Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Использование земельного участка, взятого в аренду

Использование земельного участка, взятого в аренду

ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков

Позиции высших судов по ст. 22 ЗК РФ >>>

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3 — 3.2. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

(п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Читайте так же:
Налог с продажи нежилого помещения

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7 — 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

П. 9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9.1 — 9.2. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Все об аренде земли: определение, цели, правовое регулирование, проведение процедуры и другие нюансы

Земельный участок может использоваться в различных целях. Но не всегда заинтересованное лицо располагает необходимой территорией. В таких случаях действующим законодательством предусмотрена аренда земли.

Что значит такое использование ЗУ: определение и цели

Аренда земельного участка – это использование территории, принадлежащей юридическому или физическому лицу на праве собственности, в рамках заключенного срочного договора.

Земельные участки могут использоваться для различных целей:

  1. Ведение сельского хозяйства.
  2. Строительство объектов недвижимости.
  3. Охрана природы.
  4. Аренда для целей лесного и водного хозяйства.

Правовое регулирование в РФ

К нормативным актам, которые регулируют все вопросы, касающиеся аренды земли относятся:

  • Земельный кодекс РФ, в частности статьи 22 и 39.6. . Вопрос аренды затрагивает статья 9.

Общие правила оформления сделки установлены параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Какие земли допускается арендовать?

На условиях заключенного срочного договора можно использовать любую территорию в пределах РФ. Исключение составляют земли, указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ.

  • заповедники и национальные парки;
  • объекты недвижимости, предназначенные для размещения военизированных формирований, органов, военных судов, ФСБ, государственной охраны;
  • объекты использования атомной энергии, хранения радиоактивных материалов и ядовитых веществ;
  • закрытые административно-территориальные образования;
  • объекты структур, исполняющих наказания;
  • воинские и гражданские учреждения здравоохранения;
  • инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Ограничения, установленные пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, касаются:

  • особо охраняемых участков;
  • земель лесного фонда;
  • территории, на которых расположены муниципальные или государственные водные объекты;
  • объекты культурного и археологического наследия, в том числе и всемирного, исторические заповедники и музеи;
  • объекты обороны, безопасности и таможни;
  • объекты, предназначенные для строительства, реконструкции и эксплуатации морского, водного и воздушного транспорта;
  • объекты космической инфраструктуры;
  • гидротехнические сооружения;
  • предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
  • загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
  • территории, зарезервированные для муниципальных или государственных нужд;
  • объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки о временном использовании территории земли могут выступать физические и юридические лица, а также органы государственной и местной власти.

Право аренды земли в пределах РФ имеет любой человек или организация. Принадлежность к гражданству РФ значения не имеет. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным. Временно использовать территорию может как отечественная компания или человек, так и иностранец. В качестве арендодателя выступает собственник земли. Им может быть любое лицо, либо государственный орган.

Читайте так же:
Гарантийное письмо о приеме на работу: образец для УДО

Государство

Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства.

Муниципалитет

В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов.

Юридическое лицо

Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды.

О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь.

Физическое лицо

Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов.

Как арендовать: этапы проведения процедуры

Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов:

  1. Обращение к собственнику участка с заявлением. В нем, кроме информации и заявителе, должны быть указаны цели аренды и желаемый срок использования территории.
  2. Предварительные переговоры с собственником.
  3. Заключение договора.
  • Скачать бланк заявления на аренду ЗУ
  • Скачать образец заявления на аренду ЗУ

О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

О документах

В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения.

Договор

Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано:

  1. Дата и место подписания договора.
  2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях.
  3. Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования.
  4. Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут).
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
  7. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.
  8. Реквизиты сторон.
  • Скачать бланк договора аренды ЗУ
  • Скачать образец договора аренды ЗУ

Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка.

В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст.

  • Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ
  • Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ

Акт передачи

Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается:

  1. Дата и место составления.
  2. Сведения о договоре аренды ЗУ.
  3. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка.

Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника.

  • Скачать бланк акта приема-передачи
  • Скачать образец акта приема-передачи

Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения

Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам.

Сельскохозяйственного

Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота.

Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица.
О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут.

Лесного фонда

Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки.

Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.

О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь.

Промышленного

Такие участки используются для:

  • металлургии;
  • горной промышленности;
  • организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения;
  • переработки сырья и химической продукции бытового назначения;
  • производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов.
Читайте так же:
Продажа доли квартиры

О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь.

Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет.

Нюансы при оформлении части земли

Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы.

Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли.

Как переуступить это право другому?

Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников.

О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь.

Как перевести территорию в собственность?

Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов:

  1. Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным.
  2. Проведение оценки кадастровой стоимости земли.
  3. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует.
  4. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа.
  5. Оформление акта приема-передачи недвижимости.

В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра.

Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков.

Целевое назначение земельного участка имеет значение для цели аренды расположенного на нем здания // Обзор дела № А40-241271/2016

Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконными результатов проверки, об отмене постановления о назначении административного наказания за нарушение обязательных требований статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2018 года, постановление Управления Росреестра по г. Москве о назначении административного наказания признано незаконным и отменено полностью.

Управление Росреестра по г. Москве, не согласившись с выводами судов, обратилось с кассационной жалобой.

Нарушением Обществом обязательных требований законодательства Российской Федерации (ст. 42 Земельного Кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.2001) является несоответствие фактического использования земельного участка (для размещения офисов, салона красоты, объектов торговли и предприятий сферы обслуживания населения) целевому назначению земельного участка и виду разрешенного использования земельного участка — эксплуатация зданий и сооружений под научно — производственные цели, в то время как собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Позиция судов нижестоящих инстанций:

Основным видом деятельности Общества является осуществление научных исследований и разработок в области естественных и технических наук и так как фактически Общество находится в здании, расположенном на земельном участке, и по данному адресу осуществляет свою деятельность, в том числе научно-производственную, данное здание эксплуатируется по целевому назначению в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, предоставление части помещений в здании в аренду при продолжении использования его в соответствии с целевым назначением не является нарушением земельного законодательства, наличие в здании, расположенном на земельном участке, помещений, сдаваемых в аренду при основной эксплуатации здания по целевому назначению относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2019 N Ф05-14821/2017 по делу N А40-241271/2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2018 года по делу N А40-241271/16 отменены, в удовлетворении требования Общества о признании незаконным и отмене данного постановления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве отказано.

Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Читайте так же:
Может ли поручитель подать в суд на заемщика, который не платит кредит

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.

Тем самым передача в аренду части помещений в зданиях касается не только вопроса об использовании таких объектов недвижимости, но и земельного участка, на котором они расположены.

Данный вывод суда соответствует судебной практике — Постановления Арбитражного суда Московского округа по делам N А40-37466/18, А40-49153/18, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2019 N 305-КГ18-24386.

Использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования нарушает правовой режим и вид разрешенного использования земельного участка.

Разные виды деятельности в здании предполагают разные виды разрешенного использования, предусмотренные законодательством (и соответственно, разную плату в отношении арендуемого обществом земельного участка).

При этом функциональное назначение здания может сохраняться и при изменении деятельности по эксплуатации помещений в этом здании, что однако, само по себе не исключает вывод о не соответствии такой деятельности разрешенному виду использования земельного участка, на котором расположено здание.

ВС напомнил, что невозможность использовать арендуемый участок освобождает арендатора от платы за него

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС20-7170 по делу № А40-297162/2018 о взыскании арендных платежей и неустойки с арендатора, который не мог использовать арендованный земельный участок по назначению.

В октябре 2003 г. Правительство г. Москвы распорядилось построить жилой дом с подземным гаражом и физкультурно-оздоровительным комплексом для обеспечения жильем учителей ЮЗАО столицы. Объект планировалось построить за счет средств членов-пайщиков ЖСК «Учительский дом» и привлеченного инвестора.

В марте 2017 г. Департамент городского имущества г. Москвы предоставил ЖСК земельный участок с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка» сроком на 6 лет. По условиям арендного договора ЖСК обязался ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю плату и по требованию последнего представлять необходимые платежные документы. В случае невнесения арендной платы за каждый день просрочки начислялись пени, а сам договор аренды мог быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд допускал просрочку оплаты.

Впоследствии столичный Департамент направил ЖСК претензию, согласно которой задолженность по арендной плате за 2018 г. превысила 43 млн руб., а начисленные пени – 1,4 млн руб. В свою очередь арендатор потребовал расторжения арендного договора из-за невозможности использования земельного участка по целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома.

Поскольку стороны не смогли достигнуть компромисса в досудебном порядке, Департамент имущества обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием взыскать задолженность и неустойку, а также расторгнуть договор аренды. В суде ЖСК возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие реальной возможности использовать участок в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает – прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие Правительством г. Москвы решения о прекращении строительства жилого дома. По мнению ЖСК, данные обстоятельства освобождают его от обязанности вносить арендную плату в спорный период.

Тем не менее АС г. Москвы удовлетворил иск, а апелляция и кассация поддержали его решение. Суды согласились с наличием у ЖСК задолженности перед контрагентом, признали верным расчет неустойки и сочли доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, что послужило основанием для расторжения спорного договора согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Впоследствии ЖСК обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который отменил все акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

ВС напомнил, что договор аренды носит взаимный характер, а риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если же невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. В этом случае стороны договора могут прийти к соглашению о его изменении. Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права обратиться с требованием о досрочном расторжении договора (п. 2 ст. 620 ГК РФ). Иной подход, подчеркнул ВС, означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Читайте так же:
Как оформить пособие на ребенка, если его отец живет в другой стране

В рассматриваемом деле, как пояснил Суд, ЖСК так и не приступил к строительству многоквартирного жилого дома. Из-за протестов жителей района ответчику были предложены три альтернативных земельных участка для возведения объекта, которые так и не были предоставлены. В декабре 2015 г. Правительство г. Москвы решило прекратить реализацию инвестиционного проекта, в свою очередь Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы изменила основной вид разрешенного использования земельного участка на следующий: «для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм».

Верховный Суд добавил, что в суде первой инстанции ответчик безуспешно ходатайствовал об истребовании дополнительных доказательств у истца, Правительства г. Москвы и Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. «В противоречие со ст. 71 АПК РФ представленные кооперативом в материалы дела доказательства судами первой и апелляционной инстанций не исследованы и не оценены, результаты оценки в судебных актах не отражены. Довод представителя Департамента о том, что нормативные акты и решения Правительства г. Москвы, решения Москомархитектуры и уведомления префектуры Юго-Западного округа г. Москвы о невозможности строительства не имеют правового значения для рассмотрения данного дела, поскольку приняты не Департаментом-арендодателем по договору аренды, поэтому кооператив вправе был осуществлять строительство, является необоснованным и подлежит отклонению», – отмечено в определении.

Возвращая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, ВС указал, что АС г. Москвы, должен, в частности, учесть право ЖСК на предъявление встречного иска для рассмотрения его совместно с первоначальным иском, в том числе о расторжении договора.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что чисто теоретически возможны разные варианты конструирования арендных отношений, в которых вопрос о распределении риска случайной невозможности пользования арендованным имуществом может решаться по-разному. «В так называемой обязательственной аренде возложение этого риска именно на арендодателя является необходимым элементом юридической конструкции отношений, иначе она вообще не работает. В той же конструкции аренды, которая закреплена в нашем ГК, – “вещной” – в принципе, возможно и то, и другое решение: в ней арендатор может сам защищаться от третьих лиц, а значит, на него может быть возложен этот риск. Наш законодатель, однако, совершенно четко указал в п. 4 ст. 614 ГК, что этот риск он относит именно на арендодателя. Если этот пункт говорит только о снижении суммы арендной платы при случайном ухудшении условий пользования, то судебная практика с использованием ст. 328 ГК давно уже пришла к тому, что при полной невозможности использования арендуемого имущества по назначению арендатор полностью освобождается от арендной платы», – отметил Александр Латыев.

По его словам, позиция ВС соответствует ранее сложившейся практике, и тем удивительнее, что суды нижестоящих инстанций по-прежнему взыскивают арендную плату, несмотря на это. «Впрочем, такие решения – не редкость, и, к сожалению, далеко не всегда они принимаются к рассмотрению Верховным Судом. Например, в моей собственной практике было дело, где суды заняли ту же позицию, предложив арендатору заплатить, а уже потом обращаться за возмещением к тому, из-за кого пользоваться имуществом было невозможно; несмотря на явное противоречие решений позиции Верховного Суда, в свою очередь, судья ВС РФ отказал в передаче жалобы для рассмотрения по существу», – рассказал он.

Александр Латыев высказал предположение, что позиция судов, идущая вразрез с практикой, может быть связана с тем, кто именно выступает истцом: «По странному совпадению такие решения, требующие исправления высшей судебной инстанцией, постоянно выносятся в пользу именно публичных арендодателей».

Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков считает, что данное дело является ярким примером негативной тенденции, которая существует в отечественной судебной системе из-за перегрузки судов делами или же из-за того, что в споре участвует госорган, либо каких-то иных причин. «Это дело – про оценку вполне конкретной ситуации, когда арендатор очевидно и объективно не мог использовать предоставленный в аренду объект недвижимости, о чем он неоднократно уведомлял контрагента и суд. В деле нет спорных вопросов применения или толкования норм, спора в оценке доказательств и подобных обстоятельств, которые должны быть предметом исследования ВС РФ. Есть только факт уклонения от установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания. Ошибка должна была быть установлена апелляцией, на крайний случай – кассацией. Для таких споров и подобных ошибок есть нижестоящие инстанции», – убежден адвокат.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию