Advokat-inform.ru

Юридический советник
204 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендная плата за помещение во время карантина

Арендный карантин. Плюсы и минусы для предпринимателей

Беспрецедентные ограничительные меры, принятые государством в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, напрямую затронули множество компаний. Ограничения коснулись в том числе тех, кто осуществляет свою деятельность в арендованных зданиях и помещениях. Чтобы снизить потери арендаторов Правительство и Президент предусмотрели ряд мер поддержки.

Сначала предпринимателям дали возможность отсрочить уплату арендных платежей за пользование государственным имуществом (Распоряжение Правительства от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»). Позднее Президент подписал Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», далее — закон № 98. Данный закон касается и договоров аренды частного имущества. Принятые властями решения демонстрируют небывалое вмешательство публичной власти в гражданско-правовые отношения частных лиц, последствия которого для гражданского оборота пока трудно оценить. В частности, арендаторы недвижимости, которые пострадали от пандемии, вправе требовать от арендодателя, даже если это частное лицо, отсрочку уплаты арендных платежей, а в некоторых случаях, уменьшения размера арендной платы за 2020 год (ч. 1, 3 ст. 19 Закона № 98).

Для арендаторов также существует проблема — льготой смогут воспользоваться не все. Кроме того, задолженность все равно придется оплатить.

Отсрочка по уплате арендных платежей

Арендатор вправе обратиться с просьбой об отсрочке внесения арендной платы. В таком случае арендодатель обязан заключить с ним соглашение об этом (ч.1 ст. 19 Закона № 98). При этом арендатор освобождается от ответственности за неуплату арендных платежей в период отсрочки.

Однако подобное правовое регулирование вызывает вопросы с точки зрения соответствия его общим принципам гражданского права: принципу свободы договора и его обязательности, принципу равенства участников гражданских правоотношений. В данном случае законодатель своей волей полностью переносит связанные с пандемией риски арендатора на арендодателя, что вряд ли обеспечивает баланс интересов сторон договора. Конституционный Суд неоднократно отмечал, что свобода договора, как и иные конституционные права и свободы, может быть ограничена федеральным законом. Но это можно сделать только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Кроме того, такие ограничения должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными и соразмерными (постановления КС от 18.07.2003 № 14-П, от 23.01.2007 № 1-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 28.01.2010 № 2-П, от 16.07.2018 № 32-П).

Минусы для арендатора. Воспользоваться правом на отсрочку уплаты платежей смогут не все арендаторы. Эта мера поддержки распространяется только на юридических лиц и ИП, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса (определены постановлением Правительства от 03.04.2020 № 434). Кроме того, договор аренды должен быть заключен до введения органами государственной власти субъектов РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусной инфекцией. Такие требования установило Правительство в постановлении от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», далее — постановление № 439.

Также в этом документе прописали, что отсрочку в размере всей арендной платы, предусмотренной договором, арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года. Задолженность, которая образовалась таким образом, необходимо погасить в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц. При этом отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.

Минусы для арендодателя. Предусмотренная законом № 98 отсрочка фактически лишает арендодателей доходов от аренды на полгода. При этом в качестве поддержки арендодателей в период кризиса Правительство лишь упоминает о неких временных послаблениях в уплате налога на имущество, земельного налога и арендной платы за публичную землю. Причем в постановлении № 439 это сформулировано в виде рекомендаций региональным властям. Федеральный законодатель не устанавливает никаких гарантий или условий такой поддержки. Поэтому утверждать, что предоставленные арендодателям льготы в денежном выражении соразмерны их фактическим финансовым потерям, по меньшей мере преждевременно.

Уклонение от заключения соглашения об отсрочке грозит арендодателю судебным разбирательством. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению такого соглашения (п. 38 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). Арбитражный суд при рассмотрении такого спора в условиях существующего правового регулирования, скорее всего, встанет на сторону арендатора.

По этой причине арендодателям следует учитывать новую обстановку при коммерческом планировании в текущем году, а также изучить льготы, предоставляемые арендодателям в соответствующем регионе. Если потери окажутся непосильными, то можно попробовать досрочно расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Однако необходимо иметь в виду, что судебная практика по применению данной статьи Гражданского кодекса до настоящего времени остается весьма противоречивой.

Уменьшение арендной платы

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в случае невозможности использования имущества в связи с предпринимаемыми государством мерами по борьбе с пандемией. Такая возможность предусмотрена в части 3 статьи 19 закона № 98. Однако не вполне ясно, что понимается под невозможностью использования имущества. Также законодатель не установил границы и условия уменьшения арендной платы, что может создать проблемы на практике.

Минусы для арендатора. Арендатор не сможет рассчитывать на уменьшение арендной платы, если он продолжает свою деятельность в помещении, пусть и в урезанном виде. Так, арендатор может изменить порядок обслуживания клиентов и продолжить работу. Например, арендатор помещения под ресторан может продолжить обслуживать клиентов, если организует доставку. Это значит, что в арендуемом помещении продолжает работать кухня. Поэтому в данном случае арендатор может требовать только отсрочки уплаты арендных платежей в соответствии с частью 1 статьи 19 закона № 98. Если арендатор в такой ситуации полностью закрыл ресторан, хотя имел возможность просто изменить условия работы, то прекращение им деятельности может быть расценено как его собственное коммерческое решение. В таком случае арендатору также может быть отказано в уменьшении арендной платы. Теоретически данную логику можно применить и к иным видам деятельности, ограниченным в связи с пандемией. Например, в закрытом для посетителей магазине одежды продолжает храниться товар, в кинотеатре или любом ином объекте также остается имущество арендатора. Следовательно, какое-то ограниченное использование арендованного помещения всегда имеет место, пока оно не освобождено арендатором и не возвращено арендодателю. То есть, арендатору необходимо обосновать и доказать факт невозможности использования арендованного имущества.

Читайте так же:
Увольнение декретницы при ликвидации предприятия

Минусы для арендодателя. Если коммерческая деятельность арендатора в связи с решением властей по факту приостановлена, арендодателю будет довольно сложно опровергнуть довод о невозможности использования арендованного помещения. Даже когда в помещении остается имущество арендатора. Ведь хранение — это не та цель использования арендованного помещения, на которую вправе был рассчитывать арендатор при заключении договора. Особенно, если в договоре назначение арендованного имущества четко прописано. Дополнительные вопросы создает отсутствие критериев уменьшения арендной платы.

Полностью освободиться от платы за аренду не получится

Когда использование объекта аренды в определенных договором целях невозможно по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендатор освобождается от уплаты арендной платы за этот период. На допустимость такого подхода указывал Верховный Суд (п. 4 Обзора судебной практики ВС № 2 за 2015 год, утв. Президиумом ВС от 26.06.2015). Аналогичные выводы содержатся в целом ряде судебных актов, например, п. 5 Обзора судебной практики ВС № 3 за 2017, утв. Президиумом ВС от 12.07.2017, постановлениях АС Дальневосточного округа от 15.05.2018 № Ф03-824/2018 по делу № А73-8485/2017; от 09.09.2014 № Ф03-3907/2014 по делу № А73-14050/2013.

Однако данная позиция судов была сформирована по спорам, где невозможность использования арендованного имущества была связана с тем или иным изменением характеристик самого объекта аренды: по вине арендодателя, по вине третьих лиц либо в силу воздействия случайных обстоятельств. Но в период пандемии качества объекта аренды не меняются. Приостановление его использования вызвано исключительно той деятельностью, которую в нем ведет арендатор. В этой связи более обоснованным выглядит не полное освобождение арендатора от арендной платы на время действия ограничительных мер, а уменьшение ее размера, как это буквально и указано в части 3 статьи 19 закона № 98.

Конкретную сумму уменьшения стороны могут определить своим соглашением, а в случае спора — передать данный вопрос на рассмотрение суда. При этом суд встанет перед сложной задачей определения баланса интересов сторон с учетом всех фактических обстоятельств конкретного дела. В данной категории дел может оказаться полезным опыт судебного применения пункта 4 статьи 614 ГК. В этой норме законодатель установил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как бизнесу снизить арендную плату во время и после карантина

Значительная часть расходов ИП или организации уходит на аренду помещений. В связи с введением карантина, многим предпринимателям пришлось на время прекратить ведение бизнеса. Однако, не каждый арендодатель пошёл навстречу арендатору и не стал уменьшать плату за помещение.

Как коронавирус повлиял на аренду помещений

Порядок аренды помещений регулируется гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель за плату предоставляет имущество во временное пользование.

Карантин в России начали вводить в марте, ограничивая деятельность предприятий. В указе Президента РФ от 02.04.2020 N 239 был перечислен список отраслей, которые могли продолжить работу. Согласно п. 1 и 2, в стране вводились обязательные нерабочие дни.

В связи с этим, предприятия, которые не входили в перечень, были вынуждены не работать во время карантина. Предприниматели, которые не владеют собственными офисами или точками продаж, должны были продолжать платить аренду.

Арендодатели не могли ввести полное временное освобождение арендодателей от оплаты, так как их собственные расходы за помещение остались прежними. Если же удалось договориться на уменьшение размера оплаты — договор необходимо оформлять письменно.

Поддержка арендаторов государственных помещений

Если предприниматель или организация арендуют помещение у государства, им полагаются льготы. Чтобы получить льготы, предприятие должно быть субъектом малого или среднего бизнеса или некоммерческой организацией, оказывающей общественно полезную деятельность.

Премьер-министр РФ на заседании правительства 19 марта объявил, что тем, кто арендует государственные или муниципальные помещения, будет предоставлена временная отсрочка.

Если деятельность предприятия попала в список наиболее пострадавших отраслей, то арендатор полностью освобождается от уплаты арендной платы за апрель — июнь. Это относится только к арендаторам казённого имущества.

Можно ли не платить за аренду

Из-за карантина, предприниматели не могли вести бизнес в арендованных помещениях. Однако, ограничение доступа к помещению произошло не по вине арендодателя. По этой причине арендатор не может отказываться от оплаты и требовать возмещение убытков.

Если помещение было закрыто по инициативе арендодателя, а не на основе Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239, то арендатор может отказаться от оплаты на время простоя. В п.2 ст. 328 ГК РФ сказано, что при несоблюдении одной стороной предусмотренного договором обязательства, другая сторона может отказаться от исполнения своего обязательства и потребовать возмещение убытков.

Как уменьшить арендную плату

Если нет возможности полностью отказаться от оплаты помещения на время карантина, арендатор может попробовать добиться её снижения.

В случае, когда арендодатель готов пойти на снижение стоимости, он составляет дополнительное соглашение. Если же собственник не согласен на снижение, то арендатор может обратиться в суд.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Из п.1 ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть изменён в связи с непредвиденным и существенным изменением обстоятельств. Эпидемию коронавируса можно считать непредвиденным случаем, поэтому арендатор может попробовать договориться о снижении арендной платы с собственником на основании ст. 451 ГК РФ. Однако, имущественные споры могут длится от двух месяцев до года. Поэтому, если к соглашению прийти не удалось, это метод не будет продуктивным.

Ухудшение условий аренды. Если собственник изменил условия, например, ограничил доступ к помещению, арендатор может потребовать снижение размера оплаты. Однако, это возможно только в случае, когда арендодатель изменил условия по собственной инициативе, а не в связи с изменением в законодательстве.

Читайте так же:
Покупка квартиры в россии на деньги из сша

Поддержка бизнеса во время пандемии. Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в 2020 году, опираясь на Федеральный закон N 98-ФЗ.

Снижение оплаты можно запросить с момента, когда помещение стало недоступным арендатору. О размере арендной платы арендатор и собственник должны договориться самостоятельно. В случае, если договориться не получилось, вопрос можно решить через суд. Оплата, назначенная судом, будет усреднённой по данному региону и отрасли.

Как получить отсрочку по оплате

Чтобы избежать штрафы, пени, неустойки или расторжение договора об аренде, можно воспользоваться отсрочкой по оплате.

В Постановлении Правительства РФ от 3.04.2020 г. N 439 были установлены требования к условиями и срокам отсрочки оплаты аренды:

Обязательная отсрочка предоставляется арендаторам, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших во время коронавируса.

Отсрочка не предоставляется арендаторам жилых помещений.

Отсрочка предоставляется с момента введения режима полной готовности до 1.10.2020. Оплата задолженности должна осуществляться с 1.01.2021 г. по 1.01.2023 г. ежемесячно в половинном размере арендной платы.

Сторонами договора могут быть установлены другие условия отсрочки, при условии, что такой договор не ухудшит положение арендатора.

Важно: отсрочка касаются только арендной платы. Платежи за коммунальные услуги к ним не относятся.

Можно ли пойти на крайние меры и расторгнуть договор

Арендатор обязан платить аренду весь срок, указанный в договоре. В п.2 ст. 610 ГК РФ указано, что если договор заключён на неопределённый срок, договор может быть расторгнут за три месяца. Некоторые договоры предусматривают упрощённый порядок расторжения договора.

Из ст. 451 ГК РФ следует, что расторгнуть договор досрочно можно, при условии, что произошло существенное изменение обстоятельств.

В связи с распространением коронавирусной инфекции и применения карантинных мер, был принят Федеральный закон от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ. Из него следует, что:

малые и средние предприятия, деятельность которых попала в перечень наиболее пострадавших отраслей, могут досрочно расторгнуть договор;

расторжение договора возможно спустя две недели после попытки снизить арендную плату.

Малый и средний бизнес, попавший в список наиболее пострадавших отраслей экономики во время карантина может платить вдвое меньше за аренду, если соблюдены условия, изложенные в законодательстве.

Скидка по арендной плате из‑за коронавируса в 2020

Елена Мехоношина

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.

Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов

Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.

8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.

Условия для арендатора такие:

— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.

— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей . Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.

— Бизнес относится к малому или среднему и есть в реестре , который ведёт налоговая.

Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.

Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.

Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.

Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.

Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.

Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея

О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.

В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16 . Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.

Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.

Как быть субарендаторам: скидка положена или нет?

Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.

По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.

Как оформить скидку на арендную плату

Изменение договора аренды происходит так:

Арендатор направляет на юридический адрес арендодателя заказное письмо с предложением снизить арендную плату на конкретный срок. Письмо можно продублировать на электронный адрес — так быстрее получите ответ.

В течение 14 дней с арендодателем подписывают дополнительное соглашение к договору аренды. Дальше платят по новой ставке. Если договор аренды регистрировали в Росреестре, то же самое делают с допсоглашением.

Как правильно съехать, если по скидке не договорились

Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.

С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.

Читайте так же:
Срок давности для подачи заявления о возмещении судебных расходов
Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Арендаторы из «непострадавших» тоже могут снизить арендную плату

Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.

Форс-мажор

Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.

Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.

Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.

Скидка на аренду за время полной самоизоляции

Предприниматели вправе требовать снижения арендной платы за время полной остановки бизнеса из-за режима повышенной готовности в регионе. Это мера из п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ . Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.

Снижение арендной платы по общим правилам

Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.

О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Арендные каникулы и снижение аренды из-за коронавируса. Расторжение договора

Арендные каникулы и снижение аренды из-за коронавируса. Расторжение договора

Обращаю внимание, что перед выбором стратегии поведения арендатора необходимо проанализировать конкретный договор аренды недвижимого имущества. В зависимости от условий такого договора могут быть заблокированы или запрещены отдельные права арендатора.

– получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020;

– расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);

– получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020;

– освобождение от оплаты аренды за период отсутствия доступа в помещение;

– расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);

– расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);

Кто имеет право на получение отсрочки по аренде (каникулы)?

Если у организации или ИП в основном коде деятельности в ЕГРЮЛ указан код ОКВЭД, который указан в Постановлении Правительства № 434, и договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) – в Москве с 05.03.2020, то такой арендатор имеет право на получение отсрочки (арендных каникул).

Если арендатор соответствует этим условиям, то он имеет право на отсрочку оплаты арендных платежей за период с 05.03.2020 (в Москве) до окончания режима повышенной готовности. При этом оплата отсроченных платежей должна быть произведена арендатором равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.

В случае отмены режима повышенной готовности ранее 01.10.2020, то за период с даты окончания режима повышенной готовности до 01.10.2020 г. арендатор имеет право на оплату арендной платы в размере 50 %. При этом оплата оставшихся 50 % также происходит равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.

Как получить арендные каникулы во время коронавируса?

Ваш ОКВЭД входит в Перечень по Постановлению № 434

Арендатору необходимо направить арендодателю дополнительное соглашение с условиями о предоставлении арендных каникул на период действия режима повышенной готовности. Арендодатель обязан подписать такое дополнительное соглашение в течение 30-ти дней.

В случае если вы не имеете доступа в помещение по причине закрытия бизнес-центра либо торгового центра арендодателем или государственным органом, то арендатор имеет право не платить за период отсутствия доступа в помещение. Данное право предоставлено ст. 328 ГК РФ (Встречное исполнение обязательств).

Ваш ОКВЭД не входит в Перечень

По закону вы не имеете право на получение отсрочки по арендным платежам. Тем не менее в сложившейся ситуации арендодатели добровольно идут на предоставление арендных каникул в целях удержания арендатора. В случае непредоставления вам арендных каникул рекомендуется направить арендодателю уведомление о расторжении договора аренды и дальнейшее проведение переговоров с целью заключения дополнительного соглашения об отсрочке платежей.

Как получить снижение аренды из-за коронавируса?

Законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя снизить арендатору плату за пользование помещением, не важно входит арендатор в Перечень № 434 или нет. Однако, по практике арендатор может направить арендодателю уведомление о снижении стоимости или расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и вступить с арендодателем в переговоры. С высокой долей вероятности, учитывая сложившуюся в связи с пандемией обстановку на рынке аренды, массовое освобождение арендных площадей, арендодатель будет вынужден пойти на существенное снижение арендной платы. В среднем по рынку Москвы, такое снижение достигает 50 %. Снижение арендной платы оформляется подписанием между сторонами дополнительного соглашения, простого письма или уведомления будет недостаточно.

Как не платить за аренду, расторгнуть договор и вернуть депозит?

В случае, если ваш бизнес пострадал от пандемии, а именно: вы перестали вести деятельность или существенно сократили ее объемы, доход вашей организации существенно снизился, то вам необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды и требование о возврате депозита. При наличии достаточных оснований и учитывая позицию Верховного суда по этому вопросу в случае возникновения конфликта, суд с большей вероятностью встанет на сторону арендатора.

Читайте так же:
Сейф для оружия — требования к сейфу для хранения охотничьего оружия. Как правильно хранить гладкоствольное оружие и патроны дома? Правила установки сейфа для оружия в квартире
Является ли коронавирус форс мажором по договорам аренды?
В целом ситуация с коронавирусом является форс мажором. Однако обстоятельства неприодолимой силы не распространяются на отсутствие у должника необходимых денежных средств!

Правовая база снижения и отсрочки аренды (арендных каникул) в связи с коронавирусом

В настоящий момент возникающие у арендаторов вопросы по снижению и отсрочке арендной платы, предоставлению арендных каникул в период пандемии коронавируса (COVID 19) регулируются следующими нормами права и документами:

Отсрочка аренды в связи с коронавирусом

Сегодня закон дает право получить в связи с коронавирусом отсрочку аренды тем предпринимателям, которые снимают площади у других коммерческих предприятий или у государства: муниципалитета, города, федеральных организаций и других. В этой статье:

    . . . . , который 22 мая в третьем чтении приняла Госдума.

Существует несколько мер поддержки бизнеса по аренде:

    Для малого и среднего бизнеса — перенос платежей за аренду государственного или муниципального имущества с 2020 на 2021 год. Это касается всех, а не только тех, кто вошел в правительственный список пострадавших от коронавируса.

Для тех, кому больше всего повредил коронавирус, — отсрочка платежей по аренде коммерческой недвижимости до 1 октября 2020. Условия:

  • Ваш основной ОКВЭД есть в списке пострадавших отраслей. Перечень продолжают расширять, смотрите последнюю версию.
  • Если вы платите аренду не в срок — штрафов и процентов не будет.
  • Отсрочка считается с даты введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности.
  • На время действия этих режимов она дается в полном объеме. После их окончания — только до 1 октября 2020, и только на 50% платежей.
  • Отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является полным освобождением от платежей. Вы обязаны выплачивать задолженность равными суммами ежемесячно в течение 2021-2022 годов.
  • Если в договор включены коммунальные услуги, их в любом случае нужно оплачивать. Исключение — если самого арендодателя от этого освободили на время режима ЧС / повышенной готовности.
  • Отсрочка невозможна, если вы снимаете жилое помещение

Скачать список пострадавших от коронавируса отраслей в последней редакции: в нее вошли вендинг и некоторые виды розничной торговли и услуг

Рассмотрим все варианты подробно.

Отсрочка аренды государственного имущества из-за коронавируса

Предприятиям, которым навредил коронавирус, отсрочка аренды государственного имущества предоставляется до 1 октября 2020 года по распоряжению правительства РФ от 16 мая № 1296-р.

Речь идет именно о том, что выплаты будут отложены: внести их все равно придется в полном объеме. Задолженность, которая накопится таким образом, нужно будет погасить с 1 января 2021 до 1 января 2023 равными ежемесячными платежами. Размер их не может превышать половины арендной платы за месяц, которая установлена в договоре. Штрафы, проценты, дополнительные платежи назначаться не могут.

В Москве многие заявления на отсрочку по аренде, поданные и лично в департамент госимущества, и в электронном виде через mos.ru, получили отказ. Портал ссылается на разъяснение департамента, которое обязывает кроме заявки предоставить:

  • Приказ о приостановке деятельности. Дистанционная работа тоже считается. То есть магазин должен полностью закрыться.
  • Фотографии, которые подтверждают, что ваша точка действительно не работает: пустое помещение, отключенные витрины, отсутствие посетителей.
  • На входе должно быть объявление о том, что вы закрыты. Оно должно висеть там весь период карантина, и надзорные органы готовы проверить, что вы не обманываете.

Посмотрите запись свежего вебинара «Как увеличить продажи на маркетплейсах» с участием OZON, Яндекс.Маркет и практикующих селлеров, который мы провели 7 октября 2021 года

Как рассказывают юристы компании URVISTA, отказать могут и из-за нечетких фотографий, недостаточно освещенного скана заявления, из-за сомнений чиновников в том, что подпись на документе подлинная.

Итак, чтобы получить от департамента государственного имущества отсрочку аренды по коронавирусу, вы должны написать туда обращение и подать его через портал госуслуг, прикрепив все перечисленные документы. Заявку могут рассматривать целый месяц, и нет гарантий, что последует одобрение. Как быть в течение этого времени: платить или не платить?

В том же постановлении об отсрочке аренды в связи с коронавирусом указано, что расторгать договор в случае неоплаты или брать с должника пени — запрещено, как и подавать на банкротство. Юрист, предприниматель и гендиректор компании URVISTA Алексей Петропольский дал совет, что делать в этом случае.

— Если не можете — не платите. При этом пишите письма арендодателю с попытками договориться и продолжайте подавать заявления на отсрочку. Взыскать плату насильно с вас не смогут даже при отказе. Штрафы, которые вам могут начислить в такой ситуации, можно обжаловать в суде. Но не забывайте, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом не является освобождением. Позже выплатить долг все равно придется.

Посмотрите запись онлайн-конференции «Модный бизнес в 2021: производство, реклама, продажи»

Отсрочка по коммерческой аренде из-за коронавируса

А что делать, если вы снимаете помещение у другого предпринимателя? Это касается, например, всех, кто использует площади ТЦ и бизнес-центров. Как действовать и на что ссылаться, чтобы получить законную отсрочку аренды в связи с коронавирусом, и можно ли просто не платить, если вы в критической ситуации?

Для предпринимателей, которые попали по основному ОКВЭД в перечень отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, отсрочка платежей аренды разрешается постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 №439:

  • В полном объеме (то есть можно не платить) — с момента введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности и до его окончания.
  • В объеме 50% (нужно платить половину) — до 1 октября 2020.
  • Задолженность нужно будет выплатить в 2021-2022 годах, ежемесячно, равными платежами не больше чем в половину арендной ставки.
  • Без штрафов и дополнительный платежей.
  • Отсрочка возможна только по договорам, заключенным до введения чрезвычайного режима.

А 98-ФЗ разрешает любым нанимателям помещений по соглашению с арендодателями уменьшать платежи. Этот закон тоже является основанием, на котором можно запросить изменение условий договора. Кроме того, законопроект №953580-7, который 22 мая Госдума приняла в третьем чтении, разрешает малым и средним предприятиям, пострадавшим от коронавируса, требовать уменьшить арендную плату на срок до года, если договор заключался до начала пандемии. Чтобы ссылаться на эту поправку, остается дождаться, пока новый закон вступит в силу.

Письмо арендодателю об отсрочке платежей

На практике большинство арендодателей уже либо пошли навстречу нанимателям, договорились и предоставили скидки и отсрочки, либо заняли жесткую позицию и отправляют решать все вопросы через суд. Что делать, если дошло до этого? Как договориться с арендодателем и подготовиться к суду, если не получится — расскажут юристы.

Читайте так же:
Можно ли строить дом без согласия соседа

Как добиться изменения условий договора аренды: пошаговый алгоритм

Используйте инструкцию, которую составили юристы компании URVISTA. Обратите внимание, что ваш конкретный договор аренды не приостанавливается автоматически никаким правительственным решением. Например, если ваша деятельность попала под региональный запрет во время карантина, это не значит, что можно бездействовать. Поэтому алгоритм обязателен для всех.

1. Признан ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством для вашей отрасли или региона? Введен ли запрет на вашу деятельность?

Важно узнать про форс-мажор и региональные ограничения, чтобы выяснить, могут ли к вам применяться санкции, если вы не будете платить: штрафы или пени. Но при любых обстоятельствах аренда не прекращает начисляться автоматически. Отсрочка платежей из-за коронавируса тоже обязательно фиксируется через соглашение с арендодателем. То есть если ваша деятельность попала под запрет, это не значит, что можно ничего не делать и льготы включаются автоматически. Действуйте дальше по алгоритму.

2. Подготовьтесь к общению с арендодателем. Соберите документы. Выпишите данные из договора аренды. Найдите в постановлениях по коронавирусу конкретные пункты про форс-мажор / запрет деятельности. На них вы будете ссылаться в дальнейшем.

Важно, чтобы в вашем договоре не было прописано непризнания форс-мажора значимым для аренды обстоятельством. Это помешает вам добиться результата через суд, если исчерпаются другие варианты отсрочки платежей из-за коронавируса. А если в договоре аренды вообще нет пунктов про форс-мажор? Неважно, продолжайте двигаться по алгоритму.

3. Составить письмо арендодателю об ущербе, который пандемия причинила вашему бизнесу. Запросить можно все что угодно: уменьшение платежей в связи с коронавирусом, отсрочку аренды, рассрочку, оплату только коммуналки. Вопрос только в том, на что из этого согласится другая сторона. Обязательно укажите срок, в который ждете ответа.

Образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других изменениях в договоре смотрите выше. Направлять его нужно по официальным каналам: и через Почту России, и по email.

4. Предложите арендодателю встретиться, чтобы обсудить договор.

Важно сделать это в письменном виде, чтобы можно было в случае чего доказать суду, что вы пытались договориться. Email подойдет.

5. Арендодатель согласился на переговоры, и дата встречи назначена?

Если нет — поищите способ, как можно мотивировать его встретиться, чтобы обсудить договор. Можно объединиться с вашими соседями-арендаторами или использовать давление общественности в соцсетях. Найдите тот мотив, который сработает в вашем случае.

6. Если арендодатель согласился на встречу — подготовьтесь к переговорам.

80% победы на переговорах — это подготовка к ним. Чтобы наверняка договориться с арендодателем хотя бы о чем-то, продумайте несколько разных вариантов: ваши запросы, сценарии взаимных уступок. Расположите ваши требования — уменьшение или отсрочку платежей аренды из-за коронавируса, оплату только коммунальных начислений и другие — по уменьшению важности. Подумайте о формулировках.

7. На переговорах удалось прийти к приемлемому для всех соглашению?

Если да — обязательно зафиксировать это в письменном и юридически значимом виде. Изменения к договору аренды оформляют в виде дополнительного соглашения. Составьте его по той же форме, что и сам договор. Если вы заключали последний на срок больше года — допсоглашение к нему можно зарегистрировать в Росреестре.

8. А если на переговорах не удалось договориться?

Если не помогли переговоры, есть надежда на медиацию. Медиатор — это нейтральный профессиональный посредник, который помогает сторонам прийти к соглашению. Обратите внимание, что компания компании URVISTA в период кризиса может провести медиацию бесплатно.

Если в итоге с арендодателем договориться удалось — оформите соглашения так же, как и в предыдущем пункте. Если нет — переходите к следующему.

9. Что если арендодатель вообще отказался обсуждать договор?

Ничего не остается: составляйте иск в суд. Запрашивать нужно расторжение или изменение договора аренды. С этого момента вы можете платить или не платить — решать вам. За неоплату вам грозят:

  • Блокировка помещения. Подготовьтесь заранее: вывезите оборудование, иначе арендодатель может использовать ситуацию для давления на вас.
  • Штрафы. Скорее всего, вы сможете оспорить их в суде.

10. Как подать иск?

Если суды в вашем регионе закрыты, исковое заявление можно подать онлайн или через Почту России. На заседание суда нужно представить доказательства того, что вы не можете исполнять ваш договор аренды из-за форс-мажора в виде коронавируса.

Пока не вынесено решение суда, договориться можно в любой момент. Это будет намного эффективнее, чем непредсказуемый итог, на который ни одна из сторон не может повлиять. Договориться можно даже после суда: например, если вы выиграете, но решите, что отсрочка аренды в связи с коронавирусом для вас все-таки выгоднее, чем полное расторжение договора.

Приглашаем на вебинар 9 декабря «Прослеживаемость товаров в 2022: подробно для ИП и ООО», где разберем новые требования ФНС для всех юрлиц и ИП, кто продает и покупает импортные товары, даже для собственных нужд.

Новый закон: смогут ли арендаторы расторгать договор в одностороннем порядке?

Госдума 22 мая 2020 приняла в третьем чтении законопроект 953580-7, который разрешает арендаторам одностороннее досрочное расторжение договора без штрафов. Условия:

  • Вы есть в списке пострадавших от коронавируса предприятий. Принадлежность определите по основному коду ОКВЭД.
  • Вы должны сначала попытаться договориться об изменении условий соглашения: например, о снижении платы. Разорвать соглашение в одностороннем порядке можно только после отказа. Готовый образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других запросах по изменению договора есть выше.
  • Хотя вас не будут штрафовать или взыскивать с вас убытки, арендодатель вправе не возвращать вам обеспечительный платеж.
  • Расторгнуть договор таким образом можно только до 1 октября 2020, и не позже.

Скачать список пострадавших от коронавируса отраслей в последней редакции: в нее вошли вендинг и некоторые виды розничной торговли и услуг

Вопросы по отсрочке арендной платы из-за коронавируса

Можно ли остаться в помещении, если по договору предоплачен последний месяц?

Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.

Является ли коронавирус форс-мажорным обстоятельством?

Признание пандемии форс-мажором не является универсальным. Суд установит это, учитывая обстоятельства вашего конкретного дела, с учетом вашей деятельности и ее условий, региона, характера ваших обязательств и сроков его исполнения и прочих факторов.

Что делать, если в моем регионе не работают суды?

Вы имеете право подать исковое заявление заказным письмом. Не ждите, пока суды откроются, поскольку приостановить деятельность и перестать вносить арендную плату вы можете только с момента подачи иска.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию