Advokat-inform.ru

Юридический советник
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какова минимальная сумма договора аренды

Порядок аренды муниципального имущества

Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Читайте так же:
Арест имущества при разделе

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Как арендаторам в торговых центрах защитить свои права

Елена Мехоношина

Предприниматель решает снять площадь в торговом центре. Заполняет заявку на аренду и связывается с менеджером. В ответ получает проект договора с кипой приложений — с бесконечными ссылками между пунктами и непонятными формулировками. Подписывает бумаги не глядя — и создаёт себе проблемы. Арендодатель внезапно поднимает арендную плату, выписывает штрафы, отказывается от компенсации за ремонт. Спорить с ним бесполезно: предприниматель сам согласился с условиями договора.

Даже если место в торговом центре привлекательное, советуем изучить договор, найти невыгодные пункты и поговорить о них с арендодателям. В статье расскажем, какими правами вы обладаете и на что обратить внимание в договоре.

Как защитить права

Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять. Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.

Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить. Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.

Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.

Что проверить в договоре

Описание помещения

В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.

Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.

Размер арендной платы

Предпринимателю важно знать, сколько он заплатит в итоге. Проверьте, входят ли в арендную плату:

— плата за уборку,

— рекламу на фасаде.

Частота повышения арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще раза в год — ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Если условия в договоре хуже, они незаконны. Предложите арендодателю избавиться от этого пункта.

Время первой арендной платы

Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля. Узнайте, есть ли у вас поблажки.

Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.

Срок аренды

Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.

Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.

Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.

Преимущественное право аренды на новый срок

Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал. Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.

Читайте так же:
Как получить вклад, если у банка отозвали лицензию

Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ. Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.

Основания для выселения

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ. В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.

Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.

Ответственность за ремонт

Выясните, кто по договору обязан проводить капитальный и мелкий ремонт помещения. По умолчанию капитальный возложен на арендодателя, мелкий — на арендатора — ст. 616 ГК РФ. Крупные торговые центры часто берут на себя и мелкий ремонт тоже. Если в договоре об этом ничего не сказано, чините люстры, окна и дверные замки за свой счёт.

Компенсация за ремонт

Всё, что при вас появилось в помещении, называется улучшениями. Отделимые улучшения, например, рулонная штора на окне, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, обои и ламинат — арендодателю. Узнайте, компенсируют ли вам расходы на ремонт. Если да, сохраняйте все чеки об оплате и договоры с подрячиками.

Бывает, что ремонт помещения арендодатель засчитывает в счёт оплаты первых месяцев. Если это ваш случай, проверьте, что соответствующий пункт есть в договоре.

Возврат депозита

Депозит гарантирует арендодателю, что он получит оплату за аренду и штрафы. Включите в договор условие: если досрочно съедете по вашей инициативе, вам вернут депозит. Пропишите конкретный срок возврата — в этом случае будет проще отсудить сумму с процентами за задержку.

Согласование рекламы

Крупные торговые центры вырабатывают собственную рекламную стратегию. Арендаторов заставляют участвовать в акциях и предоставлять скидки покупателям за свой счёт. Также администрация просит согласовывать все активности в офлайне, чтобы они вписывались в общую концепцию.

Запрет на смену деятельности

Собственники торговых центров заботятся о покупательских потоках. Для них бывает важно, в каком месте и какой магазин расположен. Покупателям будет неудобно, если посреди ювелирных бутиков откроется лавка с товарами с Алиэкспресса. Возможно, за вращением спиннера они забудут, что пришли купить кольцо за 50 000 ₽.

Порой договор запрещает арендаторам менять направление деятельности или товарный профиль. К запрету прилагают условие о досрочном расторжении договора в связи с нарушением. Узнайте о нём заранее, чтобы не пришлось внезапно переезжать. А если экспериментируете с разными видами деятельности, выберите другой торговый центр.

Штрафы

Арендодатели просят арендаторов обеспечивать комфорт для покупателей: вовремя открывать магазин, принимать безналичную оплату, применять кассу и т.д. За нарушения штрафуют: обычно за каждое прописывают определённую сумму.

Правила внутреннего распорядка

Все приложения к договору обязательны для вас и вашего персонала. Обычно большой список требований собран в Правилах внутреннего распорядка торгового центра. Он описывает, как торговать, где разгружать товар, как оформить витрину.

Как принять помещение

Помещение передают по акту. Попробуйте найти недостатки и только потом подписывайте документ. Проверьте:

  • в том ли состоянии помещение, как обещал менеджер;
  • работают ли розетки, окна, лампы;
  • убрал ли предыдущий арендатор стенды и вывески.

Если нашли недостатки, укажите в акте, что арендодатель должен устранить и в какой срок. Арендатор обязан это сделать по ч. 1 ст. 612 ГК РФ. Если просто подпишите акт, чинить и демонтировать будете на свои деньги.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как исполнять договор, чтобы не было проблем

Знайте договор и исполняйте его условия, чтобы вас не оштрафовали и не выселили.

Соблюдайте все формальности. Если нужно предупредить администрацию о времени закрытия торговой точки для учёта, предупредите. Если обязаны подать письменную заявку на ввоз торгового оборудования в ночное время, подайте.

Сотрудники тоже должны соблюдать договор. Введите в должностные инструкции продавцов, грузчиков и мастеров пункт о соблюдении Правил внутреннего распорядка торгового центра — и ознакомьте с ними под подпись.

Статья актуальна на 28.01.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Аналитика Публикации

Согласно ст. 654 ГК договор аренды здания (помещений в нем) непременно должен предусматривать размер арендной платы. Если стороны не согласуют это условие в письменной форме, договор не может считаться заключенным.

В случаях, когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера помещения, переданного арендатору во временное пользование. Если размер арендной платы определяется не в самом договоре аренды, а в ином документе, то необходимо обозначить его как приложение к договору аренды. Несоблюдение этого правила может привести к тому, что в случае спора суд может признать договор аренды незаключенным. И такие случаи в практике ФАС СКО не редкость: например, арендодатель обращается в арбитражный суд с иском к предпринимателю (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, скажем, подсобного хозяйства. В качестве доказательства согласования сторонами условия о размере арендной платы истец представляет в суд документ под названием «Расчет арендной платы» без указания того, что он является приложением к договору аренды. Решение суда: стороны не согласовали размер арендной платы, следовательно, договор аренды нельзя считать заключенным.

Читайте так же:
Можно ли поставить на учет машину без страховки в 2022 году — техосмотра, прав, ОСАГО

Фиксировать или рассчитывать?

Как прописать в договоре условие об арендной плате? На практике чаще всего применяются два способа:

1. В виде фиксированной суммы, уплачиваемой по истечении определенного периода.

2. В виде указания на порядок расчета арендной платы.

Если в первом случае все более или менее ясно, то второй нуждается в пояснениях. В этом случае в договоре аренды плата указывается в рублях, однако устанавливается порядок ее регулярного пересчета:

— пропорционально коэффициенту-дефлятору, соответствующему индексу изменения потребительских цен на товары, работы, услуги в РФ (в 2005 году он составляет 1,104);

— пропорционально изменению МРОТ.

Сумма арендной платы может быть указана в договоре и в иностранной валюте, однако уплачивается в рублях по курсу на дату, определенную в договоре аренды (это разрешает ст. 317 ГК). Чтобы не зависеть от колебания курса одной иностранной валюты (особенно в ситуации, когда одна повышается, а другая падает, как сейчас в случае с долларом США и евро), можно рассчитывать арендную плату по так называемой «мультивалютной» схеме: указанный в договоре размер арендной платы рассчитывается путем умножения указанной в договоре суммы иностранной валюты на среднее арифметическое рублевых курсов этих нескольких валют на определенную дату.

Разница между этими двумя способами арендной платы в порядке ее изменения. Арендная плата, установленная в твердой сумме, не зависит от колебания индексов, МРОТа и курсов валют. Однако если в связи с изменением экономической ситуации размер платы станет для арендодателя низким, то добиться его увеличения можно только в судебном порядке на основании ст. 451 ГК, что на практике сделать крайне

Если договор аренды предусматривает твердую арендную ставку, то при отказе арендатора изменить это условие ставка может быть изменена в судебном порядке, и только если арендодатель докажет в суде, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенным образом изменились. В этом случае условие договора о размере арендной платы может быть изменено в сторону повышения по решению суда, но только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Напротив, арендная плата, определяемая расчетным путем, может оперативно меняться вслед за изменением экономической ситуации. Однако подобные изменения далеко не всегда прогнозируемы и в некоторых случаях могут привести к убыткам одной из сторон договора

(вспомним «дефолт» 1998 года).

Повышение платы и прекращение договора

Если арендодатель хочет, чтобы в договоре аренды было оговорено условие о том, что он вправе повышать арендную плату «в случае увеличения ставок арендной платы на рынке недвижимости» или «в связи с инфляцией», то в случае судебного спора ему придется доказывать, что арендные ставки на рынке недвижимости действительно увеличились или что экономическая ситуация действительно изменилась в неблагоприятную сторону. Если же доказательства окажутся неубедительными, то суд откажет арендодателю во взыскании арендной платы по новой, повышенной им ставке.

Если договор аренды помещения заключен на год и более, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как следствие, все дополнения к договору, включая и изменения в части размера арендной платы, также должны быть зарегистрированы.

Несколько слов об арендной плате при прекращении договора. По закону, если договор аренды прекращен, а арендатор не освобождает помещение, то арендодатель может требовать внесения арендной платы за все время, пока помещение фактически занято. На практике возникает ситуация, когда арендатор после истечения договора аренды не только не освобождает помещение, но и не платит за него арендную плату или платит, но с задержкой.

Высший арбитражный суд России еще в начале 2002 года разъяснил, что в такой ситуации арендодатель вправе требовать от арендатора внесения не только арендной платы за все время фактического использования помещения, но и процентов за ее просрочку. Это разъяснение упорно не желает замечать наш Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который и через два года после этого считает, что сумма арендной платы, вносимая после прекращения действия арендного договора, является убытком, а на убытки неустойку начислять нельзя (Постановление ФАС СКО от 28 января 2004 года № Ф08-11/2004).

Итого

В результате нашего краткого экскурса по лабиринтам законов об аренде можно дать следующие рекомендации:

1. Предельно четко прописывать в договоре условие об арендной плате. Договор должен содержать такие цифры, из которых бы ясно следовала арендная ставка или порядок ее расчета в привязке к изменению какого-либо официально устанавливаемого показателя (индекс-дефлятор, МРОТ) или курса иностранной валюты.

2. Если арендодатель хочет оставить за собой право в одностороннем порядке повышать арендную плату, то в договоре в качестве основания для возникновения такого права необходимо указывать только такие обстоятельства, которые в случае возникновения спора будет проще доказать в суде с документами в руках.

3. Устанавливать в договоре аренды неустойку за просрочку внесения арендной платы в период со дня прекращения действия договора аренды до дня фактического возврата имущества арендодателю. И быть морально готовым к тому, что, взыскивая эти проценты в судебном порядке, придется идти до самых высоких судебных инстанций.

Читайте так же:
Отказ в приеме заявления о приеме в гражданство РФ

Сдача имущества в аренду: как налоговики контролируют цены

Что может быть хуже, когда налоговики оспаривают применяемые вами цены и выносят решение о доначислении НДС и налога на прибыль. Мы поможем разобраться, какие ошибки могут допустить при этом контролеры. Ведь если налогоплательщик вовремя их заметит, то решение инспекции о доначислении налогов можно успешно оспорить в суде.

Прежде всего, необходимо четко уяснить, в каких случаях налоговые органы имеют право проверять правильность применяемых налогоплательщиком цен.

Перечень таких случаев установлен п. 2 ст. 40 НК РФ. Это:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Приведенный перечень является исчерпывающим, а это означает, что его расширительное толкование налоговыми органами неправомерно. На это указывают и арбитры (например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2002 № А56-857/02 и от 13.05.2002 № А56-859/02).

Делаем вывод: если налоговые органы проверили цену сделки по основанию, не предусмотренному п. 2 ст. 40 НК РФ, то решение о доначислении налогов и пени, исходящее из корректировки цен, может быть признано неправомерным.

Еще один важный момент.

Налоговый орган, произведя корректировку цен, может доначислить только налог и пени, но никак не штраф. Применение налоговым органом штрафных санкций, исходя из отклонения цены более чем на 20 процентов, основано на расширительном толковании п. 3 ст. 40 НК РФ, и поэтому неправомерно. Как подчеркивают судьи, основания для начисления штрафов в ст. 40 НК РФ не приведены, отсылки к другим нормам Налогового кодекса РФ в части привлечения налогоплательщика к ответственности в данной статье не содержатся (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2002 № А42-3803/01-26-57/02).

Далее. Важно помнить, что ст. 40 НК РФ устанавливает только три метода определения рыночной цены:

1) метод определения рыночной цены с использованием информации о сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами;

2) метод цены последующей реализации;

3) затратный метод.

Обратите внимание: методы определения рыночной цены, предусмотренные ст. 40 НК РФ, последовательно исключают друг друга. Поэтому использовать последующий метод можно только при невозможности определения рыночной цены с помощью метода предыдущего (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2004 № А79-4023/2003-СК1-4066; ФАС Уральского округа от 12.07.2001 № Ф09-1501/01АК).

А теперь, когда мы уяснили некоторые общие правила, перейдем к конкретной ситуации, а именно к контролю налоговыми органами цен, применяемых налогоплательщиком при сдаче имущества в аренду.

Итак, налоговики, как правило, пытаются доказать, что фирма при сдаче в аренду имущества, занизила соответствующие цены. Следователь, она не доплатила НДС и налог на прибыль.

Посмотрим, какие ошибки при этом допускают контролеры. Ведь если налогоплательщик вовремя их заметит, то решение инспекции о доначислении налогов можно успешно оспорить в суде.

Ошибка 1. Определяют рыночную цену аренды в виде средневзвешенной величины.

К примеру, согласно материалам дела постановления ФАС Центрального округа от 15.09.2005 № А-62-3245/2004 налоговые инспекторы определили размер арендной платы для целей применения ст. 40 НК РФ между взаимозависимыми лицами, взяв показатели размера арендной платы у 4-х независимых организаций. То есть определили так называемую рыночную цену аренды в виде средневзвешенной величины.

Поскольку цена аренды 1 кв. м проверяемого налогоплательщика была ниже средневзвешенной, ИФНС, применяя ст. 40 НК РФ, доначислила на полученную разницу соответствующие налоги.

Однако арбитры признали такие действия инспекции необоснованными, поскольку полученный ею средневзвешенный показатель не может рассматриваться в качестве официального.

Напомним, что еще Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 18.01.2005 № 11583/04 признал неправомерным использование налоговым органом при определении рыночной цены товаров (работ, услуг) метода "средней цены", поскольку он не предусмотрен в ст. 40 НК РФ.

Ошибка 2. Не исследуют условия сопоставимости и идентичности услуг по сдаче в аренду.

Рассмотрим такую специфическую ситуацию как сдачу в аренду имущества нефтебаз.

По мнению инспекции, организация занизила доходы для целей налогообложения в результате отклонения цен, применяемых по оказанию однородных услуг (по предоставлению имущества в аренду) в пределах непродолжительного периода.

В обоснование своего решения инспекция сослалась на то, что цена на услугу по сдаче имущества нефтебаз в аренду отклонялась в сторону повышения более чем на 20 процентов от рыночной цены.

Однако, определяя рыночную цену, налоговики не учли условия сопоставимости на рынке услуг по сдаче в аренду имущества нефтебаз, а именно: общая вместимость данных нефтебаз, коэффициент оборачиваемости резервуаров, коэффициент использования и заполнения резервуаров налоговым органом не исследовались.

Между тем сдаваемые налогоплательщиком в аренду нефтебазы находились в различных районах, имели различный объем продаж нефтепродуктов. Согласно данным о технико-экономических характеристиках нефтебаз, сдаваемые в аренду нефтебазы имели различные года постройки, различный фактический грузооборот за год, различный коэффициент оборачиваемости резервуаров, на некоторых сдаваемых нефтебазах часть резервуарного парка и оборудования была законсервирована.

Все это, естественно, было учтено арбитрами, которые признали решение ИФНС о доначислении налогов недействительным (постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2005 № А64-174/05-19).

Аналогичный подход судей приведен в постановлении ФАС Московского округа от 04.07.2003 № КА-А40/4145-03.

Так, служители Фемиды пояснили, что инспекция приводит стоимостное сравнение арендных платежей за 1 кв. м без учета экономических условий и специфических черт сдаваемых в аренду площадей, колебаний потребительского спроса на них, иных существенных обстоятельств и условий договоров аренды, влияющих на размер арендной ставки, в том числе, срок сдачи в аренду помещений, размер площадей, назначение помещений, место их расположения и др.

Ошибка 3. Используют метод цены последующей сдачи помещений в аренду, ссылаясь на письмо Биржи, в котором сказано об отсутствии рыночных цен на услуги по сдаче в аренду.

Так, организация сдавала в субаренду производственные площади своим дочерним обществам.

Налоговая инспекция пришла к выводу о занижении организацией НДС по суммам арендной платы, полученной от своих дочерних обществ при передаче в субаренду производственных площадей по цене ниже рыночной более чем на 20 %.

При этом ИФНС исходила из цены последующей сдачи помещений в субаренду из-за отсутствия соответствующих рыночных цен, как указано в письме ЗАО "Биржа "Санкт-Петербург".

Однако арбитры не согласились с такой позицией контролеров.

Судьи указали следующее:

— ИФНС не доказала невозможности определения рыночных цен арендной платы по сдаче в субаренду производственных и складских площадей, а также отсутствие или недоступность информационных источников для определения рыночной цены;

— письмо ЗАО «Биржа «Санкт-Петербург» не может быть признано достаточным доказательством отсутствия или недоступности иных источников информации о рыночных ценах арендной платы в г. Тихвине;

— ИФНС не представила суду доказательства того, что стоимость услуг по сдаче организацией нежилых помещений в субаренду в период действия договоров отклонялась в сторону повышения или понижения более чем на 20 % от рыночных цен идентичных услуг.

В итоге арбитры пришли к выводу, что налоговым органом вынесено немотивированное решение о доначислении НДС, поскольку отсутствуют данные официального источника информации о рыночных ценах на услуги по сдаче недвижимого имущества в аренду, а возможность использования метода последующей реализации не доказана (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.07.2004 №А56-5208/04).

Ошибка 4. Берут за основу ставки арендной платы, утвержденные постановлениями главы Муниципального образования.

К примеру, завод сдавал в аренду помещения столовых.

ИФНС в качестве рыночной цены приняла ставки арендной платы без НДС, утвержденные постановлениями главы Муниципального образования "Сланцевский район" — "Об утверждении расчета годовой арендной платы за нежилые помещения", с учетом коэффициента для кафе. Отметим, что названными постановлениями установлены ставки для расчета арендной платы за помещения муниципального нежилого фонда в г. Сланцы и в Сланцевском районе.

Судьи в данном случае пришли к выводу, что цены, рассчитанные налоговым органом, нельзя признать рыночными ценами работ, услуг, сложившимися при взаимодействии спроса и предложения на рынке работ, услуг в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2005 № А56-23227/04).

Ошибка 5. Производят сравнение с ценами, представленными сторонней организацией.

Организация получала доход от сдачи помещения в аренду.

Налоговые органы направили запрос сторонней организации об уровне рыночных цен по аренде помещений. Согласно ответу сторонней организации рыночные цены по аренде помещений в районе, где находится организация-налогоплательщик, выше примененных организацией. С учетом рыночных цен сумма арендной платы, полученная организацией в проверяемый период, отличается от расчетной на 46,6%, то есть более чем на 20%.

В таком случае, по мнению налоговой инспекции, организация занизила выручку от сдачи помещений в аренду.

Суд признал решение инспекции неправомерным и указал на то, что из пп. 4 п.2 ст.40 НК РФ следует, что отклонение от уровня цен определяется относительно цен, примененных конкретным налогоплательщиком по иным аналогичным сделкам по однородным (идентичным) товарам (работам, услугам). У налогового органа отсутствовали основания для применения в качестве сравниваемого уровня цен цены, указанные в справке сторонней организации, поскольку они не относятся к деятельности проверяемого налогоплательщика.

Арбитры приняли во внимание, что инспекция не доказала, что организацией были заключены иные договоры аренды помещений и в них были применены цены с отклонением в сторону понижения или повышения по сравнению с ценой, указанной в рассматриваемом договоре аренды.

И еще, подчеркнули судьи, налоговый орган ни в акте проверки, ни в решении не указал, каким из показателей (однородность или идентичность) он пользовался при определении рыночной цены аренды помещений (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2002 №А56-25720/01).

Ошибка 6. Проводят сравнение с ценами, представленными другими налоговыми инспекциями.

В таком случае достаточно отметить, что уровень рыночной цены по сделкам аренды, установленный на основании данных, представленными налоговыми инспекциями, определен налоговым органом по методу, не предусмотренному ст. 40 НК РФ.

И арбитры обязательно примут это во внимание (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.09.2004 № А82-124/2003-А/6).

В ИАС «Консалтинг. Стандарт» подробная информация, связанная с проверкой обоснованности осуществления контроля за правильностью применения цен по сделкам, приведена в справке «Проверка обоснованности осуществления контроля за правильностью применения цен по сделкам» раздела «Порядок исчисления налога».

ВНИМАНИЕ!

Скоро на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.

  • Длительность 120 часов за 1 месяц
  • Ваше удостоверение в реестре Рособрнадзора (ФИС ФРДО)
  • Выдаем Удостоверение о повышении квалификации
  • Курс соответствует профстандарту «Бухгалтер»

Повысьте свою ценность как специалиста в глазах директора. Смотреть полную программу

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию