Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Добросовестное приобретение квартиры

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные. Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой. Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно. Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88). В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

По оценке Юлии Бузановой, партнера Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × , отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15 место По количеству юристов 24 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40 место По выручке Профайл компании × , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Читайте так же:
Регистрация иностранных граждан

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным. «Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии. А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

Добросовестный приобретатель квартиры

Добросовестный приобретатель квартиры

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Изъятие квартиры у добросовестного приобретателя

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения). А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи. Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

Читайте так же:
Экспертиза качества медицинской помощи

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать. То есть Покупатель вынужден был доказывать добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ЗДЕСЬ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Компенсация убытков добросовестному приобретателю недвижимости

Компенсация добросовестному приобретателю

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра (п.2, ст.66, ФЗ-299 от 02.08.2019).

Примечание. Не следует путать признание Договора купли-продажи квартиры недействительным и расторжение такого договора. Государственная компенсация добросовестному Покупателю жилья на случаи расторжения договора не распространяется.

Получить компенсацию за изъятое судом жилье можно тоже только через суд. Добросовестный приобретатель по факту вынесенного решения об изъятии у него квартиры, подает в суд исковое заявление с требованием выплаты компенсации.

Причем, норма о компенсации имеет обратную силу для случаев, когда квартира была истребована в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования. То есть обратиться в суд за выплатой компенсации за утраченное (изъятое) жилье могут и те Покупатели, у которых изъяли квартиру ранее 2020 года. Это право у них будет в течение трех лет со дня вступления в силу нового механизма выплат (т.е. до 2023 года). Главное, чтобы эти Покупатели имели статус добросовестного приобретателя (официальное подтверждение – здесь).

Добросовестному Покупателю оставят и выморочное имущество

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан. При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который еще в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных Покупателей недвижимости (см. подробности здесь), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором статус «добросовестного приобретателя» защитил Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения):

«При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим.) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя«.

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности (подробнее – по ссылке в Глоссарии). Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Читайте так же:
Сбил пешехода насмерть: какая ответственность грозит и можно ли избежать наказания, когда есть состав преступления, квалификация и факторы, которые влияют на определение меры наказания

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Добросовестное приобретение квартиры

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной. Кадастровая палата и Росреестр Татарстана разъяснили, в каких случаях лишившийся приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке. Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра ( rosreestr ). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как прокомментировала и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Людмила Кулагина, в жизни действительно возможны случаи, когда гражданин приобретает недвижимость по всем правилам, а затем выясняется, что у нее есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

Так вот по новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается. Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Как отметила заместитель директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Лейсан Рахматуллина, примечательно, что закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Что такое добросовестность при приобретении недвижимости? // Новелла ст. 8.1 ГК РФ

Неплохое добавление в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ вступит в силу с 1 января:

"Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него."

Что это означает?

Во-первых, это должно отправить на свалку истории (где ему самое место) мнение о том, что при совершении сделок с недвижимостью надо изучать документы-основания приобретения права отчуждателем. Мы не в Штатах. Законодатель задает достаточный стандарт осмотрительности: посмотри реестр. Если отчуждатель записан в нем как собственник, нет записей об ограниченных вещных права, договорах аренды, арестах или отметок о притязаниях, то можно идти на сделку.

Во-вторых, это означает, что нет никакой презумпции добросовестности, и в пленуме № 25 ошибка, а вот 10/22 был прав (собственно, он велик сам по себе, вне времени и пространства). Приобретатель должен ДОКАЗАТЬ, что он добросовестный, что он смотрел реестр и на тот момент из реестра не было видно, что отчуждатель не имеет права на недвижимость.

В-третьих, добросовестность, доказанная приобретателем, разумеется, опровержима. Для этого могут быть использованы самые разные доказательства. Например, родственная или корпоративная связь между отчуждателем и приобретателем; из выписки видно, что отчуждатель приобрел недвижимость незначительное время назад и сразу же ее отчуждает. Сложный вопрос с осмотром недвижимости. С одной стороны, действительно, в обороте иногда принято осматривать приобретаемое помещение, и такой осмотр может дать какой-то повод для сомнений в праве отчуждателя (например, в приобретаемой квартире забаррикадировался кто-то и не пускает записанного в реестр потенциального отчуждателя, утверждая, что собственник — он). С другой стороны, идея осмотра не должна быть довлеющей над реестром. Я знаю примеры приобретения недвижимости удаленно, безо всякого осмотра. В этом случае вряд ли правильно внереестровые возражения учитывать для определения добросовестности приобретателя. Ведь тот же забаррикадировавшийся в квартире вполне может сделать отметку о притязании в реестре.

  • 12790
  • рейтинг 10

Специалист в области процессуального права

Специалист в области процессуального права

Авторский курс «Поставка»

Авторский курс «Поставка»

Семейные и наследственные отношения: проблемы правового регулирования

Семейные и наследственные отношения: проблемы правового регулирования

Комментарии (30)

Мне очень интересно, будут ли банки при выдаче ипотечных кредитов на приобретение недвижимости полагаться только на данные из реестра. Без проверки документов-оснований и т.д. Ох, вряд ли..

Читайте так же:
Договор подряда: виды, стороны договора, порядок заключения и расторжения

А вообще если всё заработает так, как Вы говорите, то можно будет констатировать укрепление принципа публичной достоверности реестра (который пока весьма иллюзорен). Во что очень бы хотелось верить всем добросовестным приобретателям.

Если опустить случаи с отметками, обременениями, ограничениями и т.д., и взять классический случай приобретения от несобственника, то возможны 4 ситуации:
1. Продавец — собственник, и он записан в реестре.
2. Продавец — собственник, и он не записан в реестре.
3. Продавец — не собственник, и он не записан в реестре.
4. Продавец — не собственник, и записан в реестре.

С 1 и 2 проблем нет, т.к. покупатель купил у собственника, а значит собственником стал.
3. Если продавец не собственник и он не записан в реестре, то сделка в любом случае не пройдет через Росреестр. Следовательно, посмотрит покупатель перед сделкой реестр или не посмотрит, это для его последующей защиты как приобретателя от несобственника не поможет. Такой защиты просто не будет.
4. Если продавец не собственник, но записан таковым в реестре, просмотр покупателем реестра перед сделкой тоже ничего принципиально по сути не даст. Если для защиты приобретателя (и признания его добросовестным) достаточно посмотреть в реестр перед сделкой, то в чем смысл такой добросовестности, если то действие, которое является её достаточным основанием/доказательством (т.е. просмотр реестра) ничего по сути не дает для решения покупателем вопроса вступать в сделку с этим продавцом или не вступать? Ведь в реестре то продавец значится! Т.е. имеем двух покупателей:
а) который посмотрел реестр, и он (по логике Романа) добросовестный, и соответственно подлежит защите,
б) который не посмотрел реестр, и он (по той же логике) недобросовестный, и соответственно, защиты не имеет.
Но разве можно признавать достаточным основанием (доказательством) добросовестности приобретателя то обстоятельство, которое никак не может повлиять на его решение о вступлении (или не вступлении) в сделку с продавцом? В чем смысл такой "добросовестности" (и соответственно, "недобросовестности"), от которой ничего не зависит? Ведь логика защиты добросовестного (и соответсвенно, отказа в защите недобросовестного) приобретателя в том, что если бы второй проявил осмотрительность и предпринял те меры, которые считаются достаточным основанием/доказательством добросовестности, то сделки бы не было, т.к. он должен был бы обнаружить отсутствие легитимации отчеждателя на распоряжение, поэтому он лишен защиты; и соответственно, наоборот.

Получается, что без изучения внереестровых обстоятельств (знакомство с правоустанавливающими документами, осмотр недвижимости, владение продавца и т..д.) решение вопроса о добросоветсности приобретателя невозможно.

Действительно ли нет презумпции добросовестности с учетом «в-третьих»?

Действительно ли неосмотр объекта может именно сделать приобретателя материально недобросовестным, если его добросовестность в связи с изучением реестра не презюмируется, а констатируется?

Так и есть. Можно сколько угодно умничать перед судьей (точнее, не сколько угодно, а в течение, максимум, 30 — 40 секунд), а потом войти в ступор от его вопроса: "А где это написано? Покажите. Ткните пальцем".

А "тыкнуть" оказалось некуда.

И все. Дело проиграно. И нужно набирать номер телефона клиента, чтобы "порадовать" его этой новостью. И у тебя в "портфолио" появилось еще одно с треском проигранное дело, которое ты считал 100-процентно успешным.

Уважаемый Айк, я думаю, что здесь возник какой-то «мисандестендинг». Конечно, приобретатель ни в коем случае не должен доказывать свою добросовестность. Это никак не следует из новой нормы, и, очевидно, Роман имел в виду вовсе не это.

Наоборот, слова «полагался на реестр» означают, что никакой добросовестности доказывать не нужно. Она имеет место быть по факту наличия у ответчика «чистой» выписки из ЕГРН. Из нормы следует, что приобретатель показывает суду выписку из ЕГРН на объект, где он выглядит полностью чистым, и садится на свое место, сложа руки. Ничего больше от него не требуется. Он весь в белом.

И вот уже после этого противостоящая ему сторона начинает заваливать суд доказательствами того, что все это — лажа. Что, несмотря на чистую выписку, приобретатель знал, что покупает у вора. Не мог не знать, поскольку является родным братом вора и стоял во время воровства на шухере. И все это видели.

Все читают комментируемую новеллу различно. Я в ней никакого постороннего смысла не увидел.

Но это, вообще-то, плохо. Если короткое предложение из двадцати слов вызывает в сознании разных людей полностью противоположные образы, то это крайне досадно.

Теперь всем останется ждать, что увидит в этой фразе ВС. Да и это не панацея, имея в виду отношение нижестоящих судов к судебным актам верховных коллегий.

Виталий, действительно, не редко бывают граждане, за которыми право собственности не было зарегистрировано в ЕГРН, но они являются собственниками имущества, которые не указаны в Реестре.
В частности:
— собственники по сделкам,совершенным до 31.01.1998;
— собственники помещений в МЖД которым в силу закона без регистрации права в ЕГРН на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в МЖД, на которые часто город регистрирует свои права.

В ЕГРН отметку о притязании в силу подп.1 ч.3 ст.9 Закона №218-ФЗ могут ставить не только предшествующие правообладатели, которые вносят «сведения о возражениях», но и иные лица, которые вносят сведения «о наличии судебного спора». Для этого им нужно представить копии:
1. определения суда о принятии ИЗ
2. исковое заявление.

"А вот 10/22 был прав (собственно, он велик сам по себе, вне времени и пространства). "

Насчет величия вообще нет сомнения. А вот применительно к обсуждаемому вопросу позиция, выраженная в 10/22, уже не актуальна. П. 28 ведь отменили.

..почему же "ошибочно"? ..„Некрасиво подозревать, когда вполне уверен.“ — Станислав Ежи Лец. Наши т.н. "власти" убеждены, что их окружают исключительно жулики, террористы и пр. злодеи

А я думаю, правильно отменили п.38 отменили.

Бороться с искусственными добросовестными приобретателями нужно, но ниоткуда не следует, что бороться надо, вводя презумпцию недобросовестности.

Мне кажется, об отсутствии презумпции можно говорить, если есть возможность купить недвижимость и не смотреть в реестр. Но это очевидно не так. Недвижимость можно купить, только тогда когда реестр разрешает регистрацию перехода права.

Это значит, что узнавание информации в реестре — это не проявление осмотрительности, а просто элемент необходимого юридического состава.

Читайте так же:
Изменение размера алиментов

Роман Сергеевич, позвольте Вам возразить.
Ваш тезис. Нет никакой презумпции добросовестности. Приобретатель должен ДОКАЗАТЬ, что он добросовестный.

Возражение. Удивительно это читать, потому что добросовестность — это принцип, который должен пронизывать все гражданское право. Добросовестность предполагается (п.5 ст. 10 ГК, Пленум № 25 всего лишь подчеркнул это, вряд ли здесь ошибка). Понятно, что где-нибудь в деле о банкротстве можно перебросить бремя доказывания в силу специфики спора (институт банкротства не состоит из частного права в чистом виде, поэтому и частно-правовую презумпцию добросовестности там, наверное, можно воспринимать иначе), но тут-то почему?

Ваш тезис. Добросовестность, доказанная приобретателем, разумеется, опровержима.

Возражение. Если добросовестность доказана, то вряд ли она может быть опровергнута. Она будет считаться судом установленной (ч. 1 ст. 64 АПК). Опровергнута может быть как раз ПРЕЗУМПЦИЯ добросовестности, которая почему-то Вам не нравится (хотя она с очевидностью следует из п. 5 ст. 10 ГК, да и Бог с ним с позитивизмом, следовала бы из существа права и без этого пункта).
Те примеры, которые Вы приводите с родственной, корпоративной связью сильно ставят под сомнение оценку судом приобретателя как добросовестного. Только это, как мне кажется, должен делать истец. Доказательства таких обстоятельств и будут разрушать ПРЕЗУМПЦИЮ.
Таким образом, если учесть презумпцию добросовестности по п. 5 ст. 10 ГК и тот факт, что бремя доказывания тезиса лежит на том, кто его заявил (ч. 1 ст. 65 АПК), то, на мой взгляд, нет оснований считать, что приобретатель (ответчик) должен доказывать добросовестность.
Существующее положение вещей пытается изменить истец, поэтому разумно предположить, что бремя доказывания отсутствия добросовестности лежит на нем.

Последнее. Ваш тезис: «…ошибочно отменили, перепутав презумпцию объективной добросовестности с необходимостью доказывания субъективной добросовестности».

Возражение.
Подскажите, пожалуйста, может быть, я что-то путаю (не сарказм). Принято считать, что субъективная добросовестность это «знал/должен был знать», объективная – действовать, как средний, нормальный, разумный, учитывающий интересы других участников оборота (например, п. 3 ст. 307 ГК).
Вы говорите, что презумпцию объективной добросовестности перепутали с необходимостью доказывания субъективной добросовестности.
В случае со «знал» вопросов нет. Вопрос относительно «должен был знать». «Должен был» — это что? Разве не оценка поведения по критериям: «средний, нормальный, разумный участник оборота» (проявив осмотрительность понял бы, что приобретает имущество, которое перешло по сделке с пороком)? Похоже на объективную. Это оценка на стандарт поведения. Так, может быть, все-таки не перепутали?

Партнёр рубрики

Гражданское право

Кто считается добросовестным приобретателем имущества

Добросовестным является владелец, который не знал и не должен был знать, что приобретает вещь у лица, которое не вправе ее отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Вы можете сослаться на свою добросовестность в ответе на претензию лица, которое считает себя собственником имущества. Если ваш оппонент все же подаст иск об истребовании имущества, добросовестность приобретения будет устанавливать суд. При этом ваша добросовестность будет предполагаться в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ. Таким образом, именно истец должен будет доказать, что вы должны были усомниться в праве контрагента отчуждать имущество (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Одной добросовестности достаточно, чтобы защититься от истребования денег и ценных бумаг на предъявителя (п. 3 ст. 302 ГК РФ). Для других случаев есть дополнительные условия. Обычно еще требуется, чтобы имущество выбыло по воле собственника и чтобы вы приобрели его возмездно.

Чем можно подтвердить добросовестность
Чтобы обосновать, что вы не знали и не должны были знать, что получаете вещь от неуправомоченного лица, будьте готовы указать, какие сведения и документы из каких источников вы получили до заключения сделки. Приведем примеры таких сведений и документов.

Информация из открытых реестров на дату приобретения имущества
Перед приобретением имущества вы могли, в частности, запросить или получить:
1)выписку из ЕГРН (если имущество недвижимое);
2)информацию из картотеки арбитражных дел или системы ГАС РФ «Правосудие» со списком дел с участием продавца. Ваши риски возрастают, если на сайтах были данные о них на дату приобретения имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 15293/10);
3)выписку из реестра уведомлений о залоге движимого имущества;
4)выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Ее обычно запрашивают до сделки, чтобы убедиться, что юрлицо или ИП в принципе существует, а также проверить полномочия руководителя юрлица (кто вправе действовать от его имени без доверенности).

Документы по предыдущим сделкам
Это могут быть копии договора купли-продажи с прежним собственником, решения суда и др. Вы могли запросить их у продавца до сделки. Лучше, если это заверенные уполномоченным лицом копии с датой заверения.
Вы можете предъявить эти документы как еще одно подтверждение того, что у вас не было оснований сомневаться в правомочности продавца и законности приобретения им имущества у предыдущего собственника.

Документы, подтверждающие отсутствие ограничений на совершение сделки
Вас могут признать добросовестным приобретателем, если единственным недостатком сделки была неуправомоченность продавца. В остальном сделка должна быть действительна (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Поэтому важно подтвердить, что у контрагента не было ограничений на совершение сделки. Для этого, в частности, пригодятся:
1)учредительные документы, с помощью которых вы проверили, например, нет ли ограничений на сделки;
2)документы, подтверждающие полномочия руководителя или представителя, который подписал договор и другие документы (например, выписка из ЕГРЮЛ, доверенность);
3)согласия на совершение крупной сделки или сделки с заинтересованностью или уведомление о том, что они не нужны. Хорошо, если эти документы были предоставлены в отношении не только продавца, но и предыдущих собственников вещи.

Стоимость спорного имущества
Если цена, по которой вы приобрели имущество, была явно занижена, это в совокупности с другими обстоятельствами может повысить риск его истребования (см. Позицию ВАС РФ). Чтобы подтвердить, что занижения не было, можно предоставить, например, информацию из прайс-листов и рекламных объявлений, заключения о ценах на аналогичное имущество в период приобретения, оценку эксперта.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию