Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как узаконить перепланировку: подробная инструкция

Инструкция: как оформить перепланировку в квартире и не сойти с ума

Перепланировка в квартире — дело муторное. Нужно не только найти хороших строителей, но и собрать кучу бумажек для госорганов. По просьбе Сравни.ру генеральный директор юридической компании «Правокард» Станислав Каплан написал пошаговую инструкцию, как оформить перепланировку и ничего не забыть.

1. Какие изменения в планировке согласовывать обязательно?

К перепланировкам, требующим разрешения, относятся следующие.

Переустройство самой квартиры. Это перенос или замена инженерных сетей, сантехнического оборудования, электромонтажные работы, которые требуют внесения изменений в техпаспорт на жилье.

Изменение конфигурации площадей. Разрешение потребуется брать абсолютно на все работы, касающиеся несущих стен, опор, конструкций, перегородок, перекрытий, расширения дверного проёма и переноса его в другую часть стены. Также это касается смены конструкции пола или установки новой перегородки.

2. Какие документы необходимы для оформления?

свидетельство о регистрации права собственности государственного образца или договор о социальном найме данных площадей;

выписка из домовой книги (можно получить в управляющей компании, ТСЖ, ТСН, ЖСК);

3. С кем нужно согласовывать?

Документы сдаются в отдел архитектуры Администрации муниципального образования или в Жилищную инспекцию. Для принятия решения созывается комиссия, которая одобряет или отклоняет проект. Заявление рассматривается в течение 30 дней. В случае одобрения собственник нанимает строительную бригаду, которая должна выполнить работу в полном соответствии с описанием. При малейших отклонениях от порядка выполнения работ служба технадзора имеет право их остановить.

Собственнику квартиры выдается журнал ремонтно-строительных работ и указывается срок, в который необходимо успеть все закончить (обычно на это дается год). Работы по перепланировке следует вести в строгом соответствии с согласованной проектной документацией, силами лицензированной организации и с составлением актов на скрытые работы.

4. В каких случаях потребуется составление проекта?

Проект необходим, если нужна существенная «перекройка» жилья, связанная с переносом коммуникаций или изменением нагрузки на несущие стены. К таким случаям, например, относятся:

установка в несущей перегородке или стене дверных и оконных проёмов;

установка стен, перегородок, лестницы из тяжёлого материала, что может негативно сказаться на всей конструкции здания из-за излишне высокой нагрузки;

перемещение санитарных узлов и кухни;

установка электрической плиты вместо газовой;

установка инженерной системы или оборудования, которое вызовет увеличение потребления энергии или водных ресурсов;

остекление балконов и лоджий.

Разработкой проекта занимаются специализированные компании, имеющие допуск к СРО.

5. Куда идти после окончания ремонта?

После окончания ремонта вам необходимо показать выполненную перепланировку квартиры комиссии во главе с жилищным инспектором. Позаботиться о явке представителей комиссии должен собственник квартиры. Кроме инспектора должны присутствовать представители проектной и строительной организации. По окончании проверки собственнику выдается «Акт о произведенном переустройстве».

Следует зарегистрировать перепланировку в органах Технадзора, в БТИ и получить в БТИ новый технический паспорт. Перед получением нового техпаспорта квартиру посетит инженер этой организации и в последний раз проверит законность ваших действий. Далее будет изготовлен кадастровый паспорт БТИ, в котором будут отражены все изменения, возникшие в планировке квартиры.

Собрав пакет с правоустанавливающими документами и новым кадастровым паспортом, собственнику нужно обратиться в Росреестр для получения нового свидетельства о государственной регистрации права с учетом выполненных работ. Получение новых документов считается завершающей стадией процедуры, а перепланировка признается узаконенной.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году

самостоятельная перепланировка квартиры

Обеспечить соответствие перепланировки букве закона дело непростое. Предлагаем в данной статье пошагово рассмотреть, как узаконить перепланировку квартиры в 2020 году самостоятельно.

Когда возникает необходимость перепланировки

Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях. Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:

  • врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
  • полный демонтаж стен несущей конструкции.
  • объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
  • нарушение каналов общедомовой вентиляции.
  • присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
  • вывод системы отопления на балкон.
  • пристрой лоджии выше первого этажа.
  • допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.

Ниже перечислены действия, которые можно совершать, однако для проведения работ по-прежнему требуется оформление документации:

  • объединение балкона с кухней или жилым помещением
  • установка теплого пола
  • объединение санузла
  • перепланировка студии
  • перемещение сантехники в пределах помещения
  • манипуляции с ненесущими стенами и перегородками (дверные проёмы, снос)
  • переустройство оконного проёма
  • прокладка труб (отводящих и проводящих) и т.п.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде чем воплощать в жизнь кардинальные изменения интерьера, стоит уточнить необходимость согласования по проекту и документального заверения такого рода работ. Более того, стоит иметь в виду, что отдельные случаи могут потребовать получения согласия не только контролирующих подобные вопросы органов, но и соседей.

Если перепланировка уже проведена

Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:

  1. Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
  2. Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
  3. Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
  4. Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
  5. Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
  6. Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
  7. Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.
Читайте так же:
Как сохранить бизнес при разводе?

Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.

Насколько сложным обещает быть процесс после перепланировки

Зависит от конкретной ситуации. Если при проведении работ уже сделанной перепланировки не были нарушены соответствующие строительные нормативы, едва ли возникнет много проблем. Однако если таковые были затронуты (например, задеты несущие конструкции), то тогда речь идёт о прямом нарушении запрета. Об узаконивании самовольной перепланировки речи уже идти не будет – владельцев ждёт штраф и требование вернуть помещению первозданный вид. В крайних случаях, если имеет место нанесение имущественного урона соседям или создание ситуации, несущей прямую угрозу жизням, дело может закончиться как административным, так и уголовным наказанием.

Если в вашем случае стоит ожидать худшего сценария, рекомендуем придерживаться следующей последовательности действий:

  • согласование всех шагов с представителями власти
  • устранение всех указанных контролирующим органом нарушений
  • проведение ремонтных работ по договору подряда
  • сдача реконструкции специальной комиссии
  • оформление по всем правилам технической документации
  • правоустанавливающая процедура

Отметим, что самовольной будет сочтена всякая перепланировка, проведённая без предварительного согласования с документальным подтверждением или реконструкция, проведённая вопреки согласованному плану.

Пошаговая инструкция для самостоятельной регистрации перепланировки

ШАГ 1. Собираем пакет необходимых документов. Вам понадобится:

  • технический паспорт
  • поэтажный план
  • документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение
  • документ, удостоверяющий личность владельца

ШАГ 2. Относим весь пакет документов для регистрации изменений в БТИ.

Важно! Желаемые изменения в геометрии помещения, должны иметь отражение в технической документации.

ШАГ 3. Получение одобрения проекта и технического заключения у проектировщиков, которые подтверждают, что реконструкция будет проходить в соответствии с предписаниями СНиП.

ШАГ 4. Согласование проекта и заключения в государственных инстанциях, получение разрешения на перепланировку (занимает до 45 дней).

ШАГ 5. После завершения реконструкции помещения потребуется пригласить комиссию, которая зафиксирует изменения и подтвердит их соответствие заявленным в согласованном ранее плане.

ШАГ 6 При необходимости осуществляется фактическая корректировка технической и правоустанавливающей документации.

ШАГ 7. Внесение изменений в ГКН и ЕГРП уже после окончания перепланировки и оформления.

Можно упростить процесс подав документы через многофункциональный центр. Т акая возможность предоставляется с 2017 года. Будет лучше записаться заранее через портал на интернет-ресурсе или по телефону, в противном случае можно приехать в ближайший к вам МФЦ и занять электронную очередь. Документы потребуются всё те же – техническая и проектная документация, паспорт. Бланк заявления обычно можно скачать заранее и заполнить дома или взять его непосредственно в МФЦ и заполнить за время ожидания.

Стоит отметить, что обычные 45 дней, который отводятся госорганам на принятие решения могут увеличиться на дополнительные 2-5 дней при оформлении через МФЦ.

Отдельный вопрос – объединение двух квартир в одну

В наше время этот вопрос поднимают не так часто – слишком дорогостоящая процедура. Но всё же упомянем особенности узаконивания перепланировки в этом случае.

Прежде всего, откладывать согласование в этом случае особенно невыгодно – уже начатую реконструкцию зарегистрировать намного сложнее, поскольку вероятность того, что вы самостоятельно смогли вписаться в требования многочисленных технических и санитарных норм, невелика. Срок вынесения решения – до шести месяцев, а стоимость варьируется в зависимости от конкретного случая. Влияние будет иметь и регион проживания, и серия дома, и даже организация-застройщик.

В каких случаях возможен отказ

Откажут в следующих случаях:

  • для объединения квартир требуется снос несущей конструкции
  • перепланировка ущемляет по каким-либо причинам права остальных жильцов
  • в процессе переустройства будет задета несущая конструкция дома
  • не было получено согласие от всех совершеннолетних собственников
  • есть опасность частичной или полной блокировки вентиляции
  • требуется перенос санузла в жилую комнату
  • в результате появится комната без окон и отопления
Читайте так же:
Расчет и перерасчет пенсий

И это ещё один повод заранее обратиться в соответствующие органы за одобрением проекта – чтобы потом не пришлось платить штрафы и переделывать дорогостоящие работы.

Перевод в нежилое помещение

Всё чаще первые этажи многоэтажек используются предпринимателями, которые переводят жилое помещение в нежилой фонд, например, под офис или для сдачи в аренду.

Последовательность действий в этом случае та же, что и в вышеописанных: собрать документы (в бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, на это может уйти около месяца), получить справку о пожарной безопасности, заключение СЭС и согласие соседей. Также потребуется выписка о том, что на данной площади никто на данный момент не прописан.

В 2019-2020 году однако есть некоторые сравнительно новые моменты, на которые стоит обратить внимание.

  1. Необходим отдельный вход или по крайней мере возможность его создания.
  2. Если площадь квартиры (квартир) превышает 100 кв. м, потребуется пожарный выход.
  3. Через подъезд может быть только аварийный выход!
  4. Невозможно вывести из жилого фонда только некоторую часть помещения.

Важно! В ряде регионов РФ перевод жилья из жилого в нежилой фонд невозможна. Уточните информацию по Вашему городу у нашего юриста: обратитесь по телефону или напишите через форму обратной связи.

Какова в итоге цена вопроса

Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:

В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:

ПроектСогласование проекта (госпошлины)Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурациейИздержки на посредниковУзаконивание через суд*
от 15 тыс. рублейот 5 тыс. рублейВ пределах 7 тыс. рублейот 20 тыс. рублейот 30 тыс. рублей

В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.

Чтобы подать исковое заявление в суд требуется пакет соответствующих документов, в том числе придётся обратиться за справками в Роспотребнадзор и в Госпожнадзор, чтобы доказать, что перепланировка не нарушает ничьих прав и не угрожает ничьему здоровью и благосостоянию.

Как узаконить перепланировку квартиры: советы юристов

Порядок действий и необходимые документы подскажет наш юрист-консультант. Заполните форму ниже и наш специалист свяжется с Вами!

Легализация перепланировки в квартире: как узаконить, если она уже сделана?

Известно, что перепланировка должна предварительно согласовываться с государственными органами. Но в некоторых случаях возникает необходимость легализовать уже сделанные работы, например, при приобретении квартиры с уже внесёнными изменениями.

Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?

Если выполненные работы соответствуют установленным законодательством нормативам и не включают в себя запрещённых действий, перепланировку возможно узаконить по факту. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ сделать это предлагается в административном или судебном порядке. К помощи органов правосудия прибегают, если административная процедура узаконивания оказалась нерезультативной.

Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?

Узаконить перепланировку квартиры можно после таких изменений:

  1. Увеличение площади санузла за счёт коридора, при условии, что уровень пола ванной или туалета будет ниже пола коридора на 3 см.
  2. Расширение балкона путём создания арки шириной до 1 м.
  3. Обновление системы труб, перенос водного бака стояка с сохранением угла слива.
  4. Объединение кухни с электрической плитой и гостиной путём создания смежной стене арки или дверного проёма.
  5. Перенос кухни. Кухня может быть перенесена только в помещение, в котором имеется окно.

Если коррективы затрагивают общедомовую территорию, они должны быть согласованы с соседями.

Не удастся легализовать следующие изменения:

  • расширение лоджии за счёт жилого помещения;
  • демонтаж несущих стен;
  • перенос отопительных приборов на балкон;
  • оборудование санузла в жилой комнате;
  • объединение комнаты и газифицированной кухни;
  • оборудование тёплого пола с задействованием центрального отопления.

Такие изменения не утвердит ни одна инстанция. Более того, придётся заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние.

Документы для оформления уже сделанных изменений

Как указано в ч. 2 ст. 26 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, владельцу жилплощади с перепланировкой требуется предоставить следующую документацию:

  • заявление о перепланировке и/или переустройстве;
  • оригиналы или заверенные нотариусом ксерокопии правоустанавливающих документов на недвижимость (например, договор социального найма или свидетельство, подтверждающее право собственности);
  • согласие от каждого из владельцев жилплощади (в случае частичного присоединения в ходе перепланировки в многоквартирном доме общего имущества) или письменное согласие на проведение перепланировки от членов семьи нанимателя квартиры, занимаемой согласно договору социального найма;
  • эскиз или проект внесённых корректировок;
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажная планировка дома;
  • экспликация до и/или после перепланировки;
  • если перепланировка осуществлялась по готовому проекту – договор, заключённый с проектной организацией;
  • разрешения от СЭС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, архитектурно-планировочного управления;
  • техническое заключение о том, что произведённые работы не несут опасности для здания и проживающих в нём людей.
Читайте так же:
Исковое заявление на банк — образец иска из нашей адвокатской практики.

Как провести легализацию незаконных переделок?

Чтобы легализовать уже сделанную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Консультация в органе, который осуществляет согласование

Это может быть отдел капитального строительства в администрации региона, жилищная инспекция и т. д. Там помогут понять, есть ли необходимость в согласовании произведённых работ, к какому типу относится перепланировка, и перечислят документы, которые потребуется подготовить.

Для получения подробной консультации нужно иметь при себе такие бумаги:

  • технический паспорт недвижимости (он должен быть оформлен до 01.01.2013);
  • экспликация;
  • поэтажный план здания.

Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза

Заказать проект перепланировки можно у ИП или компании, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО). Разработчики проекта согласуют его в контролирующих инстанциях:

  • СЭС.
  • Пожарном надзоре.
  • Архитектурно-планировочном управлении.
  • Роспотребнадзоре.

Также можно выполнить эскиз планировки самостоятельно. Как правило, это увеличенная ксерокопия поэтажного плана с обозначенными на ней красным цветом изменениями.

Подготовка и подача документов

Необходимые для оформления перепланировки документы можно предъявить по собственной инициативе. В противном случае, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, они будут запрошены организацией, с которой будет согласовываться перепланировка.

Как указано в ч. 3 ст. 26 ЖК РФ, заявителю должна быть выдана расписка о том, что его обращение и прилагающиеся к нему документы приняты.

Получение решения о согласовании или об отказе

Если заявитель обратился в МФЦ, то, согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ этот период начинает отсчитываться со дня передачи бумаг от МФЦ в орган, занимающийся согласованием перепланировки. Как пояснено в ч. 5 ст. 26 ЖК РФ, в течение трёх дней после вынесения вердикта решение должно быть направлено заявителю.

Обращение в суд с административным исковым заявлением

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, оспорить отрицательное решение компетентной инстанции возможно, подав административный иск в районный суд по месту проживания или расположения согласующего перепланировку органа. Иск должен быть подан в течение трёх месяцев со дня получения отказа. Данный процесс регламентируется ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ, а также ч.4 ст. 29 ЖК РФ.

Согласно ст. 220 КАС РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию:

  1. наименование органа правосудия;
  2. данные истца и ответчика;
  3. наименование документа об отказе и дата его подписания;
  4. информация о правах истца, нарушенных вынесенным решением;
  5. законодательные акты, которые подтверждают неправомерность отказа.
  • Скачать бланк иска об оспаривании отказа на перепланировку

К иску должен быть в обязательном порядке приложен пакет документов:

  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 руб.;
  • решение о невозможности согласования перепланировки;
  • бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью, например, договор найма или свидетельство о праве собственности;
  • уведомления о том, что ксерокопии иска и необходимая документация были вручены всем ответчикам и другим лицам, принимающим участие в деле;
  • документация из БТИ (техпаспорт жилья, экспликация до и/или после проведения работ по перепланировке, поэтажный план);
  • эскиз или проект совершенной перепланировки;
  • заключенный с проектной компанией договор (если имеется);
  • решение контролирующих органов (Роспотребнадзора, Санитарно-эпидемиологической станции, Пожарного надзора, управление архитектурно-планировочными работами);
  • другие бумаги, подтверждающие обоснованность требований истца.

В ст. 55 и ч. 4,5,8 ст. 57 КАС РФ прописано, что если представитель истца является адвокатом, ему надо иметь при себе документацию, подтверждающую его статус и действующие полномочия, а также диплом о получении высшего юридического образования.

Участие в рассмотрении дела

Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Как прописано в ч. 1 ст. 62 КАС РФ, на суде истцу необходимо доказать:

  1. что нелегальная перепланировка не нарушает законные права и интересы соседей и не представляет угрозы для их здоровья;
  2. работы проведены с учетом норм и правил строительства;
  3. были предприняты все необходимые действия для узаконивания перепланировки.

В процессе заседания суда может потребоваться провести строительно-техническую экспертизу. Согласно ч. 4 ст. 78 КАС РФ экспертизу оплачивает сторона, обратившаяся с ходатайством о ее проведении.

Обращение в орган регистрации прав для внесения правок

После этого следует заказать у кадастрового инженера новый техпаспорт квартиры. Затем требуется подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Данная процедура регламентируется п. 1 ст. 29 ФЗ-№221 от 24.07.2007, а также ч. 1 и 2 ст. 14, ст. 24 ФЗ-№218.

Сроки

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

  • создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
  • сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
  • рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
  • получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
  • ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
  • вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
  • процедура переоформления документации – от 3 дней.
Читайте так же:
Можно ли использовать бустер для перевозки ребенка?

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Сколько стоит?

Перепланировка квартиры сама по себе является достаточно затратной процедурой. Помимо покупки и транспортировки строительных материалов, оплаты труда рабочих, вывоза мусора и т. д., необходимо учесть следующие расходы:

  1. Подготовка проекта перепланировки: от 10 000 руб. стоимость зависит от сложности работ.
  2. Оформление и заверение разрешения на перепланировку от собственников жилплощади в нотариальной конторе – от 1 000 руб. за каждое.
  3. Оформление и заверение у нотариуса доверенности на представителя интересов владельца недвижимости – от 2 000 руб.
  4. Выписка из ЕГРН с обновленными данными – 350 руб.
  5. Занесение коррективов в технический паспорт – от 5 000 руб.
  6. Госпошлина за рассмотрение дела в суде – 300 руб.

Можно ли и как без суда?

Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила требования законодательства, легализовать ее возможно без обращения в органы правосудия. Для этого собственнику квартиры требуется прийти в отделение МФЦ с пакетом необходимой документации.

При необходимости легализовать перепланировку возможно постфактум. При этом важно убедиться, что сделанные работы не ухудшают условия проживания других людей и не несут угрозы преждевременного обветшания и разрушения здания.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

Как зарегистрировать перепланировку квартиры?

Какие преобразования в квартире считаются перепланировкой? Что нужно сделать, чтобы узаконить изменения до проведения работ или после их завершения?

Что такое перепланировка?

По закону под перепланировкой понимаются любые изменения конфигурации помещения, результат которых должен быть отражен в его техническом паспорте. Чтобы избежать возникновения аварийных ситуаций, такие преобразования должны быть просчитаны заранее и согласованы в жилищной инспекции или в архитектурном отделе местной (районной) администрации.

Любая перепланировка, которая проводилась без предварительного разрешения, считается незаконной.

Какие изменения нужно согласовывать?

Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:

Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;

Работы по перепланировке. Подразумевают снос и возведение межквартирных перегородок, устройство, изменение границ или заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях;

Работы, проведение которых затрагивает внешний вид общего имущества и отражается на архитектурном облике дома. К таким изменениям относится создание навесов на кровлях многоквартирных домов, устройство балконов и лоджий на первых этажах, установка каминов или дымоходов.

Какие виды работ не требуют получения разрешения?

Ремонтные работы не нужно согласовывать, если одновременно соблюдаются следующие условия:

не меняется конструкция пола;

сантехнические приборы, батареи, канализационные, водопроводные и газовые трубы остаются на своих местах;

положение дверных и оконных проемов соответствует плану БТИ;

межквартирные перегородки остаются на прежнем месте.

Таким образом, к разрешенным видам работ относятся замена окон, дверей, труб, сантехники, электропроводки, выравнивание стен под покраску или под обои, установка сплит-системы, внутренняя отделка помещения.

Как согласовать перепланировку квартиры?

Данная процедура проводится в несколько этапов:

Процедура согласования перепланировки

Шаг 1. Заказ проекта. Для этого необходимо обратиться в специализированную компанию, которая является членом СРО (саморегулируемой организации). В проекте перепланировки должны быть отражены архитектурные, конструктивные и технологические изменения, решения по устройству инженерного оборудования.

Без проекта согласовать проведение перепланировки не удастся. Однако, отдельно заказывать данный документ требуется не всегда. Для некоторых серий домов разработаны готовые проекты, которые уже утверждены гос. органами (каталог типовых проектных решений, одобренных Мосжилинспекцией, представлен здесь).

Шаг 2. Обращение в МФЦ (или в архитектурный отдел местной администрации либо в жилищную инспекцию). Срок рассмотрения таких заявлений составляет от 30 до 50 дней.

Разрешение на перепланировку действует в течение одного года с момента выдачи;

Срок действия разрешения на перепланировку

Шаг 3. Проведение ремонтных работ. Только после получения разрешения от гос. органов можно приступать к перепланировке. Все работы должны проводиться строго в соответствии с утверждённым проектом;

Шаг 4. Оформление акта приемки. Проделанные работы должна утвердить комиссия, которая состоит из сотрудников жилищной инспекции или местной администрации. Если в ходе осмотра не будет выявлено никаких нарушений, собственник получит акт о выполненных работах;

Шаг 5. Внесение изменений в кадастровый учет. По закону это должен делать гос. орган, который занимается согласованием перепланировок. Данные об изменениях характеристик помещения вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней после подписания акта о завершении работ. После этого владелец квартиры в течение 5 рабочих дней должен получить соответствующее уведомление;

Читайте так же:
Разрешение на выезд за границу ребенка 14 лет

Шаг 6. Получение нового технического паспорта. Для этого потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ. Ответственный сотрудник должен выехать на место и зафиксировать внесенные изменения. Новый техпаспорт выдаётся в течение 10 дней после визита техника.

Какие документы потребуются для согласования?

Помимо проекта перепланировки, для регистрации изменений нужно подготовить следующий пакет документов:

заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

выписка из ЕГРН (если право собственности возникло до июля 2016 года — свидетельство о регистрации);

согласие всех членов семьи нанимателя, если квартира сдаётся по договору социального найма.

Как узаконить перепланировку, если работы уже проведены?

Термин «узаконить» применяется в том случае, если имеет место самовольная планировка квартиры без предварительного согласования работ. Легализовать такие изменения можно только через суд.

В данном случае порядок действий будет следующим:

Процедура согласования после перепланировки

Сбор документов. Для регистрации преобразований потребуется получить письменное заключение о соответствии квартиры нормам СЭС и заказать проект перепланировки. При этом допускается составление эскиза, если выполненные работы не предполагают внесение существенных изменений в устройство квартиры (не затрагиваются конструкции пола и потолка, границы «мокрых зон», несущие стены). Изготовление эскиза, как правило, обходится намного дешевле;

Обращение в архитектурный отдел местной/районной администрации. Собственник должен поставить в известность гос. органы о внесении изменений.

Передача дела в суд. Вместе с исковым заявлением необходимо предоставить указанные документы, а также выписку из ЕГРН и техпаспорт помещения.

Если суд примет решение в пользу собственника, для завершения данной процедуры также потребуется оформить новый техпаспорт в БТИ и внести изменения в кадастровый учет.

Какие изменения узаконить нельзя?

Суд не признает перепланировку законной, если в ходе ремонтных работ в конструкцию помещения были внесены следующие изменения:

  • Снос или уменьшение вентиляционного короба;
  • Увеличение санузла за счет жилого пространства;

Подключение теплых полов к системе центрального отопления;

Демонтаж перегородок между кухней, в которой установлена газовая плита, и жилыми помещениями;

Также нельзя узаконить перепланировку, в результате которой ухудшились условия проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку?

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей.

Кроме того, по закону при выявлении любых несогласованных изменений собственника обяжут вернуть квартире прежний вид. В данном случае возможны следующие варианты развития событий:

Владелец сможет узаконить перепланировку через суд;

Если перепланировка проведена с нарушениями, собственник должен будет за свой счёт привести помещение в исходное состояние;

Если суд признает перепланировку незаконной, а владелец будет бездействовать, то квартиру могут изъять и продать на торгах. Сумму, вырученную с продажи жилья, вернут собственнику, но за вычетом расходов на устранение неузаконенных изменений.

Во сколько обойдётся легализация перепланировки?

Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.

К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Можно, но при условии, что такая возможность предусмотрена договором ипотечного кредитования. Если это так, то запланированные работы нужно предварительно согласовать с банком. Для получения разрешения в кредитную организацию необходимо предоставить проект перепланировки и техническое заключение.

Только после того, как банк даст свое согласие на внесение изменений в конструкцию помещения, заемщик может приступить к процедуре согласования перепланировки в гос. органах. К пакету обязательных документов в данном случае добавится письменное разрешение банка.

Если же в договоре есть прямой запрет на перепланировку, то внесение любых изменений в конфигурацию жилого помещения повлечет на собой наложение финансовых санкций.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Для этого необходимо запросить технический паспорт помещения. На третьем листе данного документа должен быть указан номер и дата акта о произведенном переустройстве, а все изменения должны быть отражены в плане.

Если же в техпаспорте никаких отметок нет, а текущая планировка не соответствует плану БТИ, значит, изменения не узаконены.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Да, если покупатель готов нести ответственность за несогласованное внесение изменений в конструкцию помещения. При выявлении факта незаконной перепланировки новый владелец рискует понести убытки, связанные с оплатой штрафа и приведением жилья в исходное состояние.

Но несмотря на это, некоторые покупатели идут на этот риск, так как стоимость таких квартир обычно на 10-20% ниже рыночной. Продажа недвижимости с неузаконенной перепланировкой осложняется ещё и тем, что банки не предоставляют ипотеку на покупку такого жилья.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию