Advokat-inform.ru

Юридический советник
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Банкротство Застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику?

Банкротство застройщика – что делать?

Главный страх всех, кто планирует покупку квартиры в новостройке через ДДУ, то есть договор долевого участия, — банкротство застройщика. В данном случае под банкротством понимается неспособность должника, то есть застройщика, удовлетворить в полной мере свои денежные обязательства, в том числе неспособность обеспечить дольщиков сданными в эксплуатацию и пригодными для жилья квартирами.

Среди основных причин банкротства застройщиков при долевом строительстве – недостаточный поток инвестиций, нецелевое и нерациональное использование имеющихся средств, технические сложности и нестабильность экономической ситуации. Однако для дольщиков признание компании-застройщика банкротом, осуществляемое через арбитражный суд, означает только одно – дополнительные сложности и финансовые потери.

Возможные алгоритмы действий

В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:

  • Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации, связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
  • Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
  • Организовать жилищно-строительный кооператив. Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.

Процедура банкротства застройщиков предполагает, что компании должны исполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами в определенной последовательности.

Согласно действующему законодательству изначально оплачиваются издержки, связанные с причинением вреда жизни и здоровья на производстве, затем начисляется заработная плата специалистам, осуществлявшим проектные и строительные работы, а лишь затем осуществляется компенсация убытков участникам долевого строительства.

Таким образом, процедура возврата вложенных средств может затянуться на годы, тем более что законом не устанавливается конкретный срок, в течение которого застройщик-банкрот должен погасить имеющиеся у него задолженности. Кроме того, достаточно часто арбитражный суд выносит решение о возможности частичного погашения кредита, которое означает, что дольщик может претендовать лишь на часть вложенных средств. Именно поэтому многие дольщики предпочитают не расторгать договор и претендуют на вступление в права собственности даже в том случае, если строительство дома находится не на завершающей стадии.

Перечень документов для включения в выбранный реестр

Вне зависимости от того, какой конкретно путь выбрал дольщик, получение компенсации или вступление в права собственности, его включение в соответствующий реестр осуществляется после подачи им заявления. Данная процедура в случае банкротства застройщика не предполагает наличие строгой закрепленной формы: заявление подается в свободной форме и отправляется не только самому застройщику, но и представителям арбитражного суда. Для того чтобы оно было рассмотрено в короткие сроки, а сам дольщик гарантировано был включен в выбранный реестр, к заявлению должны быть приложены договор долевого участия и все оплаченные квитанции, подтверждающие наличие у застройщика финансовых обязательств перед дольщиком.

Для ускорения решения вопроса указанное заявление рекомендуется подавать в течение 30 дней после появления официальной информации о присвоении застройщика статуса банкрота. В противном случае рассмотрение всех вопросов может быть отложено на полгода.

Организация жилищно-строительного кооператива

Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд, который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.

Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект, то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.

Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены. В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.

Неустойка за просрочку по ДДУ при банкротстве застройщика

Еще один вопрос, интересующий многих дольщиков, — неустойка по просрочке сдачи многоквартирного дома при банкротстве застройщика. Расчет неустойки в данном случае производится по традиционной схеме: за каждый день просрочки застройщик должен выплатить дольщику пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если же в качестве дольщика выступает гражданин РФ, размер неустойки увеличивается вдвое.

Требование о выплате неустойки может быть представлено в суде в качестве одного из пунктов дела о банкротстве, но не в качестве самостоятельного иска. При этом в случае признания данных требований погашаться они будут в самую последнюю очередь, что на практике означает, что подобную компенсацию в большинстве случаев дольщики так и не получают.

Таким образом, законодательство РФ предполагает возможность возмещения дольщику вложенных им средств и дополнительную компенсацию неустойки, однако на практике такого возмещения приходится ждать очень долго, и часто речь идет лишь о частичной компенсации. Именно поэтому наиболее оптимальным решением для дольщиков часто является требование получения квартир, на которые были заключены договоры с застройщиком. Такая позиция позволяет им, хоть и с большой отсрочкой, но получить свою законную жилую площадь, например, в случае успешного поиска новых инвесторов, передачи проекта другой строительной компании и т.д.

Читайте так же:
Можно ли завещать имущество, которого еще нет

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Кузнецов Алексей

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Читайте так же:
Договор гражданско-правового характера (ГПХ) с физическим лицом: образец заполнения, бланк

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Вся правда о банкротстве застройщика при долевом строительстве: что делать обманутым гражданам

  • Все тонкости банкротства застройщика при долевом строительстве: что делать кредиторам

Из года в год юристы слышат одни и те же мифы от дольщиков. Если застройщик перенес сроки, то через 4 месяца передаст ключи. Если перенес еще раз, то через 6.

Но каждый пятый застройщик задерживает ключи более года, и эти горе-строители первые в списках на крах.

Поэтому в статье о «банкротстве застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику» мы поговорим о способах защиты.

Содержание:

ДВЕ ПРИЧИНЫ «ДЕНЕГ НЕТ»

Вероятно, вы уже ознакомились с тезисами на юридических сайтах почему банкротятся девелоперы и видели, что это:

  • обвал курса валют
  • удорожание стройматериалов
  • повышение цен на услуги подрядчика
  • неверно составленный бизнес-план
  • снижение деловой активности
  • человеческий фактор
  • погода

По-русски, первая причина – застройщик просадил все деньги, вторая – украл.

Если ваша просрочка только началась, и вы знаете, что застройщик без истории строительства, то самое безопасное решение – расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком.

Застройщик по 214 ФЗ возвращает вам стоимость квартиры плюс проценты за пользование денежными средствами. Пока просрочка свежая вы можете забрать до 247% цены квартиры. После года просрочки этот шанс исчезает.

Читайте так же:
Банкротство застройщика и признание права собственности

КАК УЗНАТЬ О БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

Прежде чем узнавать, что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве, определите банкротится ли строитель. Зайдите на сайт арбитража и в графе участник дела введите имя застройщика, а лучше ИНН и посмотрите на список дел.

Пример банкротного иска к Аматол в городе Видное

Банкротство застройщика ООО Аматол, город Видное

Если видите банкротный иск, это означает:

  1. Застройщик не исполняет решение суда
  2. Истец из-за неустойки пошел на банкротство
  3. Кредитор подал иск до требования в суде первой инстанции

Второй случай – это чайник. Поскольку неустойка за просрочку — не признак банкротства. Поэтому суд 100% отказывает в иске.

Третий случай — чайник в квадрате. Ведь юридические лица работают со штатом юристов, которые без опыта судов, а только составляют договоры. Начальник им говорит разобраться с долгом, и они подают на банкротство. Это неверно, потому что нет признака по закону.

Признаки банкротства застройщика – долг более 300,000 и просрочка его выплаты по решению суда более трех месяцев.

А первый случай — те самые девелоперы, которые идут на дно.

Поэтому жмите на банкротное дело и смотрите, что в нем происходит. Если видите, что здесь пара истцов, то вы отделаетесь легким испугом.

У застройщика Лазурь мало кредиторов

ООО «Лазурь» Москва (ГК Атлант) – 12 кредиторов

Но если истцов около пары десятков+, то как застройщик избавится от активов, он прикажет долго жить.

Подпись банкротство «Экспертстрой»

Кредиторов в банкротстве Экспертстрой на 94 страницы (998 участников)

КОГДА ВСЕ РУШИТСЯ?

Для защиты фирмы от оплаты долгов застройщики ведут продажи через карманную компанию, куда уступают квартиры. В результате деньги от недвижимости приходят налево, откуда идут на строительство, и оседают на Кипре.

Кредиторы в это время судятся с застройщиком. Они несут иски не к карманной компании, где квартиры и деньги, а к застройщику, который через 1.5 года просрочки гол как сокол. В итоге решение суда есть, а денег нет.

Одним словом, если планируете реально взыскать неустойку с застройщика через юриста, а не остаться с 10 исполнительными листами, то ваша задача посудиться и забрать деньги до 18-ого месяца задержки, потому что потом – поздно пить боржоми.

Когда истцы не получают ни рубля по решению суда, они идут в арбитраж с требованием банкротить застройщика. Но банкротить они его на самом деле не хотят, они хотят деньги. Сам застройщик тоже в 94% случаях не хочет банкротиться, потому что потеряет всю свою прибыль, поэтому сперва выплачивает долг.

«Диском» выплачивает долг

Суд отменяет банкротство застройщика ООО «Диском» по ЖК Садовая 14, Подольск

Но не из своего кармана, а из кармана товарища. Он находит физическое или юридическое лицо и тот «как бы» по доброте душевной гасит долг деньгами из карманной компании. Легкая схема, не правда ли?

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ ТУТ

Она и есть причина почему лишь 31% решений суда исполняется, а 69% остаются на бумаге по статистике. И в то же время, причина почему застройщик банкротится. Рано или поздно истцов становится много, непроданных квартир мало и руководство компаний решает: проблемы Урбан Групп, ПИК, А101 нам надоели, пусть банкротятся.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЧТО ДЕЛАТЬ С КВАРТИРОЙ

Итак, вы узнали, что кредиторов в банкротном иске куча, и видимо застройщику крышка. Этот конец может быть через 15 дней, а может через 2 года, но обязательно будет.

Если ЖК построен на 75%+, и объект существует в натуре, то подавайте заявление о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика в суде, и вытаскивайте жилье из конкурсной массы, дабы защитить его от продажи с аукциона.

Банкротство

Даже ПИК из-за проблем банкротит свои объекты

Мера эффективная. Правда, придется посражаться в суде, доказывая, что дом построен на такой-то процент.

Когда девелопер завершил строительство менее 75%, то вариант с признанием права собственности на квартиру при банкротстве застройщика проходим мимо. Судья гарантированно откажет в иске. Вам остается переходить к следующему шагу.

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

При покупке нежилого помещения: офис, кладовка, машиноместо, без раздумий идите за правом собственности, иначе все деньги уплывут на острова.

Особенность в том, что даже если вы не получили собственность на жилое помещение, то его разрешается спасти. Во время несостоятельности строительной фирмы суд применяет параграф 7 закона о банкротстве застройщика и открывается специальный реестр. Участники строительства вносят в него требования по передаче жилых помещений в будущую собственность, если объект достраивается.

С нежилыми дело хуже. Специального реестра нет, а поэтому требовать помещения в собственность запрещается, за них можно лишь получить право денег в реестре требований кредиторов — четвертая очередь — до куда они почти не доходят. А если доходят, то 5-10%.

Поэтому защита №1 нежилого помещения до банкротства – признание права собственности.

Если объект построен менее 75% то, увы, идем за деньгами.

ОСОБЕННОСТИ БАНКРОТСТВА ДО КОНЦА 2017

Что делать дольщику с реестром требований кредиторов

Если суд пустился во все тяжкие, то первый вопрос, который приходит на ум – как узнать, что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве?

Во-первых, запомните, никто вас лично ни о чем оповещать не будет. Считается, как газета Коммерсант публикует сообщение о банкротстве, вы узнали об его запуске.

Банкротство идет двумя путями:

  1. Иск подается до конца 2017
  2. Иск подается после начала 2018
Читайте так же:
Договор бытового подряда

В первом примере — арбитраж вводит процедуру наблюдения. Во втором — конкурсное производство.

Наблюдение означает, что арбитражный управляющий, который формирует конкурсную массу, начинает мониторить за компанией и выясняет что с её активами. Он собирает информацию, чтобы с кредиторами принять решение: оздоравливать компанию или ликвидировать её. Чаще, второй вариант.

В наблюдении у вас тридцать суток для включения в реестр требования о передаче жилого помещения при банкротстве застройщика, либо в реестр кредиторов.

Ежели вы уже выиграли суд по неустойке или только хотите её затребовать, то это заявление вносится в отдельный реестр. Важный нюанс: неустойка взыскивается в 100% объеме.

По истечении 30 дней реестр закрывается. Как суд вводит конкурсное производство, реестр вновь открывается на 60 дней.

Если пропустили сроки и не успели внести требования, то они заявляются «за реестр», где удовлетворяются после всех кредиторов.

Застройщик банкрот, что делать дольщикам: основные рекомендации

В жизни бывают такие случаи: вы приобрели квартиру в строящейся многоэтажке и думаете, что ситуация под контролем: жилье приобретено по цене дешевле вторички, хорошая планировка, новые коммуникации, да и район с отличной инфраструктурой.

Изначально все идет хорошо: построен шестой этаж, потом следующий и скоро должны взяться за ваш десятый. Но вдруг строительство приостанавливается, а спустя некоторое время выясняется, что застройщик признан банкротом, что делать дольщикам? Попробуем разобраться.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чем раньше вы получите информацию о факте несостоятельности застройщика, тем больше вероятность обойтись без потери недвижимого имущества и денежных средств. Существует несколько источников, где это выяснить:

  • От конкурсного управляющего. Он должен известить каждого дольщика о том, что застройщика признали несостоятельным, не позднее 15 дней за датой утверждения управляющим. В реальной жизни это происходит лишь после передачи должником данных о дольщиках. После этого управляющий сообщает, что появилась возможность предъявить требования должнику, указывает срок направления. Однако если вы подозреваете, что застройщик скоро «пойдет ко дну», лучше мониторить ситуацию лично, не ожидать сообщения.
  • С помощью газеты «Коммерсант» (в печатном издании или на сайте). Вы узнаете следующие сведения: сведения о должнике (адрес, ИНН, суд, рассматривающий банкротное дело и иную информацию), данные об управляющем.
  • Зайти в картотеку арбитражных дел на сайте суда. Банкротные дела традиционно рассматриваются арбитражными судами. Данные о вынесенных судебных актах размещаются в картотеке, она имеется в электронной форме. В нее заносятся сведения о всех завершенных или текущих судебных делах, рассматриваемых арбитражными судебными органами России. Здесь можно уточнить сведения о сданных заявлениях или жалобах, выяснить в какой стадии находится дело и узнать стадию его рассмотрения в вышестоящем суде.
  • При помощи единого федерального реестра сведений о фактах банкротства — там опубликовывается информация о банкротных процедурах по всей России. По застройщикам, признаваемым банкротами, сведения заносит управляющий: он вносит данные о должнике, о судебных актах, итогах состоявшихся собраний кредиторов, сведения об инвентаризации имущества, принадлежащего должнику, информацию об итогах торгов.

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Требования дольщиков подлежат занесению в специальный документ — «Реестр требований кредиторов». В нем содержится информация о лицах, кому задолжал застройщик, а также требования о взыскании долгов. К кредиторам относятся дольщики, государственные органы, кредитные организации, подрядчики, поставщики.

Реестр состоит из двух частей — «Реестр требований участников строительства» и «Реестр требований о передаче помещений».

Заполнение документа происходит после принятия судом акта о признании должника банкротом. Датой открытия реестра считается день публикации данных о факте банкротства и открытии конкурсного производства, он подлежит закрытию через 3 месяца.

В целях удовлетворения своих требований, нужно направить заявление в адрес конкурсного управляющего. При этом стоит обязательно обосновать свои требования соответствующими доказательствами. После получения требований, управляющий передает их арбитражному суду.

Заявление возможно направить в двухмесячный срок, считая с даты, когда Вас уведомили о начале процедуры конкурсного производства. Неважно, закрыт ли реестр к данному времени или нет. Если заявление направлено в судебный орган после окончания формирования реестра, оно будет рассмотрено судом, но деньги получить будет проблематично, поскольку требования кредиторов, опоздавших с подачей, рассматриваются и подлежат удовлетворению после требований, поступивших ранее.

Судом назначается слушание по рассмотрению обоснованности поступивших требований и, если все доказательства будут в порядке, признает их законными и включит в реестр.

На что могут рассчитывать дольщики

Дольщики – отдельный тип кредиторов, закон наделяет их защитой, гораздо более расширенной, чем у иных субъектов, имеющих отношение к банкротной процедуре. В связи с этим у участников долевого строительства, пострадавших от действий/бездействий застройщика, есть некоторые преимущества, сравнительно с другими кредиторами.

  • Реестр составляется не из трех, как в иных процедурах, а из четырех очередей. Причем требования дольщиков включаются в третью очередь, а остальные кредиторы могут рассчитывать лишь на четвертую, и получить желаемое по долгам только по факту получения долей участниками долевого строительства.
  • Дольщики вправе выбрать, в какой форме предъявлять требования (в денежном выражении или в виде объекта недвижимости). При определенных условиях имеется возможность изменить изначальную форму требования.
  • Еще одним плюсом является также вероятность покрытия убытков, понесенных дольщиком по итогу неисполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Таким образом права участников договора строительства в процедуре банкротства намного объемнее, чем у других кредиторов, имеющих право получить лишь денежные средства. По закону у дольщиков есть право выбора: затребовать у застройщика возврата денег, вложенных в строительство или потребовать предоставление самого жилья. Это очень важное преимущество, ведь денежных средств должника обычно не хватает, чтобы удовлетворить всех кредиторов.

Читайте так же:
Оплата услуг ресурсоснабжающей организации

Банкротная процедура сама по себе длится довольно продолжительное время, а после ее окончания имущество должника направляется на торги, которые тоже длятся довольно долго, посему нужно быть готовым к тому, что выплаты Вы получите нескоро.

В процедуре банкротства дольщик может сделать следующее:

  1. Отказаться от получения жилья и потребовать возвращения денег;
  2. Претендовать на жилое или нежилое помещение (офисный кабинет, склад или машиноместо).

Необходимо определиться, какой способ для Вас более предпочтителен. После этого уже направить управляющему требование. При отправке необходимо указать в какой раздел реестра оно будет вписано – «Реестр требований участников строительства» или «Реестр требований о передаче помещений».

  1. Желаете истребовать деньги – укажите, что отказываетесь от ДДУ. Тогда Вы потеряете право претендовать на жилье и требование будет внесено в первую разновидность реестра. При истечении сроков получения жилища по ДДУ, можно увеличить сумму денежного взыскания, прибавив к нему неустойку по просрочке завершения строительства. В сети «Интернет» можно найти калькуляторы, с помощью которых возможно рассчитать ее размер. Введите в поисковике «расчет неустойки по ДДУ».
  2. Если Вам предпочтительней получить жилье, требование будет внесено во второй тип реестра. После этого есть такие варианты развития событий:
  • Здание построено и введено в эксплуатацию, Вы сможете претендовать на ту жилплощадь, которую застройщик-банкрот обязывался передать по договору;

Распродажа имущества застройщика может длиться до 12 мес., суд вправе продлить эту процедуру еще на шестимесячный срок. Вырученные деньги делятся между лицами, требования которых находятся в реестре.

По закону существует четыре степени очередности удовлетворения кредиторских требований. По общему правилу требования каждой очереди подлежат удовлетворению после по факту окончания расчетов с кредиторами предыдущей очередности. Требования участников договора долевого строительства отнесены к третьей очереди.

Часто бывает, что средств на удовлетворение всех убытков недостаточно. Тогда деньги разделяются между всеми дольщиками в зависимости от суммы, которую они потратили на квартиры. При этом дольщик получает только определенную часть суммы, оплаченной по договору.

При заключении ДДУ после 2017 года возможно получить помощь от организации «Компенсационный фонд долевого строительства» — рассчитывать на эти выплаты можно, если застройщик соблюдал законодательство и вносил требуемые отчисления. Проверить их наличие можно на сайте — https://фонд214.рф/.

Если договор оформлен ранее 2017 года, возможно к нему прикладывалась страховка, тогда возмещение можно затребовать по ней.

  • Если здание не выстроено, участники ДДУ вправе создать жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно. Кроме того, дольщики могут привлечь иного застройщика. Следует помнить, что достройка потом может продолжаться в течение нескольких лет.

Однако формирование ЖСК — не самая простая процедура. Ведь среди участников долевого строительства должен отыскаться ответственный человек, который согласился бы стать председателем кооператива. Это ответственная должность – необходимо вести собрания, формировать отчетность, уплачивать налоги и др. В связи с этим часто встречаются ситуации — незавершенный объект строительства передается судом иному застройщику.

От него невозможно затребовать денежную компенсацию. Дольщики могут получить только то жилье, что было указано в договоре с прошлым застройщиком. К тому же придется оформлять договор с новой организацией. Тут возможны два пути:

  • прежний ДДУ подлежит расторжению, создается новый, в нем указываются новые сроки, уточняющие, когда квартира будет передана;
  • старый ДДУ считается действующим, однако к нему заключают дополнительное соглашение, где прописываются новые даты получения жилища.

У дольщиков имеется трехмесячный временной отрезок, чтобы решить, как лучше действовать и предъявить требования.

Если застройщик объявлен банкротом, что делать дольщикам—порядок действий

  1. Направьте управляющему заявку о включении требований в реестр. Выберите – либо получение квартиры, либо возврат денежных средств.
  2. Здание уже построено – подайте в суд заявление о признании Вашей собственности на жилье.
  3. Если дом не достроен, его могут достроить с помощью компенсационного фонда, застройщика — правопреемника прежнего, а также сами участники ДДУ с помощью ЖСК.
  4. Если нет желания ждать окончания постройки дома, имеется возможность получить денежную компенсацию, однако это возможно лишь до момента передачи обязательств и имущества от банкрота к правопреемнику.
  5. Застройщик не уплачивал взносы в фонд или выплачивал их не по всем ДДУ дома, можно получить суммы по договору, а также возмещение ущерба. Однако на практике у должника может быть недостаточно денежных средств на расчет со всеми кредиторами.
  6. Застройщик выплачивал взносы, нужно дождаться объявления о старте заявок на сайте фонда, затем направить заявление на выплату, через десять дней получите деньги.
  7. Расчеты производились с помощью эскроу-счета — подайте в Росреестр заявление о прекращении действия ДДУ. По факту расторжения, банком будет закрыт указанный счет, а деньги вернутся в ваш адрес.

Исходя из изложенного, после падения застройщика «на дно», не впадайте в панику. Существует ряд способов, позволяющих как достроить проблемное жилище, так и возместить расходы дольщикам. Главное – действовать строго по закону, работать с управляющим и вести регулярный мониторинг дела о банкротства.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию