Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом? Долевое строительство. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

ВС: Что делать дольщику, если застройщик стал банкротом, а жилье зарегистрировано за другими лицами?

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 301-ЭС20-11581 по делу о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота требования о передаче двух квартир участнику ДДУ, в пользу которого ранее взыскали ущерб от преступления, совершенного руководителем должника.

В апреле 2015 г. ООО «Кратонстрой» заключило ДДУ с Родионом Кондратьевым, по условиям которого застройщик обязался передать однокомнатную и трехкомнатную квартиры дольщику, а последний – оплатить их стоимость в размере 4,6 млн руб.

Впоследствии стороны заключили договор уступки права требования (цессии), передав право требования задолженности руководителя должника в лице Алексея Казакова по договору займа на сумму в 4,25 млн руб. перед Родионом Кондратьевым самому застройщику. За уступленное право общество «Кратонстрой» обязалось передать две квартиры цеденту, который внес недостающие 350 тыс. руб. в кассу должника.

В августе 2017 г. вступившим в законную силу решением суд обязал произвести госрегистрацию спорного ДДУ, однако Росреестр приостановил регистрацию по причине изменения проектной документации дома и установления факта регистрации прав на спорные помещения за иными лицами. В связи с этим Родион Кондратьев безуспешно пытался оспорить в судебном порядке ДДУ, заключенные застройщиком с вышеуказанными лицами. В дальнейшем суд в рамках гражданского иска взыскал с Алексея Казакова в пользу Кондратьева 4,6 млн руб. в счет возмещения ущерба, причиненного мошенничеством.

В рамках дела о банкротстве общества «Кратонстрой» Родион Кондратьев обратился в суд с заявлением о включении требования о передаче двух квартир (однокомнатной и трехкомнатной) и неустойки в размере 2,1 млн руб. в реестр требований кредиторов должника. Три судебные инстанции отказали ему, сославшись на наличие правовых притязаний на спорные квартиры за иными лицами, а также факт взыскания с Алексея Казакова уплаченной заявителем по ДДУ стоимости жилья в рамках уголовного дела о мошенничестве. Таким образом, суды сочли, что у Родиона Кондратьева отсутствуют право на спорные квартиры и, следовательно, право требования с должника неустойки за нарушение сроков их передачи.

В своей кассационной жалобе в Верховный Суд Родион Кондратьев сослался на существенные нарушения нижестоящими инстанциями норм права.

Изучив материалы дела № А79-14184/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что статус участника строительства многоквартирного дома в случае несостоятельности застройщика гарантирует приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам, а также возможность участия в принятии решений (в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, создания жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива).

В свою очередь, для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходим ряд условий. Среди них: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денег и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом деле суду достаточно было проверить наличие формальных оснований на момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление размера предоставленного им по сделке исполнения. «Вопрос о возможности фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения (ст. 201.11 Закона о банкротстве) на этой стадии разрешению не подлежит. При этом правопритязание нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов в случае, если таковые обоснованы и подтверждены надлежащими доказательствами. Обращаясь с настоящим требованием в арбитражный суд, Родион Кондратьев представил заключенный с должником договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие оплату по договору (договор уступки и квитанцию к приходному кассовому ордеру)», – отмечено в определении.

Высшая судебная инстанция добавила, что права на жилые помещения, являющиеся предметом заключенного между должником и Кондратьевым договора, в результате незаконных действий директора должника были переданы иным лицам. После цепочки уступок конечными приобретателями являются И. (однокомнатная квартира) и М. (трехкомнатная квартира), а уступка прав требований зарегистрирована в установленном порядке.

«Однако присуждение к взысканию с Алексея Казакова в пользу Родиона Кондратьева убытков, причиненных преступлением, не освобождает должника от исполнения принятых на себя по договору гражданско-правовых обязательств, учитывая, что доказательств полного возмещения ущерба не представлено. Равным образом отсутствие регистрации договора долевого строительства не лишает добросовестного участника строительства, оплатившего жилое помещение, права требования к застройщику. Как пояснил в судебном заседании представитель Родиона Кондратьева, до настоящего времени спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, расчеты с кредиторами третьей очереди не производились. Уклонившись от проверки обоснованности заявленного Кондратьевым требования, суды тем самым лишили последнего статуса участника строительства без должных к тому оснований», – заключил ВС, отменив судебные акты нижестоящих судов и вернув дело в первую инстанцию.

Читайте так же:
Могут ли одним противогазом пользоваться несколько человек

Арбитражный управляющий Союз АУ «Созидание» Сергей Домнин полагает, что Судебная коллегия по экономическим спорам заняла позицию в пользу физического лица, заключившего ДДУ с застройщиком и оплатившего его, учитывая социальную значимость защиты прав пострадавших дольщиков. «Такой подход в общем и целом следует признать логическим продолжением практики судов общей юрисдикции, в массовом порядке выносящих решения о признании права собственности на квартиры за дольщиками в тех ситуациях, когда по каким-либо причинам (чаще всего связанным с проблемами с разрешительной документацией) органы Росреестра отказывают в такой регистрации», – отметил он.

Однако эксперт усомнился в корректности правового обоснования, сделанного Коллегией. «В частности, речь идет об указании на то, что при рассмотрении требования дольщика о включении в реестр суду необходимо лишь по формальным признакам проверять факт заключения договора долевого участия и его оплаты, а наличие или отсутствие регистрации договора не имеет значения. Это не только отчасти нивелирует институт государственной регистрации ДДУ при признании застройщика банкротом, но с учетом проблемности и специфики таких процедур банкротства может породить проблемы при противодействии недобросовестным должникам-застройщикам (их контролирующим лицам), которые могут использовать такой минимальный комплект документов для включения реально не существующих требований подконтрольных лиц в реестр требований кредиторов. Более правильным представлялся бы подход, когда суду следовало бы давать оценку фактическим обстоятельствам, в каждом конкретном случае устанавливать причины, по которым не был зарегистрирован договор, добросовестность дольщика, предъявляющего требования, и тому подобное», – подчеркнул Сергей Домнин.

Юрист юридического бюро «ОЛИМП» Иван Хорев считает, что рассматриваемое определение Верховного Суда, безусловно, положительным образом скажется на уже имеющейся судебной практике разрешения споров по проблемным вопросам, связанным с защитой прав дольщиков, поскольку ВС дополнительно разъяснил, что для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником ДДУ необходимо соблюдение определенных условий.

«Однако отдельный интерес здесь все-таки представляет юридическая судьба ДДУ Родиона Кондратьева – является ли он прекращенным или недействительным с учетом тех событий, которые происходили уже после его заключения, а также с учетом наличия правопритязаний иных лиц на те же объекты недвижимого имущества. К сожалению, в рассматриваемом определении ВС РФ не дает оценку данным обстоятельствам. Полагаю, что если ДДУ, заключенный с Кондратьевым, не прекратил свое действие и соответствует всем необходимым критериям, ущерб гражданину не возмещен, то с большой долей вероятности суды нижестоящих инстанций при полном выяснении всех юридически значимых обстоятельств дела признают требования заявителя обоснованными и включат их в реестр», – предположил эксперт.

Реальный случай: что делать, если застройщик не достроил жильё?

Татьяна Галина купила квартиру в печально известном ЖК «Царицыно-2». Дом должны были сдать летом 2017 года, но из 20 этажей пока построен лишь подвал. Девушка не стала унывать и включилась в большую борьбу за своё жильё. Мы узнали у юриста, как это делать наиболее эффективно.

— Моя семья купила трёхкомнатную квартиру в 2014 году в ЖК «Царицыно-2». Площадь — 84 кв. метра, цена — 8,5 млн рублей. Хотелось улучшить жилищные условия. У меня три сына, поэтому нужна большая квартира. На момент покупки им было 3, 6 и 8 лет. Хотелось, чтобы у каждого было своё место, но пока это только мечты. Сейчас мы живём впятером в двухкомнатной хрущёвке площадью 45 кв. метров.

На покупку брали ипотечный кредит в размере 7 млн рублей. Ставка на первые три года 10,3%, а затем — 12,75%. Ежемесячный платёж — 70 тысяч рублей.

Выбрали квартиру в этом ЖК из-за привлекательных условий: рядом парк, да и обещали новый микрорайон с хорошей инфраструктурой. На стройке висела вывеска: «Под эгидой правительства Москвы», была массированная реклама.

Проект застройщика планировался как программа реновации промзон. На месте ЖК «Царицыно» раньше стоял Московский хлебокомбинат. Он был должен бюджету города порядка 14 млрд рублей. Инвестор договорился с Юрием Лужковым о покупке комбината под застройку жилых домов.

Скорее всего, у него не было планов кого-то обманывать, но что-то пошло не так.

В начале 2016 года мы приехали на стройку и обнаружили, что она стоит. Как был котлован, так он и остался. Наш дом должны были сдать в июне 2017 года. Но на сегодня построен только подвал, а должно быть 20 этажей. Всего в ЖК «Царицыно» спроектировано 26 домов, из них сдано только восемь. В двух сданных домах до сих пор нет лифтов и паркинга, дыры в стенах и побитые стёкла. На новостройку мало похоже. На конец 2016 года зарегистрирован 5841 дольщик, но в 2017 году также были продажи квартир. Застройщик до сих пор числится в числе благонадёжных на сайте правительства Москвы.

Читайте так же:
Установка автономного отопления

Сразу после возвращения со стройки мы стали искать информацию в интернете. Нашли форум дольщиков и группу «ВКонтакте». Летом 2016 года я связалась с инициативной группой, подписалась на рассылку новостей. Тогда продолжалась стройка некоторых домов, но до нашего дело не дошло.

С вопросами обращались в офис продаж. Там говорили, что у застройщика были проблемы из-за кризиса 2014 года. Обещали сдать дом с небольшим опозданием. К концу 2016 года строительство «Царицыно-2» окончательно встало.

Первая инициативная группа была от лица застройщика, которая пыталась взаимодействовать с дольщиками и успокаивать их. В противовес им в 2012 году появилась другая инициативная группа, которая начала действовать — писать письма и проводить митинги. Я попала туда в марте 2017 года.

Инициативная группа долго призывала людей выйти на улицы, показать своё несогласие с игнорированием со стороны властей. Очень тяжело растормошить дольщиков. Было странно, что людям должны были отдать квартиру пять лет назад, а они ничего не делают и спокойно к этому относятся. Кто-то отвечал, что всё бесполезно, ссылались на занятость или говорили, что ещё заработают.

В 2017 году к инициативной группе присоединились активные и заинтересованные в ускорении процесса люди. Те, кто забирались в свои недостроенные квартиры и стали там жить, перекрывали пешеходный переход на Бирюлевской улице или повесили баннер с призывом обратить внимание на проблему. Среди пострадавших дольщиков есть юристы. Они нам помогают писать жалобы и обращения. Немного денег собираем на футболки, кепки, флаги, чтобы нас было заметно на акциях.

В августе 2017 года застройщика посадили в СИЗО. На сегодняшний день его просят передать ЖК другому инвестору, но он не соглашается, тем самым отправляя всех дольщиков на процедуру банкротства, которая только затянет стройку на долгие годы.

Мы хотели попасть в реестр обманутых дольщиков. Это повышает шанс на получение жилья. Например, людям из Южного Тушина, состоящим в этом списке, сейчас выдают квартиры.

Прежде попасть в реестр было относительно легко. Важное условие — застройщик опоздал со сдачей дома на девять месяцев. А с 30 июня 2017 года вступил в действие новый приказ Минстроя №560. По этому приказу встать в реестр практически невозможно. Если на стройке идут хоть какие-то работы, отраженные документально, то человек не попадёт в реестр. Поэтому нам на основании этого пункта отказывают в записи.

Ещё одним вариантом было получить страховку. С 2014 года в долевое строительство была введена процедура страхования гражданской ответственности застройщика. Полис страхования давал возможность в случае банкротства застройщика получить возмещение утраченных денежных средств. У меня полис страховой компании «Балт-страхование», которая сама обанкротилась.

Советы юриста

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов рекомендует:

1. Лучше всего обращаться в разные инстанции — от правоохранительных органов до местной администрации. Это привлекает к проблеме большее внимание и повышает шансы на какую-то реакцию властей. Долгостроев очень много, поэтому важно выделиться из общей массы — создать инициативную группу, устраивать акции, вместе ходить на приёмы к чиновникам.

2. Перед тем, как подавать заявление в суд, стоит обратиться с письменным заявлением к застройщику. Если реакции не последует, то уже тогда можно собирать документы в суд. Не забудьте приложить к исковому заявлению документы, подтверждающие факт оплаты по договору — это будет доказательством того, что вы добросовестно исполнили свои обязанности.

Читайте так же:
Необходимость регистрации при устройстве на работу

3. Перед подачей заявления застройщику необходимо уточнить сроки сдачи объекта по проектной декларации, а также свериться с документацией, которая согласовывалась с государственными органами. Сверьте указанные в документах сведения с фактическим графиком строительства. Стоит учитывать, что на этапе котлована очень сложно понять, остановлено ли строительство или ведётся подготовка к следующей его стадии.

4. Не стоит спешить расторгать договор долевого участия — это прямой путь к тому, чтобы остаться и без денег, и без квартиры. На практике шансов на то, что объект рано или поздно будет достроен, намного больше, чем на то, что вам удастся взыскать с застройщика деньги, уплаченные по договору.

Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика

Фото: maradon 333/shutterstock

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).

Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

  • Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

  • Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

  • Форма договора

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

  • Сайт застройщика

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

  • Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Читайте так же:
Как восстановить утраченное судебное производство

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Рекомендации экспертов по проверке застройщиков

Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.

«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.

Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).

По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.

Читайте так же:
Можно ли поменять телевизор после окончания гарантии?

«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Что делать дольщикам: застройщик объявлен банкротом

Основной показатель банкротства: застройщик не выполняет обязательства перед кредиторами более трех месяцев. Если появились первые признаки проблем застройщика, нужно регулярно отслеживать его положение на сайте федерального арбитражного суда.

Кто может инициировать процедуру банкротства:

  • банк;
  • наемные рабочие;
  • участники долевого строительства.

Как подать иск о банкротстве застройщика?

  1. Подать обращение в арбитражный суд. Так как отделение должно находиться по месту регистрации застройщика (например, Москва), а дольщик может жить в другом городе (например, Новосибирск), то необходимо приложить ходатайство о переносе дела в другой суд.
  2. Подать прошение суду о запрете распоряжаться землей, который накладывается на арендодателя (чаще застройщик берет участок в аренду).

В 2011 году государством установлена особая процедура банкротства для застройщиков. Если суд признает компанию банкротом, то далее следует конкурсное производство. Создают реестр претендующих и делят собственность обанкротившейся компании.

Что делать при банкротстве застройщика?

Дольщику нужно оперативно сформировать свое требование:

  • получение квартиры;
  • оформление собственности на объект;
  • возврат денег.

1. Квартира

В первую очередь на то, можно ли въехать в квартиру влияет стадия строительства, а также комиссия по вводу в эксплуатацию и кредиторы. Как можно получить квартиру, если застройщик — банкрот:

  • дом построен, комиссия приняла, дольщик и застройщик подписали передаточный акт;
  • дом построен, комиссия приняла, акт не подписан, но при этом:
  • большинство кредиторов не имеют возражений на передачу дома жильцам;
  • имущества застройщика хватит оплатить долги кредиторам;
  • квартир достаточно для удовлетворения всех дольщиков.

2. Собственность

Если дом немного не достроен, можно оформить его в собственность:

  • обратиться в суд;
  • зарегистрировать всем дольщикам общее долевое право;
  • организовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) из дольщиков;
  • передать строительство в ведение местных властей при их бюджетировании или привлечь нового застройщика.

Это хороший вариант, если дом близился к завершению строительства и сумма для его полного возведения не велика. Сложности данной ситуации в том, что кооперативу самостоятельно нужно привлекать внимание властей, выбирать нового застройщика, определять размер финансирования. Велик риск разногласий и затяжного процесса. Плюс положения — у дома появляется собственник, объект выводится из конкурсного производства. А значит, не будет продан с целью оплаты кредиторам.

3. Деньги

Активы обанкротившейся компании в первую очередь идут на покрытие обязательных долгов. Например, наемным работникам.

  • важно учесть финансовое положение застройщика (при выборе: оформление квартиры или требование денег);
  • необходимо расторгнуть договор долевого участия;
  • обязательна регистрация в реестре обманутых дольщиков (основание для возврата средств);
  • расчет всей суммы потраченных средств, а также моральной компенсации.

При передаче строительства новому юридическому лицу дольщик не может получить от него возврат денег.

В Министерстве строительства заявляют, что на начало 2018 года «проблемных объектов» в России — 836. По данным из разных источников всего дольщиков в России от 40 до 120 тысяч.

Что еще можно сделать при банкротстве застройщика в долевом строительстве?

Администрация Президента

В особо тяжелых ситуациях, когда долгострой стоит по несколько лет, люди обращаются к Президенту. Для этого используют обращения во время прямых линий, письма в администрацию. Это способ привлечь местные власти к решению проблемы.

Страхование

При регистрации ДДУ после 20 октября 2017 года дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан, созданный при Минстрое. Здесь выплатят стоимость квартиры без учета неустоек и прочих расходов. Кроме того, можно найти и другие ассоциации помощи. Некоторые действую регионально.

Прогнозы на будущее

С ноября 2017 год в России идет разработка плана по отказу от системы долевого строительства. Государство планирует ввести практику, при которой деньги на строительство объектов будут перечислять в банк на эскроу-счет. Доступ к средствам застройщик получает только по выполнению обязательств согласно этапам договора. Так дольщики защищены от рисков, которые берет на себя банк. Переход на такую систему заявлен в течение трех лет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию