобы разъехаться с родителями. Правительство Москвы дает возможность всем желающим докупить дополнительные метры по реновации и переехать в квартиру побольше – за дополнительную плату.

Докупка метров по реновации

Докупить метры по реновации: что нужно знать

По реновации вполне можно докупить дополнительную площадь, комнату или даже еще одну квартиру по приемлемой цене. Благодаря возможности докупки у будущих новоселов, которые не хотят переезжать в равноценное жилье, есть выбор:

  • получить квартиру большего метража, в том числе с дополнительными комнатами;
  • обменять имеющееся жилье на несколько квартир;
  • получив равнозначную квартиру в течение двух лет купить еще одну.

Предложение пользуется спросом, ведь благодаря ему можно не просто переехать в более просторное жилье, но и приобрести с хорошей скидкой дополнительную квартиру. Количество заявлений на докупку дополнительных метров по реновации с каждым месяцем растет.

Кто может докупить метры по реновации

Возможность докупить жилплощадь предоставлена только участникам реновации. Остальным москвичам предложение недоступно. При этом никаких ограничений относительно момента приобретения квартиры, включенной в программу реновации, не установлено.

Это значит, что можно купить жилье, уже включенное в проект, и, дождавшись уведомления о переселении, подать заявление на докупку. Фонд не откажет вам в докупке на том основании, что вы не были собственником жилья на момент включения его в перечень сносимых домов. В некоторых случаях это вполне может стать способом инвестирования в новое столичное жилье.

Ограничения на докупку метров

Власти установили ряд ограничений. Размер приобретаемого жилья не должен быть больше 100 квадратов. В расчет берется общая площадь всей квартиры, а не только докупаемых метров. Если вы решили разменять одну квартиру на две, в учет также пойдет общая площадь обеих квартир (а не площадь каждой).

Когда мы говорим о дополнительной квартире уже после переезда, то ее площадь также не может превышать 100 квадратов.

Еще одно ограничение касается района, в котором находится докупаемая квартира:

  1. Если оформление происходит до переезда в равнозначное жилье, то выбирать квартиру нужно в том же районе. Для жителей Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского округов – в том же округе.
  2. Если вы решили докупить метры уже после переезда – можно выбрать квартиру в любом доме в столице, построенном по реновации.

Право на докупку дополнительных метров предоставляется каждому только один раз. Право на докупку после переезда сохраняется в течение двух лет.

Сколько стоит докупить метры по реновации

Цена докупки дополнительных метров рассчитывается по специальной формуле:

  • Д = (К1 – К2) × С, где
  • Д – это деньги, которые нужно будет доплатить для переезда в более просторное жилье;
  • К1 – общая площадь жилья, которое вы собираетесь приобрести (в метрах);
  • К2 – средняя общая (не жилая) площадь равнозначной квартиры, которую вам готов предоставить Фонд реновации (в метрах);
  • С – рыночная цена одного докупаемого метра.

Проще говоря, нужно из желаемой площади отнять ту, что вам гарантирована реновацией, и перемножить с рыночной ценой одного квадратного метра.

Хорошая новость – на доплату гарантируется скидка 10%. Это значит, что из получившейся по формуле суммы нужно вычесть 10 процентов, и получится итоговая сумма к доплате. На практике получается, что обмен однушки на двушку обойдется переезжающим в сумму от 2,5 миллионов рублей.

Обеспечительный платеж

Перед подачей заявления на докупку нужно внести обеспечительный платеж Фонду реновации. Его размер составляет 100 000 рублей, и он гарантирует, что вы исполните свои обязательства по договору о докупке.

Скачайте образец платежного поручения для перечисления обеспечительного платежа с реквизитами. Квитанцию об оплате сохраните – она понадобится на подаче заявления.

Обеспечительный платеж будет возвращен вам после оформления сделки.

Когда и куда подавать заявление о докупке метров

Заявлениями о докупке квартир занимается столичный Фонд реновации. Есть два варианта, когда можно подать такое заявление в Фонд:

  • Когда вам уже предложена равнозначная квартира, но вы еще не заключили договор мены – до оформления всех документов. Можно выбрать квартиру побольше или несколько квартир в размен.
  • Когда вы уже переехали – в течение двух лет с момента получения документов о собственности на жилье. Можно получить еще одну, дополнительную, квартиру площадью не более 100 квадратов.

До того, как вы получите из Фонда извещение о возможности переезда, подавать заявления о докупке преждевременно. Однако в этот период можно присмотреть подходящие варианты и определиться с тем, какой именно вид докупки вы хотите: больше площадь или дополнительную квартиру.

Перечень выписок и справок для докупки метров по реновации

Перед подачей заявления нужно собрать документы по перечню ниже:

  • паспорта или документы о рождении всех собственников – подлинники и копии;
  • квитанция об оплате обеспечительного платежа 100 000 рублей;
  • выписка из домовой книги / копия лицевого счета / карточка учета / ЕЖК на имеющуюся квартиру не старше месяца;
  • согласие опеки, если в сделке участвует ребенок; мужа (жены) на отчуждение старой и приобретение новой квартиры / нотариальное заявление о том, что человек не состоит в браке / брачный договор;
  • банковские реквизиты для возврата обеспечительного платежа;
  • датированный проект договора на равнозначную квартиру (который получили в Департаменте);
  • для собственников – выписка из ЕГРН не старше 30 дней и договор с передаточным актом, на основании которого приобрели квартиру в доме, включенном в реновацию (подлинник и копия);
  • для собственников – нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета всех, кто прописан в квартире;
  • для нанимателей – договор соцнайма.
Читайте так же:
Судебное заседание по расторжению брака: процедура развода и сроки

Если у вас возникают сомнения по поводу правильности оформления документов, проконсультируйтесь заранее в Фонде реновации.

Оформление докупки. Пошаговая инструкция

Чтобы докупить дополнительные метры по реновации или разменять равнозначную квартиру на две общей площадью не более 100 метров, следуйте инструкции ниже:

  1. Получите от Департамента городского имущества столицы проект договора на равнозначную квартиру, но не подписывайте его.
  2. Выберите квартиру на сайте Фонда.
  3. Запишитесь на подачу заявления в Фонд по телефону +7 (495) 651-07-97 (в голосовом меню выбрать кнопку 2).
  4. Соберите документы по списку выше. Сделайте копии.
  5. Подъезжайте в Фонд по адресу ул. Ильинка, 13, в назначенный день и время на подачу документов. Заявление заполнит специалист Фонда, дополнительно нужно будет подписать согласие на обработку персональных данных.
  6. После рассмотрения документов Фонд сообщит о заключении договора мены или ДКП, проведении аукциона или об отказе в докупке.
  7. Заключив договор на квартиру, зарегистрируйте свое право собственности в Росреестре через МФЦ. Получите выписку из ЕГРН на новое жилье.

После этого можно переезжать в новое жилье!

Для тех, кто пожелал докупить метры после переезда, инструкция такая же, с некоторыми нюансами:

  • выбирая квартиру на сайте Фонда, поставьте галочку «Покупка в течение 2-х лет»;
  • документы на уже полученную равнозначную квартиру должны быть надлежащим образом оформлены – на подачу заявления принесите договор мены с Фондом и выписку из ЕГРН.

Аукцион

Если на квартиру поступит несколько заявлений от разных семей, Фонд проведет аукцион. Победитель аукциона заключает договор с Фондом на эту квартиру. Чтобы победить, нужно предложить цену выше, чем другие желающие.

Как оплатить дополнительные метры

Оплатить дополнительные метры можно:

  • своими средствами без использования субсидий/займов;
  • с помощью поддержки государства: материнским капиталом/жилищной субсидией/государственным жилищным сертификатом;
  • ипотечными средствами банка.

Ипотеку проще взять в банках-партнерах Фонда реновации. Они предлагают взять кредит без первоначального взноса. Если вы планируете воспользоваться кредитом, подписать кредитный договор нужно в период после подачи заявления на докупку и до подписания договора мены или ДКП с Фондом.

Сейчас с Фондом сотрудничают два банка – Сбербанк и Газпромбанк.

В заключение

Докупка квартиры по реновации – это отличная возможность приобрести новое жилье в Москве со скидкой в 10%. Рассмотрите это предложение, если уже давно планировали расширить жилплощадь, получить дополнительные комнаты, переехать в более просторную квартиру или разъехаться с родственниками. А если у вас остались вопросы по теме статьи, проконсультируйтесь с нашим юристом – специалист онлайн!

Какое жилье и на каких условиях получат люди по программе реновации?

Маховик программы реновации уже запущен в Москве. О том, на каких условиях люди будут получать новое жилье, сайту «РИА Недвижимость» рассказала председатель комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы Юлиана Княжевская.

— В чём отличие современной программы реновации от предыдущей программы сноса пятиэтажек?

— Главным отличием новой программы является участие жителей города — москвичи сами решали участвовать им в программе или нет. Благодаря диалогу с москвичами она стала лучше прежней по всем параметрам — предметнее защищает права горожан и дает им четкие гарантии. Ранее не было никаких вариантов выхода из этой программы, не было гарантии переселения в тот же район проживания, гарантии качества отделки, социальной гарантии при переселении. Сейчас все эти гарантии прописаны как в федеральном, так и московском законах.

Программы различаются и своим масштабом. Сегодня в программу включен 5171 дом площадью около 16 миллионов квадратный метров. Что почти в 4 раза превышает объем первой волны.

Новая программа реновации будет реализована исключительно за счет средств городского бюджета под контролем Правительства Москвы. Впервые в бюджете прописана строка, связанная с реализацией программы. Ранее строительство домов осуществлялось как за счет инвестора, так и за счет бюджетных средств.

— Какими будут новые дома, и можно ли уже сейчас посмотреть на квартиры в этих домах?

— Сегодня жители кварталов реновации заранее могут ознакомиться с тем, как будет выглядеть их будущая квартира. Для этого на ВДНХ был открыт шоу-рум. Там представлены варианты квартир с отделкой комфорт-класса. Это будут дома современной планировки и построенные из современных материалов (монолит или панели нового поколения), с лифтами и просторными подъездами. Потолки в новых квартирах будут выше, а звукоизоляция значительно лучше, чем в панельных пятиэтажках. В помещениях будут установлены стеклопакеты.

В будущем москвичи смогут увидеть, как будет выглядеть их квартал, на публичных слушаниях, где будут представлены разработанные проекты планировки кварталов реновации. Кроме того, Москомархитектурой ведется разработка 3D-карты Москвы. С ее помощью можно будет совершить виртуальную прогулку по будущему кварталу. Сейчас туда загружены пять пилотных кварталов реновации, на базе которых демонстрируются проекты участников архитектурно-градостроительного конкурса. В планах на 2018 год создать 3D шоу-румы квартир по программе реновации.

— Жителям пятиэтажек гарантируется предоставление равнозначной и равноценной квартиры. Что это значит?

— Равнозначность — жилая площадь соответствует жилой площади в старой квартире, а вот общая площадь больше. Увеличение происходит за счет более просторной кухни, прихожей, коридора, ванной и туалета. Квартира будет сдаваться с улучшенной отделкой в районе проживания. Исключения — Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа. В этих случаях квартира будет предоставляться в пределах округа.

Читайте так же:
Регистрация дачного дома и участка, полученного по наследству

Равноценность — по желанию собственник может получить равноценную (равную по рыночной стоимости) квартиру либо соответствующую денежную компенсацию. При этом размер возмещения и порядок его предоставления определяется в соответствии с Жилищным кодексом и законодательством об оценочной деятельности.

— Можно ли будет улучшить жилищные условия при переселении? И кто на это может рассчитывать?

— На это могут рассчитывать все участники программы реновации. Это право предусмотрено законом. Благодаря ей более миллиона жителей пятиэтажек переедут в новое, качественное и комфортное жилье. Те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, получат квартиры по нормам предоставления жилой площади в зависимости от состава семьи (не менее чем 18 квадратных метров на человека).

Программой реновации предусмотрена возможность приобрести квартиру с доплатой за дополнительные комнаты или метры, стоимость будет рыночной, но при этом будут предусмотрены различные варианты оплаты, скидок и рассрочки платежей.

Мэр Москвы уделил особое внимание социально незащищенным категориям граждан, а именно: ветеранам, одиноким и одиноко проживающим людям, достигшим пенсионного возраста, многодетным, а также людям с ограниченными возможностями и низким уровнем доходов (малоимущим). Таким категориям граждан будет оказано всяческое содействие в организации и осуществлении переезда в новое жилье.

А для людей с ограниченными возможностями будут созданы специальные условия для проживания. То есть дома, которые построят в рамках программы реновации, проектируются с удобными ванными комнатами и увеличенным дверными проемами.

Также будут созданы условия для комфортного и беспрепятственного передвижения маломобильных групп граждан. В этом случае в новом доме вестибюль входной группы и вход в лифт должны иметь единый уровень отметки пола без перепадов. Вход с тротуара в дом должен иметь минимизированный перепад. И такие условия предусмотрены во всех кварталах реновации.

— Какими будут первые этажи новых домов? Предусмотрена ли там площадь для бизнеса?

— На первых этажах будут открываться магазины, парикмахерские, ремонтные мастерские, медицинские кабинеты, аптеки, детские кружки и спортивные секции. Это удобно для повседневной жизни и обеспечит десятки тысяч москвичей работой рядом с домом.

— Предусмотрены ли парковочные места в районах реновации, будут ли подземные паркинги или гаражи?

— В кварталах реновации предусматривается три вида обеспеченности парковками. Это — плоскостные в улично-дорожной сети, многоуровневые отдельно стоящие паркинги внутри квартала или в соседней коммунальной зоне и подземные паркинги в жилых домах. Конкретный набор и места размещения стоянок будут уточняться исходя из градостроительного анализа квартала реновации.

— Насколько увеличится плотность застройки и высотность? Не создаст ли это проблем для жителей тех районов?

— Застройка новых районов будет вестись поквартально, это позволит рационально использовать городское пространство, создавать новые парки, прогулочные зоны, объекты социальной инфраструктуры.

Кварталы реновации будут иметь плотность порядка 25 тысяч квадратных метров недвижимости на гектар. Базовая высотность 9-14 этажей. В каком-то районе может быть 6 и 9 этажей. Где-то возможны отдельные высотные доминанты, но очень выборочно и индивидуально. Их размещение будет обосновано с планировочной точки зрения, а также с точки зрения формирования гармоничного архитектурного облика города.

Проект планировки территории будет разрабатываться с эскизом застройки. Он позволит любому жителю увидеть, как будет выглядеть его будущий дом, сад, поликлиника, где будут проходить дороги в квартале реновации. Эскиз поможет очень точно определить и объем застройки самого дома, и будущую квартирографию, и сформировать волновое переселение, разбив территорию на первую, вторую и третью очередь.

Сейчас проекты планировки территории разрабатываются с применением современных 3D-технологий. Они визуализируют будущую застройку детально вплоть до размещения лавочек, детских и спортивных площадок, объектов социальной инфраструктуры и домов. Важно заметить, что при таком сложном проектировании сроки не увеличиваются.

— Если дом не попал в программу, но его жители очень хотят, то как им его включить?

— На сегодняшний день законодательная норма не предусматривает включения новых домов.

— Если жители захотели исключить дом из программы? Какова методика их действий?

— Жители дома, включенного в программу реновации, вправе в любое время выйти из программы до заключения первого договора на новую квартиру или получения равноценного денежного возмещения.

При этом указанный договор может быть заключен только по истечении 90 дней со дня принятия решения о реновации. Решение об исключении дома из программы принимается на общем собрании собственников. За решение о выходе должна проголосовать 1/3 жителей плюс один человек от общего количества собственников в доме.

— В Москве проходят общественные обсуждения проектов-финалистов конкурса на разработку концепций пяти экспериментальных территорий реновации. Как они проходят, и зачем выбран такой формат?

— Весной был объявлен архитектурно-градостроительный конкурс на разработку концепций пяти экспериментальных площадок реновации в районах: Кузьминки, Головинский, Царицыно, Проспект Вернадского и Хорошево-Мневники. На первом этапе конкурса было отобрано 20 финалистов, которых распределили по данным территориям.

Принято решение перед подведением итогов жюри провести общественное обсуждение с жителями этих районов. Но это пока только презентации проектов кварталов реновации. В марте следующего года они будут направлены на публичные слушания. Обсуждения проходят еженедельно по адресу: 2-й Брестская, дом 6. Такой формат встреч дает возможность получить обратную связь от жителей. Учитывая мнения жителей, жюри отберет пять проектов-победителей, которые станут реальными городскими кварталами.

Читайте так же:
Приказ о премировании

Вопрос – ответ: что нужно знать о программе реновации жилья в Москве

Подготовка к реализации программы реновации жилья в Москве идет полным ходом. Государственная Дума 14 июня приняла федеральный закон, люди встречаются с адвокатами и депутатами, чтобы больше узнать о программе и гарантиях, которые предоставят москвичам. Сетевое издание m24.ru отвечает на основные вопросы, которые возникают у людей, чьи дома могут быть включены в программу реновации жилья в Москве.

Что такое программа реновации

Цель реновации – не допустить превращения пятиэтажных домов в аварийное, непригодное для жизни жилье. Реновация представляет собой снос ветхих пятиэтажек и переселение жителей в современные дома.

В рамках программы реновации жители сносимых пятиэтажек бесплатно получат равнозначные благоустроенные квартиры в новых домах в районе проживания.

Зачем нужна программа реновации

Пятиэтажные жилые дома первого периода индустриального домостроения строились в Москве с 1957 по 1975 год. Кроме того, в городе имеются пятиэтажки, построенные в более раннее время, либо дома высотой от двух до четырех этажей, технические характеристики которых аналогичны этим пятиэтажкам.

Большинство подобных домов было рассчитано на эксплуатацию в течение 25–50 лет. Эти сроки истекли либо истекут в ближайшие годы. Начиная с 1988 года правительство Москвы реализует программу расселения и сноса пятиэтажек так называемых сносимых серий. В рамках этой программы новые квартиры получили свыше 160 тысяч московских семей.

Вместе с тем в Москве остается еще много пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения, ранее отнесенных к так называемым несносимым сериям. Однако, как показали технические обследования, значительная часть этих домов также находится в неудовлетворительном состоянии. Условия проживания жителей не отвечают современным требованиям безопасности и комфорта.

Новый этап программы расселения пятиэтажек (программа реновации) призван обновить жилищный фонд Москвы, не дожидаясь, пока пятиэтажки окончательно превратятся в аварийное жилье.

Благодаря программе реновации москвичи, проживающие в ветхих пятиэтажках, будут обеспечены современными благоустроенными квартирами.

Где можно получить информацию о программе реновации

Фото: официальный портал мэра и правительства Москвы

В какие сроки будет начата реализация программы реновации

Для начала реализации программы необходимо:

  • выяснить мнение собственников квартир и нанимателей по договорам социального найма, хотят ли они, чтобы их дом вошел в проект программы реновации;
  • подобрать свободные площадки для строительства стартовых домов;
  • выделить бюджетные средства для запуска программы;
  • определить механизмы привлечения инвестиций, так как одних бюджетных средств для реализации программы реновации будет недостаточно;.

Планируется, что после принятия федерального закона программа реновации будет утверждена, и начнется ее практическая реализация.

Как будут учтены интересы собственников нежилых помещений в пятиэтажках

Собственники нежилых помещений в пятиэтажках по выбору смогут получить либо возмещение рыночной стоимости изымаемой недвижимости, либо равноценные нежилые помещения.

Как город собирается контролировать ведение строительных работ

На программу реновации в полной мере распространяются федеральные и городские законы о контроле качества строительных работ и соблюдения тишины в ночное время и по выходным дням.

Все ли пятиэтажные дома будут включены в программу реновации

Фото: ТАСС/Кирилл Кухмарь

  • пятиэтажка должна находиться в неудовлетворительном техническом состоянии;
  • более двух третей собственников и нанимателей квартир по договору социального найма должны поддержать включение своего дома в проект программы.

Каковы основные условия предоставления новых квартир

Московский стандарт предоставления новых квартир по программе реновации включает следующие основные условия:

  • предоставление равнозначной квартиры в новом доме: одинаковое число комнат, жилая площадь не менее жилой в квартире в пятиэтажке, более просторные помещения общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная, туалет);
  • предоставление новой квартиры в том же районе, включая районы Центрального административного округа (в Зеленограде и ТиНАО – в пределах административного округа);
  • предоставление новых квартир бесплатно в собственность; по желанию нанимателей жилья в пятиэтажках новая квартира также может быть предоставлена по договору социального найма;
  • предоставление очередникам новых квартир с одновременным улучшением жилищных условий по нормам предоставления жилой площади;
  • новые квартиры предоставляются с отделкой комфорткласса;
  • в кварталах реновации проводится качественное благоустройство.

Какие дома будут построены для переселения жителей пятиэтажек

Фото: m24.ru/Михаил Сипко

Новые дома будут построены из современных материалов (монолит или панели нового поколения) и по современным проектам – с лифтами и просторными подъездами.

Потолки в новых квартирах будут выше, а звукоизоляция значительно лучше, чем в панельных пятиэтажках. В квартирах и подъездах будут установлены стеклопакеты. Как правило, в квартирах будет возможность провести перепланировку.

Входы в подъезды и лифтовые холлы будут выполнены на одном уровне, инвалид или мама с коляской смогут беспрепятственно заходить в дом и подниматься на любой этаж. Благодаря ярким и нестандартным фасадам новые дома улучшат внешний вид Москвы.

Дома, построенные на месте сносимых пятиэтажек, прослужат как минимум 100 лет. А при надлежащем обслуживании и своевременном ремонте – гораздо дольше.

Где будут построены новые дома

Правительство Москвы гарантирует предоставление новых квартир в том же районе, включая районы Центрального административного округа (в Зеленограде и ТиНАО – в пределах административного округа). Это новая гарантия, которой не было в программе расселения и сноса пятиэтажек сносимых серий. Более того, с учетом волнового переселения в большинстве случаев квартиры будут предоставляться как можно ближе к месту прежнего проживания.

Читайте так же:
Условия оплаты труда в трудовом договоре

Можно ли переехать в другой район

Да, но только по письменной просьбе и при наличии в желаемом районе свободных квартир, предоставляемых по программе реновации. Приоритет при получении новых квартир будет у жителей пятиэтажек, желающих сохранить привычный район проживания.

Можно ли доплатить за квартиру с большей площадью

Фото: m24.ru/Михаил Сипко

Да, возможность приобрести квартиру с доплатой за дополнительные комнаты или метры будет предусмотрена программой реновации. Стоимость будет рыночной, но при этом будут предусмотрены различные варианты скидок и рассрочки платежей.

Как будут учтены интересы очередников

В рамках программы реновации очередникам будут предоставлены без очереди новые квартиры с одновременным улучшением жилищных условий по нормам предоставления жилой площади в зависимости от состава семьи. Двух переездов не потребуется.

Возможно ли получить денежную компенсацию взамен квартиры

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, вправе на основании письменного заявления получить за освобождаемое жилое помещение предварительное и равноценное возмещение в денежной форме. Размер такого возмещения, порядок его предоставления определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

Кроме того, правила получения компенсации должны гарантировать соблюдение жилищных прав социально уязвимых категорий граждан – прежде всего несовершеннолетних детей и недееспособных лиц.

Кому помогут с переездом

Ветеранам, одиноким и (или) одиноко проживающим лицам, достигшим пенсионного возраста, инвалидам, малоимущим гражданам, а также иным категориям граждан будет оказана помощь в переезде и обустройстве в новой квартире.

Что будет с ранее уплаченными взносами на капитальный ремонт

После включения пятиэтажки в программу реновации ее жители будут освобождены от уплаты взносов за капитальный ремонт. Ранее уплаченные взносы будут направлены на строительство новых домов.

Что делать, если квартира в попавшем под снос доме в залоге у банка

После сноса пятиэтажки, в которой была расположена ипотечная квартира, заемщик будет обязан передать в залог банку свою новую квартиру. Поскольку рыночная стоимость новой квартиры будет выше старой, банк будет обязан принять ее в залог. В этом случае права требовать досрочного возврата кредита у банка не возникнет.

Данная норма будет включена в федеральный закон о программе реновации.

Будут ли благоустроены кварталы, куда переедут люди

Фото: m24.ru/Михаил Сипко

Программа реновации предусматривает комплексную застройку кварталов, включая возведение дополнительных социальных объектов в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами города Москвы, а также с учетом существующего дефицита указанных объектов социальной инфраструктуры на конкретной территории.

В кварталах реновации будут применены современные стандарты благоустройства: создание местных парков, велодорожек, общедоступной спортивной, детской и досуговой инфраструктуры. Площадь зеленых насаждений будет сохранена или увеличена.

Проекты новых кварталов будут разработаны с участием лучших отечественных и мировых архитекторов, специалистов в области урбанистики, транспорта и дизайна городской среды.

Планируется ли строительство паркингов в новых кварталах

7 февраля муниципальные образования Москвы обратились к Сергею Собянину с просьбой рассмотреть возможность продления программы сноса пятиэтажек. Вопрос был поднят из-за того, что при капитальном ремонте домов возникли трудности. Пятиэтажки 1960 годов постройки имеют конструктивные особенности, которые не позволяют провести капитальный ремонт без создания для жителей дискомфорта.

16 февраля Общественная палата на заседании пришла к выводу о невозможности проведения ремонта в большинстве многоквартирных домов данного типа и обратилась к Сергею Собянину с просьбой о разработке программы сноса пятиэтажных домов.

22 февраля Владимир Путин на встрече с мэром Москвы порекомендовал ему снести все «хрущевки» в столице. Президент России выразил уверенность, что на месте старых пятиэтажек следует возвести новое жилье. Путин отметил, что сноса ожидают жители города.

Сергей Собянин 18 мая подписал закон «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве». О каких гарантиях идет речь, читайте в материале m24.гu.

14 июня Госдума в третьем, окончательном чтении приняла федеральный закон о реновации. Принятие закона позволит создать новый правовой институт — реновации жилой застройки, а также установить основные гарантии граждан, получающих новое жилье в рамках программы. Закон вступит в силу в случае одобрения Советом Федерации и подписания президентом России Владимиром Путиным.

Эксперты m24.ru рассказали о самых важных поправках, принятых в законопроекте о реновации.

Переоценка реновации. На что рассчитывать собственникам изымаемых помещений?

В домах, по которым идет голосование жителей о включении в программу реновации, находятся нежилые помещения 1,5 тыс. собственников, еще 400 арендуют их у города. Владельцы объектов в сегменте street retail, как правило, используют их для сдачи в аренду под кафе, аптеки, магазины, помещения сферы услуг. Распространенной практикой является получение кредита в банке под залог помещения и дальнейшее погашение кредита за счет доходов от арендных платежей. Остановка предпринимательской деятельности в рамках реновации напрямую затронет и арендаторов, которые будут вынуждены искать новое помещения, заключать новый договор аренды, оплачивать ремонт. Как собственникам недвижимости в таком случае минимизировать свои риски?

Законные права

В соответствии с принятым Госдумой в третьем чтении закона о реновации собственники нежилых помещений, расположенных в домах под снос, могут рассчитывать на предварительное и равноценное возмещение. Вариантом урегулирования вопроса может стать выплата денежной суммы, равной рыночной цене данного имущества. Рыночная стоимость может быть определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО). Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении стоимости квартиры или нежилого помещения объектом оценки, как правило, является право собственности/право пользования или иные вещные права на объект недвижимости.

Читайте так же:
Как получить выписку из решения суда о расторжении брака

Посчитать ремонт и пешеходов

Для определения рыночной стоимости нежилого помещения, собственникам имеет смысл заказать независимую оценку, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта (например, ремонт, если он был проведен недавно или если при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы). На рыночную стоимость объектов формата street retail и, соответственно, величину денежного возмещения оказывают влияние такие факторы, как район расположения, проходимость, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, площадь, этажность, наличие парковки. Высоким спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии крупных улиц, или помещения вблизи станций метро, где самый высокий пешеходный трафик.

Оценка рыночной стоимости может быть произведена на любую дату (за исключением будущей), в том числе и ретроспективно. Эта работа занимает порядка 5-10 рабочих дней.

Новая волна

Для минимизации потерь предпринимателю также необходимо определить, в какую волну сноса попадет дом и сколько еще времени можно вести бизнес в таком помещении. На основе данной информации собственник помещения сможет построить переговоры о продолжении аренды с действующим арендатором и – при необходимости – с банком о возможной рассрочке платежей, рассчитать будущие денежные потоки, определить горизонт планирования. Может оказаться, что в ближайшие несколько лет в помещении по-прежнему будет возможно вести бизнес.

В зависимости от величины получаемого денежного возмещения собственник может определять дальнейшую стратегию действий: купить помещение с функционирующим бизнесом, приобрести вакантное помещение и искать арендаторов, инвестировать средства в иные отрасли.

При этом собственники получают возможность смены формата помещения: например, приобрести 2-3 помещения меньшей площади взамен одного большого; купить в более удачной локации, ближе к пешеходным потокам; возможность приобрести объект с более выгодными условиями по договору. На текущий момент на рынке есть достаточное количество интересных объектов разного бюджета, которые могут быть куплены как альтернатива изымаемому объекту.

А что с жильем?

Собственник квартиры, в соответствии с законопроектом о реновации, может получить равнозначное жилье, равноценное возмещение в денежной форме или равноценное жилье, оформленное на правах собственности. Размер и порядок предоставления такого возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе об оценочной деятельности.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 7, ст. 32), при определении размера возмещения в него включаются: рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве; все причиненные собственнику убытки, в том числе в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилья и оформлением на него права собственности жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Можно предположить, что определение рыночной стоимости для целей изъятия будет производиться после вступления закона в силу. Но заявления властей о программе реновации привели к снижению стоимости объектов в домах, попадающих под снос. Их рыночная цена на июнь 2017 года меньше, чем, например, на декабрь 2016-го. Текущая редакция закона предполагает компенсацию собственникам жилых помещений, которая включает все причиненные собственнику убытки, в том числе упущенную выгоду. Таким образом, текущее снижение рыночной стоимости квартир в результате реализации программы реновации, может быть расценено как упущенная выгода и учтено в компенсации.

Стоит обратить внимание, что выплату возмещения не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы ограничения прав или обременения.

Оценить престиж

Как правило, при определении стоимости квартир оценщик использует сравнительный подход: стоимость объекта определяется на основе анализа недавних сделок по сопоставимым объектам недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по назначению, местоположению и т. п.

Если говорить о стоимости квартиры, к ценообразующим параметрам можно отнести объем передаваемых при продаже прав; расположение с точки зрения окружения, престижности района, близости станции метро; площадь; планировка; этаж расположения и видовые характеристики; качество отделки и инженерное оснащение; наличие парковки – все эти факторы должны быть учтены оценщиком при определении рыночной стоимости объекта.

В случае если в квартире был недавно проведен ремонт или при отделке использовались высококачественные и дорогие материалы, собственникам имеет смысл максимально документально подтвердить понесенные затраты: предоставить смету ремонта, чеки, описание использованных материалов, чтобы оценщик мог достоверно определить и учесть проведенные работы. Стоит отметить, что рыночная стоимость включает только неотделимые улучшения (отделка, подоконники, лестницы), при расчете стоимости не учитывается мебель и оборудование.

Собственникам имеет смысл заказать независимую оценку у специализированных оценочных компаний, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта. Срок подготовки отчета об оценке составляет 2-3 рабочих дня с момента осмотра квартиры, получения необходимой информации о квартире и заключения договора.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию